Решение по делу № 2-4151/2017 ~ М-3680/2017 от 05.05.2017

Дело № 2– 4151 / 2017 год

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 июня 2017 года      г. Стерлитамак РБ

Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в составе:

председательствующего судьи: ДОЛЖИКОВОЙ О.А.

при секретаре: САЛИМОВОЙ А.М.,

с участием представителя истца Валитова Р.Р., действующего на основании доверенности Клоковой Е.Н., представителя конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК», действующей по доверенности Нигматуллиной Г.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Валитова Р. Р. к Обществу с ограниченной ответственности «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственности «Строительная компания «МегаСтрой», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании сделки долевого участия в строительстве жилья состоявшейся, признании права собственности на квартиру, признании договора об ипотеке ( залоге) недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

Валитов Р.Р. обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к ответчикам ООО «ЕТЗК», ООО «СК «МегаСтрой», АО «Россельхозбанк», в котором просит признать сделку между ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» о переходе права собственности в части <адрес> недействительной по основаниям мнимости ее совершения и применить последствия ее недействительности – аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности на квартиру за ООО «СК МегаСтрой», погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «СК МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк», признать его добросовестным участником долевого строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>; признать сделку о его участии в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире расположенной по адресу: <адрес>, состоявшейся, признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, погасить запись в ЕГРП о договоре ипотеки между ООО «СК МегаСтрой» и АО «Россельхозбанк», признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ недействительными (ничтожными) по основанию их притворности, как прикрывающие сделку об участии истца в долевом строительстве многоквартирного дома.

Свои исковые требования Валитов Р.Р. мотивирует тем, что в апреле 2014 года обратился к застройщику ООО «ЕТЗК» с целью приобретения однокомнатной квартиры, где ему было предложено купить на стадии застройки квартиру в строящемся доме, расположенную по адресу: <адрес>, строительный адрес: <адрес>, на четвертом этаже девятиэтажного дома, проектной площадью 35,5 кв.м. За вышеуказанную квартиру было оплачено деньгами застройщику 1 349 000 руб., после чего ему был выдан предварительный договор купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ и квитанции по оплате по договору займа на вышеуказанную сумму на его имя, с обещанием в кратчайшие сроки заключить договор долевого участия в строительстве дома. По предварительному договору купли-продажи все обязательства по оплате строительства квартиры им были выполнены, соответственно ООО «ЕТЗК» так же обязалось заключить основной договор купли-продажи на квартиру и зарегистрировать право собственности на квартиру на ее имя по окончанию строительства в течении 90 дней, после регистрации на ООО «ЕТЗК». Недобросовестный застройщик обещание не выполнил, договор долевого участия в строительстве не оформил, несмотря на то, что обязательства по оплате перед ООО «ЕТЗК» были исполнены полностью. Считает, что предварительный договор №, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ являются притворными договорами, прикрывающими сделку между ним и застройщиком по долевому участию в строительстве многоквартирного дома. Поскольку все эти взаимоотношения возникли на стадии первоначальной застройки многоквартирного дома, т.е. до ввода его в эксплуатацию, то считает, что стала фактически инвестором и участником долевого строительства вышеуказанной квартиры в строящемся доме. Из предварительного договора следует, что застройщик не намеревался создавать для себя вновь построенное недвижимое имущество, т.е. <адрес>, а построить ее для истца. Во исполнение возникших обязательств ООО «ЕТЗК» передало истцу вышеуказанную квартиру, которую ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи, он взял на себя обязательства по оплате коммунальных услуг за квартиру и вселился в нее, сделал ремонт. Так же ООО «ЕТЗК» известил его путем телефонной связи об увеличении площади квартиры согласно обмерам БТИ, застройщик фактически признает возникшие между ними отношения и требует доплату в сумме 31 000 руб., так как фактическая площадь квартиры оказалась больше проектной, ООО «ЕТЗК» принимает доплату, однако срок регистрации права собственности на квартиру за истцом не указывает. С момента подписания акта приема-передачи он проживает в спорной квартире и оплачивает коммунальные услуги. Считает, что фактически стал участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной квартиры, однако договор долевого участия между ним и застройщиком составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был. Согласно волеизъявлению сторон право собственности на квартиру у него возникло, но надлежащим образом в регистрационной палате документы оформлены не были, хотя истец неоднократно обращался в ООО «ЕТЗК» с предложением явиться в регистрационную палату для надлежащего оформления сделки, все оговоренные в предварительном договоре сроки истекли. ДД.ММ.ГГГГ из полученной выписки из ЕГРП стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ право собственности на вышеуказанную квартиру ООО «ЕТЗК» зарегистрировало по мнимой сделке за аффилированной фирмой ООО «СК МегаСтрой», которое в свою очередь по договору залога ДД.ММ.ГГГГ заложило квартиру в АО «Россельхозбанк». Фактически квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» никогда не передавалась и им не принималась, так как со ДД.ММ.ГГГГ квартира передана Валитову Р.Р. по акту приема-передачи, он в нее вселился и проживает по настоящее время. Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон - ООО «ЕТЗК» и ООО «СК МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступления правовых последствий по якобы заключенной сделке, т.е. сделка и акт приема - передачи являются мнимыми, а значит и сама сделка фиктивна и является ничтожной и недействительной. Впоследствии ООО «ЕТЗК» отказалось от принятого обязательства зарегистрировать право собственности на квартиру за истцами, ссылаясь на то, что уже не является собственником квартиры, что права как собственника в рег. палате не зарегистрированы, а значит все подписанные сторонами документы недействительны, однако согласно документов изначально квартира и не создавалась, как объект недвижимости для ООО «ЕТЗК» или ООО «СК МегаСтрой», а создавалась для истца, как для участника долевого строительства, а значит и первичная регистрация квартиры за ООО «ЕТЗК» не требуется.

