Решение по делу № 3а-119/2020 от 18.05.2020

                                                                                               Дело № 3а-119/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

29 июня 2020 года                                                                         г. Калининград

Судья Калининградского областного суда Ткач Е.И.,

при секретаре Горенко Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Балтрыбснабсбыт» к Правительству Калининградской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области об оспаривании кадастровой стоимости нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Балтрыбснабсбыт» обратилось в суд с вышеназванным административным иском, указав, что является собственником нежилого здания площадью 263,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18.

Нежилое здание с другими объектами недвижимости, находящимися в собственности общества, расположено на земельном участке общей площадью 10 190 кв.м с кадастровым номером 39:15:151402:13.

Постановлением Правительства Калининградской области № 625 от 23 декабря 2016 года утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 в размере 11 934 385,83 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Полагая, кадастровую стоимость нежилого здания завышенной, общество обратилось к оценщику АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» для определения рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 по состоянию на 01 января 2016 года.

Согласно Отчету об оценке № 019-3 от 17 сентября 2019 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18 по состоянию на 01 января 2016 года оценщиком определена в размере 5530000 рублей.

28 февраля 2020 года ООО «Балтрыбснабсбыт» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с предоставлением вышеуказанного Отчета оценщика.

Решением Комиссии от 13 марта 2020 года заявление общества было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного Отчета оценщика требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Административный истец, полагая, что его права, как налогоплательщика налога на имущество организаций, нарушено, просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости – 5 530 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Балтрыбснабсбыт» Коваленко А.А. по доверенности поддержал заявленные требования в полном объеме, и просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости – 5 530 000 рублей.

Представители административных ответчиков Правительства Калининградской области, Управления Росреестра по Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Калининградской области ходатайствовало о рассмотрении заявленных требований ООО «Балтрыбснабсбыт» в отсутствие представителя, против удовлетворения административного иска не возражает.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «ФКП управления Росреестра» по Калининградской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.

С учетом мнения представителя административного истца, и положений части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о дате и месте судебного разбирательства.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (ст. 24.12).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абз. 1 ст. 24.18).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 11 ст. 24.18).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абз. 29 ст. 24.18).

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (п. 5 ст. 65 ЗК РФ, ст.ст. 375, 390, 402 НК РФ, глава III.1 ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (п. 1).

Согласно части 1 статьи 372 НК РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Частью 1 статьи 373 НК РФ установлено, что налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

Согласно части 2 статьи 375 НК РФ налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 настоящего Кодекса.

Подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база определяется с учетом особенностей установленных настоящей статьей, как кадастровая стоимость имущества в отношении нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

Закон субъекта Российской Федерации, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1, 2 и 4 пункта 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества (ч. 2 ст. 378.2 НК РФ).

В соответствии с подп. 1, 2 п. 2 ст. 1.1 Закона Калининградской области от 27 ноября 2003 года № 336 «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества в 2017 году и в последующие годы определяется в отношении: административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них; нежилых помещений, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

На основании п.п. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (п. 24).

Судом установлено, что ООО «Балтрыбснабсбыт» является собственником нежилого здания общей площадью 263,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права, выданного 09 ноября 2005 года.

Таким образом, ООО «Балтрыбснасбыт» в силу вышеприведенных норм закона, является налогоплательщиком налога на имущество организаций и имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости спорного нежилого здания в размере его действительной рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Калининградской области от 23 декабря 2016 года № 625 утверждена кадастровая стоимость нежилого здания общей площадью 263,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18 по состоянию на 01 января 2016 года в размере 11 934 385,83 рублей.

Датой внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости является 13 февраля 2017 года, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 9).

По заказу ООО «Балтрыбснабсбыт» подготовлен Отчет об оценке № 019-3 от 17 сентября 2019 года в отношении спорного нежилого здания, выполненный оценщиком АНО «Региональный центр оценки и экспертизы» ФИО1 и определена рыночная стоимость по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 530 000 рублей (л.д. 13-72).

