Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3234/2019 от 24.09.2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 октября 2019 года Советский районный суд г. Самары в составе: председательствующего судьи Смоловой Е.К.,

при секретаре Драгуновой М.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ООО «Скала» к Романовой Е.И. о взыскании денежных средств, по встречному исковому заявлению Романовой Е.И. к ООО «Скала» о взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договоров,

установил:

Истец ООО «Скала» обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с Романовой Е.И. денежных средств. В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Скала» и Романовой Е.И. заключен договор №-К участия в долевом строительстве жилого дома. В соответствии с п.1.2 договора общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий составляет 105,8 кв.м. На основании технического паспорта, составленного ДД.ММ.ГГГГ Чапаевским филиалом ГПУ СО «Центр технической инвентаризации» площадь объекта составляет 107,9 кв.м. Согласно п.1.4 договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий. В соответствии с п.2.1 цена для создания объекта составляет из расчета 14461руб.24коп. за 1 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта составляет 2,1 кв.м., следовательно, доплате подлежит сумма в размере 30 368руб.60коп. (14461руб.24коп.*2,1). Ссылаясь на изложенное, истец просил взыскать с ответчика денежные средства в сумме 30 368руб.60коп. и госпошлину в сумме 1112руб.

В судебном заседании представитель истца Меркулова Е.С. заявленные требования поддержала.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.

Представитель ответчика, действующий на основании ордера и нотариальной доверенности, адвокат Персиянцев Н.Ф. в судебном заседании подтвердил, что площадь построенного объекта увеличилась на 2,1 кв.м., расчет взыскиваемой суммы не оспаривал.

В ходе рассмотрения дела Романовой Е.И. предъявлены встречные требования, принятые к производству на основании определения от ДД.ММ.ГГГГ мирового судьи судебного участка №56 Советского судебного района г.Самары. На основании определения от ДД.ММ.ГГГГ. мирового судьи судебного участка №56 Советского судебного района г.Самары гражданское дело передано в Советский районный суд г.Самары для рассмотрения по подсудности.

Встречные требования мотивированы тем, что по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ. Романова Е.И. переплатила стоимость лоджий в размере 145372руб. В соответствии с п.2.2 договора №-К для расчета при оплате за лоджии или балкона для них применяется коэффициент 1. В соответствии с п.5.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. цена договора составила 3 380 310руб. из расчета 31 950руб. за 1 кв.м. Эту сумму Романова Е.И. уплатила, в том числе за 9,1 кв.м. двух лоджий. При подписании договора она просила применить понижающий коэффициент для лоджий, но ответчик отказался, объяснив тем, что это решение принято ТСЖ «Виктория». Она вынуждена была подписать договор, планируя в дальнейшем оспорить его в суде. В соответствии с ч.1 ст.5 ФЗ №214-ФЗ о цене договора общая площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджий, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными Федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 указанного закона. Приказом Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ. №/пр для лоджий установлен понижающий коэффициент 0,5. Законодатель с ДД.ММ.ГГГГ. не предоставил право застройщику или ТСЖ устанавливать какие-либо коэффициенты при определении цены договора ДДУ, а обязал застройщика применять при заключении договоров ДДУ за лоджии понижающий коэффициент 0,5. Поскольку истец нарушил требования указанного закона, цена за 1 кв.м. лоджий по коэффициенту 1 в договоре не может быть применена. Применению подлежит коэффициент 0,5. В соответствии с ч.4 ст.4 ФЗ №214-ФЗ цена договора относится к существенным условиям договора ДДУ. Согласно п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Поэтому отказ в договоре от применения понижающего коэффициента по определению цены договора при расчете за лоджии ущемляет права истца как потребителя и должен быть признан недействительным. 13.06.2019г. Романова Е.И. обратилась к ООО «Скала» с претензией, в которой просила вернуть ей переплату 145 372руб. (цена за 1 кв.м. – 31 950руб., за 9,1 кв.м. лоджий – 290 745руб., с применением коэффициента 0,5 переплата 145 372руб.). Ссылаясь на изложенное, Романова Е.И. просила взыскать с ООО «Сала» в свою пользу денежные средства в счет уменьшения цены договора 145 372руб., штраф 72 686руб., расходы по оплате услуг представителя 10 000руб.

В ходе рассмотрения дела встречные требования были уточнены, истец просила признать недействительными п.5.5 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. и п.2.2 (в части установления коэффициента 1) договора №-К участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между Романовой Е.И. и ООО «Скала», взыскать с ООО «Сала» в свою пользу денежные средства в счет уменьшения цены договора 143 775руб., штраф 71 888руб., расходы по оплате услуг представителя 10 000руб.

В судебном заседании представитель Романовой Е.И. – Персиянцев Н.Ф. уточненные требования поддержал в полном объеме.