Истец Валитов Р.Р. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно надлежащим образом, представил суду письменное ходатайство о рассмотрении дела без его участия, с участием представителя Клоковой Е.Н. Исковые требования просит удовлетворить полностью.

Представитель истца Валитов Р.Р., действующая на основании доверенности Клокова Е.Н. в судебном заседании исковые требования своего доверителя полностью поддержала и просила удовлетворить по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ООО «ЕТЗК» в лице представителя конкурсного управляющего ООО «ЕТЗК» Ахтямова Д.А., действующая по доверенности Нигматуллина Г.Н. в судебном заседании с исковыми требованиями Валитова Р.Р. согласилась и просила их удовлетворить.

Представитель ответчиков ООО «ЕТЗК», ООО СК « Мегастрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, направленные по месту нахождения юридических лиц судебные извещения заказным письмом с уведомлением возвращены в суд с отметкой почтовой службы «истек срок хранения», сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

В соответствии со ст. 165.1 Гражданского Кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Учитывая, что обязанность суда по заблаговременному извещению ответчиков и третьего лица о месте и времени судебного заседания исполнена, ответчики и третье лицо за получением судебного извещения в почтовое отделение не явились, а своевременное рассмотрение гражданского дела не может быть поставлено в зависимость от недобросовестного бездействия неявившихся лиц, руководствуясь статьей 117 ГПК РФ, суд признает ответчиков и третье лицо извещенным надлежащим образом.

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, сведений о наличии уважительных причин неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд определил возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, изучив и оценив материалы гражданского дела, исследовав материалы дела правоустанавливающих документов на спорную квартиру, пришел к выводу, что исковые требования Валитова Р.Р. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений части 2 ст. 1 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 Гражданского Кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пункта 2 ст. 8 Гражданского Кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 ст. 9 данного Кодекса граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 218 Гражданского Кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно разъяснений пункта 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст. 12 ГК РФ).

Общее понятие «договора» определено в статье 420 Гражданского Кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей

При этом, понятие договора тождественно данному в статье 153 ГК РФ понятию сделки, поскольку сделки могут быть односторонними либо двух- и многосторонними, то есть договорами. Следовательно, понятие сделки более широкое. Однако трактовка договора как согласованного волеизъявления и вида сделки означает, что все нормы о сделках, их форме, о недействительности сделок, за исключением статей 155 и 156 ГК РФ, регулирующих отношения из односторонних сделок, применимы к договору, что специально оговорено в пункте 2 статьи 420 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 2, 4 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

При этом согласно положению п. 1 ст. 422 Гражданского Кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Анализ указанной правовой нормы позволяет сделать вывод о том, что при отступлении договаривающихся сторон от императивных норм заключенный ими договор должен быть признан недействительным согласно положениям ст. 168 ГК РФ и последующих статей Гражданского кодекса РФ, содержащих соответствующие основания недействительности сделки.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ЕТЗК» в лице генерального директора ФИО8, с одной стороны, и Валитов Р.Р., с другой стороны, был заключен предварительный договор № (л.д.16), предметом которого является заключение в будущем договора купли - продажи квартиры, в строящемся многоэтажном жилом доме, расположенном на земельном участке по <адрес> (строительный адрес), со следующими характеристиками: номер <адрес>, количество комнат 1, этаж 4, проектная площадь 35,50 кв.м (п. 1.1 данного договора).

Согласно пункта 2.1. вышеуказанного предварительного договора предусмотрено, что стоимость квартиры на момент подписания основного договора будет составлять 1 349 000 руб. из расчета стоимости за 1 квадратный метр квартиры в размере 38 000 руб., являющейся твердой и неподлежащей изменению, кроме случаев, предусмотренных п. 2.2 настоящего договора.

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что в случае увеличения общей площади, передаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенными органами технической инвентаризации, стороны производят перерасчет стоимости квартир исходя из сложившейся общей площади квартиры и стоимости одного квадратного метра квартиры, указанного в п. 2.1 настоящего договора. Уплата суммы, рассчитанной в результате определения фактической площади квартиры, производится Стороной 2 в течение пяти рабочих дней с даты получения от Стороны 1 соответствующего уведомления (счета). В случае уменьшения общей площади продаваемой квартиры, согласно обмерам общей площади произведенным органами технической инвентаризации, Стороны принимают в качестве расчетной общую проектную площадь, указанную в п. 1.1. настоящего договора, и стоимость одного квадратно метра квартиры, указанного в п. 2.1. настоящего договора.

В силу п. 4.1. заключенного предварительного договора стороны обязуются заключить основной договор не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности Стороны 1 на указанную квартиру в установленном законом порядке. До указанной даты Сторона 1 обязуется не совершать с другими партнерами сделок в отношении указанной в п. 1.1. настоящего договора квартиры.

Одновременно ДД.ММ.ГГГГ между заимодавцем Валитовым Р.Р., с одной стороны, и заемщиком ООО «ЕТЗК», в лице генерального директора ФИО8, с другой стороны, заключен договор займа № (л.д.17), предметом которого является передача заимодавцем в собственность заемщику денежных средств в общей сумме 1 349 000 руб. 00 коп. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Заемщик обязуется вернуть займодавцу такую же сумму по истечении срока действия настоящего договора (п.1.1.).

В соответствии со ст. 307 Гражданского Кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

На основании ст. 309 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 Гражданского Кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из представленных суду квитанций к приходно - кассовым ордерам следует, что ДД.ММ.ГГГГ года истцом Валитовым Р.Р. была внесена в кассу ООО «ЕТЗК» денежная сумма 50 000 руб. (л.д. 18). В последующем на основании квитанций к приходно-кассовым ордерам, истцом были также уплачены денежная сумма в размере 1 250 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ - 49 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ - 31 000 рублей, итого в общей сумме 1 380 000 руб. (л.д. 18).

Согласно пункта 1 ст. 429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

В соответствии со ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Применяя требования ст. 431 Гражданского Кодекса РФ при толковании спорного договора можно сделать однозначный вывод о том, целью договоров, заключенных между истцом и ответчиком, для истца было получение квартиры в многоквартирном доме и на эту цель он вносил деньги в кассу ООО « ЕТЗК», а целью ответчика было привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома. По результатам реализации данного договора истец имел право на получение в собственность объекта инвестирования - жилого помещения.

Условия предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ и договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствуют о том, что ответчиком ООО « ЕТЗК» осуществлялось привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома.

Между тем, договор об участии в долевом строительстве сторонами не заключался, а действия ответчика ООО « ЕТЗК» по строительству дома и привлечению денежных средств противоречат требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

В соответствии со ст. 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

В силу п. 2 ст. 167 Гражданского Кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу, что совершенная сторонами сделка по привлечению денежных средств Валитова Р.Р. для строительства противоречит требованиям ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ и, в соответствии с частью 2.1. Федерального закона № 214-ФЗ, подлежит признанию недействительной по требованию истца.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулирует Федеральный Закон № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».         Согласно части 2 ст. 1 вышеназванного Федерального Закона, привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.    

