Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-42/2021 (2-3307/2020;) ~ М-3188/2020 от 16.10.2020

Дело № 2-42/2021

64RS0044-01-2020-004951-02

Решение

Именем Российской Федерации

15 февраля 2021 года                                     город Саратов

Заводской районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Хисяметдиновой В.М.,

при секретаре судебного заседания Анисян А.Г.,

с участием представителя истца Аввакумова Р.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Даниловой Д. К. к Измаиловой З. Р., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об освобождении имущества от ареста,

установил:

Данилова Д.К. обратилась в суд с вышеуказанными исковыми требованиями к Измаиловой З.Р., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее – ТУ Росимущества) об освобождении имущества от ареста.

В обоснование заявленных требований указано, что <Дата> между
Измаиловой З.Р. и Даниловой Д.К. заключены договор купли-продажи объекта незавершенного строительства – нежилого здания площадью 822,1 кв.м, с кадастровым номером <№>, степенью готовности 10% по адресу: <адрес>, а также договор замены стороны в обязательстве по договору аренды в отношении земельного участка по указанному адресу.

После подписания соответствующих договоров истцу стало известно о наложении ареста на вышеуказанные объекты <Дата> постановлением Кузнецкого МОСП УФССП по Пензенской области от <Дата>. Указанный арест наложен в рамках исполнительного производства в отношении должника Измаиловой З.Р. по решению Арбитражного суда Саратовской области о взыскании в пользу ТУ Росимущества денежных средств.

Истец указывает, что договор купли-продажи фактически исполнен, продавцом получена обусловленная договором денежная сумма, наличие ареста на спорное имущество препятствует истцу в государственной регистрации договоров, что нарушает права истца как приобретателя имущества. По изложенным основаниям истец просит освободить от ареста имущество – земельный участок общей площадью 1 332 кв.м с кадастровым номером <№> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв.м, а также объект незавершенного строительства: нежилое здание площадью 822,1 кв.м, с кадастровым номером <№>, степень готовности 10% по адресу: <адрес>, наложенного на основании постановления Кузнецкого МОСП УФССП по Пензенской области от <Дата> по исполнительному производству <№>

В судебном заседании представитель истца Аввакумов Р.В. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, площадью 1 332 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, находится в государственной собственности.

<Дата> состоялся аукцион по продаже права на заключение договора аренды на названный земельный участок, победителем аукциона признана Измаилова З.Р.

<Дата> между ТУ Росимущества в Саратовской области и Измаиловой З.Р. заключен договор аренды <№> находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>,
39, с разрешенным использованием отдельно стоящие объекты торговли от 500 до
1000 кв.м сроком на 5 лет.

<Дата> Измаиловой З.Р. администрацией МО «Город Саратов» выдано разрешение на строительство магазина по указанному выше адресу.

<Дата> на кадастровый учет поставлено нежилое здание площадью 822,1 кв.м степенью готовности объекта 10% по вышеуказанному адресу, право собственности на которое зарегистрировано за ответчиком Измаиловой З.Р.

Судом установлено также, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.08.2019 по делу №А57-7357/2019 с Измаиловой З.Р. в пользу ТУ Росимущества в <адрес> взыскана задолженность по уплате арендной платы по договору от <Дата> <№> в общем размере 7 804 843,28 руб.

На основании указанного решения Арбитражного суда Саратовской области 04.10.2019 выдан исполнительный лист, предъявленный в службу судебных приставов по месту жительства должника, где <Дата> судебным приставом-исполнителем Кузнецкого МОСП УФССП России по Пензенской области возбуждено исполнительное производство <№> отношении Измаиловой З.Р.

<Дата> судебным приставом-исполнителем Кузнецкого МОСП УФССП России по Пензенской области вынесено постановление, согласно которому объявлен запрет на отчуждение принадлежащего должнику Измаиловой З.Р. имущества в размере и объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа. <Дата> указанное постановление получено Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области.

В настоящее время исполнительное производство в отношении должника Измаиловой З.Р., взыскателя ТУ Росимущества в Саратовской области не окончено, находится на исполнении в Энгельсском РОСП УФССП России по Саратовской области.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

В соответствии с п. п. 1, 5, 11 ч. 3 ст. 68 Федерального закона Российской Федерации от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» мерами принудительного исполнения являются: обращение взыскания на имущество должника, в том числе, на денежные средства и ценные бумаги; наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц, во исполнение судебного акта об аресте имущества; иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом.