28 февраля 2020 года ООО «Балтрыбснабсбыт» обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с предоставлением вышеуказанного Отчета.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от 13 марта 2020 года ООО «Балтрыбснабсбыт» отказано в пересмотре кадастровой стоимости спорного нежилого здания со ссылкой на то, что Отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что, обществом соблюдены требования части 4 статьи 245 КАС РФ и части 29 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» об обязательном соблюдении досудебного порядка.

Оценивая представленный административным истцом Отчет об оценке спорного нежилого здания на его соответствие требованиям закона, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12).

Как следует из Отчета об оценке № 019-3 от 17 сентября 2019 года при определении рыночной стоимости объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18 оценщик ФИО1 использовала затратный, сравнительный, доходный подходы. При этом было обследовано само нежилое здание до 1945 года постройки, степень износа 63%. Оценщиком определен сегмент рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, а именно административное здание «контора склада» (т.е. офис). В связи с чем оценщиком был проведен анализ рынка торгово-офисной недвижимости в Калининградской области.

При сравнительном подходе оценщиком было отобрано четыре объекта аналогичного назначения сопоставимых с объектом оценки по основным характеристикам (административные здания с наличием всех коммуникаций) Стоимость объекта расчитана оценщиком путем умножения стоимости 1 кв.м, полученной после внесения корректировок, на общую площадь объекта оценки. Оценщиком применены корректировки на местоположение, на тип объекта, на площадь. Стоимость 1 кв.м нежилого одноэтажного здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 сравнительным подходом оценщиком определена в размере 23 215,56 руб.

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком произведен путем пересчета чистого операционного дохода в стоимость объекта оценки методом прямой капитализации (коэффициент капитализации принят в размере 12,1%).

Оценщиком применен затратный подход путем определения стоимости участка земли на определенном праве, затрат на воспроизводство или замещение улучшений на участке, величины накопленного износа и устареваний.

При согласовании результатов рыночной стоимости объекта оценки оценщик принял к окончательному согласованию результаты доходного и сравнительного подходов, поскольку они в большей мере ориентированы на рыночные данные в то время, как данные полученные в рамках затратного подхода, находятся за пределами диапазона рыночных данных. Рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 5 530 000 рублей по состоянию на 01 января 2016 года.

Квалификационные данные оценщика ФИО1 соответствуют требованиям закона, а именно она имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, является действительным членом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков, деятельность застрахована в САО «ВСК», находится в трудовых отношениях с АНО «Региональный центр оценки и экспертизы».

Статьей 84 КАС РФ предусмотрено, что суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Отчет оценщика № 019-3 от 17 сентября 2019 года содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Отчет оценщика отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость спорного нежилого здания, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Содержание представленного Отчета об оценке спорного нежилого здания административными ответчиками не опровергнуто относимыми и допустимыми доказательствами.

Лица, участвующие в деле, в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 247 КАС РФ, не заявили возражений против заявленного административного иска, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суду не представили, ходатайств о назначении и проведении оценочной экспертизы не заявили.

Исходя из вышеприведенных обстоятельств, суд считает доказанным, что по состоянию на 01 января 2016 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 39:15:151402:40 составляет 5 530 000 рублей.

Несоответствие кадастровой стоимости нежилого здания его рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца, как налогоплательщика налога на имущество организаций.

Права административного истца, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, находящегося у него на праве собственности нежилого здания его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Поскольку определенная кадастровая стоимость спорного нежилого помещения в размере 11 934 385,83 руб. значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, являющегося собственником нежилого помещения, суд находит необходимым установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 5 530 000 рублей.

Согласно части 4 статьи 10 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» в случае изменения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января года, в котором в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой подачи ООО «Балтрыбснабсбыт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости является дата обращения общества в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области - 28 февраля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 КАС РФ, суд

                           РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Балтрыбснабсбыт» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания площадью 263,1 кв.м с кадастровым номером 39:15:151402:40 расположенного по адресу г. Калининград ул. Портовая, 18 по состоянию на 01 января 2016 года в размере рыночной стоимости 5 530 000 рублей.

Датой подачи ООО «Балтрыбснабсбыт» заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области – 28 февраля 2020 года.

Решение является основанием для внесения органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости новой кадастровой стоимости объекта недвижимости после вступления его в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 3 июля 2020 года.

Судья                                                                                                       Е.И. Ткач