В соответствии со ст. 3 Федерального Закона № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии и в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства » либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Следует признать, что заключенные между Валитовым Р.Р. и ООО «Единая торгово - закупочная компания» предварительный договор купли - продажи и договор займа обладают признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме; в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства не позднее 90 дней с момента регистрации права собственности, указан срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты не оговорен, поскольку оплата произведена в день заключения предварительного договора купли - продажи.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенные между сторонами предварительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договор займа от ДД.ММ.ГГГГ являются сделкой, прикрывающей собой обязательный для заключения в силу императивности положений Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве.

Судом установлено, что на основании акта приема - передачи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д. 10), ООО « Единая торгово-закупочная компания» до государственной регистрации права собственности на спорную квартиру за правообладателем ООО «СК Мегастрой» передало Валитову Р.Р. жилое помещение (квартиру) № на четвертом этаже жилого <адрес>, общей площадью с учетом не отапливаемых помещений – 38,40 кв.м., общей площадью без учета не отапливаемых помещений – 37,5 кв.м. и состоящего из одной комнаты.

Согласно справки, выданной ООО «ЕРЦ», финансово- лицевой счет на квартиру по адресу: <адрес> был открыт согласно переданной информации от ООО УК «ЕТЗК» без указания сведений о правообладателе. Информации о лицах, зарегистрированных по вышеуказанному адресу в отделении № ООО « ЕРЦ» не имеется.

Актом о проживании от ДД.ММ.ГГГГ, подписанным соседями и заверенным бухгалтером Павловой В.А. (л.д. 24 на обороте) подтверждается, что Валитов Р.Р. проживает в <адрес>, начиная со ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время.

Представленным суду счетом - извещением, квитанциями об оплате подтверждается, что истец Валитов Р.Р. полностью несет расходы по содержанию и коммунальным услугам переданного ему застройщиком жилого помещения, задолженности за ЖКУ нет.

Кроме того, согласно - приходно кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.21) истцом Валитов Р.Р. была произведена доплата застройщику ООО «ЕТЗК» в сумме 31 000 руб. за изменение фактической площади квартиры до 37,5 кв.м, что больше проектной. ( л.д.22).

Из материалов дела следует, что впоследствии застройщик ООО «ЕТЗК» от регистрации возникших правоотношений в долевом участии истца в строительстве многоквартирного дома и регистрации права собственности на квартиру за истцом - уклонился, что подтверждается выданным ООО «ЕТЗК» истцу гарантийным письмом № от ДД.ММ.ГГГГ об обязательстве оформить право собственности на квартиру за ФИО2 в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом изложенного, оценив представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что фактически истец Валитов Р.Р. стал участником долевого строительства многоквартирного дома и проинвестировал застройщику ООО «ЕТЗК» строительство вышеуказанной <адрес> до ввода в эксплуатацию дома, поэтому возникшие между истцом и ООО «ЕТЗК» правоотношения подпадают под ст.4 ФЗ № от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», что соответствует правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре судебной практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного ДД.ММ.ГГГГ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ).

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома между истцом и застройщиком ООО «ЕТЗК» составлен и зарегистрирован в установленном законом порядке не был, что в соответствии с пунктом 13 вышеназванного Обзора Верховного суда РФ не является основанием для отказа для удовлетворения требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом). Согласно письма Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13, действие ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или объекта недвижимости ит.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязывает застройщика обеспечивать государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве жилых помещений и данная норма закона направлена на защиту более слабой стороны отношений в строительстве – заказчика, т.е. истца – Валитова Р. Р..

В соответствии со ст. 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленными суду письменными документами ( письма, акты, квитанции и т.д.), подтверждается факт совершения сделки и наличие волеизъявления сторон на ее совершение, о предмете сделки, ее участниках, порядке расчетов, порядке передачи и получения истцом предмета сделки - квартиры, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что сделка между сторонами об участии Валитова Р.Р. в долевом строительстве многоквартирного дома по квартире, расположенной по адресу: <адрес> состоялась. Считать вышеуказанную сделку совершенной с нарушением п.1 ст.161 ГК РФ и ст. 550 ГК РФ (простой письменной формы) оснований не имеется.

Иного порядка, как признания за истцом Валитовым Р.Р. в судебном порядке права собственности на квартиру для дальнейшей законной регистрации возникших правоотношений между истцом и застройщиком - ООО «ЕТЗК» не имеется.

По смыслу части 2 ст. 68 ГПК РФ передача спорной квартиры истцу Валитову Р.Р., уведомление о необходимости доплаты и принятие доплаты за излишнюю площадь квартиры, выдача гарантийного письма об оформлении квартиры в собственность за истцом, есть признание ООО «ЕТЗК» возникших между ними правоотношений по участию в строительстве многоквартирного дома, что освобождает истца от необходимости дальнейшего доказывания вышеуказанных обстоятельств.

Доводы представителя истца о возникновении у Валитова Р.Р. права собственности на переданную ему квартиру не опровергнуты и нашли подтверждение в судебном заседании.    

Материалами дела подтверждается, что истец Валитов Р.Р. оплачивает по спорной квартире все коммунальные платежи с момента заселения, данные обстоятельства со стороны ответчиков также не опровергнуты, таким образом сделка между сторонами фактически совершена и исполнена.

Согласно ст. 16 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства регистрируется на основании заявления правообладателя, сторон договора.

Из исследованных в ходе судебного разбирательства материалов дела правоустанавливающих документов № ( том 1) на вышеуказанную квартиру следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по <адрес> с заявлением о регистрации прав на квартиру обращалось ООО «ЕТЗК», предоставив справку № от ДД.ММ.ГГГГ, платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. В справке указано, что вышеуказанная квартира построена за счет собственных средств ООО «ЕТЗК», никому не продана, в споре и под арестом не состоит, правами третьих лиц не обременены и не является предметом залога.

Таким образом, несмотря на то, что строительство спорной квартиры произведено за счет долевого финансирования истца Валитова Р.Р., которому спорная <адрес> была передана в пользование и владение еще ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ООО «ЕТЗК» зарегистрировал право государственной собственности на квартиру и свое право оперативного управления.

Согласно материалов дела правоустанавливающих документов №, на вышеуказанную <адрес> (том 2) следует, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ по <адрес> с заявлением о регистрации прав на квартиру обратилось ООО «Строительная компания «МегаСтрой», предоставив, в том числе договор купли-продажи недвижимого имущества и передаточный акт.

Из материалов дела следует, что согласно договора №.1/1 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «ФИО1 сельскохозяйственный банк» и ООО «Строительная компания «МегаСтрой», предметом залога является в том числе спорна квартира, кадастровый №, местонахождение: РБ, <адрес>, данный факт также подтверждается выпиской из ЕГРПН от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.13).

Между тем, материалами дела подтверждается, что фактически квартира в распоряжение ООО «СК МегаСтрой» не передавалась, так как ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана истцу Валитову Р.Р. по акту приема-передачи <адрес>, в которую истец вселился и проживает постоянно по настоящее время.

Вышеуказанное свидетельствует об отсутствии у сторон договора - ООО «ЕТЗК» и ООО «СК «МегаСтрой» волеизъявления на совершение сделки и наступлении правовых последствий по якобы заключенному договору купли - продажи и передаточному акту, т.е. договор купли-продажи и передаточный акт, как и сама сделка, являются мнимыми, заключены лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия неисполнения обязательств перед третьими лицами, в том числе и перед Валитовым Р.Р., поэтому суд приходит к выводу о признании указанной сделки ничтожной и недействительной в соответствии со ст.ст. 166,170 ГК РФ, в силу ст. 167 ГК РФ подлежит прекращению право собственности ООО «СК МегаСтрой» на спорную квартиру.

Согласно ст. 12 Гражданского Кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права, восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности сделки, иными способами, предусмотренными законом.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик ООО «ЕТЗК» надлежащим образом исполнил свои договорные обязательства перед Валитовым Р.Р., оплатившим в полном объеме стоимость спорной квартиры, ответчиком в силу ст. 56 суду не представлено.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходит из того, что Валитов Р. Р. обязательства по участию в долевом строительстве многоквартирного дома исполнил, жилое помещение является объектом завершенного строительства, передано Валитову Р. Р. во владение и пользование, однако договор долевого участия не заключен, ввиду уклонения другой стороны.

Последующая сделка – заключенная между АО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ООО «СК «МегаСтрой» договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ г. также является недействительной, поскольку совершена ООО «СК «МегаСтрой» - лицом, не имевшим законных оснований на распоряжение спорным имуществом в виде квартиры по адресу: <адрес>, в том числе с учетом положений ст. 558, 348 ГК РФ, ФЗ О залоге (ипотеке).

При этом, в силу п. 5 ст. 352 ГК РФ в случае признания договора залога недействительным залог прекращается.

Пункт 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

На основании статьи 5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Согласно разъяснениям Банка России, изложенным в Методических рекомендациях от ДД.ММ.ГГГГ №-Т к Положению Банка России "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)" от ДД.ММ.ГГГГ N 54-П, кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки. С учетом изложенного, суд отклоняет доводы представителя ответчика АО «Российский сельскохозяйственный банк» о добросовестности действия Банка при заключении договора залога.

В связи с изложенным, подлежат внесению указанные сведения в запись о регистрации спорного имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на квартиру в соответствии со ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В силу положений ст. 56 ГПК РФ стороны иных доказательств не представили суду, требований иного характера не заявлено, суд рассмотрел дело в объеме предъявленных исковых требований.

На основании ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что исковые требования Валитова Р.Р. удовлетворены в полном объеме, с ответчиков на основании ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию судебные расходы в пользу истца в виде уплаченной госпошлины в общем размере 5 000 руб. по 1 666 руб. 67 коп. с каждого.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ истцу Валитову Р.Р. предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины на сумму 10 325 руб. до принятия решения судом. Принимая во внимание, что судом принято решение в пользу истца, на основании п.2 ст.103 ГПК РФ с ответчиков в доход местного бюджета городского округа г. Стерлитамака подлежит взысканию государственная пошлина в размере 10 325 руб., в сумме по 3441 руб. 67 коп.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 8, 12, 131, 218, 307, 309-310, 421, 422, 432 Гражданского Кодекса РФ, ст. ст. 56, 98, 103, 194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Валитова Р. Р. к Обществу с ограниченной ответственности «Единая торгово-закупочная компания», Обществу с ограниченной ответственности «Строительная компания «МегаСтрой», Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании права собственности за жилым помещением, - удовлетворить.

Признать недействительными (ничтожными) предварительный договор № и договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО « Единая торгово-закупочная компания» и Валитовым Р. Р. по основанию их притворности, как прикрывающие сделку об участии Валитова Р. Р. в долевом строительстве многоквартирного дома.

Признать Валитова Р. Р. добросовестным участником долевого строительства <адрес> многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор № от ДД.ММ.ГГГГ. заключенный между Валитовым Русланом Равильевичем и ООО «ЕТЗК» договором долевого участия в строительстве жилья.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес>.

Признать сделку купли-продажи недвижимого имущества, заключенную между Обществом с ограниченной ответственностью «ЕТЗК» и Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» о переходе права собственности к Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» на квартиру, расположенную по адресу<адрес> применить последствия его недействительности.

Исключить из ЕГРП запись о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за правообладателем ООО «Строительная компания « МегаСтрой».

Признать недействительным (ничтожным) договор об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» и Акционерным обществом «Российский сельскохозяйственный банк» в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес> применить последствия его недействительности.

Исключить из ЕГРП запись о договоре ипотеки № от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Строительная компания « МегаСтрой» и АО « Российский Сельскохозяйственный Банк».

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово - закупочная компания», Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» и Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в пользу Валитова Р. Р. судебные расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 5 000 руб., по 1 666 руб. 67 коп. с каждого.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Единая торгово-закупочная компания», Общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания МегаСтрой» и Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в доход местного бюджета городского округа г. Стерлитамака расходы по оплате государственной пошлины в общем размере 10 325 руб., по 3441 руб. 67 коп. с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Стерлитамакский городской суд Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: Судья: ( подпись) ДОЛЖИКОВА О.А.

Копия верна: Судья:              ДОЛЖИКОВА О.А.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>