Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-506/2018 от 06.02.2018

Судья Щербина И.С. Дело № 33-506/2018

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

21 февраля 2018 года г. Орел

Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:

председательствующего Старцевой С.А.

судей Курлаевой Л.И., Хомяковой М.Е.

при секретаре Паршиковой М.Ю.

в открытом судебном заседании рассмотрела гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» к Савкиной Г.Л. о признаний недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, выраженного в уведомлении, признании недействительной записи,

по апелляционной жалобе Савкиной Г.Л. на решение Советского районного суда г. Орла от 7 декабря 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» к Савкиной Г.Л. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, выраженного в уведомлении, признании недействительной записи - удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Савкиной Г.Л. от исполнения договора участия в долевом строительстве от <дата> №, выраженный в уведомлении от <дата>.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №, зарегистрированного <дата> за №.

Взыскать с Савкиной Г.Л. в пользу общества с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» расходы по оплате государственной пошлины в размере № руб.».

Заслушав доклад судьи Орловского областного суда Старцевой С.А., объяснения представителя ответчика по доверенности Думнова Р.Г., поддержавшего апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, возражения на жалобу представителя истца по доверенности Дмитриевой С.С., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

установила:

общество с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» (далее - ООО «Компания Стройсервис») обратилось в суд с исковым заявлением к Савкиной Г.Л. о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве, выраженного в уведомлении, признании недействительной записи.

В обоснование заявленных требований указывалось, что между ООО «Компания Стройсервис» и Савкиной Г.Л. заключен договор об участии в долевом строительстве <адрес> по адресу: <адрес>.

Право собственности на указанную квартиру признано за ответчиком на основании решения Железнодорожного районного суда г. Орла от <дата>, вступившего в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданском делам Орловского областного суда от <дата>.

В связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства ответчиком реализовано право на взыскание неустойки.

Таким образом, обязательства по договору участия в долевом строительстве с применением мер ответственности к ООО «Компания Стройсервис» выполнены в полном объеме, однако Савкиной Г.Л. в адрес ООО «Компания Стройсервис» и Управления Федеральной службы государственной регистрационной, кадастра и картографии по Орловской области поданы уведомления об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке.

По изложенным основаниям истец просил признать недействительными односторонний отказ Савкиной Г.Л. от исполнения договора участия в долевом строительстве от <дата> №, выраженный в уведомлении от <дата>, и запись в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении указанного договора участия в долевом строительстве, зарегистрированного <дата> за №.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Савкина Г.Л. просит решение суда отменить и постановить новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Ссылается на то, что в Едином государственном реестре недвижимости отсутствует запись по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве на основании ее заявления по причине приостановления государственной регистрации данных действий.

Указывает на то, что решение суда от <дата> не порождает у нее права собственности на спорную квартиру, которое может возникнуть только после государственной регистрации такового.

Отмечает, что ООО «Компания Стройсервис», действуя недобросовестно, нарушает сроки передачи ей объекта строительства, что является основанием для возникновения у нее права отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

На заседание судебной коллегии не явились ответчик Савкина Г.Л., представитель третьего лица Управления Росреестра по Орловской области, извещены о судебном разбирательстве надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских (жилищных) прав.

Частью 1 статьи 3 ГПК РФ также предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, то лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

При этом в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено, то есть избираемый способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав. В противном случае право на заявленный иск в рамках конкретного дела у истца отсутствует.

В силу части 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, Закон о долевом строительстве) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в том числе в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (пункт 1 части 1).

Из системного толкования положений статей 7, 8, 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, следует, что отказ участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 ст. 9 Закона, возможен только в случае, когда объект договора долевого участия в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца, не завершен строительством, в силу чего застройщик лишен реальной возможности передать, а участник принять такой объект.

