Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-272/2017 ~ М-1070/2016 от 30.12.2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 апреля 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-272/17 по административному исковому заявлению Погосяна М. Р. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Погосян М.Р. (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 411 368 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, равной его рыночной стоимости, определенной на дату кадастровой оценки – 25 августа 2015 года.

В судебном заседании административный истец и его представитель поддержали административный иск, указав, что отчетом оценщика установлена достоверная стоимость объекта недвижимости, а выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен и индивидуальные особенности объекта оценки, что повлекло за собой увеличение рыночной стоимости объекта недвижимости. Просили назначить повторную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области полагал, что имеются основания для удовлетворения иска в части, а установленная судебной оценочной экспертизой рыночная стоимость объекта недвижимости соответствует сложившемуся рынку цен на дату определения его кадастровой стоимости. Возражал против назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, объяснения эксперта Липпонен Ю.С., поддержавшей выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившей, что при составлении заключения ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком <данные изъяты> и положительное заключение эксперта на отчет оценщика, составленное <данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились административный истец и его представитель.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты> и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом Липпонен Ю.С.

Суд соглашается с выводами эксперта Липпонен Ю.С., о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта Липпонен Ю.С. с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение указанного пункта, на стр.34-46 отчета и на стр.49-54 отчета оценщик в расчете не делает корректировку по объектам-аналогам на близость участков к водным объектам. Как видно из листинга предложения по объектам-аналогам №2,3,4, участки расположены в непосредственной близости от реки, также как и объект оценки. Данные о близости к реке у объекта-аналога №1 отсутствуют. Таким образом, отсутствие данной корректировки существенным образом влияет на стоимость объекта оценки и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Также на стр. 25-30 отчета оценщик в главе 9.5 «Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов» не указывает ряд ценообразующих факторов, существенно влияющих на стоимость земельных участков, например, близость участков к водным объектам, а также не приводит возможный диапазон значений корректировки.

Кроме того, в объявлении по объектам-аналогам №2-4 на стр.38-40 отчета указано: «электричество, газ», при этом оценщик учитывает наличие указанных коммуникаций только по границе объектов недвижимости и не приводит никаких комментариев по данному факту. Также в данных объявлениях указано: «низкая цена», таким образом, сам собственник указывает на тот факт, что участки продаются по цене ниже рыночной.

В объявлении по объекту-аналогу №1 на стр. 37 отчета указано, что на участке есть все коммуникации, однако, оценщик, как это следует из выводов эксперта, учитывает наличие коммуникаций только по границе объекта недвижимости и не приводит никаких комментариев по данному факту.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом Липпонен Ю.С., суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № СЭ-23/2017 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 143-213).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного и доходного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт Липпонен Ю.С. поддержала экспертное заключение № СЭ-23/2017 в полном объеме, определив рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного и доходного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного и доходного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объекта недвижимости.

Возражения административного истца и его представителя относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административного истца экспертом Липпонен Ю.С. с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Так, эксперт пояснила, что при проведении исследования был проведен анализ рынка земельных участков, а также фактических данных о ценах предложений объектов из сегмента рынка, к которому отнесен оцениваемый объект, однако эксперт не обязан приводить указанные данные в экспертном заключении, так как к заключению предъявляются иные требования, чем к отчету об оценке. Таким образом, в рамках проведения судебной оценочной экспертизы эксперт в полном объеме ответила на поставленные судом вопросы.

Также эксперт указала, что объект исследования, как и объекты-аналоги №1 и №3, расположен на удалении менее 1 км до реки, в данном случае корректировка не требуется. Однако объект-аналог №2 удален от ближайшего крупного водного центра на расстояние более 1 км, поэтому для указанного объекта-аналога требуется проведение повышающей корректировки, которая была проведена в рамках экспертного заключения.

Относительно совпадения судебного эксперта и генерального директора <данные изъяты> в одном лице эксперт пояснила, что при производстве экспертизы эксперт был независим и не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначившего судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № СЭ-23/2017 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в в Московский областной суд - 30 декабря 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Погосяна М. Р. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 30 декабря 2016 года, удовлетворить частиично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 411 368 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для дачного строительства, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 25 августа 2015 года, в размере 62360172 (шестьдесят два миллиона триста шестьдесят тысяч сто семьдесят два) рубля.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 21 апреля 2017 года.