Решение по делу № 33-6413/2019 от 14.03.2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

дело № 33-6413/2019

г. Уфа 25 марта 2019 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Науширбановой З.А.,

судей Кривцовой О.Ю. и Смирновой О.В.

с участием прокурора Фахретдиновой Ю.Ю.

при секретаре Гильмановой Д.Т.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Гиниятуллиной Г.Х. на решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 11 января 2019 г., по иску Казакулова А.Н. к Гиниятуллину А.М., Гиниятуллиной Г.Х., Гиниятуллину И.А., Гиниятуллиной А.А., Гиниятуллиной С.А. о выселении из жилого помещения и снятии с регистрации, по встречному иску Гиниятуллиной Г.Х., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Гиниятуллина И.А., Гиниятуллиной А.А., Гиниятуллиной С.А., к Казакулову А.Н., ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» о признании недействительной (ничтожной) сделки приватизации, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительным договора купли-продажи квартиры в общежитии, признании права пользовании квартирой на условиях социального найма и признании права собственности на квартиру в порядке приватизации.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., выслушав объяснения представителей Гиниятуллина А.М., Гиниятуллиной Г.Х. - Антипина С.В., Антипиной И.М., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Казакулова А.Н. - Рябовой И.А., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Казакулов А.Н. обратился в суд с иском к Гиниятуллину А.М., Гиниятуллиной Г.Х., Гиниятуллину И.А., Гиниятуллиной А.А., Гиниятуллиной С.А. о выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: адрес, и снятии с регистрационного учета по указанному адресу.

Заявленные требования мотивированы тем, что Казакулов А.Н. по итогам публичных торгов от 23 мая 2018 г., на основании договора купли-продажи недвижимости № №... от 1 июня 2018 г. приобрел у Закрытого акционерного общества«Ишимбайская чулочная фабрика» (далее - ЗАО «ИЧФ») в лице конкурсного управляющего Меньковой О.Г., действующей на основании решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16 февраля 2017 г., однокомнатную квартиру № 110 в доме адрес, в которой на момент подписания договора купли-продажи зарегистрированы и проживали ответчики. Ответчики были вселены и проживают в спорном жилом помещении на основании договора найма жилого помещения в общежитии № 150 от 20 марта 2013 г., заключенного с ЗАО «ИЧФ», согласно подпункту «б» пункта 5.1 данного договора, договор найма жилого помещения расторгается в случае прекращения трудовых отношений, независимо от причин их прекращения. Трудовые отношения с ответчиками прекращены, с Гиниятуллиным А.М. – 5 сентября 2013 г. по собственному желанию, с Гиниятуллиной Г.Х. – 16 мая 2017 г. в связи с ликвидацией организации.

Таким образом, ответчики утратили право пользовании спорным жилым помещением еще 16 мая 2017 г. Уведомление истца с просьбой сняться с регистрационного учета и освободить квартиру ответчики оставили без удовлетворения, продолжают проживать в спорной квартире, тем самым ограничивая доступ собственника в квартиру, лишая возможности пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Гиниятуллина Г.Х., действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Г. И.А., дата г. рождения, Г. А.А., дата г. рождения, Г. С.А., дата г. рождения, обратилась со встречным иском к Казакулову А.Н., ЗАО «ИЧФ», в котором просила признать недействительной (ничтожной) сделку приватизации - договор аренды предприятия с правом выкупа № №... от 11 июля 1991 г., договор о выкупе государственного имущества от 15 июля 1991 г., в части передачи в собственность ЗАО «ИЧФ» здания общежития, расположенного по адресу: адрес, применить последствия недействительности ничтожной сделки – прекратить право собственности ЗАО «ИЧФ» на здание общежития; признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: Республика адрес от 1 июня 2018 г., признать право пользовании квартирой на условиях социального найма и признать за Гиниятуллиным И.А., Гиниятуллиной А.А., Гиниятуллиной С.А. право собственности в равных долях по 1/3 каждому на указанное жилое помещение в порядке приватизации.

В обоснование встречных исковых требований указано, что на основании решения профкома ЗАО «ИЧФ» № №... от 19 ноября 2004 г. по ордеру Гиниятуллиной Г.Х. предоставлена квартира № №... в доме адрес, в которой она проживает с 1 декабря 2004 г., была зарегистрирована 4 февраля 2005 г. Взамен ранее выданного ордера 10 сентября 2012 г. между Гиниятуллиной Г.Х. и ЗАО «ИЧФ» заключен договор найма жилого помещения в общежитии № №.... Вместе с Гиниятуллиной Г.Х. и мужем Гиниятуллиным А.М. в жилом помещении проживают их несовершеннолетние дети ....