Следовательно, по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора до завершения строительства и начала стадии приема-передачи объекта долевого строительства, после чего такой отказ от исполнения договора может иметь место по иным основаниям (пункты 2, 3, 4, 5 части 1 статьи 9 Закона о долевом строительстве). Не отказавшись в одностороннем порядке от исполнения договора до наступления стадии приема-передачи объекта долевого строительства, участник, тем самым, согласился с принятием исполнения по договору с нарушением предусмотренного договором срока и утратил, в связи с этим, право на односторонний отказ от исполнения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона о долевом строительстве.

Согласно частям 8, 9 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении, прекращении или об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора участия в долевом строительстве, предусматривающего обязанность участника долевого строительства внести денежные средства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на специальный счет эскроу в банке, обязан направить в банк, в котором в соответствии с таким договором должен быть открыт счет эскроу, по адресу электронной почты, указанному в договоре участия в долевом строительстве, уведомление о погашении в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Положениями пункта 1 статьи 310 ГК РФ установлен законодательный запрет на односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании пунктов 1, 4 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом сторона, которой ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Судом установлено, что <дата> между Савкиной Г.Л. и ООО «Компания Стройсервис» заключен договор участия в долевом строительстве №, зарегистрированный Управлением Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области <дата> за №.

Условиями договора предусмотрена обязанность ООО «Компания Стройсервис» построить трехкомнатную квартиру под №, общей площадью согласно проекту № кв.м без учета лоджий и балконов по строительному адресу: <адрес> срок не позднее <дата> стоимостью № рублей из расчета № рублей за № кв.м, которую Савкина Г.Л. обязалась оплатить до <дата>.

Решением Железнодорожного районного суда г. Орла от <дата>, вступившим в законную силу на основании апелляционного определения судебной коллеги по гражданским делам Орловского областного суда от <дата>, признан недействительным отказ ООО «Компания Стройсервис» от исполнения договора долевого участия в долевом строительстве № от <дата>, заключенного между ООО «Компания Стройсервис» и Савкиной Г.Л., и за Савкиной Г.Л. признано право собственности на <адрес>.

Из материалов дела также следует, что решением Железнодорожного районного суда г. Орла от <дата> по гражданскому делу по исковому заявлению Савкиной Г.Л. к ООО «Компания Стройсервис» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за просрочку передачи объекта долевого строительства, с учетом добровольно выплаченных <дата> Савкиной Г.Л. неустойки и компенсации морального вреда в размере № рублей, исковые требования были удовлетворены частично со взысканием в пользу Савкиной Г.Л. с ООО «Компания Стройсервис» штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере № рублей.

Таким образом, установив изложенные обстоятельства, суд первой инстанции верно исходил из того, что указанные решения суда в силу положений части 2 статьи 61 ГПК РФ имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора, в связи с чем обстоятельство того, что за Савкиной Г.Л. признано право собственности на <адрес>, не доказывается вновь и не подлежит оспариванию.

Судом также установлено, что несмотря на вышеприведенные состоявшиеся решения по спорам между теми же сторонами, <дата> в ООО «Компания Стройсервис» поступило уведомление от Савкиной Г.Л. б/н от <дата> об отказе в одностороннем порядке от исполнения и расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> № с требованием возвратить ранее упроченную цену договора в размере № рублей по мотивам нарушения сроков передачи объекта долевого строительства.

<дата> в ООО «Компания Стройсервис» поступило уведомление Управления Росреестра по Орловской области № о поступлении заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя по доверенности Думнова Р.Г. № от <дата> о внесении в Единый государственный реестра недвижимости записи о расторжении вышеприведенного договора участия в долевом строительстве.

Из представленного в суд апелляционной инстанции и принятого в качестве дополнительного доказательства с согласия сторон по делу акта № приема-передачи квартиры от <дата> следует, что ООО «Компания Стройсервис» (застройщик) передало Савкиной Г.Л. (участнику долевого строительства) <адрес>, общее имущество в указанном доме, комплект ключей от квартиры, кадастровый паспорт на квартиру, при этом участники претензий друг к другу относительно передачи квартиры не имеют. Той же датой сторонами также подписан акт осмотра показаний приборов учета объекта долевого строительства – <адрес>.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Думнов Р.Г. также пояснил, что в настоящее время Савкиной Г.Л. вышеуказанная квартира выставляется на продажу ввиду приобретения ее супругом другой квартиры.

Таким образом, принимая во внимание изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что установленные по делу обстоятельства объективно указывают на действия Савкиной Г.Л., предшествующие оспариваемому одностороннему отказу от договора участия в долевом строительстве, которые были направлены на достижение положительного результата в виде приобретения вышеуказанной квартиры в собственность, в том числе с применением мер имущественной ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств по договору ввиду несвоевременной передачи жилого помещения, а не на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора до завершения строительства и начала стадии приема-передачи объекта долевого строительства, что свидетельствует о согласии последней с принятием исполнения по договору и утрате, в связи с этим, права на односторонний отказ от исполнения договора по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 статьи 9 Закона о долевом строительстве. Направленность действий ответчика на достижение положительного результата в виде приобретения вышеуказанной квартиры в собственность подтверждается также ее действиями и после состоявшегося решения суда по принятию таковой в собственность по акту приема-передачи от <дата>, по выставлению ее на продажу и по обращению в Управление Росреестра по Орловской области за регистрацией на нее права собственности.

При таких обстоятельствах районный суд обосновано пришел к выводу о том, что оспариваемые действия Савкиной Г.Л. по отказу в одностороннем порядке от исполнения договора фактически направлены на уклонение от исполнения своих обязательств по договору участия в долевом строительства в связи с желанием прекратить финансово-хозяйственные отношения с застройщиком по негативным для ООО «Компания Стройсервис» основаниям, поэтому в силу приведенных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ правомерно удовлетворил исковые требования ООО «Компания Стройсервис» в части признания недействительным одностороннего отказа Савкиной Г.Л. от исполнения договора участия в долевом строительстве от <дата> №, выраженного в уведомлении от <дата>.

Доводы жалобы об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в указанной части основаны не неправильном толковании норм материального права и фактически сводятся к переоценке исследованных судом первой инстанции доказательств и фактических обстоятельств дела, для пересмотра которых судебной коллегией законных оснований не усматривается.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы Савкиной Г.Л. об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления ее (ответчика) в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №, зарегистрированного <дата> за №.

Так, согласно уведомлению о приостановлении государственной регистрации Управления Росреестра по Орловской области №, осуществление действий по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве по заявлению Савкиной Г.Л. приостановлено (том 1 л.д. 125).

Как следует из отзыва Управления Росреестра по Орловской области от <дата> на апелляционную жалобу Савкиной Г.Л. и не оспаривается сторонами, запись в ЕГРН на основании договора участия в долевом строительстве от <дата>, зарегистрированного <дата> № в настоящий момент является актуальной. Осуществление действий по одностороннему расторжению договора участия в долевом строительстве в отношении указанной квартиры было приостановлено <дата> до снятия ареста или запрета в соответствии с пунктом 37 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

С учетом изложенного решение суда в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №, зарегистрированного <дата> за №, подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении требований в указанно части.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда

определила:

апелляционную жалобу Савкиной Г.Л. удовлетворить частично.

Решение Советского районного суда г. Орла от <дата> отменить в части признания недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости на основании заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №, зарегистрированного <дата> за №.

Постановить в этой части новое решение, которым в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» к Савкиной Г.Л. о признании недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости (на основании заявления Савкиной Г.Л. в лице представителя Думнова Р.Г. № о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> №, зарегистрированного <дата> за №) - отказать.

В части удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Компания Стройсервис» к Савкиной Г.Л. о признании недействительным отказа от исполнения договора участия в долевом строительстве от <дата> №, выраженного в уведомлении от <дата>, - оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи