Решение по делу № 3а-31/2020 от 20.01.2020

Дело № 3а-31/2020 37OS0000-01-2020-000005-24

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.,

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Рыжкова Сергея Петровича к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Рыжков С.П. обратился в суд с административным исковым заявлением к Правительству Ивановской области, Управлению Росреестра по Ивановской области, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 3910,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 4994 000 рублей.

Также просит восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного нежилого здания в размере 35653 174 рублей 84 копейки не соответствует его действительной рыночной стоимости, установленной в Отчете об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном оценщиком ООО «БизнесОценка» ФИО5, что затрагивает права и законные интересы административного истца как собственника здания в связи с необходимостью оплачивать налог на данное имущество.

В ходе судебного разбирательства к участию в процессе в качестве административного ответчика привлечено Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в качестве заинтересованного лица – Администрация Палехского муниципального района Ивановской области.

Административный истец Рыжков С.П., представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Правительства Ивановской области и заинтересованного лица Администрации Палехского муниципального района в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в письменных отзывах содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей и указано на отсутствие возражений по существу требований Рыжкова С.П., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Чадова С.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований, оставив разрешение иска на усмотрение суда. Вместе с тем выразила несогласие с определением процессуального статуса ФГБУ «ФКП Росреестра» как административного ответчика.

Выслушав явившихся лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Рыжков С.П. является собственником объекта недвижимости – нежилого здания с наименованием «производственный корпус, цех сушки, мочки, бытовые помещения, столовая, водонапорная башня, гараж, механическая мастерская», имеющего кадастровый номер №, общей площадью 3910,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд.

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28), срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен, в том числе в случае, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд административным истцом не заявляли.

Принимая во внимание приведенные административным истцом обстоятельства, а также то, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является актуальной, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению.

Согласно сведениям, содержащимся в ЕГРН, объект недвижимости с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ как ранее учтенный.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» и действующим на дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости приказом Росреестра от 26 декабря 2011 г. №П/531 Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена актом Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ивановской области, исходя из удельного показателя кадастровой стоимости, установленного в приложении № 18 к постановлению Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» для нежилых зданий в соответствующем кадастровом квартале в размере 9117,06 руб./кв.м., и значения площади объекта и составила 35653 174 рубля 84 копейки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Указанные действия произведены в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок), действовавшего на дату спорных правоотношений.

На основании пункта 2.1. Порядка кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь.

Соответствующие данные содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области Рыжков С.П. не обращался.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, изготовленного оценщиком ООО «БизнесОценка» ФИО5, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 37:11:040104:145 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 4994 000 рублей.

В связи с наличием возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке судом по ходатайству представителя заинтересованного лица - администрации Палехского муниципального района была назначена судебная экспертиза по вопросам соответствия представленного административным истцом Отчета об оценке требованиям закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки и установления рыночной стоимости объекта оценки, проведение которой поручено эксперту ООО «ВашЭксперт» ФИО7

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ (т. № 3 л.д. 3-91).

Согласно выводам судебного эксперта Отчет № №№ от ДД.ММ.ГГГГ об определении рыночной стоимости нежилого здания, подготовленный оценщиком ООО «БизнесОценка» ФИО5, составлен с нарушениями требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на рыночную стоимость объекта оценки.

Одновременно рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 3910,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена судебным экспертом в размере 7069 000 рублей

Лицами, участвующими в деле, заключение судебного эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ не оспорено. Каких-либо мотивированных возражений относительно составленного заключения судебной экспертизы административным истцом не заявлено.

Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный истцом Отчет об оценке рыночной стоимости, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности Отчета об оценке, подготовленного оценщиком ООО «БизнесОценка», и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд полагает, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, обладающий правом на проведение подобного рода исследования и предупрежденный об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Суд считает, что экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ, является обоснованным и объективным.

При проверке соответствия содержания Отчета об оценке, составленного ООО «БизнесОценка», экспертом установлены нарушения требований федеральных стандартов оценки к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода и сделаны следующие выводы.

Так, описание процесса оценки объекта оценки в части применения метода сравнения продаж не позволяет пользователю отчета понять логику процесса определения стоимости. Рассчитанная в рамках сравнительного подхода стоимость оцениваемого здания уменьшается на величину стоимости земельного участка. В качестве аналогов применены сделки из базы Росреестра, в которых отсутствуют какие-либо сведения, подтверждающие наличие земельного участка в составе объектов аналогов. Данный факт ставит под сомнение корректность приведенных в отчете расчетов и ведет к погрешности итогового результата оценки.