Как следует из выписки из ЕГРН, право собственности на спорную квартиру у ЗАО «ИЧФ» возникло 16 ноября 2016 г. на основании договора аренды предприятия с правом выкупа № №... от 11 июля 1991 г., здание общежития на основании этого договора было передано фабрике безвозмездно.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16 февраля 2017 г. ЗАО «ИЧФ» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, в рамках которого производится продажа имущества, в том числе спорной квартиры.

На основании протокола о результатах торгов по продаже имущества, между ЗАО «ИЧФ» и Казакуловым А.Н. 1 июня 2018 г. заключен договор купли-продажи недвижимости № 45; право собственности Казакулова А.Н. на спорную квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан 7 июня 2018 г.

По мнению Гиниятуллиной Г.Х., при приватизации государственного предприятия – «ИЧФ» его правопреемнику незаконно передано здание общежития. Так, Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривал возможность безвозмездной передачи имущества по договору аренды, здание общежития как относящееся к жилищному фонду, подлежало передаче в муниципальную собственность в установленном порядке. Безвозмездная передача имущества была возможна только на основании статей 342, 343 Гражданского кодекса РСФСР по договору безвозмездного пользования и только на срок, не превышающий одного года.

Статья 15 Закона Российской Федерации от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации», действовавшего на момент выкупа фабрикой имущества, устанавливала, что приватизация государственных и муниципальных предприятий осуществляется путем их купли-продажи по конкурсу или на аукционе, посредством продажи долей (акций) в капитале предприятия, а также путем выкупа имущества предприятия, сданного в аренду.

Поскольку здание общежития не передавалось чулочной фабрике на правах аренды, а использовалось на праве безвозмездного пользования и в последующем подлежало передаче в ведение местного совета народных депутатов, оно не было выкуплено предприятием, сделка по передаче в собственность ЗАО «ИЧФ» здания общежития ничтожна, не соответствует закону, что влечет также недействительность договора купли-продажи от 1 июня 2018 г., заключенного с Казакуловым А.Н.

Истцы по встречному иску право приватизации занимаемого жилого помещения не использовали. Считают, что в силу положений статьи 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями в общежитиях применяются нормы о договоре социального найма, они имеют право на приватизацию спорного жилого помещения.

Решением Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 11 января 2019 г., постановлено:

исковые требования Казакулова А.Н. удовлетворить.

Выселить Гиниятуллина А.М., Гиниятуллину Г.Х., Г. И.А., Г. А.А., Г. С.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: Республика адрес без предоставления другого жилого помещения и снять их с регистрационного учета по адресу: адрес.

Взыскать с Гиниятуллина А.М., Гиниятуллиной Г.Х. расходы по уплате государственной пошлины в сумме – по 150.00 руб. с каждого.

В удовлетворении встречного искового заявления Гиниятуллиной Г.Х., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ... к Казакулову А.Н., ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» о признании недействительной (ничтожной) договора аренды предприятия с правом выкупа от 11.07.1991 года № №..., договора о выкупе государственного имущества от 15.07.1991 года в части передачи в собственность ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» здания общежития по адрес, применении последствий недействительности ничтожной сделки - прекращении права собственности ЗАО «Ишимбайская чулочная фабрика» на здание общежития, признании недействительным договора купли-продажи квартиры №№... по ул. адрес, признании права пользования квартирой на условиях социального найма и признании права собственности на указанную квартиру в порядке приватизации отказать.

В апелляционной жалобе Гиниятуллина Г.Х. ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Истец Казакулов А.Н., ответчики Гиниятуллин А.М., Гиниятуллина Г.Х., Гиниятуллин И.А., Гиниятуллина А.А., Гиниятуллина С.А., представитель ЗАО «ИЧФ», представители третьих лиц Минземимущества Республики Башкортостан, Управления Росреестра по Республике Башкортостан в Ишимбайском районе и г. Ишимбай, администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, отдела опеки и попечительства администрации муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав стороны и заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что решением исполкома Ишимбайского горсовета народных депутатов от 30 июня 1982 № 250 утвержден акт Госкомиссии по приему в эксплуатацию законченного строительством общежития, построенного по заказу чулочно-носочной фабрики, по адресу: г. Ишимбай, ул. Губкина, д. 14, на строительство которого использовались государственные капитальные вложения и собственные средства государственного предприятия Ишимбайской чулочно-носочной фабрики, входящей в Российский государственный концерн по производству текстильной продукции (далее – концерн Ростекстиль).

Согласно материалам приватизационного дела, АО «Чулпан» 11 июля 1991 г. между арендодателем - концерном Ростекстиль и арендатором - ИЧНФ заключен договор аренды № №... с правом выкупа арендованного имущества, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду имущество ИЧНФ по остаточной стоимости на момент сдачи в аренду с учетом фактического износа с последующим выкупом. В аренду передается имущество по остаточной стоимости на сумму 8805 тыс. руб. Арендатору передаются закрепленные за ИЧНФ средства образованных фондов экономического стимулирования в полном объеме по состоянию на 1 июля 1991 г. В разделе IV договора предусмотрено право арендатора выкупить полностью или частично арендованное имущество; условия, порядок и сроки выкупа определяются дополнительным соглашением сторон с учетом действующих цен на момент выкупа. Раздел VII договора предусматривает особые условия, согласно которым арендодатель передает безвозмездно в аренду государственное имущество согласно приложению, в том числе непроизводственные основные фонды и имущество социально-культурного назначения (приложение 1).

В приложении № 1 к договору, именуемом Актом передачи имущества ИЧНФ в аренду, указано, что арендодатель - концерн Ростекстиль передает, а арендатор - ИЧНФ принимает в аренду по состоянию на 1 июля 1991 г. основные производственные фонды по оценочной стоимости в сумме 2846 тыс. руб. и оборотные средства (с учетом переоценки) в сумме 2855 тыс. руб., а также передает безвозмездно: объекты непроизводственного социально-бытового и культурного назначения (балансовая стоимость 1661 тыс. руб., остаточная стоимость 1363 тыс. руб.), основные производственные фонды, приобретенные за счет собственных средств в период работы в условиях полного хозрасчета 1987-90 годы (балансовая стоимость - 5081 тыс. руб., остаточная стоимость 2946 тыс. руб.).

В приложении № 1а «Основные непроизводственные фонды», именуемом Актом оценки непроизводственного имущества по ИЧНФ на 1 июля 1991 г., указано здание 1982 г. постройки остаточной стоимостью 615,4 тыс. руб. В Приложениях, актах оценки имущества иных зданий 1982 г. постройки, находящихся на балансе приватизируемого предприятия, кроме здания общежития, расположенного по адресу: адрес, судом не установлено.

15 июля 1991 г. между концерном «Ростекстиль» и арендным предприятием «Ишимбайская чулочно-носочная фабрика» заключен договор о выкупе имущества. Согласно п. 2 договора выкупаемое имущество оценено с учетом фактического износа на момент выкупа, т.е. по оценочной стоимости, установленной комиссией, за вычетом стоимости имущества, приобретенного за счет собственных средств и с учетом безвозмездно переданного полностью с амортизированного и объектов социально-культурного назначения.

В акте оценки государственного имущества основных и оборотных средств арендного предприятия «ИЧНФ», утвержденного председателем правления концерна Ростекстиль, указана стоимость имущества, подлежащего выкупу, и стоимость имущества, передаваемого в собственность безвозмездно. В число последних включены объекты непроизводственного назначения балансовой стоимостью 1661 тыс. руб.

Согласно платежным поручениям 25 ноября 1991 г. и 26 ноября 1991 г. ИЧНФ перечислила в бюджеты РСФСР, БССР и г. Ишимбай за приватизацию предприятия 5701 тыс. руб., после этого 26 ноября 1991 г. заведующим горфинотделом Ишимбайского горсовета народных депутатов предприятию выдан государственный акт о выкупе имущества государственного предприятия; 21 февраля 1992 г. Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом выдано свидетельство о собственности на приватизированное предприятие.

5 марта 1992 г. произведена реорганизация предприятия в АОЗТ «Чулпан», которое в дальнейшем реорганизовано в ЗАО «ИЧФ». В акте переоценки основных средств АО «Чулпан» по состоянию на 1 июля 1992 г. указано общежитие – жилой дом для малосемейных, 181 квартира, которое было включено в уставный капитал.

9 июля 2002 г. ЗАО «ИЧФ» зарегистрировало право собственности на указанное общежитие на основании договора аренды предприятия с правом выкупа от 11 июля 1991 г. № 121 и Приложений к нему, договора о выкупе государственного имущества ИЧНФ от 15 июля 1991 г., государственного акта о выкупе имущества государственного предприятия от 26 ноября 1991 г., свидетельства о собственности на приватизированное предприятие от 21 февраля 1992 г., выданного Госкомитетом Российской Федерации по управлению госимуществом, акта оценки государственного имущества от 15 июля 1991 г., утвержденного председателем Правления концерна Ростекстиль, акта безвозмездной передачи имущества в собственность на 1 июля 1991 г., акта передачи имущества ИЧНФ в аренду от 11 июля 1991 г. и технической документации.

16 ноября 2016 г. на основании указанного договора аренды с правом выкупа произведена государственная регистрация права собственности ЗАО «ИЧФ» на квартиру № 110 по адресу: адрес.

1 июня 2018 г. по итогам торгов между конкурсным управляющим ЗАО «ИЧФ» и Казакуловым А.Н. заключен договор купли-продажи спорной квартиры № 45. В пункте 1.5 договора предусмотрено уведомление покупателя о регистрации в приобретаемой квартире на момент заключения настоящего договора Гиниятуллина А.М., Гиниятуллиной Г.Х., ....

Гиниятуллин А.М., его супруга Гиниятуллина Г.Х. зарегистрированы в спорном жилом помещении с 4 февраля 2005 г., которое было предоставлено в связи с трудовыми отношениями с ЗАО «ИЧФ», откуда Гиниятуллин А.М. уволен 6 сентября 2013 г. по собственному желанию, а Гиниятуллина Г.Х. уволена 16 мая 2017 г. в связи с ликвидацией организации (пункт 1 части 1 статьи 81 Трудового кодекса Российской Федерации).

В спорном жилом помещении с рождения также зарегистрированы дети Гиниятуллина А.М. и Гиниятуллиной Г.Х. – ....

10 октября 2012 г. между ЗАО «ИЧФ» и Гиниятуллиной Г.Х. (пользователь) заключен договор № 61 найма жилого помещения в общежитии, по условиям которого Администрация фабрики передала во владение и пользование Гиниятуллиной Г.Х. спорное жилое помещение для проживания, в разделе 5 которого стороны предусмотрели, что настоящий договор действует только в течение заключенного пользователем трудового договора и подлежит расторжению с выселением пользователя и лиц, совместно проживающих с ним, без предоставления другого жилого помещение в установленном законом порядке, в частности в случае прекращения пользователем трудовых отношений независимо от причин их прекращения.

В пункте 1.1 названного договора указано, что он заключен на основании принятого решения профкома № 56 от 19 ноября 2004 г.

Также из материалов дела усматривается, что Гиниятуллину А.М., Гиниятуллиной Г.Х., ... на праве долевой собственности каждому по 1/5 доли принадлежит земельный участок с кадастровым номером №... площадью 1000 кв. м, категории: земли населенных пунктом, разрешенное использование: малоэтажная жилая застройка (индивидуальное жилищное строительство), по адресу: адрес на основании договора безвозмездной передачи земельного участка в общую долевую собственность от 18 декабря 2015 г.; а также квартира № №... площадью 73 кв. м, в доме № адрес по ул. адрес, на основании договора купли-продажи с ипотекой в силу закона с оформлением закладной от 20 сентября 2016 г.

21 июля 2018 г. Казакулов А.Н. направил в адрес Гиниятуллина А.М. и Гиниятуллиной Г.Х. уведомление о выселении из спорного жилого помещения и его освобождении в течение 10 дней, не позднее 1 августа 2018 г. в связи с приобретением им квартиры и расторжением между Гиниятуллиным А.М., Гиниятуллиной Г.Х. и ЗАО «ИЧФ» трудовых отношений.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований Гиниятуллиной Г.Х., действующей также в интересах несовершеннолетних детей, суд первой инстанции исходил из того, что семья Гиниятуллиных не самовольно, а на основании разрешения работодателя заселилась в спорное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности ЗАО «ИЧФ», то есть в частный жилой фонд, на условиях коммерческого найма на период работы в данном обществе временно, поэтому на них распространяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 35), что отражено в пункте 5.1 договора найма жилого помещения № №...; к моменту заключения договоров приватизации в 1991 г. Гиниятуллины не проживали в здании общежития фабрики, не работали в Ишимбайской чулочно-носочной фабрике (Гиниятуллин А.М. работал с 8 декабря 2009 г. по 6 сентября 2013 г., Гиниятуллина Г.Х. работала в периоды: с 1 сентября 2003 г. по 11 февраля 2004 г., с 17 февраля 2004 г. по 19 апреля 2004 г., с 26 апреля 2004 г. по 25 июня 2004 г., с 13 июня 2004 г. по 16 мая 2017 г.), не являлись стороной сделки приватизации, заселились в спорное жилое помещение уже после приватизации предприятия и общежития, после регистрации права собственности ЗАО «ИЧФ» в установленном порядке, поэтому не относятся к кругу лиц, которые в силу закона наделены правом оспаривания прав ЗАО «ИЧФ» в отношении спорного объекта недвижимости; на момент предъявления иска и рассмотрения дела в суде сроки исковой давности для оспаривания в силу ничтожности или оспоримости сделок по передаче в аренду и выкупу арендованного имущества в порядке приватизации истекли, об этом заявили ответчики по встречному иску, что на основании статей 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для отказа в иске Гиниятуллиной Г.Х.

Делая вышеприведенные выводы, суд первой инстанции учел обстоятельства, установленные апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 27 августа 2013 г., которым было отменено решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 4 июля 2013 г. и принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Гиниятуллина Альфира Минигалиевича, его сына ..., дата г. рождения, дочери ..., дата г. рождения, о признании за ними права общей долевой собственности по 1/3 доли за каждым, в порядке приватизации, на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес.

Названным судебным актом установлено, что общежитие находится в собственности ЗАО «ИЧФ», является объектом частного жилищного фонда с 9 июля 2002 г., а Гиниятуллин А.М. со своей семьей вселился в спорное жилое помещение только 4 февраля 2005 г.; возникшие между сторонами правоотношения по предоставлению и пользованию жилыми помещениями должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма, а передача занимаемого жилого помещения в собственность граждан в данном случае законом не предусмотрена.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска Казакулова А.Н., так как Гиниятуллин А.М., Гиниятуллина Г.Х. уволены из ЗАО «ИЧФ», последняя 16 мая 2017 г. и с этого времени прекратил свое действие договор найма жилого помещения, он считается расторгнутым; уведомление нового собственника Казакулова А.Н. о выселении из спорного жилого помещения и освобождении квартиры, полученное Гиниятуллиным А.М., Гиниятуллиной Г.Х., оставлено без удовлетворения; проживание и регистрация в спорной квартире Гиниятуллиных нарушает права Казакулова А.Н. как собственника, поскольку он ограничен в доступе к квартире, а также в осуществлении своих прав по пользованию, владению и распоряжению ею; Гиниятуллины не являются членами семьи нового собственника квартиры, договорных отношений по поводу пользования спорным жилым помещением между ними не имеется, Казакулов А.Н. не является лицом, обязанным обеспечивать Гиниятуллиных жилым помещением, при этом Гиниятуллины имеют право собственности на иное жилое помещение.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречных исковых требований Гиниятуллиной Г.Х., поскольку в соответствии с положениями статьи 1 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений возможна гражданами в отношении занимаемых ими на основании договора социального найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» определено, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма.

Определяя статус спорного жилого помещения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что семья Гиниятуллиных занимает жилое помещение на условиях коммерческого найма, в связи с чем они не имеют право на его приватизацию.

Согласно части 2 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды.

В соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Из содержания приведенных положений норм материального права следует, что приватизация государственного предприятия не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.

Суд первой инстанции учел, что спорная квартира принадлежала на праве собственности ЗАО «ИЧФ» на основании договора аренды предприятия с правом выкупа от 11 июля 1991 г. № №..., свидетельства о собственности на приватизированное предприятие от 21 февраля 1992 г., на момент предоставления Гиниятуллиным спорной квартиры в 2004 г. стороной договора найма (наймодателем жилого помещения частного жилищного фонда) являлась коммерческая организация, что исключает возможность применения к правоотношениям сторон норм права о договоре социального найма жилого помещения.

В силу действующего на момент предоставления Гиниятуллину А.М. и Гиниятуллиной Г.Х. спорной квартиры ЗАО «ИЧФ»» законодательства, основанием заключения договора социального найма являлся ордер (являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение), выданный исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе, поселкового, сельского Советов народных депутатов, на основании решения о предоставлении жилого помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда (статья 47 Жилищного кодекса РСФСР).

Статья 51 Жилищного кодекса РСФСР определяла, что договор найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании ордера на жилое помещение между наймодателем и нанимателем гражданином, на имя которого выдан ордер.

Таким образом, из приведенных выше норм права следует, что документами, подтверждающими наличие отношений социального найма, являются ордер и договор найма жилого помещения.

Соответствующих документов, подтверждающих вселение Гиниятуллиных в спорное жилое помещение на условиях социального найма, как того требовало жилищное законодательство, действовавшее на момент возникновения спорных отношений, не представлено. Напротив, вышеприведенными доказательствами, на которых также основывает свои требования Гиниятуллина Г.Х., подтверждено предоставление спорного жилого помещения в общежитии в связи с трудовыми отношениями с ЗАО «ИЧФ».

В соответствии со статьей 109 Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего на момент вселения Гиниятуллиных в спорную квартиру, для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы могут использоваться общежития.

Порядок предоставления жилой площади в общежитиях и пользования ей определяется законодательством Союза ССР и Советом Министров РСФСР.

Пунктом 2 Примерного положения об общежитиях, утвержденного в соответствии с частью 2 статьи 109 Жилищного кодекса РСФСР Постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 июля 1993 г.), определено, что общежития предназначаются для проживания рабочих, служащих, студентов, учащихся, а также других граждан в период работы или учебы.

Пунктом 10 указанного Положения установлен порядок предоставления жилой площади в общежитии по ордерам, выдаваемым администрацией предприятия на основании совместного с профсоюзным комитетом решения.

Спорная квартира Гиниятуллину А.М. и Гиниятуллиной Г.Х. предоставлена в ноябре 2004 г. во временное пользование на время трудовых отношений с ЗАО «ИЧФ», на основании договора найма жилого помещения в общежитии, который в установленном порядке не оспорен и недействительным не признан.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в «Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2005 г.» (вопрос № 22), если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства. При выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, как правомерно указал суд первой инстанции, возникшие между сторонами правоотношения по предоставлению и использованию жилыми помещениями должны регулироваться гражданским законодательством, определяющим правила заключения договоров коммерческого найма, а передача занимаемого жилого помещения в собственность граждан путем приватизации в данном случае не предусмотрена, что свидетельствует также об отсутствии нарушения прав и законных интересов Гиниятуллиной Г.Х. и ее троих несовершеннолетних детей оспариваемой сделкой приватизации, тогда как в соответствии со вторым абзацем пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Гиниятуллина Г.Х., не являясь стороной оспариваемого договора, нарушение ее и ее несовершеннолетних детей прав или охраняемых законом интересов им не обосновала, материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной не доказала, а также не обосновала каким образом эти права и интересы будут восстановлены в случае реализации избранного способа судебной защиты.

Как следует из материалов дела, а также доводов апелляционной жалобы Гиниятуллиной Г.Х., воспроизводящих позицию последней в предъявленном встречном иске, она, заявив требования о признании договора приватизации ничтожной сделкой и о применении последствий недействительности, признании недействительным договора купли-продажи спорного помещения, заключенного с Казакуловым А.Н., обосновала свою заинтересованность тем, что спорная квартира была передана в частную собственность ЗАО «ИЧФ» незаконно.

Между тем на момент оформления приватизации здания общежития по адресу: адрес, Гиниятуллина Г.Х. и другие члены ее семьи стороной вышеприведенных договоров не являлись, правопритязания Гиниятуллиных на спорную квартиру отсутствовали, собственником имущества являлся концерн Ростекстиль, который распорядился построенным зданием, в том числе за счет его средств, путем заключения оспариваемых сделок, которые не затрагивали прав и законных интересов Гиниятуллиной Г.Х. и ее несовершеннолетних детей, не влияли на их правовое положение и материально-правовой интерес.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске Гиниятуллиной Г.Х. срока исковой давности для оспаривания сделки приватизации, о чем было заявлено стороной ответчика.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

21 февраля 1992 г. Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом выдано свидетельство о собственности на приватизированное предприятие, 9 июля 2002 г. ЗАО «ИЧФ» зарегистрировало право собственности на здание общежития, таким образом, ко дню предъявления 27 сентября 2018 г. Гиниятуллиной Г.Х. встречных требований об оспаривании сделки приватизации прошло более десяти лет.

