Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-6597/2019 ~ М-6349/2019 от 01.11.2019

дело № 2-6597\2019

66RS0004-01-2019-008730-31

мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2019 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2019 года Ленинский районный суд г.Екатеринбурга в составе: председательствующего судьи – Васильковой О.М., при секретаре – Баталовой Н.П., рассмотрев в открытом судебном заседаниигражданское делопоиску ООО «СТРОЙКОМ» к Мишиной Н. А. о взыскании суммы, по встречному иску Мишиной Н. А. к ООО «СТРОЙКОМ» об оспаривании условия договора участия в долевом строительстве,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО «СТРОЙКОМ» обратилось в суд с иском к Мишиной Н.А. о взыскании с ответчика задолженности по оплате за жилое помещение в связи с передачей объекта площадью, более, определенной условиями договора – 158600 рублей 00 коп.

В обоснование заявленного иска указано, что <//> между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, при исполнении обязательств по которому ответчик получила в собственность <адрес> г.Екатеринбурга. На дату заключения договора проектная площадь жилого помещения составляла 72,96 кв.м., фактически же передана площадь 75,4 кв.м., в результате фактическая площадь составляет на 2,4 кв.м. больше чем проектная. В соответствии с п. 3.7.1 договора в случае если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что общая площадь объекта превышает общую площадь, указанную в п. 2.3 более чем на 1 кв.м., участник долевого строительства обязан за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости одного квадратного метра согласно п. 3.7.3 договора в течение 10 дней с момента предъявления требования застройщиком. В случае если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что общая площадь объекта, передаваемого участку не превышает общую площадь более чем на 1 кв.м., то у участника долевого строительства не возникает обязанность по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры. Исходя из цены за 1 кв.м. равной 65000 рублей, разница, подлежащая возмещению Мишиной Н.А. составляет 158600 рублей.

В ходе производства по делу ответчиком Мишиной Н.А. предъявлен встречный иск, в котором ответчик просила признать недействительным п. 3.7.1 договора, с признанием начисление доплаты нарушающим ее права как потребителя, поскольку подлежащий передаче дольщику объект долевого строительства должен соответствовать, в том числе, и по площади, проектной документации. Отклонение площади квартиры в ту или иную от проектной площади при неизменной проектной документации является существенным изменением качественной характеристики объекта. Несоответствие площади квартиры наглядно свидетельствует о несоответствии качества квартиры условиям договора, требованиям проектной документации, а также строительным нормам и правилам.

В судебном заседании представители истца на иске настаивали, в удовлетворении встречного иска просили отказать, ссылаясь на согласованное между сторонами условие об обязанности ответчика произвести выплату превышения площади. Ввод объекта в эксплуатацию с жилым помещением ответчика, обустроенного лоджией подтверждается, в том числе, проектной документацией, на основании которой осуществлялось строительство многоквартирного дома.

В судебном заседании ответчик и ее представитель исковые требования не признали, настаивая на встречном иске, указав, что при расчете доплаты истец в одностороннем порядке изменил коэффициент и применил для расчет площади балкона коэффициент 0,5 вместо коэффициента 0,3, посчитав, что истцу передана лоджия. В то же время документы, полученные из БТИ и специализированной организации достоверно подтверждают тот факт, что жилое помещение построено с балконом. Истец обратила внимание суда на не представление ответчиком доказательств соответствия градостроительных требований при осуществлении строительства, возможное увеличение общей площади в связи с конструктивными нарушениями, в том числе в связи с тем, что застройщиком не были установлены перегородки в квартире, ранее предусмотренные при заключении договора. Также в договоре не было указано на характеристики передаваемого жилого помещения, фактически квартира передана с балконом.

Заслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, исследовав представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По общим правилам и требованиям гражданского судопроизводства истец самостоятельно определяет соответствующий его интересам способ судебной защиты, в том числе предмет и основания заявляемого им иска.

В силу ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства (ст.ст. 309, 310 Кодекса).

