Решение по делу № 2-356/2015 ~ М-196/2015 от 12.02.2015

Дело №2-356-15

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Мысковский городской суд Кемеровской области в составе

Председательствующего:                         Литвиненко И.В.

При секретаре:                             Гуряшевой Е.П..

Рассмотрев в открытом судебном заседании 17 апреля 2015 г. дело по иску Захарова А. А. к Орлову Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании сделки недействительной,

установил:

Захаров А.А. обратился в суд с иском к Орлову Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании сделки недействительной.

Свои требования мотивирует тем, что 03.02.2014 года между Захаровым А.А. и ответчиками Орловым Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года, был заключен Договор купли-продажи, по условиям которого (предмет договора), Захаров А.А. якобы продал ответчикам в равных долях по 1/4 доли каждому в праве общей долевой собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. Жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., назначение помещения — жилое, расположен на земельном участке с кадастровым №, площадью 656 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование — под жилую застройку индивидуальную

Изначально предмет договора был указан неверно, так как вышеуказанного жилого дома уже не существовало, а ответчикам для обналичивания материнского (семейного) капитала необходимо было приобрести жилой дом, который фактически существовал только на документах.

Согласно разрешения на строительство № 116 от 29.07.2010 года, Захарову А.А. Администрация г. Мыски, руководствуясь ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешила строительство, реконструкцию, пристройки из пеноблоков к кирпичному дому. Дом считать из 4-х комнат жилой площадью 53.0 кв.м., общей площадью 80.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Срок действия разрешения до 05.07.2015 года.

В 2010 году к старому дому Захаровым А.А. была сделана пристройка, фактически к старому дому был пристроен новый дом. Данные обстоятельства подтверждаются также паспортом проекта частного жилого дома; планом размещения строений на земельном участке от 27.05.2010 года.

Захарову А.А. вышеуказанный старый жилой дом принадлежал на основании Договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом, составленный сторонами 13.10.2004 года, зарегистрированный в ЕГРП за № от 26.10.2004 года. 26.10.2004 года произведена государственная регистрация права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2004 года сделана запись регистрации №, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права №, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области 26.10.2004 года.

Земельный участок принадлежал Захарову А.А. на основании Договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом, составленный сторонами ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированный в ЕГРП за № от 26.10.2004 года. 26.10.2004 года произведена государственная регистрация права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2004 года сделана запись регистрации №, что подтверждалось Свидетельством о государственной регистрации права №, выданного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области 26.10.2004 года (п.2).

Кроме того, что Договор купли-продажи от 03.02.2014 года содержал не соответствующие действительности сведения о существенном условии договора, а именно в п. 1. был указан неверный предмет договора — жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; фактически жилой дом общей площадью 80,9 кв.м., жилой площадью 53 кв.м. (ст. 554 ГК РФ); также в данном договоре имели неверные указания и на другие существенные условия (ст. 432 ГК РФ), а именно цена договора (п. 3, 3.1, 3.2.; ст. 555 ГК РФ).

По условиям вышеуказанного Договора купли-продажи от 03.02.2014 года цену за жилой дом определили в <данные изъяты> руб., за земельный участок <данные изъяты> руб. (п. 3). Жилой дом и земельный участок якобы приобретались за счет собственных средств и средств беспроцентного целевого займа по Договору № от 03.02.2014 года, заключенного между ООО «Гарант» и Орловой А.В. (п. 3.1,3.2).

Однако никакие денежные средства Захарову А.А. не передавались. Данная сделка была совершена только из-за того, что на тот момент Захаров А.А. проживал с матерью ответчицы Орловой А.В. - ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, которая и попросила помочь ее дочери обналичить материнский (семейный) капитал. В течении года после регистрации вышеуказанного договора купли-продажи Захаров А.А. и ответчики договорились, что последние переоформят на Захарова А.А. снова жилой дом. Однако после заключения договора купли-продажи на жилой дом и земельный участок мать ответчицы прекратила с Захаровым А.А. все отношения, ответчики отказались переоформлять на Захарова А.А. жилой дом. Кроме того, с 18 января на 19 января 2015 года Захарова А.А. избил сын с друзьями жены и согласно листка нетрудоспособности Захаров А.А. находился на лечении с 20.01.2015 года по 04.02.2015 года. Сейчас Захаров А.А. вынужден обратиться в суд. Полагает, что сделка по купле-продаже жилого дома была совершена под влиянием существенного заблуждения, обмана, с нарушением закона, является притворной.