По изложенным выше мотивам судебной коллегией признаются несостоятельными доводы апелляционной жалобы Гиниятуллиной Г.Х., ссылающейся с приведением норм права на неправомерность приватизации ЗАО «ИЧФ» здания общежития, неправильное исчисление судом срока исковой давности. Доводы апелляционной жалобы в указанной части не опровергают вышеприведенные выводы и не свидетельствуют о наличии у Гиниятуллиной Г.Х. и членов ее семьи права на спорное жилое помещения на условиях социального найма, и как следствие возможности получения его в собственность в порядке приватизации, в том числе избранным способом оспаривания приватизации общежития, договора купли-продажи спорной квартиры.

Вместе с тем, установив факт занятия спорного жилого помещения Гиниятуллиной Г.Х. и членами ее семьи – мужем и тремя детьми на условиях коммерческого найма, в связи с чем к таким правоотношениям подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции не учел правовые нормы, регулирующие возникшие правоотношения, при разрешении первоначальных требований Казакулова А.Н. о выселении Гиниятуллиных из жилого помещения со снятием с регистрационного учета.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Пунктом 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

При рассмотрении дела установлено, что в отношении спорного жилого помещения между ЗАО «ИЧФ» и Гиниятуллиными с ноября 2004 г. возникли правоотношения по договору коммерческого найма, 10 сентября 2012 г. с Гиниятуллиной Г.Х. заключен договор найма жилого помещения в общежитии, по условиям которого стороны предусмотрели, что он действует в период трудового договора и подлежит расторжению в случае прекращения с Гиниятуллиной Г.Х. трудовых отношений независимо от причин их прекращения.

В силу вышеприведенных правовых норм смена собственника ЗАО «ИЧФ» на Казакулова А.Н. не влечет расторжения или изменения договора от 10 сентября 2012 г., который не содержит указания на срок его заключения, а, следовательно, считается заключенным на пять лет.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений устанавливаются гражданским законодательством.

Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Сторонами не оспаривалось, что трудовые отношения с ЗАО «ИЧФ» Гиниятуллина Г.Х. прекратила 16 мая 2017 г., за три месяца до указанной даты ЗАО «ИЧФ» не предупредило Гиниятуллину Г.Х. об отказе от продления договора, уведомление о выселении направлено Казакуловым А.Н. 21 июля 2018 г., следовательно, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Договор № 61 найма жилого помещения в общежитии от 10 октября 2012 г. не расторгнут.

При таких обстоятельствах правовых оснований для выселения Гиниятуллиных из жилого помещения со снятием с регистрационного учета у суда первой инстанции не имелось.

Вопреки суждениям суда первой инстанции, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Жилищный кодекс Российской Федерации не содержат такого основания для выселения из жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, как приобретение нанимателем или членами его семьи другого жилого помещения в собственность.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Казакулова А.Н. подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении его исковых требований в полном объеме.

Подлежит отмене и решение суда первой инстанции в части взыскания с Гиниятуллина А.М. и Гиниятуллиной Г.Х. расходов по оплате государственной пошлины, поскольку в удовлетворении требований Казакулова А.Н. судебная коллегия отказывает (суд первой инстанции в мотивировочной части судебного акта указал о взыскании госпошлины в пользу Казакулова А.Н.), а также потому, что он не обращался к суду с заявлением о возмещении судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением настоящего дела.

Руководствуясь статьями 328 – 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 11 января 2019 г. отменить в части удовлетворения исковых требований Казакулова А.Н.; выселения Гиниятуллина А.М., Гиниятуллиной Г.Х., Г.И.А., Г.А.А., Г.С.А. из жилого помещения, расположенного по адресу: Республики адрес, без предоставления другого жилого помещения и снятии их с регистрационного учета по адресу: адрес; взыскания с Гиниятуллина А.М., Гиниятуллиной Г.Х. расходов по уплате государственной пошлины в сумме – по 150 рублей с каждого.

В отмененной части принять новое решение.

В удовлетворении исковых требований Казакулова А.Н. к Гиниятуллину А.М., Гиниятуллиной Г.Х., Г.И.А., Г.А.А., Г.С.А. о выселении из жилого помещения – квартиры №... в доме №... по улице адрес без предоставления другого жилого помещения со снятием с регистрационного учета – отказать.

В остальной части решение Ишимбайского городского суда Республики Башкортостан от 11 января 2019 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Гиниятуллиной Г.Х. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья Шагизиганова Х.Н.