Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3206/2021 ~ М-2717/2021 от 06.07.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 августа 2021 г.                                <адрес>

<адрес> районный суд <адрес> в составе судьи Ретиной М.Н., при секретаре Тимошенко Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Руманова С. Б. к Департаменту управления имуществом г<адрес> о разрешении преддоговорного спора,

установил:

Руманов С.Б. обратился в <адрес> районный суд <адрес> с иском к Департаменту управления имуществом <адрес> о разрешении преддоговорного спора. В обоснование иска указывает, что истец является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, б/н. Указанное нежилое здание находится на земельном участке площадью 2 561, 5 кв.м., который расположен по адресу: <адрес>, кадастровый номер № № через Департамент градостроительства г<адрес> обратился в Департамент управления имуществом г<адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность за выкуп. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент управления имуществом г.о. Самара направил ему для подписания проект договора купли-продажи земельного участка №кп, согласно которому выкупная стоимость земельного участка определена в размере 3 884 750 рублей 41 копейка, из расчёта 80% от его кадастровой стоимости. ДД.ММ.ГГГГ он представил возражения, полагают, что поскольку договор купли-продажи не был заключён до ДД.ММ.ГГГГ по вине Департамента управления имуществом <адрес> выкупная стоимость земельного участка должна составлять 50% от кадастровой стоимости земельного участка, 2 427 969 рублей 01 копейка. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № Департамент управления имуществом <адрес> отклонил их возражения истца, посчитав, что право на приобретение земельного участка у них возникло в 2020 г., так как первоначально испрашиваемый земельный участок имел вид разрешенного использования «для строительства», изменение вида разрешенного использования произошло только в ноябре 2020 <адрес> же полагает, что единственное заявление, которое было им подано в 2016 г., после чего велась работа по изменению вида разрешенного использования. При таких обстоятельствах при расчёте выкупной цены земельного участка Департамент управления имуществом <адрес> должен был руководствоваться постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при их продаже определяется в размере 50% от кадастровой стоимости земельных участков в период до ДД.ММ.ГГГГ Просит обязать Департамент управления имуществом <адрес> заключить договор купли-продажи №кп земельного участка с кадастровым номером № по цене 2 427 969, 01 рублей, что соответствует 50% от его кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика Департамента управления имуществом <адрес> в судебном заседании исковые требования не признала.

Выслушав участников процесса, рассмотрев материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании Руманов С.Б. является собственником здания, расположенного по адресу: <адрес>, б/н, назначение – нежилое здание склад №, площадь – 720, 6 кв.м., кадастровый №, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ внесена запись №.

Нежилое здание принадлежащее Руманову С.Б. находится на земельном участке площадью 2 561, 5 кв.м., который расположен по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратился в Департамент градостроительства <адрес> с заявлением № о предоставлении в собственность возмездно земельного участка с кадастровым номером №, без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ заявление истца передано на рассмотрение ответчику.

ДД.ММ.ГГГГ Департамент управления имуществом <адрес> направил в адрес истца письмо, в котором указал, что во избежании отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка, с целью осуществления мероприятий по изменению в государственном кадастре недвижимости вида разрешенного использования испрашиваемого земельного участка, Руманову необходимо явиться с заявлением о подготовке распорядительного акта об изменении вида разрешенного использования и наделении истца полномочиями на обращение в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> с соответствующим заявлением.

Распоряжением Департамента управления имуществом <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <адрес> площадью 2 562 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, изменен с «для строительства» на «склады», Руманова М.Б. уполномочена обеспечить внесение изменений в сведения ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил истцам письмо о готовности проекта договора купли-продажи земельного участка, его подписании уполномоченным лицом со своей стороны и предложил истицу подписать договор, т.е. направил оферту (ст.435 ГК РФ).

Истец направил в Департамент управления имуществом г.о. Самара письмо о несогласии на заключение договора по предложенной продавцом цене (3 884 750 рублей 41 копейка), предложили заключить договор по цене 2 427 969 рублей 01 копейка (л.д. 20).

Согласно ст. 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признаётся отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

Департамент управления имуществом г.о. Самара отказался заключать договор в редакции протокола разногласий, т.е. от акцепта оферты истцов, о чём сообщил истцу письмом от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 29-31).

В соответствии со ст.445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с законом заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение 30 дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Следовательно, для уполномоченного органа местного самоуправления заключение договора купли-продажи земельного участка с собственником расположенного на этом земельном участке здания или сооружения при отсутствии установленных земельным законодательством препятствий к приватизации этого земельного участка является обязательным.

На земельном участке с кадастровым номером 63:01:0741001:119 расположено принадлежащее истцу нежилое здание склад №, кадастровый №, поэтому заключение договора купли-продажи этого земельного участка по заявлению истца для Департамента управления имуществом г.о. Самара обязательно.

Поскольку ответчик, для которого заключение договора обязательно, отклонил направленную истцами встречную оферту, истцы вправе передать возникшие разногласия на разрешение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что разногласия сторон связаны исключительно с порядком определения выкупной цены земельного участка и, соответственно, с её размером.

Ответчик Департамент управления имуществом г.о. Самара предлагает установить выкупную цену в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 3 884 750 рублей 41 копейка.

Истец предлагает установить выкупную цену в размере 50% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 2 427 969 рублей 01 копейка.

Согласно п.1 ст.422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пп.2 п.2, п.3 ст.39.4 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ. При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом.

Таким образом, условие о выкупной цене земельного участка с кадастровым номером № на основании императивной нормы закона определяется в порядке, установленном органом государственной власти <адрес>.

По смыслу закона, придаваемого ему правоприменительной практикой (как судебной, так и административной), определяющим критерием применения тех или иных льготных цен при выкупе земельных участков является дата обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка. Данный подход связан с тем, что, признавая за собственником здания или сооружения исключительное право на приватизацию соответствующего земельного участка, законодатель увязывает реализацию этого права с обращением собственника с соответствующим заявлением. Надлежащим при этом признаётся обращение в уполномоченный орган с приложением всех необходимых для приобретения прав на земельный участок документов, перечень которых устанавливается нормативными правовыми актами.

В соответствии с пп.3 п.2 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности <адрес>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, цена продажи земельных участков в рассматриваемом случае составляла 50% их кадастровой стоимости до ДД.ММ.ГГГГ и 80% кадастровой стоимости в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, на момент обращения истца в Департамент градостроительства <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № цена продажи земельного участка составляла 2 427 969 рублей 01 копейка.

В силу изложенного выше выкупную цену земельного участка следует определять по дате подаче заявления о его предоставлении – ДД.ММ.ГГГГ, т.е. в размере 50% от его кадастровой стоимости.

Льготная выкупная цена должна определяться по дате подаче первого заявления о предоставлении земельного участка в том случае, если заявление было надлежащим, находилось на рассмотрении вплоть до принятия решения о предоставлении земельного участка, задержка в его рассмотрении не была связана с недобросовестностью заявителя, последний не отзывал своё заявление, не совершал действий (бездействия), свидетельствующих об утрате им интереса к приобретению в собственность земельного участка (определения Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС18-1930 и от ДД.ММ.ГГГГ №-ЭС15-16104).

Поскольку в установленный п.5 ст.39.17 ЗК РФ тридцатидневный срок со дня обращения истцов с заявлением о предоставлении земельного участка договор купли-продажи не был подготовлен, подписан Департаментом управления имуществом <адрес> и направлен истцам исключительно по вине Департамента управления имуществом <адрес>, трижды незаконно отказывавшего в предоставлении земельного участка, какая-либо недобросовестность со стороны истцов не имеет места, они сохраняют право на выкуп земельного участка по цене, действовавшей ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы Департамента управления имуществом <адрес> о том, что право на выкуп земельного участка возникло у истца только после издания Приказа Департамента управления имуществом <адрес> об изменении вида разрешенного использования необоснованно. Указанный приказ не создал, а признал уже существующее субъективное право истца.

В соответствии с пп.6 п.2 постановления Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «О разграничении полномочий в сфере градостроительной деятельности и распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара» заключение договоров купли-продажи земельных участков в случаях, предусмотренных ст.39.20 ЗК РФ, отнесено к компетенции Департамента управления имуществом г.о. Самара (его руководителя).

Следовательно, требования истца к Департаменту управления имуществом <адрес> подлежат удовлетворению.

Формулируя резолютивную часть судебного решения, суд исходит из того, что предметом иска является разрешение преддоговорного спора, в связи с чем в силу ст.446 ГК РФ суд должен указать, каким именно образом в договоре следует изложить спорное условие, в данном случае – о цене договора.

Исходя из изложенного, руководствуясь ст.ст.194, 196-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования удовлетворить.

Разрешить преддоговорный спор между Румановым С. Б. и Департаментом управления имуществом <адрес> изложить п.1.1, 2.1 и приложение № к договору №кп купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № исходя из установления выкупной цены земельного участка в размере 2 427 969 рублей 01 копейка.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам <адрес> областного суда через <адрес> районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья                            М.Н. Ретина