Кроме того, Договор купли-продажи от 03.02.2014 года будет являться сделкой. которая была совершена под влиянием обмана. Также в нарушение ст.ст. 168,170 (ч.2) ГК РФ сделка недействительна, так как нарушались требования закона или иного правового акта; как притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (для обналичивания материнского (семейного) капитала).

Просит признать Договор купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным;

применить последствия недействительности сделки возврата в первоначальное состояние (реституции; прекратить право собственности ответчиков на вышеуказанный жилой дом и земельный участок; признать за Захаровым А. А. и право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества).

Определением Мысковского городского суда от 02 апреля 2015 года привлечен в качестве третьего лица по делу по иску Захарова А. А. к Орлову Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании сделки недействительной – Управление пенсионным фонда в г.Мыски.

    В судебном заседании Захаров А.а. и его представитель адвокат Нестеров Д.А, на заявленных требованиях настаивали.

    Ответчик Орлова А.В. и ее представитель Фатенкова Л.В., против заявленных требований возражали.

    Представитель отдела опеки и попечительства в судебное заседание не явился.

Представитель Управления пенсионным фонда в г.Мыски в судебное заседание не явился просил рассмотреть дело в ее отсутствие

Суд выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 1 ст. 179 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом установлено, что 03.02.2014 года между Захаровым А. А. (продавец) и Орловым Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года, (покупатели) был заключен Договор купли-продажи, жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>.(л.д.11).

Согласно п.1 договора от 03.02.2014 года продавец продал, а покупатель купил в равных долях по 1/4 доле каждому в праве общей долевой собственности жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>. Жилой дом, общей площадью 31,3 кв.м., назначение помещения – жилое, расположен на земельном участке с кадастровым №, площадью 656 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под жилую застройку индивидуальную.

Согласно п.2 договора от 03.02.2014 года отчуждаемый жилой дом принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом от 13.10.2004года, зарегистрированного в ЕГРП за № от 26.10.2004 года. 26 октября 2004 года произведена государственная регистрация права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 октября 2004 года сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права № от 26.10.2004г.(л.д.23)

Отчуждаемый земельный участок принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом, составленного сторонами 13.10.2004 года, зарегистрированного в ЕГРП за № от 26.10.2004 года. 26 октября 2004 года произведена государственная регистрация права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 октября 2004 года сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №, от 26.10.2004г.(л.д.24).

Согласно п.3 договора стороны пришли к соглашению и определили цену за отчуждаемый дом в размере <данные изъяты> руб. и цену за земельный участок в размере <данные изъяты>. общая стоимость жилого лома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб.

После заключения сделки купли-продажи от 03.02.2014 года между Захаровым А. А. (продавец) и Орловым Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, 24.09.2013 года, (покупатели), зарегистрированы права ФИО2, Орлова Р. Н., Орловой А. В., ФИО1 по 1/4 доли каждому на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2014 года (л.д.60-61).

Требуя признания договора купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, заключенного между Захаровым А. А. (продавец) и Орловым Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и как законный представитель своих несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года, (покупатели), недействительным, истец. указывает на совершение сделки без соблюдения формы договора, его безденежность и притворность.

Доводы истца о том, что изначально предмет договора был указан неверно, так как вышеуказанного жилого дома уже не существовало, а ответчикам для обналичивания материнского (семейного) капитала необходимо было приобрести жилой дом, который фактически существовал только на документах, не могут быть приняты судом.

Истец в обоснование своих доводов ссылается на разрешение на строительство № от 29.07.2010 года, согласно которому Захарову А.А. Администрация г. Мыски, руководствуясь ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешила строительство, реконструкцию, пристройки из пеноблоков к кирпичному дому. Дом считать из 4-х комнат жилой площадью 53.0 кв.м., общей площадью 80.9 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> Срок действия разрешения до 05.07.2015 года. (л.д.27). В 2010 году к старому дому Захаровым А.А. была сделана пристройка, фактически к старому дому был пристроен новый дом. Данные обстоятельства подтверждаются также паспортом проекта частного жилого дома; планом размещения строений на земельном участке от 27.05.2010 года.(л.д.28-29), кроме того истец возведение реконструируемого объекта подтверждает техническим паспортом по состоянию на 13 февраля 2015 года (л.д.95).

Вопреки позиции истца, форма договора продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, предусмотренная п. 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ, соблюдена.

Каких-либо сомнений относительно индивидуализации объектов, указанных в договоре купли-продажи недвижимости, не имеется. Указанные в договоре купли продажи объекты: жилой дом и земельный участок соответствуют представленным документам на момент заключения сделки и ее регистрации, что подтверждается техническим паспортом домовладения (л.д.13-15), техническим паспортом по состоянию на 09 марта 2010 года (л.д.16-22), свидетельствами о государственной регистрации права на дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

При заключении спорного договора купли-продажи стороны выполнили требования статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. При совершении сделки покупателю были представлены подлинники всех необходимых документов, правоустанавливающие документы на недвижимость. Оспариваемый договор прошел правовую экспертизу и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области. Таким образом, покупателем предприняты все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества и у него отсутствовали какие-либо основания предполагать, что приобретение незаконно, а у продавца отсутствует право распоряжаться спорным имуществом.

Договор купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес> нельзя признать недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку при заключении данного договора истец выразил свою волю на продажу именно земельного участка и строения на нем, подтвержденные документами.

Доводы истца о том, что Договор купли-продажи от 03.02.2014 года содержал не соответствующие действительности сведения о существенном условии договора, а именно в п. 1. был указан неверный предмет договора — жилой дом общей площадью 31,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>; фактически жилой дом общей площадью 80,9 кв.м., жилой площадью 53 кв.м. не могут быть приняты судом

Исходя из положений ст. 218, 219 ГК РФ суд находит, что право собственности Захарова А.А. на объект недвижимости – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 80,9 кв.м., жилой площадью 53 кв.м. не было зарегистрировано в установленном порядке, а, следовательно, и не могло быть предметом сделки, и не могло быть приобретено Орловыми. Такой объект недвижимости не мог быть законно продан другому лицу, поскольку без регистрации права собственности за Захаровым А.А. жилого дома в реконструированном состоянии не мог быть зарегистрирован переход права собственности на Орловых, т.к. необходимые документы, подтверждающие право Захарова А.А. на реконструированный жилой дом представлены не были.

Суд исходит из того, что объективных, достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих, что имущество выбыло из владения истца помимо его воли, не представлено. Кроме того, суд учитывает, что с момента совершения сделки от 03.02.2014 года и регистрации прав собственности на покупателя 25.02.2014г. до момента подачи иска истцом 12.02.2015 г. прошло значительное время.

Доводы истца о безденежности сделки суд находит необоснованными.

Из буквального толкования договора купли-продажи от 03.02.2014г. следует, что по соглашению стороны определили цену за отчуждаемый дом в размере <данные изъяты> руб. и цену за земельный участок в размере <данные изъяты>. общая стоимость жилого лома и земельного участка составляет <данные изъяты> руб.(п.3), «Продавец» проинформирован «ПОКУПАТЕЛЕМ» о том, что имущество, указанное в п. 1 настоящего договора приобретается за счет собственных и средств беспроцентного целевого займа по Договору № от. 03.02.2014 года, заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» и Орловой А. В. в городе Мыски, предоставляемого Обществом с ограниченной ответственностью «ГАРАНТ» (п.3.1.), Расчеты между сторонами производятся в следующем порядке: Покупатель уплачивает Продавцу деньги в сумме <данные изъяты> рублей до государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в том числе деньги в сумме <данные изъяты> за счет собственных средств и деньги в сумме <данные изъяты> за счет средств беспроцентного целевого займа, предоставляемого Обществом с ограниченной ответственностью «ГАР А Н Т».(п.3.2).

Согласно пояснений свидетеля ФИО4 следует, что он действующий директор ООО «Гарант».

ФИО4 выдавался займ Орловой А.В. безналичным переводом денежных средств на карту, для покупки жилого объекта. Адреса объекта сейчас не помнит.

Составлен был договор купли-продажи, затем, перед сделкой были переведены денежные средства, а затем уже произведена была сделка в учреждении Юстиции. Все документы необходимые имеются. Деньги передаются обычно или при свидетеле, или при главном бухгалтере, затем стороны сделки идут в Юстицию.

После всего этого, ФИО4 передал договор в Пенсионный фонд для оплаты. Все деньги Пенсионным фондом были возвращены. Орлова А.В. брала займ на покупку объекта недвижимости и земельного участка под материнский капитал. На другие цели данный капитал использован не мог быть.

ФИО4 не выезжал на объект недвижимости, оценку не производил, поскольку это самостоятельный объект, не из его базы данных на объекты. ФИО4 работал только с представленными ему документами.

    Дети должны быть обязательными участниками сделки, поэтому при заключении договора купли-продажи, дом был оформлен сразу на четверых – на родителей и детей.

    Оформление сделки - 03 февраля 2014 года. Но это не значит, что все оформлено именно в этот день. Если на 25 февраля назначено оформление сделки, то документы отдают на регистрацию примерно 20 февраля. На тот момент уже все деньги были переданы. Регистратор всегда спрашивает у сторон договора переданы ли денежные средства. Без этого, сделка не оформляется. Только после передачи денег подписывается договор.

    Расписка о получении денежных средств пишется или на отдельном листе, или об этом указывается в договоре, по выбору. Согласно заключенного договора деньги переданы до регистрации сделки в юстиции.

Признавая не обоснованными доводы истца в части безденежности сделки, суд исходит также из того, что сам по себе факт неоплаты по договору не является основанием для признания его недействительным.

Согласно п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Доказательств причинения истцу значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, ущерба суду не представлено.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Ссылки истца на факт приобретения ответчиками транспортного средства, само по себе не свидетельствует о безденежности оспариваемого договора.

Захаров А.А., заявляя требования о признании договора купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка расположенные по адресу: <адрес> - недействительным, ссылался на его мнимость.

Исходя из анализа п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса РФ существенными чертами мнимой сделки являются следующие условия: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

Из материалов дела усматривается, что заключенный договор купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка расположенные по адресу: <адрес> прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке. Бесспорных доказательств того, что имущество по сделке продавцу не передавалось, в материалах дела не имеется, а факт проживания до указанного времени Захарова А.А. ответчик Орлова А.В. объясняет актом ее доброй воли (разрешила пожить).

Совокупность, установленных при разрешении спора обстоятельств свидетельствует о том, что правовые последствия, которые влечет договор купли-продажи, в данном случае наступили; доказательств, свидетельствующих об иных целях сторон, нежели предусмотренных договором, в материалы дела не представлено, что исключает возможность признания сделки мнимой.

В ходе рассмотрения дела также не установлено наличие пороков воли при совершении сделки, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Также несостоятельными являются доводы истца о наличии между сторонами устной договоренности о том, что после регистрации сделки и обналичивания средств материнского капитала, оформленного для приобретения спорного дом и земельного участка, спорный дом и земельный участок вновь перейдет в собственность истца, поскольку ответчики указанные обстоятельства отрицали, в обоснование заявленных требований ссылались на наличие у них права собственности на спорный жилой дом и земельный участок.

Исходя из пункта 1 статьи 170 ГК РФ, мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, суд на основании установленных обстоятельств по делу, приходит к выводу о том, что сделка заключена Захаровым А.А. при отсутствии порока воли, и стороны сделки, подписав договор купли-продажи, тем самым подтвердили намерение создать соответствующие ему правовые последствия, а именно передачу права собственности на спорный дом и земельный участок от продавца к покупателю, а потому доводы в этой части являются несостоятельными.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

    РЕШИЛ:    

    Отказать в удовлетворении исковых требований Захарову А. А. к Орлову Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании сделки недействительной.

Отказать в удовлетворении исковых требований Захарову А. А. к Орлову Р. Н., Орловой А. В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения о признании Договора купли-продажи от 03.02.2014 года жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, недействительным и применении последствия недействительности сделки возврата в первоначальное состояние (реституции; прекратить право собственности ответчиков на вышеуказанный жилой дом и земельный участок; признать за Захаровым А. А. право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Кемеровского областного суда в течение месяца.

Решение в окончательном виде изготовлено 23 апреля 2015

Судья                                     И.В. Литвиненко