Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-583/2012 ~ М-664/2012 от 18.05.2012

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

08 июня 2012 года с. Кочубеевское

Кочубеевский районный суд Ставропольского края

в составе:

председательствующего судьи Корниенко А.В.,

при секретаре судебного заседания Назаренко М.В.,

с участием:

представителя истца Литковой И.Б. – адвоката Ишханова И.О., представившего удостоверение № и ордер № от ДД.ММ.ГГГГофиса № <адрес>,

ответчиков Литко О.В., Хохлова В.В.,

третьих лиц: Хохлова В.А. и представителя управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Мишаровой С.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Литковой И.Б. к Литко О.В. и Хохлову В.В. о признании договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Литкова И.Б. обратилась в суд с иском к Литко О.В. и Хохлову В.В. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка с хозяйственными строениями, расположенными по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности ничтожной сделки и приведении сторон в первоначальное положение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, прекращении зарегистрированного за Хохловым В.В. права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца Литковой И.Б. адвокат Ишханов И.О. поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении и пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и Литко О.В. был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Литковой И.Б. была приобретена 1/3 доля, поскольку данный земельный участок является смежным с её земельным участком, после заключения договора ей было перенесено ограждение её земельного участка на 10 метров в сторону приобретенного земельного участка и с этого времени она пользуется указанным земельным участком. Другую часть своего земельного участка Литко О.В. собиралась продать другому соседу - Хохлову В.А., которому принадлежит земельный участок по <адрес>. В соответствии с условиями договора Литкова И.Б. приняла часть земельного участка, пользуется им, выплатила покупную цену за приобретенный ей земельный участок, о чем Литко О.В. была написана расписка. В 2012 году Литкова И.Б. обратилась в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> с целью государственной регистрации перехода права собственности на приобретенную ею 1/3 долю земельного участка по <адрес> Однако ей было устно сообщено, что в настоящее время продавец по её договору Литко О.В. не является собственником указанного земельного участка и как следствие не может его продать. Из полученной выписки из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ Литковой И.Б. стало известно, что собственником указанного земельного участка является Хохлов В.В., датой регистрации права указано ДД.ММ.ГГГГ. Как стало известно Литковой И.Б. со слов Литко О.В., она выдала доверенность на имя Хохлова В.А., который обещал заняться оформлением проданного ею земельного участка им обоим, однако тот в свою очередь заключил сделку со своим сыном. Хохлов В.А. ДД.ММ.ГГГГ заключил сделку, по продаже земельного участка, расположенного по <адрес> в <адрес>, со своим сыном Хохловым В.В. Данная сделка противоречит нормам закона, в связи с тем, что 1/3 доля на данный земельный участок была ранее отчуждена по договору купли-продажи Литковой И.Б., договор купли-продажи между Литко О.В., от имени которой выступал Хохлов В.А. и Хохловым В.В. заключен с нарушением требований закона, поскольку фактической передачи недвижимости между ними не произошло, так как с 2005 года часть земельного участка присоединена путем переноса межи к её земельному участку и с 2005 года находится её владении, из чего следует, что не могла быть передана покупателю ХохловуВ.В.

В судебном заседании ответчик Литко О.В. поддержала исковые требования и пояснила, что в июне 2002 года она приобрела спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом по договору купли-продажи и зарегистрировала на него право собственности. После наводнения жилой дом был признан не пригодным для проживания и ей выдан сертификат на приобретение жилья, которым она воспользовалась. Она договорилась с владельцами соседних земельных участков Хохловым В.А. и Литковой И.Б. о продаже им принадлежащего ей земельного участка в общую долевую собственность в долях 1/3 доли в праве общей долевой собственности Литковой И.Б. и 2/3 долей – Хохлову В.А. В 2005 году она заключила с Литковой И.Б. договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, подписали акт приема-передачи, Литкова И.Б. выплатила ей <данные изъяты>, о чем она написала расписку. Претензий к Литковой И.Б. она не имеет. Литкова И.Б. стала пользоваться приобретенной землей. На участке было поставлено ограждение, кто его поставил она не знает. В 2009 году Хохлов В.А. приехал к ней домой и попросил дать доверенность на продажу земли и нежилых помещений, расположенных на участке. Сама она заниматься оформлением сделки не могла по состоянию здоровья. Она дала доверенность, понадеявшись порядочность Хохлова В.А. и на устную договоренность о продаже ему 2/3 долей спорного земельного участка с находящимися на нем строениями и в силу плохого знания законов, доверенность была составлена на распоряжение всем недвижимым имуществом, находящимся по адресу: <адрес>. При совершении сделки она не присутствовала, как оформлялась сделка она не знает. Хохлов В.А. заплатил ей <данные изъяты> за 2/3 доли земельного участка. Участок не размежеван.

В судебном заседании ответчик Хохлов В.В. просил в удовлетворении исковых требований отказать и пояснил, что в 2010 году он приобрел у Литко О.В. спорный земельный участок. При заключении договора от имени Литко О.В. выступал его отец Хохлов В.А. на основании доверенности. О том, что ранее Литко О.В. заключила с Литковой И.Б. договор купли-продажи 1/3 доли земельного участка он не знал. В 2005 году он отгородил место для выпаса кур по задней стенке нежилого строения. Ограждение выставлял он. После регистрации права собственности на земельный участок в мае 2012 года он перенес ограждение на то место, где оно стояло до 2005 года. Если отдать 1/3 долю участка Литковой И.Б., то придется сносить принадлежащее ему строение. Межевание участка не проводилось, так как никто не хотел платить деньги. В связи с тем, что межевание не проводилось и не возможно определить 1/3 его часть, невозможно было заключать договор купли-продажи части участка.

В судебном заседании третье лицо Хохлов В.А. просил в удовлетворении исковых требований отказать и пояснил, что договоренностей о продаже земельного участка в долях не было. Была договоренность, что в связи с разницей площадей по кадастровому паспорту участка (1200 кв.м.) и свидетельству о государственной регистрации (1020 кв.м.) эти 180 кв.м. отойдут Литковой И.Б. В связи с тем, что межевание не проводилось и не возможно определить 1/3 его часть, невозможно было заключать договор купли-продажи части участка. Никто не определял эту 1/3. В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Представитель управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> Мишарова С.Е. в судебном заседании оставила разрешение вопроса об удовлетворении или отказе в удовлетворении исковых требований на усмотрение суда.

В судебном заседании свидетели ФИО1, ФИО2, ФИО3 пояснили, что знали о приобретении истцом части земельного участка. Остальную часть должны были приобрести Хохловы. С 2005 года приобретенная истцом часть земельного участка была отгорожена, она пользовалась ею.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовле­творению по следующим основаниям.

Согласно ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона.

В соответствии со ст.310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно ч.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.2 ст.455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно п.1 ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статья 174 ГПК РФ гласит, что если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица - его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

На основании ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: восстановления положения, существовавшего до нарушения права и применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из пункта 58 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

В судебном заседании установлено, что между Литко О.В., Литковой И.Б. и Хохловым В.А. была достигнута устная договоренность о том, что Литко О.В. продаст Литковой И.Б. 1/3, а Хохлову В.А. 2/3 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1020 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между Литко О.В. и Литковой И.Б. был заключен договор купли-продажи 1/3 доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. В этот же день был подписан акт приема-передачи недвижимости, деньги за земельную долю выплачены в полном объеме, т.е. сделка состоялась. Регистрация права не проводилась.

Ответчиком Хохловым В.В., о чем он заявил в судебном заседании, была отгорожена часть земельного участка, которым Литкова И.Б. пользовалась с 2005 года по май 2012 года. На основании чего, суд приходит к выводу о том, что Хохлов В.В. и Хохлов В.А. заведомо знали о том, что Литко О.В. отчуждена доля спорного земельного участка Литковой И.Б.

Литко О.В., имея намерения на продажу 2/3 долей в праве общей долевой собственности, надеясь на устную договоренность о продаже 2/3 долей спорного земельного участка с находящимися на нем строениями и в силу плохого знания законов, выдала Хохлову В.А. доверенность с правом управления и подписания от ее имени договора купли-продажи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Хохлов В.А. от имени Литко О.В., вопреки воле последней, о которой он знал заведомо, заключил со своим сыном Хохловым В.В. договор купли-продажи всего земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с находящимися на нем строениями и сооружениями. Акт приема-передачи недвижимости между Литко О.В. и Хохловым В.В. не составлялся.

ДД.ММ.ГГГГ Хохлов В.В. зарегистрировал право собственности на спорный земельный участок площадью 1020 кв.м. в Управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации №

Спорным земельным участком в полном объеме Хохлов В.В. стал пользоваться в мае 2012 года, когда перенес ограждение на границы, существовавшие до 2005 года.

Таким образом, суд приходит к выводу, что Хохлов В.А. при заключении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в части касающейся размера отчуждаемого земельного участка, действовал вопреки воле собственника земельного участка, заведомо зная о том, что Литко О.В. имеет намерения на отчуждение 1/3 доли в праве общей долевой собственности Литковой И.Б. и 2/3 долей ему или его сыну Хохлову В.В., и признает данный договор в части касающейся продажи спорного земельного участка недействительным, поскольку данный договор в части продажи нежилых строений и сооружений, не оспаривается, и считает необходимым применить последствия недействительности части сделки.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ссылка ответчика на то, что если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, не может быть принята судом в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку Литко О.В. имела намерения не на продажу одного и того же имущества, а на продажу долей в праве общей долевой собственности, а Хохлов В.А. при заключении договора купли-продажи недвижимости действовал вопреки воле собственника.

Иск подтвержден письменными доказательствами:

Договором купли – продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Литкова И.Б. приобрела у Литко О.В. 1/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; договором прием – передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Литко О.В. передала, Литкова И.Б. приняла в пользование недвижимость, состоящую из 1/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>; распиской, согласно которой Литко О.В. получила от Литковой И.Б. деньги в сумме <данные изъяты> за проданную ей 1/3 доли земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого Литко О.В. является собственником земельного участка площадью 1020.0 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой правообладателем земельного участка площадью 1020 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ является Хохлов В.В.; кадастровым паспортом земельного участка; договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ; доверенностью от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой Литко О.В. доверяет Хохлову В.А. быть ее представителем, управлять недвижимостью, подписывать договор купли-продажи, продать за цену и на условиях по его усмотрению недвижимость по адресу: <адрес>; свидетельством о государственной регистрации права №

Кроме того, руководствуясь положениями ст. 144 ГПК РФ, суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Кочубеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложенного ареста на земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Литковой И.Б. к Литко О.В. и Хохлову В.В.– удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с хозяйственными строениями от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Литко О.В., от имени которой на основании доверенности действовал Хохлов В.А., и Хохловым В.В., в части продажи земельного участка <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности части сделки и привести стороны в первоначальное положение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в части, касающейся продажи земельного участка <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительной государственную регистрацию права собственности на земельный участок <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>.

Отменить обеспечительные меры, принятые на основании определения Кочубеевского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложенного ареста на земельный участок <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Кочубеевский районный суд в течение 1 месяца.

Судья Кочубеевского районного суда А.В. Корниенко