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

По смыслу статьи 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

В соответствии с п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» перечень исполнительных действий, приведенный в ч. 1 ст. 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов, если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (ст. 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

К числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе, запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

В соответствии с абз. 2 ч. 2 ст. 442 ГПК РФ иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Из указанного следует, что правом на обращение в суд с иском об освобождении имущества от ареста обладает лицо, не являющееся должником по исполнительному производству, но обладающее правом собственности на имущество, на которое наложен арест, либо являющееся законным владельцем данного имущества.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания принадлежности имущества, на которое наложен арест, лежит на лице, обратившимся с требованием об освобождении имущества от ареста и исключении из описи.

На основании п.п. 1-2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом, поскольку в силу пункта 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю для третьих лиц собственником имущества остается продавец.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества по договору подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Истцом в обоснование заявленных требований в материалы дела представлены копия договора купли-продажи недвижимости между Измаиловой З.Р. и Даниловой Д.К. в лице представителя Седова И.И. от <Дата>, согласно которому истец приобрела объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадью 822,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый <№>, за сумму 1 500 000 руб., а также копия договора передачи прав и обязанностей в обязательстве от <Дата> между Измаиловой З.Р. и Даниловой Д.К., согласно которому Измаилова З.Р. уступила истцу, а истец принял на себя права и обязанности по договору аренды <№> земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от <Дата>, площадью 1 332 кв.м, с кадастровым номером <№>, местоположением: <адрес>.

После обращения в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством нежилое здание, а также договора передачи прав и обязанностей в обязательстве по договору аренды земельного участка истец получила уведомления о приостановлении на основании ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации, в том числе в связи с тем, что в регистрирующий орган прав поступил акт уполномоченного органа о наложении ареста на недвижимое имущество, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом.

Согласно Уведомлению Росреестра по Саратовской области запись о запрете должнику Измаиловой З.Р. совершать любые сделки по отчуждению принадлежащего ей имущества внесена в Единый государственный реестр недвижимости <Дата>.

На момент наложения ареста на имущество должника (<Дата>), а также на момент внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений в отношении должника Измаиловой З.Р. право собственности истца в отношении нежилого здания, а также право истца как лица, к которому перешло право аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка, зарегистрировано не было. Совершенные исполнительные действия в отношении имущества должника в установленном законом порядке оспорены не были.

Истец, не являясь собственником спорного имущества, ни его законным правообладателем на иных правах, не вправе требовать его освобождения от ареста.

В силу положений ст. 164, 223, 551 ГК РФ до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество, а поэтому фактическое исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества не дает покупателю права заявить иск об освобождении спорного имущества от обременений и не свидетельствует о приобретении покупателем прав собственника недвижимого имущества.

Не является основанием для удовлетворения исковых требований ссылка истца на то, что обязательства по договору были выполнены надлежащим образом, поскольку внесение в реестр сведений об аресте имущества исключает правомерность его передачи и регистрации перехода права собственности на него.

Как следует из пояснений представителя истца, Данилова Д.К. перед заключением соответствующих сделок выписки из Единого государственного реестра недвижимости не истребовала. Действия ответчика Измаиловой З.Р. по отчуждению принадлежащего ей имущества, на которое могло быть обращено взыскание по имеющейся задолженности ответчика в ходе исполнительного производства, не отвечают принципам добросовестности (ст. 10 ГК РФ).

Кроме того, суд учитывает, что согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

По смыслу пунктов 5, 9 статьи 22 ЗК РФ земельным законодательством по общему правилу предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, без получения согласия арендодателя-собственника. Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено договором аренды либо когда заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее пяти лет.

Договор аренды находящегося в федеральной собственности земельного участка от <Дата> заключен на срок, не превышающий 5 лет, пунктом 5.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам только с письменного согласия арендодателя.

Как следует из сообщения ТУ Росимущества по Саратовской области, согласие на замену стороны арендатора по договору аренды земельного участка от <Дата> <№> не выдавалось, в адрес Управления заявление об изменении стороны арендатора не поступало. Следовательно, императивные нормы п. 9 ст.22 ЗК РФ в рассматриваемом случае не соблюдены.

Суд, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Поскольку запрет на регистрационные действия в отношении имущества должника введен судебным приставом-исполнителем до заключения договоров, правовых оснований для освобождения имущества от ареста не имеется.

Суд учитывает, что принятые судебным приставом-исполнителем меры по объявлению запрета на совершение регистрационных действий в отношении имущества должника не отменены, исполнительное производство в отношении должника
Измаиловой З.Р. не окончено, снятие наложенного ареста нарушит права и интересы взыскателя в рамках исполнительного производства.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Даниловой Д. К. к Измаиловой З. Р., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области об освобождении имущества от ареста отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня изготовления мотивированного решения в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводской районный суд города Саратова.

Мотивированное решение изготовлено 19 февраля 2021 года.

Судья В.М. Хисяметдинова