Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-215/2015 ~ М-145/2015 от 10.03.2015

Дело № 2-215/2015

Решение

Именем Российской Федерации

10 апреля 2015 года г. Олонец

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе

председательствующего судьи О.А.Дубковой

при секретаре С.Ю. Михайловой

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Васильевой З.И. к ООО «Причал» о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить занимаемое помещение,

установил:

Васильева З.И. обратилась в суд с вышеуказанным иском в котором просила расторгнуть договор аренды нежилого помещения № от хх.хх.хх г., обязать ответчика освободить занимаемое нежилое помещение, расположенное по адресу: ...., ...., ...., площадью .... кв.м.           ..... Требования мотивированы тем, что в соответствии с договором аренды № от хх.хх.хх г. истец предоставил ответчику вышеуказанное нежилое помещение. В соответствии с п. 2.2.2. раздела 3 договора аренды Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии и производить за свой счет капитальный и текущий ремонт.

хх.хх.хх г. при осмотре помещения магазина было установлено самовольное разрушение перегородки в торговом зале, что привело к ухудшению арендованного имущества, а также без согласования с арендодателем установлено оборудование - кондиционер. В настоящее время здание магазина требует проведение капитального ремонта. Объем и стоимость работ по ремонту помещения отражена в дефектной ведомости от хх.хх.хх г., которая была направлена арендатору. От исполнения взятых на себя обязанностей арендатор отказывается.

Истец Васильева З.И. и ее представитель по доверенности ФИО7 заявленные требования поддержали.

Представитель ответчика ООО «Причал» по доверенности ФИО8 возражал против удовлетворения иска, по основаниям указанным в отзыве. Пояснив, что ответчиком текущий ремонт арендуемого помещения осуществляется регулярно.

Выслушав явившихся лиц, свидетелей, проверив материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что Васильева З.И. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ...., ...., ...., площадью .... км., .... и сторонами не оспаривается.

хх.хх.хх г. между Васильевой З.И. и ООО «Причал» заключен договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору ООО «Причал» в аренду нежилое помещение по адресу: ...., ...., ...., площадью .... км., .... Срок действия договора с хх.хх.хх г. по хх.хх.хх г..

хх.хх.хх г. был составлен акт осмотра нежилого помещения согласно которому плитка в «тамбуре» магазина в центре отсутствует. Дверь в магазин металлическая, изнутри обшита потертым листом ДСП, обшивка потолка в помещение над прилавками частично отсутствует. Проводка свисает из-под обшивки потолка. Потолок по всей длине помещения имеет следы протекания влаги. В центре помещения имеется проем со снятой перегородкой. При осмотре здания снаружи установлено, что межблочные швы требуют утепления, опалубка здания по периметру должна быть укреплена. С данным актом осмотра нежилого здания ответчик не согласился.

Как пояснила в судебном заседании истец на основании акта осмотра, технического паспорта, фотографий ООО «....» была сделана дефектная ведомость от хх.хх.хх г..

хх.хх.хх г., хх.хх.хх г., хх.хх.хх г. представителем истца по доверенности в адрес ООО «Причал» были направлены претензии с просьбой провести ремонт здания магазина в соответствии с представленной дефектной ведомостью.

Из ответа ООО «Причал» от хх.хх.хх г. на претензию следует, что текущий ремонт арендуемого помещения магазина осуществляется регулярно по мере возникновения такой необходимости. В настоящий момент в качестве текущего ремонта выполнена замена потолочных панелей, выполнены работы по замене сантехнического оборудования, полностью заменена проводка. Также сообщено, что с .... по .... .... года ООО «Причал» запланирован очередной объем работ по текущему ремонту арендуемого помещения, а именно: планируется установить недостающую напольную плитку, заново покрасить внутренние стены магазина, заменить новые электрические розетки во всех помещениях арендуемого здания магазина, обшить входную дверь магазина листами ДВП и облицовочной вагонкой, заново покрасить стены подсобных помещений магазина, заменить плафоны осветительных приборов, расположенных в торговом зале, утеплить само помещение торгового зала, а также выполнить в случае возникновения необходимости и иные текущие ремонтные работы для поддержания арендуемого имущества в надлежащем состоянии. Кроме того, в течение .... года (в отсутствие снега) соответствующими специалистами будет обследована надлежащим образом крыша арендуемого помещения магазина, его стены по всему периметру - на предмет необходимости их ремонта или утепления. По результатам осмотра будет решен вопрос об их ремонте, восстановлении, утеплении или замене.

Свидетели ФИО3, ФИО4 допрошенные в судебном заседании пояснили, что в магазине отсутствует перегородка, на потолке течь, в магазине необходимо сделать ремонт.

Свидетель ФИО5 допрошенная в судебном заседании показала, что потолочные плиты, на которых были следы от воды в настоящее время заменены, перегородка восстановлена.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность проводить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а на арендатора - обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. Но если арендодатель и арендатор установят в договоре аренды иные условия перераспределения этих расходов, то будут применяться соответственно условия договора.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором аренды. В случаях, если договором срок не определен или вызван неотложной необходимостью, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Истцом не представлено доказательств не исполнения ООО «Причал» условий договора аренды по проведению текущего ремонта арендованного нежилого помещения, необходимости проведения капитального ремонта. Кроме того, не представлено доказательств существенного ухудшения нежилого здания установкой кондиционера, и снятием внутренней перегородки. Напротив стороной ответчика представлены доказательства исполнения условий договора аренды.

В силу п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из представленных истцом материалов, представитель арендодателя направлял обществу претензию, в котором ставился вопрос о необходимости произвести ремонт в соответствии с дефектной ведомостью.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанная претензия сама по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как п. 3 ст. 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В направленных ответчику претензиях ставился вопрос только о необходимости отремонтировать здание. Предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данных претензиях не содержалось.

Анализируя нормы указанных выше актов, обстоятельства данного дела, представленные сторонами доказательства, в том числе и показания свидетелей, суд приходит к выводу, что исковое заявление не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления Васильевой З.И. к ООО «Причал» о расторжении договора аренды и возложении обязанности освободить занимаемое помещение - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: О.А.Дубкова

....

....