Кроме того, информация об использованных в расчетах объектах-аналогах не подтверждена, ввиду отсутствия в приложенных скриншотах сделок сведений о таких значимых ценообразующих параметрах, как физическое состояние аналогов, набор инженерных коммуникаций и их состояние, качество окружения. Данный факт ставит под сомнение возможность использования выбранных оценщиком аналогов и, как следствие, приводит к искаженному результату рыночной стоимости объекта оценки.

Не подтверждена также информация об использованных в расчетах объектах – аналогах к земельному участку, приходящемуся на объект оценки, так как в скриншотах объявлений отсутствуют сведения о таких значимых ценообразующих параметрах, как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав, качество окружения земельного участка, топология участка, транспортная доступность и подъездные пути к участку. Перечисленные параметры влияют на полученную стоимость участка, приходящегося на объект оценки и, как следствие, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

Указанные обстоятельства не позволяют подтвердить полноту, достоверность и достаточность исходной информации, в связи с чем выводы оценщика о величине рыночной стоимости не могут быть признаны обоснованными.

Приведенные нарушения свидетельствует о несоответствии Отчета об оценке требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в результате чего Отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством по делу.

По своему содержанию заключение судебного эксперта отвечает названным принципам, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик.

В заключении также приведена информация о текущем использовании объекта оценки и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В экспертном заключении в соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 экспертом определен сегмент рынка, к которому относятся рассматриваемый объект недвижимости – промышленной (производственно-складской) недвижимости; проанализирован рынок объектов недвижимости из соответствующего сегмента, а также основные факторы, влияющие на спрос, предложение.

Основными ценообразующими факторами для объектов индустриального (производственно-складского) назначения экспертом определены площадь объекта, транспортная доступность, наличие инженерных коммуникаций, время продажи/предложения, физические характеристики.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке объекта недвижимости с кадастровым номером № эксперт указал о возможности применения в рамках сравнительного подхода – метода сравнения продаж/предложений, в рамках затратного подхода – метода укрупненных обобщенных показателей стоимости (сравнительной единицы). Обоснован отказ от применения доходного метода.

В ходе применения затратного подхода к оценке эксперт произвел расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объекта, определил прибыль предпринимателя, износ и устаревание, затем рассчитал стоимость объекта капитального строительства путем суммирования затрат на создание объекта и прибыли предпринимателя и вычитания физического износа и устаревания, что отвечает положениям пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611

В экспертном заключении эксперт использовал в качестве исходных данных для определения затрат на возведение здания сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости единых объектов недвижимости (УПВС), с ее последующим пересчетом в уровень фактических цен по индексам и коэффициентам, применил корректирующие коэффициенты, размер которых экспертом был определен на основании справочников оценщиков, ссылка на которые также содержится в экспертном заключении.

В соответствии с указанным алгоритмом произведен расчет, приведены используемые параметры и формулы и определена рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода в размере 7047372 рубля 94 копейки.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим факторам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны 3 объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект, - производственно-складская недвижимость, расположены в черте Ивановской области.

В ходе оценки экспертом осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7; последовательно с изложением обоснования применены необходимые корректировки на условия рынка, на местоположения, на площадь объекта, на физическое состояние.

В рамках сравнительного подхода к оценке рыночная стоимость объекта экспертом определена экспертом в размере 7083465 рублей 31 копейка.

В итоге экспертом произведено согласование результатов оценки объекта недвижимости, полученных с использованием различных методов и подходов к оценке. Итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ выведена методом субъективного взвешивания и определена в сумме 7069 000 рублей.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; итоговая рыночная стоимость определена с использованием двух подходов к оценке, что делает результаты оценки более точными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки не нарушены.

Лицами, участвующими в деле, не ставилась под сомнение допустимость и достоверность заключения эксперта, в том числе в части величины рыночной стоимости объекта оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает возможным использовать величину рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости в размере, установленном заключением судебной экспертизы, для пересмотра в судебном порядке его кадастровой стоимости путем удовлетворения административного искового заявления Рыжкова С.П.

Принимая во внимание сведения, отраженные в Приказе Росреестра от 12 мая 2015 г. № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», суд полагает ошибочными доводы представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» о его неверном процессуальном статусе как административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 178-180, 249Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Рыжкова Сергея Петровича об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 3910,6 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 7069000 (семь миллионов шестьдесят девять тысяч) рублей.

Датой подачи заявления Рыжкова Сергея Петровича об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Запятова Н.А.