Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-12583/2018 от 16.04.2018

Судья Муштаков В.С. Дело № 33-12583

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда

в составе председательствующего Мадатовой Н.А.,

судей Красновой Н.В., Першиной С.В.,

при секретаре Касаткине Д.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании 23 мая 2018 г. гражданское дело по иску АФВ к ФЗИ о расторжении договора купли-продажи квартиры, об обязании ответчика возвратить квартиру по апелляционной жалобе АФВ, подписанной представителем по доверенности Агарковой И.В., на решение Зарайского городского суда Московской области от 19 января 2018 г.

Заслушав доклад судьи Красновой Н.В.,

объяснения представителя АФВ по доверенности Свасцова С.В., ФЗИ и ее представителя Дубровиной С.Б., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

АФВ обратился в суд с иском к ФЗИ и просил расторгнуть заключенный между ними 13.06.2013 г. договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> обязать ответчика возвратить ему квартиру по акту приема-передачи. Свои требования он мотивирует тем, что по указанному договору передал ответчику квартиру, а ответчик обязалась оплатить ее стоимость, которая составила 61750 долларов США при условии оплаты в рублях по курсу ЦБ РФ, при этом ответчиком был внесен задаток в размере 22800 долларов США в рублях, а остальную часть вместе с проценты выплачивать в течении 1095 календарных дней, то есть до 18.06.2016 г. До настоящего времени ответчик не оплатила стоимость квартиры, при этом задолженность на момент направления ответчику претензии (02.09.2016 г.) составила вместе с процентами 38950 долларов США, т.е. 2949970 руб. 12 коп.

Он неоднократно, предлагал ответчику оплатить имеющуюся задолженность по договору, что подтверждается несколькими уведомлениями о задолженности.

Истец АФВ в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, а его представители исковые требования поддержали.

Ответчик ФЗИ иск не признала, пояснив, что предпринимает попытки к погашению задолженности. Спорная квартира является для ее семьи единственным жильем. Ее представители, не признавая иск, дополнили, что за истцом усматривается злоупотребление правом в силу ст. 10 ГК РФ, а это является самостоятельным основанием для отказа от иска. В данном случае истец пытается поставить в неблагоприятное материальное положение ответчика. Также пояснил, что представлены доказательства, подтверждающие наличие обязательства по договору оказания услуг из которых следует, что сумма в размере 250000 руб. должна быть также засчитана в счет оплаты по договору купли-продажи.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с постановленным решением, истец обжалует его в апелляционном порядке, в своей жалобе просит решение суда отменить.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение суда отменить и принять новое решение, а ответчик ФЗИ и ее представитель полагали, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Истец АФВ в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о слушании дела извещался надлежащим образом. Поскольку он не представил никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин его неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла неявку без уважительных причин и пришла к выводу о рассмотрении дела в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия находит обжалуемое решение незаконным и подлежащим отмене. Основания для отмены или изменения решения суда в апелляционной инстанции предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям постановленное решение не соответствует исходя из следующего.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В силу ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Из материалов дела усматривается, что стороны заключили 13.06.2013 г. договор купли-продажи квартиры общей площадью 167,5 кв. м по указанному выше адресу, причем в силу пункта 1.6 Договора право собственности на объект переходит от продавца к покупателю с обременением до полной оплаты цены Договора в соответствии со ст. 488 ГК РФ.

Стоимость квартиры согласно договору составила 61750 долларов США, что было эквивалентно 2000000 руб. на дату подписания договора, при этом оплата цены договора производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю РФ, но не менее 32,39 руб. за 1 доллар США.

Также договором определено (п. 3.2), что покупатель уплачивает продавцу задаток в размере 22800 долларов США, что эквивалентно 738492 руб., а на оставшуюся часть суммы в размере 38950 долларов США начисляются 5% годовых с момента уплаты задатка продавцу до окончательного расчета. Согласно пункту 3.4 Договора покупатель обязуется уплатить всю цену Договора с начисленными процентами в течение 1095 календарных дней с момента заключения Договора.

При разрешении настоящего спора суд счел установленным, что ответчик ФЗИ оплатила сумму задатка в размере 22800 долларов США, что эквивалентно 738492 руб. и зарегистрировала свое право собственности на квартиру в установленном порядке. С учетом условий договора общий долг ответчика по состоянию на 02.09.2016 г. составил 2949970 руб. 12 коп.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что не только заключенный между сторонами договор не предусматривал условий, определяющих случаи его расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, но и в Главе 30 параграф 7 "Продажа недвижимости" (ст. 549-558) ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Суд счел несостоятельной ссылку истца на то, что не оплата в полном объеме денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры является существенным нарушением договора покупателем. По мнению суда, такой довод истца основан на ошибочном толковании норм ГК РФ. Кроме того, суд первой инстанции не счел такое нарушение существенным для истца также в связи с тем, что на момент продажи спорной квартиры у истца имелась еще одна квартира в соседнем <данные изъяты>, которую он продал уже после заключения договора с ответчиком.