Согласно ст.ст. 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующих в редакции на момент заключения оспариваемой сделки граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Содержащийся в пункте 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип свободы договора, основанный на положениях Конституции Российской Федерации, относится к основным началам гражданского законодательства.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что <//> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №, по условиям которого истец, выступая в качестве застройщика обязался за счет привлечения средств ответчика осуществить строительство жилого дома – многоэтажный двухсекционный жилой дом со встроенными помещениями офисов, детским дошкольным учреждением на первом этаже и встроенно-пристроенной одноуровневой подземной автостоянкой, по адресу: г.Екатеринбург, <адрес>, пер.Еланский, 36, у <адрес>, с последующей передачей <адрес> проектной стоимостью 72,96 кв.м. (п. 2.3).

Согласно п. 3.1 договора его цена рассчитывается исходя из цены одного квадратного метра общей площади, входящего в состав объекта долевого строительства, установленной в размере 65000 рублей.

<адрес> объекта состоит из сумму общей площади квартиры и площади лоджий с коэффициентом 0,5, или площади балконов с коэффициентом 0,3, если таковые имеются.

В силу п. 3.7.1 договора в случае если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что общая площадь объекта превышает общую площадь, указанную в п. 2.3 более чем на 1 кв.м., участник долевого строительства обязан за счет собственных средств уплатить застройщику денежные средства за все дополнительные квадратные метры, исходя из стоимости одного квадратного метра согласно п. 3.7.3 договора в течение 10 дней с момента предъявления требования застройщиком. В случае если в результате обмеров органа технической инвентаризации будет установлено, что общая площадь объекта, передаваемого участку не превышает общую площадь более чем на 1 кв.м., то у участника долевого строительства не возникает обязанность по уплате застройщику денежных средств за дополнительные квадратные метры.

Таким образом, при превышении площади оплате подлежит превышение по всем квадратным метрам.

Стороны определили, что цена 1 кв.м. общей площади объекта составляет 65000 рублей.

Согласно данным кадастрового инженера ООО «Центр Кадастровых Работ» общая площадь переданного помещения составила 75,4 кв.м.

Как указано представителем истца, в общую площадь помещения включена площадь лоджии с учетом коэффициента – 0,5 – 1,8 кв.м.

Согласно данным БТИ по данным обследования на <//>, жилое помещение имеет площадь 73,6 кв.м., включая общую площадь жилой комнаты-кухни-коридора (65,1), санузлов (5,7 и 2,8), балкона (1,1 с учетом корректирующего коэффициента). В то же время, само по себе указание в сведениях БТИ на то, что в квартире истца имеется балкон, а не лоджия, не является безусловным и не оспоримым доказательством данного статуса помещения.

Согласно п. 1.1 договора общая площадь квартиры состоит из суммы площадей всех частей квартиры, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, исключая площадь балконов и лоджий. <адрес> объекта долевого строительства – состоит из суммы общей площади квартиры и площади лоджий с коэффициентом 0,5 или площади балконов с коэффициентом 0,3, если таковые имеются.

Ни в самом тексте договора, ни в его приложениях не содержится ссылка на то, включает ли жилое помещение или только лоджию или исключительно балкон, соответственно вопреки позиции ответчика, стороны не определили окончательные характеристики передаваемого объекта недвижимости, в договоре отсутствует ссылка на то, что ответчик согласилась с передачей только балкона, а не лоджии.

Суду представлена проектная документация, согласно которой при осуществлении строительства предусматривалась лоджия.

Согласно разрешения Министерства строительства и развития инфраструктуры <адрес> ООО «Стройком» <//> было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в отношении многоквартирного <адрес> по уд.Чайковского г.Екатеринбурга.

В силу ч. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, возражения ответчика о наличии нарушений при строительстве многоквартирного дома судом при наличии не оспоренного и не признанного недействительным разрешения на ввод в эксплуатацию, судом приняты быть не могут. Такие требования, в том числе к публичным субъектам ответчиком не заявлены и юридически значимыми для существа настоящего спора не являются.

Кроме этого, ответчик не оспорила тот факт, что в ходе строительства ею было заявлено о намерении не возводить межкомнатные перегородки, и данное требование застройщиком было удовлетворено. При этом значимыми являются показатели площади жилого помещения, переданного уже после окончания строительства, независимо от ранее согласованной площади, что прямо предусмотрено условиями заключенной между сторонами сделки.

Истцом обоснованно сделана ссылка на СП 54.13330 "СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные", согласно п.п. 3.2, 3.15 которых под балконом понимается выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка, выполняемая с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещением помещениям, к которому примыкает, лоджия – помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон) или с двух при угловым расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимосвязанную с освещение м помещения, к которому примыкает.

Судом не может быть принято во внимание заключение, представленное ответчиком, поскольку специалист указала, что сооружение в квартире может быть квалифицировано как балкон, так как он выступает за плоскость стены фасада и не является ни встроенным ни пристроенным помещением. В то же время, все признаки отнесения сооружений к балконам или лоджиям специалистом не определены и не указаны.

Согласно представленной ответчиком фотографии, сооружение имеет стены при угловом расположении, расположено на всю высоту этажа.

Таким образом, поскольку договором предусмотрена общая площадь 72,96 кв.м., а фактически передано помещение площадью 73,6 кв.м. без учета лоджии, с применением коэффициента 0,5, разница в превышении составила 2,44 кв.м., соответственно требования истца являются правомерными и обоснованными.

В силу п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Следовательно, по общему правилу, изменение договора влечет изменение соответствующих обязательств сторон лишь на будущее время и не освобождает стороны от ответственности за нарушение обязательств, возникших до такого изменения.

Относительно встречных требований об оспаривании условия договора, изложенного в п. 3.7.1 суд исходит из следующего.

Как следует из положений ч. 9 ст. 4 Закона N 214-ФЗ и разъяснений, изложенных в абз. 1 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <//> N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" (далее ППВС N 17), к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

Согласно ст. 6 Федерального закона от <//> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закон N 214-ФЗ), застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 10 Закона о защите прав потребителей изготовитель (исполнитель, продавец) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора. По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует договору, при этом в силу статьи 310 ГК РФ изменение условий договора в одностороннем порядке не допускается, следовательно, требовать изменения существенных условий договора, к которым относится цена, застройщик вправе только с согласия участника долевого строительства.

В силу ч. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Федеральным законом от <//> N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статьей 5 определено, что цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Таким образом, заключенным сторонами договором предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства указана в соответствии с проектной планировкой типового этажа и после проведения паспортизации дома органами технической инвентаризации может иметь отклонения как в большую, так и в меньшую стороны, что влечет за собой соответствующий перерасчет суммы финансирования строительства объекта долевого строительства. Данное условие соответствует вышеприведенным требованиям закона и соответственно не может нарушать права истца как потребителя.

При этом суд также исходит из того, что Мишина Н.А., действуя в своих интересах согласилась именно с данным порядком определения окончательной стоимости приобретаемого ею жилого помещения.

Вопреки доводам ответчика, существенным является факт передачи жилого помещения после окончания строительства, при том, что законодатель, исходя из вышеприведенных правовых норм, допускает возможность передачи площади иной, по сравнению с ранее согласованной при заключении договора.

В силу ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Таким образом, с ответчика в пользу истца в счет возмещения расходов по оплате госпошлины подлежит взысканию 4 372 рубля.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «СТРОЙКОМ» к Мишиной Н. А. удовлетворить.

Взыскать с Мишиной Н. А. в пользу ООО «СТРОЙКОМ» в счет превышения площади переданного жилого помещения 158600 рублей 00 коп., в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины 4372 рубля 00 коп.

Встречный иск Мишиной Н. А. к ООО «СТРОЙКОМ» об оспаривании условия договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись О.М.Василькова

Копия верна

Судья:

Секретарь: