Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-53/2012 (2-3090/2011;) ~ М-3058/2011 от 17.10.2011

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Самарский районный суд г. Самара в составе судьи Кривикой О.Г., при секретаре Никоновой И.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Саутина М.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «Баланс» о признании договора аренды прекращенным, взыскании убытков,

У с т а н о в и л :

ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Баланс» о расторжении договора аренды помещения, взыскании задолженности по арендной плате, возмещении причиненных убытков.

    В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней, Саутина М.А. (Арендодатель), и ООО «Баланс» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений, предметом которого являлась передача Арендодателем в аренду Арендатору встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.     Указанный договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Главном Управлении регистрационной службы по <адрес>. В соответствии с условиями Договора аренды, Арендатор взял на себя обязательство ежемесячно оплачивать Арендодателю арендную плату в размере 10 000 рублей. В нарушение обязательств, установленных Договором аренды, с января 2010 года ответчик перестал оплачивать Арендодателю арендную плату. Размер задолженности с января 2010г. по сентябрь 2011г составил 190 000 рублей. Кроме того, в нарушение обязательств, установленных п. п. 2.2.2., 2.2.3, 2.2.6 Договора аренды, в арендуемом помещении ответчик самовольно произвел перепланировку, в результате которой качественные характеристики арендуемого помещения были значительно ухудшены, изменилась площадь помещения, помещение находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии, что подтверждается соответствующим экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ В результате незаконных действий ответчика истице были причинены значительные убытки, размер которых составил 3 911 960 рублей. Она обращалась к ответчику с соответствующими претензиями о возмещении убытков, досрочном расторжении договора, однако данные претензии были проигнорированы ответчиком, что сделало для истца неизбежным обращение в суд.

    Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, просила суд расторгнуть договор аренды нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 190 000 рублей и причиненные убытки в размере 3 911 960 рублей.

    В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №Д-423, уточнила заявленные требования, пояснив, что в соответствии с п.1.3. Договора аренды, срок аренды по настоящему договору устанавливается с момента регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> и действует до ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный Договор аренды прекратил свое действие. В Управлении Росреестра по <адрес> истице сообщили, что для погашения записи в ЕГРП о государственной регистрации Договора аренды необходимо представить подписанный сторонами Акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения. Однако ответчик отказывается от его заключения. Просила признать ( с учетом уточнений в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ) прекращенным Договор аренды нежилых помещений, обязать Управление Росреестра по <адрес> прекратить запись о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, взыскать с ООО «Баланс» причиненные в результате самовольной перепланировки убытки в размере 3 911 960 рублей и расходы по оплате услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Представитель ответчика по доверенности ФИО8 исковые требования не признал как необоснованные, просил в их удовлетворении отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ( Управления Росреестра по <адрес> ) в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина или юридического лица подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

    Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Саутина М.А. (Арендодатель) и ООО «Баланс» (Арендатор) был заключен Договор аренды нежилых помещений, предметом которого являлась передача Арендодателем в аренду Арендатору встроенных нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>.

    Указанный договор аренды в установленном законом порядке был зарегистрирован в Главном Управлении регистрационной службы по <адрес>.

    В соответствии с п.1.3. Договора аренды, срок аренды по настоящему договору устанавливается с момента регистрации в управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес> и действует до ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.6 т.1)

    Согласно ч.1 ст. 610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

    С ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанный Договор аренды прекратил свое действие. Однако для погашения записи в ЕГРП о государственной регистрации Договора аренды необходимо представить подписанный сторонами Акт приема-передачи вышеуказанного нежилого помещения, от заключения которого ответчик отказался.

    Согласно статье 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с п. 22 гл. IV Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, Государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения ЕГРП.

С учетом указанных правовых норм, принимая во внимание на момент рассмотрения данного дела срок действия договора истек, дополнительного соглашения либо другого договора, условиями которого бы определили иной срок аренды, истица отказалась от продолжения арендных отношений с ответчиком, о чем она сама пояснила в судебном заседании, суд полагает подлежащими удовлетворению требования истицы о признании договора прекращенным.

    Решение о признании договора прекращенным необходимо для погашения записи в ЕГРП ввиду того, что другая сторона по договору арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи нежилого помещения, что исключает возможность погашения записи об аренда без судебного решения.

    В соответствии с ч.4 ст. 425 ГК РФ, окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

    В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются ( ст. 310 ГК РФ).

    В соответствии с п. 2.2.6. Договора аренды, Арендатор обязуется не проводить реконструкции, перепланировки, переоборудования и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя.

    Согласно п. 2.2.2; п. 2.2.3. Арендатор обязан содержать нежилые помещения в полной исправности и образцовом техническом, санитарном состоянии в соответствии с требованиями санитарно-эпидемиологической службы, требованиями Закона «Об охране и использовании памятников истории и культуры»…; Арендатор несет ответственность за электрическую, пожарную, санитарную, техническую безопасность, за обеспечение сохранности арендуемых нежилых помещений, как недвижимого памятника истории и культуры, в том числе перед контролирующими органами в соответствии с действующим законодательством и в случае виновных действий или бездействий возмещает Арендодателю причиненные убытки.

    Однако, обязательства, предусмотренные п.п. 2.2.6; 2.2.2; 2.2.3 Договора аренды, были существенно нарушены ответчиком. В арендуемом помещении силами Арендатора была произведена самовольная перепланировка, в результате которой качественные характеристики арендуемого помещения были значительно ухудшены, изменилась площадь помещения, помещение находится в неудовлетворительном санитарно-техническом состоянии, что подтверждается соответствующим экспертным заключением от ДД.ММ.ГГГГ В результате незаконных действий ответчика истцу были причинены убытки.

    Согласно Отчету об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта (ущерба) от ДД.ММ.ГГГГ, итоговая величина рыночной стоимости восстановительного ремонта (ущерба) составляет 3 911 960 рублей.      ( л.д.38 т.1).

    Указанную сумму истец и просил взыскать с ответчика в свою пользу.

    Однако представитель ответчика не согласился с размером ущерба и просил для объективного определения стоимости восстановительного ремонта назначить судебную строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос:

- определить стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений общей площадью 211, 4 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих Саутина М.А., для приведения данных нежилых помещений в соответствие с техническим паспортом 2006 года. ( л.д.125). Проведение экспертизы просила поручить специалистам <данные изъяты>

Судом было удовлетворено ходатайства, и экспертное заключение выбрано по усмотрению ответчика.

    Согласно экспертного заключения, составленного <данные изъяты>», стоимость восстановительного ремонта составила 1 285 200 рублей. ( т.2 л.д.8).

Суд при рассмотрении требований о возмещения ущерба полагает правильным принять во внимание экспертное заключение ООО «Эксо-Самара» и взыскать с ответчика в пользу истца сумму в возмещение убытков 1 285 200 рублей.

При этом учитывает, что сумма ущерба, определенная в отчете, представленном истцом, не может быть определена как размер ущерба, причиненного истице.

Для проверки указанных доводов ответчика в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ( т.1 л.д.211) был допрошен в качестве эксперта генеральный директор <данные изъяты>» ФИО9, который показал, что сумма 3 911 960 рублей, указанная в заключении как итоговая величина рыночной стоимости восстановительного ремонта ( ущерба) (л.д.39 т.1) определена им без учета износа, так как он полагает, что восстановительная стоимость должна быть равна ущербу, причиненного собственнику нежилого помещения в результате произведенных в этом нежилом помещении работ.

Также ответчик ссылался на то, что экспертом в смете необоснованно учтены работы, связанные с заменой деревянных перекрытий на металлические, тогда как изначально в помещении были деревянные перекрытия.

Такое же замечание высказано и в отношении установки оконных блоков.

Эксперт пояснил, что необходимость в проведении именно такого вида работ имеется, поскольку в прежнем состоянии помещение восстановить невозможно. А для проверки такого вывода требуется специальная эксперта, выполнение которой не входило в его обязанности по договору.

Тогда как по смыслу ст.1064 ГК РФ под вредом понимается ущерб, который исчислен как стоимость восстановительного ремонта с учетом износа.

Юридически значимым обстоятельством по данному делу является определение восстановительной стоимости ремонта нежилого помещения для приведения его в такое состояние, которое имелось на момент заключения договора аренды с ООО «Баланс», техническое состояние на этот момент зафиксировано в официальном документе- техническом паспорте по состоянию на май 2006 года.

О том же пояснял и ответчик в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ, заявив ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, указав о необходимости определить состояние нежилого помещений до заключения договора аренды, май 2006 года.

    Довод представителя ответчика о том, что Саутина М.А. самой было дано согласие на перепланировку помещения, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

В материалы дела ответчиком было представлено архитектурно-планировочное решение перепланировки нежилого помещения части здания по адресу <адрес> под объект общественного питания ( л.д.190 т.1), где на л.2 усматривается подпись Саутина М.А. с отметкой о согласовании.

    Представитель ответчика, ссылаясь на указанное согласование, просил в удовлетворении исковых требований о взыскании денежной суммы в качестве возмещения ущерба отказать, поскольку ФИО2 была осведомлена о строительных работах, производимых в ее помещении, и согласилась на их проведение.

Однако указанное обстоятельство не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы возмещения ущерба.

Срок действия договора аренды, заключенного на 5 лет, истек, следовательно, помещение должно быть передано арендодателю в состоянии, пригодном для использования.

Саутина М.А. действительно было дано согласие на перепланировку нежилого помещения, однако на момент прекращения договора аренды, рассмотрения данного спора нежилое помещение Саутина М.А. находится в состоянии, не соответствующем ни данным технического паспорта 2006 года, ни плану перепланировки.

Судом для выяснения указанного вопроса осуществлялся выход на место в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ ( т.2 протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ), в ходе которого было установлено, что нежилое помещение, принадлежащее ФИО10 непригодно для его использования, демонтирован пол, в результате чего образовался подвал в помещении по всей площади помещений, возведены колонны, заложены витринные окна и окна подсобного помещения, демонтированы подсобные помещения, канализация, отключены отопления и электричество, по всей площади возведены стропильные леса, помещение совмещены со входом в помещение, не принадлежащее ФИО10, причем при возведении коридора захвачена площади земельного участка, не оформленного ООО «Баланс», со стороны входа на <адрес> возведен тамбур также без соответствующего разрешения.

Таким образом, установлено, что выполненные работы не соответствуют плану перепланировки, на которую истица давала согласие.

Ссылка на то, что истицей неправильно выбран способ защиты своего нарушенного права, и она имеет право лишь требовать з от ответчика вершения работ, не основан на положения ст.12 ГК РФ.

Статьей 12 ГК РФ определены способы защиты нарушенного права, в том числе, и путем возмещения убытков.

    В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

        На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные истцом исковые требования являются обоснованными и подлежат частичному удовлетворению.

    С ответчика ООО «Баланс» в пользу Саутина М.А. подлежат взысканию причиненные убытки в размере 1 285 200 рублей, определенном заключением судебной строительно-технической экспертизы.

    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии со ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 рублей с учетом сложности дела, количества судебных заседаний, требований разумности и справедливости.

    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Саутина М.А. к ООО «Баланс» частично удовлетворить.

Признать прекращенным Договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Саутина М.А. и ООО «Баланс»;

Взыскать с ООО «Баланс» в пользу Саутина М.А. в возмещение ущерба 1 285 200 рублей

Взыскать с ООО «Баланс» в пользу Саутина М.А. расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей; а всего 1 300 200 рублей.

На основании данного решения прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Саутина М.А. и ООО «Баланс»;

Взыскать с ООО «Баланс» госпошлину в доход государства в размере 14 626 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Кривицкая О.Г.

Мотивированное решение изготовлено 23.05 2012 года.