В ходе судебного разбирательства в течение декабря 2017 г. и января 2018 г. ответчик перечислила истцу денежные средстве на общую сумму 20000 руб., что также, по мнению суда, свидетельствуют о действиях ответчика, направленных на исполнение договора.

Установив, что истцом в нарушение требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств существенного по смыслу статьи 450 ГК РФ нарушения договора ответчиком, суд пришел к выводу, что ни законом, ни договором купли-продажи истцу (продавцу) не предоставлено право требовать от ответчика (покупателя) возврата переданной по договору квартиры даже в случае нарушения ответчиком обязательств по оплате стоимости спорного недвижимого имущества

Судебная коллегия не соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку судом допущено неправильное толкование и применение норм материального права, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют установленным по делу обстоятельствам.

Так, с учетом всех установленных по делу обстоятельств, которые сторонами не оспорены, следует признать такой вывод суд первой инстанции противоречащим положениям п. 2 ст. 450 ГК РФ, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, суд должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что по рассматриваемому спору продавец получил за проданное ответчику чуть более одной трети денежной суммы, на которую он рассчитывал, при этом с учетом оговоренных сторонами в договоре процентов, долг ответчика в четыре раза больше той суммы, которую она оплатила истцу. Указанное свидетельствует, что истец как продавец с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Суд также обосновывал свои выводы ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ, указав, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновения у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Однако такой вывод основан на неправильном толковании п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

В этой связи суд первой инстанции неправильно истолковал и применил разъяснения, содержащиеся в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Учитывая указанные разъяснения применительно к рассматриваемому спору судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции постановлено незаконное и необоснованное решение, которое подлежит отмене.

При этом не имеет правового значения для разрешения настоящего спора наличие у истца иного недвижимого имущества как на момент заключения спорного договора, так и после него, равно как и состав семьи ответчика, пользующейся спорной квартирой.

Не может в данном случае иметь существенное значение и тот довод ответчика, что в счет оплаты спорной квартиры истец неправомерно не включает сумму в размере 250000 руб., которая была предусмотрена в рамках договора оказания услуг, заключенного 17.06.2013 г. (л.д. 69-70). Во-первых, представитель истца считает указанный договор подложным и оспаривает достигнутую договоренность, на которой настаивает ответчик.

Во-вторых, указанная в договоре сумма 250000 руб. может быть зачтена в счет договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 17.06.2013 г., однако оспариваемый договор заключен 13.06.2013 г.

В-третьих, договор купли-продажи квартиры от 13.06.2013 г., заключенный между истцом и ответчиком, не содержит никаких условий о возможности зачета в счет покупной цены иных денежных средств по каким-либо другим заключенным между сторонами договорам.

Судебная коллегия в этой связи считает также возможным разъяснить, что в случае, если ответчик ФЗИ полагает, что истцом АФВ не исполнены перед ней какие-либо обязательства, вытекающие из другого договора, она вправе в установленном порядке заявить к нему соответствующие требования.

Разрешая настоящий спор по существу, с учетом всего изложенного выше суд апелляционной инстанции принимает новое решение об удовлетворении иска как в части расторжения договора, так и в части обязания ответчика передать истцу квартиру по акту приема-передачи. При этом, поскольку иных требований не заявлено, судебная коллегия не считает возможным разрешать вопрос о возврате оплаченных в счет исполнения договора денежных сумм, с учетом того, что такое требование может быть разрешено в рамках самостоятельного спора.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. При подаче настоящего иска АФВ была оплачена госпошлина в размере 300 руб., которая подлежит взысканию в его пользу с ответчика.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Зарайского городского суда Московской области от 19 января 2018 г. отменить, постановить по делу новое решение, которым иск АФВ удовлетворить.

Расторгнуть договор от 13 июня 2013 г. купли-продажи квартиры <данные изъяты>, заключенный между АФВ и ФЗИ.

Обязать ФЗИ возвратить АФВ квартиру <данные изъяты> по акту приема-передачи.

Настоящее определение является основанием для внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости в части прекращения права собственности ФЗИ и регистрации права собственности АФВ на квартиру <данные изъяты> по акту приема-передачи.

Взыскать с ФЗИ в пользу АФВ госпошлину в размере 300 руб. (триста рублей)

Председательствующий

Судьи