Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-640/2012 ~ М-27/2012 от 10.01.2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22.02.2012 года Ленинский районный суд город Самары

в составе председательствующего судьи Суркова В.П.,

при секретаре Колесник О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-640/12 по иску ЗАО «Глобэксбанк» к ООО «СамРост» и Гареевой Нине Алексеевне, третьи лица Смоляков Сергей Евгеньевич и судебный пристав-исполнитель ОСП Промышленного района города Самары о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Глобэксбанк» (ранее ОАО «Национальный торговый банк») обратилось в суд с иском к ООО «СамРост» и Гареевой Н.А. о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование своих требований указало, что вступившим в законную силу решением Самарского районного суда города Самары от 18.08.2010 года со Смолякова С.Е. и С. солидарно взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на принадлежащее Смолякову С.Е. недвижимое имущество, а именно: а) нежилое помещение, площадь 169,3 кв. м, 1 этаж комнаты №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №; б) нежилое помещение - общая долевая собственность (1/3), площадь 35,4 кв. м, 1 этаж комната №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №; в) нежилое помещение - общая долевая собственность (1/2), площадь 14,1 кв. м, 1 этаж комната №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №

Также данным решением определён порядок реализации заложенного имущества - путём продажи с публичных торгов и определена начальная продажная стоимость каждого из объектов.

В рамках исполнительного производства, возбужденного ОСП Промышленного района города Самары, имущество, на которое обращено взыскание, было описано, арестовано и выставлено на публичные торги.

В начале октября 2011 года банк получил от судебного пристава-исполнителя предложение принять имущество, принадлежащее Смолякову С.Е., в счёт погашения долга, т.к. оно не было реализовано с торгов.

Рассматривая данное предложение, банк обнаружил, что речь идёт о передаче в счёт погашения долга лишь двух объектов: 1/3 доли в нежилом помещении, общая площадь: 35,4 кв. м, адрес объекта: <адрес>; кадастровый (или условный) номер объекта № и 1/2 доли в нежилом помещении, общая площадь 14,1 кв. м, адрес объекта: <адрес>; кадастровый (или условный) номер объекта №

Объект - нежилые помещения площадью 169,3 кв. м на 1 этаже (комнаты №) по тому же адресу, проданы с торгов.

Предлагаемые банку доли в нежилых помещениях являются долями в общем имуществе собственников помещений и принадлежали Смолякову С.Е. постольку, поскольку он являлся собственником нежилых помещений, проданных на торгах. Продавать нежилые помещения в отрыве от долей в общем имуществе торгующая организация не имела права, несмотря на то, что на эти доли имелись отдельные свидетельства. Она должна была продавать нежилые помещения и доли в общем имуществе» в качестве единого сложного объекта, сложной вещи.

Таким образом, независимо от того, что в договоре купли-продажи нежилых помещений, заключённом по результатам торгов, доли в общем имуществе не упомянуты, новый собственник нежилых помещений - Гареева Н.А., стала и собственником долей в общем имуществе, не заплатив за них. То есть, торги проведены в нарушение решения суда. В решении суда была установлена начальная продажная стоимость трёх объектов, а на торгах все три объекта фактически были проданы по цене одного.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что результаты торгов грубо нарушают интересы банка как взыскателя и противоречат закону и решению суда, заключённая по результатам торгов сделка также является недействительной, ЗАО просило признать недействительными публичные торги по продаже арестованного имущества: нежилого помещения, 1-й этаж, комнаты №№ площадью 169,3 кв. м по адресу: <адрес>, принадлежащего Смолякову С.Е. на праве собственности, проведённые ООО «Сам Рост» ДД.ММ.ГГГГ; признать недействительным договор купли-продажи имущества вышеуказанного нежилого помещения и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании представитель истца, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объёме, просила их удовлетворить.

Представители ответчиков, действующие на основании доверенностей, в удовлетворении заявленных требований просили отказать, поскольку, ответчиками не были нарушены права истца.

Смоляков С.Е. и судебный пристав-исполнитель ОСП Промышленного района города Самары, привлечённые к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст.449 Гражданского кодекса РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Согласно ст.57 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке» публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством РФ возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.

Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети "Интернет" в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые должны быть указаны в извещении о публичных торгах. Размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

Присутствие на публичных торгах по продаже заложенного имущества не участвующих в них лиц может быть ограничено только органами местного самоуправления в интересах поддержания общественного порядка. На публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам.

Выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Это лицо и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов. Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.

В течение пяти дней с момента внесения покупной цены лицом, выигравшим публичные торги, организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи. Этот договор и протокол о результатах публичных торгов являются основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 78 Федерального закона «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по исполнительному документу - судебному акту, исполнительному листу, исполнительной надписи нотариуса.

При обращении взыскания на заложенное имущество на основании исполнительной надписи нотариуса судебный пристав-исполнитель на основании соответствующего ходатайства залогодержателя осуществляет обращение взыскания на заложенное имущество в ходе исполнительного производства. В случае отсутствия ходатайства залогодержателя об обращении взыскания на предмет залога и о его реализации в ходе исполнительного производства судебный пристав-исполнитель на основании исполнительной надписи нотариуса изымает предмет залога у залогодателя и передает его залогодержателю для последующей реализации в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге».

Если взыскание на имущество обращено для удовлетворения требований залогодержателя, то взыскание на заложенное имущество обращается в первую очередь независимо от наличия у должника другого имущества. Обращение взыскания в пользу залогодержателя на заложенное имущество может производиться без судебного акта об обращении взыскания.

Заложенное имущество, взыскание на которое обращается для удовлетворения требований залогодержателя, реализуется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, с учетом особенностей, предусмотренных Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Законом РФ «О залоге», а также другими федеральными законами, предусматривающими особенности обращения взыскания на отдельные виды заложенного имущества.

Требования залогодержателя удовлетворяются из выручки от продажи заложенного имущества после погашения расходов на проведение торгов без соблюдения очередности удовлетворения требований, установленной статьёй 111 настоящего Федерального закона.

В соответствии со ст.87 Федерального закона «Об исполнительном производстве» реализация имущества должника, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, осуществляется путём его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством РФ. Специализированная организация обязана в десятидневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации.

(Прим.: функции по реализации имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, а также функции по реализации конфискованного имущества осуществляет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Указ Президента РФ от 12.05.2008 года №724, Постановление Правительства РФ от 05.06.2008 года № 432;

Приказом ФССП РФ №347, Росимущества №149 от 25.07.2008 года утверждён Порядок взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество).

Имущество, арестованное или изъятое при исполнении судебного акта о конфискации, передаётся государственным органам или организациям для обращения в государственную собственность в соответствии с их компетенцией, устанавливаемой Правительством РФ.

Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.

О передаче имущества должника на реализацию судебный пристав-исполнитель выносит постановление.

Передача специализированной организации имущества должника для реализации осуществляется судебным приставом-исполнителем по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента оценки имущества должника.

Цена, по которой специализированная организация предлагает имущество покупателям, не может быть меньше стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Цена дебиторской задолженности не может быть меньше стоимости дебиторской задолженности, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущественного права, за исключением случая перечисления дебитором денежных средств на депозитный счет подразделения судебных приставов в соответствии со статьей 76 настоящего Федерального закона. Цена дебиторской задолженности уменьшается пропорционально отношению суммы основного долга дебитора перед должником к сумме перечисленных дебитором денежных средств.

Если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов.

Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. При наличии нескольких взыскателей одной очереди предложения направляются судебным приставом-исполнителем взыскателям в соответствии с очередностью поступления исполнительных документов в подразделение судебных приставов.

Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. Если эта цена превышает сумму, подлежащую выплате взыскателю по исполнительному документу, то взыскатель вправе оставить нереализованное имущество за собой при условии одновременной выплаты (перечисления) соответствующей разницы на депозитный счет подразделения судебных приставов. Взыскатель в течение пяти дней со дня получения указанного предложения обязан уведомить в письменной форме судебного пристава-исполнителя о решении оставить нереализованное имущество за собой.

В случае отказа взыскателя от имущества должника либо непоступления от него уведомления о решении оставить нереализованное имущество за собой имущество предлагается другим взыскателям, а при отсутствии таковых (отсутствии их решения оставить нереализованное имущество за собой) возвращается должнику.

О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Копии постановлений, указанных в настоящей статье, не позднее дня, следующего за днем их вынесения, направляются сторонам исполнительного производства.

Положениями ст.89 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством РФ право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее - организатор торгов).

Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, - ниже цены, определённой судебным актом.

Торги организатора торговли на рынке ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством РФ о рынке ценных бумаг, без применения положений статей 90 - 92 настоящего Федерального закона.

При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

Статьёй 90 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом РФ, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства РФ.

