Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-63/2012 (2-1791/2011;) ~ М-1345/2011 от 06.04.2011

Дело № 2-63/12

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2012 года

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Малиновской И.Э.

с участием прокурора       Шкелевой Е.А.

при секретаре         Соловьевой М.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сантол» к Сорокину В.Я. Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении, устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями, снятии с регистрационного учета и по встречному иску Сорокина В.Я. к ООО «Сантол», Трапезникову И.А. о признании договора купли-продажи от 10.09.2009 г. недействительным, заключении договора найма жилого помещения,

у с т а н о в и л:

ООО «Сантол» ( учетом уточненных требований) обратилось в суд с иском к Сорокину В.Я., Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении без предоставления ответчикам другого помещения, устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями, снятии с регистрационного учета, освобождении занимаемых жилых помещений принадлежащих обществу на праве собственности в общежитии, расположенном по адресу: <адрес>, сославшись на то, что договор коммерческого найма жилых помещений заключенный с ответчикам истек 01.04.2011 г., от заключения договора найма на новых условиях собственник отказывается, о чем ответчики в соответствии с требованиями закона были поставлены в известность, однако не смотря на то, что ответчики добровольно выселились из занимаемых жилых помещений № ( по старой нумерации №),расположенных на 4-м, с регистрационного учета не снялись, свои вещи из комнат до конца не вывезли, кроме того, за время проживания в занимаемых жилых помещениях ответчиками не надлежащим образом исполнялись обязанности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в связи с чем за период с 01.04.2008 г. по 30.04.2011 г. образовалась задолженность в сумме <данные изъяты> руб. 05 коп., пени в размере <данные изъяты> руб. 26 коп., согласно представленному расчету, которую просят взыскать. Так же просят взыскать понесенные расходы по оказанию услуг представителей в сумме <данные изъяты> руб. 00 коп. (т.1 л.д.3-6,144,188-189,221-223).

Ответчики Сорокин В.Я., Сорокина Е.В., их представители : исковые требования не признали, сославшись на то, что являясь вынужденными переселенцами из Грузии, в 1994 г. им было предоставлено общежитие, в связи с трудовыми отношениями Сорокина В.Я. с автобазой Смолоблпотребсоюза. Требование об их выселении в связи с увольнением в 1996 году Сорокина В.Я. по собственному желанию не было предъявлено. Ответчиком Сорокиным В.Я. по первоначальному иску заявил к ООО «Сантол» встречное исковое требование о возложении обязанности заключить с ним договор найма жилого помещения, состоящего из двух комнат №, общей площадью 39, 7 кв.м, расположенных на 3-м этаже, <адрес>, на условиях ранее заключенного договора найма, а так же признать договор купли-продажи заключенный между ООО «Сантол» и Трапезниковым И. А. ДД.ММ.ГГГГ недействительным, поскольку заключен в нарушение требований действующего гражданского законодательства ( в договоре не указано обременение права Сорокиных на проживание в ранее занимаемых жилых помещениях) (т.1 л.д.136-137,212-216).

Сорокина (ранее Рашевская) Е.В., извещенная о дате и времени рассмотрения дела в суд не явилась.

Определением Ленинского районного суда г.Смоленска от 22.12.2011 г. заявленные ООО «Сантол» к Сорокину В.Я., Сорокиной Е.В., Рашевской Е. В. требования о взыскании задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги за период с 01.04.2008 г. по 30.04.2011 г. в сумме <данные изъяты> руб. 05 коп., пени в размере <данные изъяты> руб. 26 коп. выделены в отдельное производство и на основании определения Ленинского районного суда г.Смоленска от 23.12.2011 г. по данным требованиям между сторонами заключено мировое соглашение, которое утверждено судом, а производство по делу по данным требованиям прекращено(т.2 л.д.24,25).

В ходе судебного разбирательства представителями ООО «Сантол» - С. и М. в остальной части заявленные требования поддержаны в полном объеме, по основаниям приведенным выше и изложенным в исковых требованиях, уточненных и дополненных, в связи с чем встречные требования о понуждении заключить договор найма с Сорокиным В.Я. на новый срок, не признали, так же возражали против удовлетворения требований в части признания договора купли-продажи заключенного с Трапезниковым И.В. о продаже жилых помещений, расположенных на 3-м этаже общежития принадлежащего на праве собственности ООО «Сантол» недействительным, указав, что на момент заключения спорного договора купли-продажи зарегистрированные в жилых комнатах на 3-м этаже Сорокины, согласно достигнутому соглашению между наймодателем и нанимателями, с апреля 2008 г. фактически занимали и проживали в жилых помещениях расположенных на 4-м этаже, а являясь собственником жилых помещений ООО «Сантол» вправе было распоряжаться принадлежащим на праве собственности имуществом по своему усмотрению.

Сорокин В.Я., Сорокина Е.В. и их представители Л., Л. поддержав заявленные Сорокиным В.Я. встречные требованиям, поддержав и приведя доводы изложенные в встречном исковом заявлении, просили их удовлетворить в полном объеме, в заявленных к ним требованиях ООО «Сантол» просили отказать в полном объеме, так же уточнив, что выезд с места их проживания являлся вынужденным, поскольку проживание в занимаемых ими жилых помещениях не возможно, а ООО «Сантол» не смотря на имевшие место решение суда ремонт кровли не производит, другого жилья, куда можно было бы выселиться не имеют, в связи с чем прежние условия договора найма являются обязательными и изменению не подлежат.

Трапезников И.А. и его представитель- И. заявленные к ним требования о признании договора купли-продажи жилых помещений, расположенных на 3-м этаже в <адрес>, заключенного между Трапезниковым И.А. и ООО «Сантол» ДД.ММ.ГГГГ не признали, указав, что оспариваемой сделкой права семьи Сорокиных не нарушались и не были нарушены, сделка совершена в соответствии с требованиями действующего законодательства, а ООО «Сантол» являясь собственником проданных жилых помещений полномочно было распоряжаться ими по своему усмотрению.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора Ш.,, полагавшей не подлежащим удовлетворению заявленные ООО «Сантол» требования, а встречные требования Сорокина В.Я. обоснованными и подлежащими удовлетворению, суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.

Названное положение закона предусматривает возможность выселения гражданина из занимаемого жилого помещения только в порядке, предусмотренном законом, на основании решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется представить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится нанимателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК РФ).

Судом установлено, что в соответствии с постановлением Правления облпотребсоюза от ДД.ММ.ГГГГ № Смоленской автобазе облпотребсоюза было выделено две комнаты № № в общежитии по <адрес> и во исполнение данного постановления между арендодателем (<данные изъяты>) и арендатором (<данные изъяты>) заключен договор аренды жилых помещений № № и35, расположенных в <адрес>, сроком до ДД.ММ.ГГГГ, установлена фиксированная ежемесячная плата за аренду помещения. В соответствии с п. 5.2 данного договора при отсутствии заявления с одной стороны о прекращении или изменении договора за месяц до его окончания, договор считается продленным на год на этих же условиях.(т.1 л.д.109-111).

На основании протокола совместного заседания комитета профсоюза и администрации Смоленской автобазы облпотребсоюза от ДД.ММ.ГГГГ водителю автобазы облпотребсоюза Сорокину В.Я., вынужденному переселенцу из ближнего зарубежья и проживавшему на частной квартире, была предоставлена комната № на 3-м этаже в общежитие <адрес> (т.1 л.д. 112,113)..

В связи с чем Постановлением мэра г. Смоленска от 25.07.1994 г. № 551 разрешена регистрация по месту жительства (прописка) в общежитии работнику Смоленской автобазы облпотребсоюза Сорокину В.Я. и членам его семьи, которые зарегистрированы по месту жительства в спорном жилом помещении с 09.08. 1994 г., а Рашевская (ранее Сорокина) Е.В. с 01.02. 2002 г.(т.1 л.д.196,

ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и Смолобпотребсоюзом заключен договор аренды №, по условиям которого Сорокину В.Я. предоставлены комнаты №№, сроком с 01.04. 1996 г. по 31.03. 1997 г. из расчета за один квадратный метр площади в месяц - <данные изъяты> руб. 61 коп. без учета платы за коммунальные услуги (т.1 л.д.197-198).

С ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и Смоленской автобазой облпотребсоюза трудовые отношения прекращены, Сорокин В.Я. уволен по собственному желанию.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит собственнику данного имущества. Собственник имущества вправе потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были связаны с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

По правилам п.4 ч.3 ст.19 ЖК РФ общежитие относится к жилищному фонду коммерческого использования.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения о внесении в него изменений и дополнений от ДД.ММ.ГГГГ заключенных между Смолоблпотребсоюзом и ООО «Сантол», зарегистрировало право собственности на часть здания в <адрес>, при этом данным договором стороны предусмотрели, что при переходе права собственности на объект недвижимости от продавца к покупателю, лица, проживающие в общежитии сохраняют право пользования жилыми помещениями в соответствии с действующим законодательством, с указанием на сохранение за ними права пользования занимаемыми жилыми помещениями, среди которых указаны Сорокин В.Я., Сорокина Е.В., Сорокина (в настоящее время Рашевская)Е.В. Следовательно, новый собственник ООО «САНТОЛ» становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности (т.1 л.д.114-117,118,166,167,240,241-243)

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г.Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сантол» отказано в иске к Сорокиным о выселении из занимаемого жилого помещения и на ООО «Сантол» возложена обязанность по заключению с Сорокиным В.Я. договора найма жилого помещения комнат №№ 9по старой нумерации №№) на условиях ранее заключенного договора найма - сроком на 5 лет с оплатой <данные изъяты> руб. 61 коп. за один кв.м. общей площади, без учета платы за коммунальные услуги, при этом из решения суда следует, что между Сорокиным В.Я. и <данные изъяты> был заключен договор найма, правоотношения по которому определяются нормами гражданского законодательства и новый собственник общежития - ООО «Сантол», стал наймодателем на тех же условиях(т.1 л.д.232-234).

Во исполнении решения Ленинского районного суда г.Смоленска от 11.04.2007 г. ООО «Сантол» заключен договор найма жилых помещений на 3-м этаже на условиях ранее заключенного договора найма - сроком на 5 лет с оплатой <данные изъяты> руб. 61 коп. за один кв.м. общей площади, без учета платы за коммунальные услуги, сроком до 01.04.2011 г. (т.1 л.д.106-108), который Сорокиным В.Я. получен, но как установлено последним подписан не был.

Частью 4 ст. 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу положений п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

ДД.ММ.ГГГГ между Сорокиным В.Я. и ООО «Сантол» заключено соглашение, согласно которому ООО «Сантол». в связи с необходимостью проведения ремонтных работ, Сорокиным предоставлены жилые помещения № № (по новой нумерации №№) на 4-м этаже, с сохранением условий действия существующего договора найма помещений № № (т.1 л.д.8).

Таким образом, стороны пришли к соглашению об изменении условий договора найма жилых помещений, согласно которого с указанного времени Сорокиным по договору найма предоставлены жилые комнаты №, расположенные на 4-м этаже на условиях ранее заключенного договора найма, которое сторонами исполнено, Сорокины с указанного времени фактически стали проживать в комнатах 11 и 12 на 4-м этаже.(т.1 л.д.145,146), что так же подтверждается актом приема-передачи жилых комнат № (по новой нумерации № № №) от 24.11.2008 г. (т.1 л.д.245)

Выше приведенные обстоятельства сторонами не оспариваются.

В соответствии с п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий 5 лет. Если в договоре срок не оговорен, договор считается заключенным на 5 лет.

Согласно ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Из объяснений представителей ООО «Сантол» и представленных в их обоснование документов усматривается, что вступившими в законную силу решениями Ленинского районного суда г. Смоленска от 08.09.2009 г. ООО «Сантол» запрещено проведение работ по капитальному ремонту <адрес> до отселения проживающих в доме граждан (т.1 л.д.14-19) и от ДД.ММ.ГГГГ согласно которого на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению капитального ремонта кровли здания - <адрес> с отселением жильцов 4-го этажа здания, в том числе Сорокиных, которые занимают комнаты №№ (т.1 л.д.10-13).

Письмами от 18.10.2010 г., 12.11.2010 г.,07.12.2010 г. ООО «Сантол» поставило в известность и уведомило ответчиков о принятом решении не продлять договор коммерческого найма с 02.04.2011 г., в связи с чем предложено освободить занимаемые Сорокиными жилые помещения (т.1 л.д.49,50,51,52,53,54,55).

Сторонами так же не оспаривается, что с 25.04.2011 г. Сорокины в предоставленных им комнатах №№ по новой нумерации 11 и 12) фактически не проживают.

Вместе с тем, из обстоятельств установленных судом следует, что выезд семьи Сорокиных из занимаемых жилых помещений комнат № на 4-м этаже не является добровольным, а является вынужденным, поскольку проживание в указанных комнатах, принимая во внимание, что для нормального проживания как в занимаемых Сорокиными комнатах, так и жилых комнатах, расположенных на 4-м этаже <адрес> требуется выполнение работ, связанных с капитальным ремонтом кровли здания, что установлено судебными решениями, согласно которых на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению таких работ после отселения граждан из занимаемых комнат на 4-м этаже, и в связи с чем ООО «Сантол» направляло в адрес жильцов, проживающих на 4-м этаже, в том числе Сорокиным уведомления о необходимости освобождения жилых помещений, в связи с необходимостью проведения ремонтных работ и аварийным состоянием перекрытий кровли. (т.1 л.д. 47,48,105, 166, 199-204).

Действительно, положения ст.684 ГК РФ предоставляют право наймодателю отказаться от продления договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем, предупредив об этом нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения.

Вместе с тем, как указывалось выше, Сорокин В.Я. с членами его семьи был изначально вселен в 1994 г., в связи с трудовыми отношениями.

Действующее на тот момент гражданское законодательство, в частности Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991г. (ст.89, ч.3 ст.90), ГК РСФСР (ст.279) допускали заключение договора найма жилого помещения на неопределенный срок. Прекращение договора найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя возможно было только в судебном порядке.

После введения в действие ГК РФ данные правоотношения трансформировались в правоотношения, регулируемые нормами ст.ст. 683-688 ГК РФ.

Возможность же заключения договора найма жилого помещения на неопределенный срок нормами введенного в действие ГК РФ не предусматривалась, в связи с чем суд, принимая решение от 11.04.2007 г. и обязывая ООО «Сантол» заключить с Сорокиным В.Я. договор найма спорного жилого помещения на условиях срочности, установил такой срок, исходя из требований ст.683 ГК РФ, хотя как следует из характера возникших спорных правоотношений они носили фактически бессрочный характер.

Что подтверждается в том числе и тем, что не смотря на прекращение трудовых отношений, Облпотребсоюз сохранил за Сорокиным В.Я. право проживать в общежитии, поскольку действующий на момент увольнения ЖК РСФСР (п.8 ч.1 ст.108) не предусматривал выселение названной категории лиц без предоставления другого жилого помещения.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 15.05.2007г. № 379-О-П недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения.

Иное означало бы нарушение не только прав названных граждан, как участников соответствующих договорных отношений, но и их конституционного права на жилище, а также противоречило бы закрепленному в ч.1 ст.7 Конституции РФ положению о том, что Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.

Другого жилья ответчики не имеют и как нуждающиеся в улучшении жилищных условий состоят на соответствующем учете граждан в Администрации г.Смоленска (т.2 л.д.38-40,42-45).

В этой связи при переходе права собственности на домовладение к ООО «Сантол» в силу ст.675 ГК РФ должно гарантироваться сохранение жилищных прав граждан с учетом правового регулирования и условий найма, действовавших до перехода права собственности на жилое помещение.

В данном случае возникшая конкуренция интересов ООО «Сантол» как собственника, осуществляющего содержание домовладения, и интересов гражданина, проживающего в жилом помещении, должна разрешаться в пользу гражданина, права которого возникли раньше, чем права общества, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат судебной защите в первую очередь.

С учетом приведенного выше, анализируя собранные и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд не находит законных оснований для удовлетворения заявленных ООО «Сантол» к Сорокиным требований о выселении из занимаемых ими жилых помещений, устранении препятствий в пользовании, освобождении занимаемых жилых помещений и снятии с регистрационного учета.

Встречные же требования Сорокина В.Я. подлежат частичному удовлетворению с возложением на ООО «Сантол» обязанности заключить с Сорокиным В.Я. договор найма жилого помещения, состоящего из двух комнат № №, общей площадью 32,8 кв.м. распложенных на 4 этаже <адрес>, сроком на пять лет, с правом проживания Сорокиной Е.В. и Рашевской Е.В.

Удовлетворяя требования Сорокина В.Я. в части возложения на ООО «Сантол» обязанности заключить с Сорокиным В.Я. договор найма жилого помещения, применительно к правилам ст. 204 ГПК РФ, чтобы в дальнейшем исключить затруднительность исполнения принятого решения суда, в случае его вступления в законную силу, суд считает необходимым установить срок в течение которого ООО «Сантол» обязано совершить действия удовлетворенные судом.

Требования Сорокина В.Я. о признании договора купли-продажи от 10.09.2009 г. жилых помещений заключенного между ООО «Сантол» и Трапезниковым И. А. суд находит не подлежащими удовлетворению в виду следующего.

Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания возникновения права собственности на имущество. В соответствии с указанной нормой, право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки по отчуждению этого имущества. Соответствующие права и обязанности возникают у сторон сделки, а у третьих лиц только в случае оформления оснований их возникновения в соответствиями с требованиями закона.

Договор купли-продажи недвижимости оформляется в соответствии с положениями ст. 550 ГК РФ в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ.

Судом установлено, и не оспаривается сторонами, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сантол» являющееся собственником жилых помещений, общей площадью 392.6 кв.м. на 3-м этаже, в том числе №№ (ранее № №) продало Трапезникову И.А. жилые помещения общей площадью 392.6 кв.м. на 3-м этаже, в том числе №№ (ранее № №), о чем 06.10.2009 г. выдано свидетельство о государственной регистрации права(т.2 л.д.32-37,38).

Согласно п. 2.2. договора купли-продажи отчуждаемые жилые помещения на 3-м этаже не обременены правами третьих лиц, что соответствует действительности, поскольку на день заключения данного договора Сорокины, которые как на дату заключения договора, так и на дату принятия спорного решения хотя и зарегистрированы в ранее занимаемых ими комнатах, расположенных на 3-м этаже, но фактически с 28.11.2008 г. занимают и проживают в комнатах №№, расположенных на 4-м этаже, согласно достигнутого между ООО «Сантол» и Сорокиным В.Я. соглашения..

Регистрация Сорокиных в жилых помещениях, расположенных на 3-м этаже общежития в данном случае не является бесспорным основанием для признания заключенного договора купли-продажи от 10.09.200 г. между ООО «Сантол» и Трапезниковым И.В. недействительным, поскольку в данном случае снятие с регистрационного учета и регистрация по новому месту проживания в данном случае осуществляется в порядке и сроки установленные Правилами регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию",утвержденных Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, либо самими гражданами, а в случае не выполнения данной обязанности, либо уклонения данной обязанности, новым собственником жилого помещения в котором зарегистрированы указанные граждане.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 198, ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В иске ООО «Сантол» к Сорокину В.Я., Соркиной Е.В., Рашевской Е.В. о выселении, устранении препятствий в пользовании жилыми помещениями, освобождении жилых помещений, снятии с регистрационного учета -отказать.

Встречные требования Сорокина В.Я. удовлетворить частично.

Возложить на ООО «Сантол» обязанность в течение 15 дней с даты вступления решения суда в законную силу заключить с Сорокиным В.Я. договор найма жилого помещения, состоящего из комнат №, общей площадью 32,8 кв.м. распложенных на 4 этаже <адрес>, сроком на пять лет( до ДД.ММ.ГГГГ), с правом проживания Сорокиной Е.В., Рашевской Е.В..

В удовлетворении требований Сорокину В.Я. к ООО «Сантол», Трапезникову И.А. о признании договора купли-продажи от 10.09.2009 г. жилых помещений -отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья                                                   Малиновская И.Э.

М.р.и.30.03.2012 г.