Представитель ООО «Скала» Меркулова Е.С. просила в удовлетворении встречного иска отказать, ссылаясь на основания, изложенные в письменном отзыве (л.д.65-66), из которых следует, что ООО «Скала» осуществляло строительство МКД на основании разрешения на строительство №, выданного ДД.ММ.ГГГГ. Главой городского округа Самара. Согласно ч.2 Приказа Минстроя России от ДД.ММ.ГГГГ. №/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», приказ вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ. На момент получения разрешения на строительство, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ действовала редакция, согласно которой в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Обратной силы закон не имеет.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со статьями 309, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В силу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела между Романовой Е.И. и ООО «Скала» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор №-К на участие в долевом строительстве Жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно выписке из ЕГРН собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, строение 3, <адрес>, является Романова Е.И.

Объект долевого участия, подлежащий передаче истцу по договору №-К от №. должен иметь следующие характеристики: трехкомнатная квартира, расположенная на 6 этаже, жилой площадью 56,90 кв.м., площадью лоджий и (или) балконов 9,10 кв.м., общей площадью без учета лоджий и (или) балконов- 96,70 кв.м., общей площадью с учетом площади лоджий и (или) балконов- 105, 80 кв.м. Участнику долевого строительства объект передается с выполнением следующих видов работ: электроснабжение-скрытая проводка до вводного устройства; водопровод, канализация- трубная разводка до кранов; отопление; входная дверь металлическая; окна и балконные двери пластиковые, стеклопакет; внутренние двери отсутствуют.

В соответствии с п.1.2 договора общая площадь объекта долевого строительства с учетом площади лоджий составляет 105,8 кв.м.

На основании технического паспорта, составленного №. Чапаевским филиалом ГПУ СО «Центр технической инвентаризации» площадь объекта составляет 107,9 кв.м.

Согласно п.1.4 договора №-К участия в долевом строительстве жилого дома площадь объекта долевого строительства определена проектно-сметной документацией и подлежит уточнению после завершения строительства по фактическим данным обмера общей площади на основании технического паспорта. Если окажется, что фактическая площадь объекта больше или меньше, чем та, за которую были внесены денежные средства, то эта разница будет компенсироваться застройщиком или участником долевого строительства соответственно по той цене за квадратный метр, которая была на момент регистрации настоящего договора. Стороны договорились, что для расчетов, определенных настоящим договором применяется площадь объекта долевого строительства с учетом лоджий.

В соответствии с п.2.1 цена для создания объекта составляет из расчета 14461руб.24коп. за 1 кв.м. Разница между проектной и фактической площадью построенного объекта составляет 2,1 кв.м., следовательно, доплате подлежит сумма в размере 30 368руб.60коп. (14461руб.24коп.*2,1).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Скала» и Романовой Е.И. был подписан акт приема передачи объекта долевого строительства. Согласно п. 2 Акта приема- передачи стороны согласились, что техническое состояние и уровень отделки Объекта долевого строительства соответствуют условиям Договора. Ключи от <адрес> переданы Участнику долевого строительства в момент подписания настоящего Акта.

В ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал площадь переданного ей жилого помещения, расчет суммы, подлежащей доплате.

Учитывая, что денежные средства за 2,1 кв.м. до настоящего времени не оплачены, взысканию с ответчика в пользу истца подлежит сумма в размере 30 368руб.60коп. и госпошлину в соответствии со ст.98 ГПК РФ в размере 1112руб.

Обращаясь со встречными требованиями, Романова Е.И. ссылалась на нарушение ее прав включением в п.2.2 договора №-К для расчета при оплате за лоджии или балкона коэффициента равного 1. В соответствии с п.5.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ. цена договора составила 3 380 310руб. из расчета 31 950руб. за 1 кв.м., и была оплачена Романовой Е.И. в полном объеме. Она вынуждена была подписать договор, планируя в дальнейшем оспорить его в суде.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительная с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

ООО «Скала» осуществляло строительство МКД на основании разрешения на строительство №, выданного 26.ДД.ММ.ГГГГ. Главой городского округа Самара.

Согласно ч.2 Приказа Минстроя России от 25.11.2016г. №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения», приказ вступает в силу с 01.01.2017г.

На момент получения разрешения на строительство, по состоянию на 26.08.2016г. действовала предыдущая редакция, а поскольку закон обратной силы не имеет, в данном случае не подлежит применению коэффициент 0,5.

В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны равны и свободны в заключении договора в силу абз. 2 части 1 статьи 421 ГК РФ, принуждение стороны к заключению договора будет противоречить общим принципам гражданского законодательства.

Поскольку условия совершенной сделки не нарушают прав Романовой Е.И. как потребителя, основания для признания пунктов договора недействительными отсутствуют.

Поскольку в удовлетворении основного требования Романовой Е.И. отказано, не подлежат удовлетворению и производные требования о взыскании денежных средств, расходов на представителя и штрафа.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ООО «Скала» к Романовой Е.И. о взыскании денежных средств удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Романовой Е.И. в пользу ООО «Скала» денежные средства в сумме 30 368руб.60коп., госпошлину в сумме 1112руб., а всего взыскать 31 480руб.60коп.

В удовлетворении встречного искового заявления Романовой Е.И. к ООО «Скала» о взыскании денежных средств, признании недействительными пунктов договора отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Советский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья: