Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-34238/2021 от 18.11.2021

    Судья: Жукова С.С.                                                            Дело <данные изъяты>

50RS0<данные изъяты>-35

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Галановой С.Б.,

судей Тюшляевой Н.В., Шмелева А.Л.,

при ведении протокола помощником судьи Гридчиной С.Р.,

рассмотрела в судебном заседании 24 ноября 2021 года апелляционную жалобу Кругляк В. И. на решение Домодедовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу <данные изъяты>

по иску Кругляк В. И. к ООО «Бивалекс-В» о признании недействительным предварительного договора купли-продажи доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>признании недействительным основного договора купли-продажи доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, взыскании уплаченных денежных средств, судебных расходов и судебной неустойки за неисполнение судебного решения,

по встречному иску ООО «Бивалекс-В» к Кругляк В. И. о признании договора купли-продажи доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> действительным.

Заслушав доклад судьи Галановой С.Б.,

объяснения представителя истца Бикеева Н.О., судебная коллегия

установила:

Кругляк В.И., уточнив заявленные требования, обратилась в суд с иском к ООО «Бивалекс-В» о признании недействительными предварительного договора <данные изъяты> от <данные изъяты> купли-продажи и основного договора купли-продажи от <данные изъяты> доли в праве на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> взыскании уплаченных денежных средств по договору купли-продажи в размере 787500 руб., взыскании судебных расходов по оплате госпошлины – 11075 рублей и судебной неустойки в размере 5000 рублей за каждый день неисполнения решения суда.

Требования мотивированы тем, что заключенная сделка является оспоримой, поскольку повлекла для истца негативные последствия. Ответчиком не проведено межевание передаваемого земельного участка, что лишает истца возможности его выдела в натуре. Также ответчик уклоняется от нотариального заверения договора купли-продажи, что влечет недействительность сделки. Поскольку ничтожная сделка недействительна с момента ее совершения, истец считает сделку ничтожной. О ничтожности сделки истцу стало известно только из отказа Росреестра <данные изъяты>, поэтому трехлетний срок исковой давности не пропущен. Иск подан в суд <данные изъяты>.

ООО «Бивалекс-В» предъявлен встречный иск о признании действительным основного договора купли-продажи от <данные изъяты>, заключенного между сторонами по продаже 105/2190 доли земельного участка общей площадью 21900 кв.м. с кадастровым номером 50:28:0070230:6.

Встречный иск мотивирован тем, что предметом сделки является земельная доля, договор в отношении такого объекта не подлежит оформлению в нотариальной форме.

Представитель Кругляк В.И. в судебном заседании, заявленные требования поддержал, к встречным исковым требованиям просил применить срок исковой давности.

Представитель ответчика требования по основному иску не признал, просил в удовлетворении отказать по основаниям, изложенным в письменных возражениях, встречные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Привлеченное в качестве третьего лица Управление Росреестра по <данные изъяты>, надлежащим образом извещенное, в судебное заседание представителя не направило.

Решением Домодедовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отказано в удовлетворении как первоначального, так и встречного иска.

С указанным решением суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска не согласилась Кругляк В.И., в апелляционной жалобе просит его отменить в названной части как незаконное и необоснованное.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца доводы жалобы поддержал.

Представитель ответчика - в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился.

    Согласно данным внутрироссийского почтового идентификатора, размещенным на официальном сайте ФГУП «Почта России» pochta.ru, корреспонденция, направленная в адрес ООО «Бивалекс-В» возвращена в суд, поскольку имели место неудачные попытки вручения.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, ч. 2 ст. 117 ГПК РФ возвращение корреспонденции с отметкой «возврат по истечении срока хранения» признается надлежащим извещением стороны о времени и месте рассмотрения дела.

При этом судебная коллегия отмечает, что риск последствий неполучения почтовой корреспонденции по обстоятельствам, зависящим в данном случае непосредственно от истца, несет он сам.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Московского областного суда (раздел судебное делопроизводство).

При указанных обстоятельствах, в соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившейся стороны ответчика.

Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 195ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 23 (ред. от <данные изъяты>) «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Указанное решение данным требованиям не соответствует. Решение в части отказа в признании оспариваемых договоров недействительными и применении последствий недействительности подлежит отмене.

Из материалов дела усматривается, что <данные изъяты> между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи доли земельного участка <данные изъяты>, согласно которому Кругляк В.И. выразила намерение приобрести 105/2190 доли в праве собственности на земельный участок общей площадью 21900 кв.м., кадастровый <данные изъяты>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянско-фермерского хозяйства.

Во исполнение обязательств по предварительному договору, между сторонами <данные изъяты> был заключен основной договор купли-продажи, по которому ООО «Бивалекс-В» продал Кругляк В.И. 105/2190 доли в праве собственности на указанный земельный участок за 787 500 рублей.

Оплата цены договора покупателем произведена.

Таким образом, объектом оспариваемых договоров является земельная доля участка категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения крестьянско-фермерского хозяйства.

Определение земельной доли дано в ст. 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", названным же законом предусмотрены особенности оборота таких объектов права.

Суд первой инстанции, установив, что объектом оспариваемых договоров является земельная доля, а не земельный участок, а, следовательно, отсутствие установленных границ на такое имущество не порочит сделки, при этом действующее законодательство не предусматривает облечение таких договоров в нотариальную форму, отказал в признании договоров недействительными.

Судебная коллегия соглашается, что заявленные основания иска о нарушении формы договоров не могут стать основанием для признания договоров недействительными.

Статья 163 ГК РФ устанавливает, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В материалах дела не представлено доказательств того, что стороны согласовывали необходимость облечения договоров в нотариальной форме.

Не имеется и закона, который обязывал бы в данном случае нотариальное удостоверение оспариваемых договоров.

Напротив, ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которая по общему правилу предполагает нотариальную форму договоров в отношении долей в праве на имущество, в отношении земельных долей предусматривает исключение.

Так, в соответствии с названной статьей сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от <данные изъяты> N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Вместе с тем, судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие идивидуализации на местности доли не могло стать основанием для признания договора недействительным.

Статья 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает особенности оборота земельных долей, которые зависят от круга лиц, участвующих в правоотношениях и факта выделения в натуре. Названной статьей предусмотрен исчерпывающий перечень действий с земельной долей, который может быть совершен правообладателем.

Так, в соответствии с абз. 2 ч. 1 ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Как следует из материалов дела, истица не являлась участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 50:28:0070230:6, на момент заключения спорных договоров, а доказательств обратного не представлено.

Напротив, земельный участок с названным выше кадастровым номером, как следует из выписки из ЕГРН, находится в собственности 16 лиц, среди которых истица не указана.

Доля не выделена в самостоятельный участок, а, соответственно, не могла быть отчуждена, т.е. имеет место нарушение положений ст. 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Судебная коллегия отмечает, что даже если бы земельная доля была выделена, то и при этих обстоятельствах имелось бы нарушение правил, установленных ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В соответствии со ст. 8 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации имеет преимущественное право покупки такого земельного участка.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следовательно, отчуждение земельной доли без ее выделения в виде участка и без предоставления преимущественного права приобретения такого участка субъекту России является порочным и приводит к ничтожности.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы (п. 75 Постановление Пленума Верховного Суда РФ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Исходя из того, что покупатель реально товар по договору не получил, поскольку доля не была выделена, а продавец получил цену договора, судебная коллегия считает возможным применить последствия недействительности сделки в виде возврата покупной цены.

Позиция ООО «Бивалекс-В» о наличии оснований для отказа в иске о признании договоров недействительными по мотивам применения п. 5 ст. 166 ГК РФ, так как договор в части оплаты исполнялся, является не состоятельной.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Названная норма предусматривает, что заявление о недействительности стороны, действующей недобросовестно, может быть проигнорировано. При этом приводится признак недобросовестности: осведомленность заявителя о пороке сделки и при наличии такой осведомленности совершении действий, дающих основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Таких доказательств наличия злоупотребления правом со стороны Кругляк В.И. не представлено. При этом именно на ответчике лежала обязанность представлять такие доказательства в целях опровержения презумпции добросовестности (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

То обстоятельство, что истица не указывала на применение положений ст.ст. 8 и 12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а лишь описывала фактически допущенные нарушения ее прав, не препятствуют суду в правовой квалификации сложившихся правоотношений.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судом вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (п. 6 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что решение в части отказа в иске Кругляк В.И. подлежит отмене, в связи с ненадлежащим применением норм материального права, с принятием по делу нового решения.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжаловалось, в связи с чем, его законность и обоснованность проверялась в соответствии с ч.2 ст.327.1 ГПК РФ только в обжалуемой части.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

                        определила:

решение Домодедовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в части отказа в удовлетворении исковых требований Кругляк В.И. –отменить.

В отмененной части принять по делу новое решение.

Иск Кругляк В.И. – удовлетворить.

Признать недействительным предварительный договор <данные изъяты> от <данные изъяты> купли-продажи доли в праве собственности на земельный участок с <данные изъяты>

Признать недействительным договор купли-продажи от <данные изъяты> доли в праве собственности на земельный участок с <данные изъяты>

Применить последствия недействительности сделки путем приведения сторон по сделкам в первоначальное положение, возложив на ООО «Бивалекс-В» обязанность возвратить Кругляк В. И. денежные средства в размере 787 500 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения. Апелляционную жалобу Кругляк В.И. – удовлетворить.

Председательствующий

Судьи