Согласно положениям статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Самарского районного суда города Самары от 18.08.2010 года со Смолякова С.Е. и С. в пользу ОАО «Национальный торговый банк» солидарно взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на принадлежащее Смолякову С.Е. недвижимое имущество, а именно: а) нежилое помещение, площадь 169,3 кв. м, 1 этаж комнаты №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №; б) нежилое помещение - общая долевая собственность (1/3), площадь 35,4 кв. м, 1 этаж комната №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №; в) нежилое помещение - общая долевая собственность (1/2), площадь 14,1 кв. м, 1 этаж комната №; адрес объекта: <адрес>, кадастровый (или условный) номер объекта №

При этом судебным решением определён порядок реализации заложенного имущества - путём продажи с публичных торгов и определена начальная продажная стоимость каждого из объектов.

Материалами дела подтверждается, что в рамках исполнительного производства, возбужденного ОСП Промышленного района города Самары, имущество, на которое обращено взыскание, описано, арестовано и выставлено на публичные торги.

Материалами дела также подтверждается, что в октябре 2011 года банк получил от судебного пристава-исполнителя предложение принять имущество, принадлежащее Смолякову С.Е., в счёт погашения долга, т.к. оно не было реализовано с торгов.

Установлено, что на торгах не было реализовано следующее имущество: 1/3 доля в нежилом помещении, общая площадь: 35,4 кв. м, адрес объекта: <адрес>; кадастровый (или условный) номер объекта № и 1/2 доля в нежилом помещении, общая площадь 14,1 кв. м, адрес объекта: <адрес>; кадастровый (или условный) номер объекта №

Установлено также, что объект - нежилые помещения площадью 169,3 кв. м на 1 этаже (комнаты №) по тому же адресу, проданы с торгов. Их приобрела Гареева Н.А.

Судом установлено, что процедура (правила) проведения торгов была соблюдена. Доказательств нарушения указанной процедуры, на что указано в ст.449 Гражданского кодекса РФ, и которые могут являться основанием для признания торгов недействительными, и влечёт недействительность договора, заключённого с лицом, выигравшим торги, не имеется.

Судом также установлено, что торгующая организация при проведении торгов не изменяла способ реализации имущества, выставленного на торги, и руководствовалась при организации торгов документами, полученными от судебного пристава-исполнителя, в которых отражено имущество, передаваемое на торги и его начальная продажная стоимость, определённая решением суда.

В документах судебного пристава-исполнителя определён перечень недвижимого имущества в количестве трёх единиц, которое подлежит продаже с публичных торгов. Перечень имущества, его стоимость и способ реализации соответствуют решению Самарского районного суда города Самары от 18.08.2010 года, вступившему в законную силу. Данное судебное решение вынесено по иску лица, являющемуся истцом по настоящему делу, в котором последний просил обратить взыскание на недвижимое имущество в количестве трёх единиц, предоставил в суд результаты оценки по каждому объекту недвижимости в отдельности и предложил суду способ реализации недвижимого имущества, который впоследствии применён торгующей организацией.

При наличии указанных обстоятельств, оценив собранные по делу доказательства, представленные сторонами, в их совокупности, суд приходит к выводу том, что заявленные истцом требования, не основаны на законе, в связи с чем, не подлежат удовлетворению.

Доводы истца о том, что торгующая организация вправе самостоятельно изменить способ реализации недвижимого имущества при проведении торгов, в связи с вышеизложенным, являются несостоятельными, поскольку, данное право торгующей организации законом не предоставлено.

Доводы истца о том, что Гареева ФИО7 стала собственником долей в имуществе, которое ею на торгах не приобреталось, также являются несостоятельными.

Общим имуществом здания не являются помещения, у которых есть собственник. В рассматриваемой ситуации нереализованные на торгах доли, принадлежат конкретному собственнику, что подтверждается соответствующими свидетельствами, в связи с чем, Гареевой ФИО7 не может являться собственником данного имущества.

Выставленные на торги нежилые помещения являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, они могут быть проданы, заложены, подарены, переоборудованы под другое помещение. Доказательств тому, что они являются неделимой вещью, не представлено.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск ЗАО «Глобэксбанк» к ООО «СамРост» и Гареевой Нине Алексеевне о признании торгов недействительными, признании недействительным договора купли-продажи и применении последствий недействительности ничтожной сделки – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в апелляционном порядке в 30-дневный срок через Ленинский районный суд города Самары.

Мотивированное решение изготовлено 27.02.2012 года.

Председательствующий /подпись/ Сурков В.П.

Копия верна: судья