Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-357/2022 (33-22682/2021;) от 16.07.2021

судья Селезнева С.А дело № 33-357/2022 (33-22682/2021;)УИД 50RS0033-01-2020-006048-69

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ    ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 мая 2022 года Г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего        Рыбачук Е.Ю.,

судей                        Гордиенко Е.С., Колпаковой Е.А,

при помощнике судьи             Привалове А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Ерохина А. А.овича к Серебряковой О. М. и Базаровой И. М. о расторжении договора купли-продажи

по апелляционной жалобе Ерохина А. А.овича на решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от <данные изъяты>

Заслушав доклад судьи Гордиенко Е.С.,

объяснения представителя Ерохина А.А. – Морозовой Т.А., Базаровой И.М., Серебряковой О.М.,

установила:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи и взыскании денежных средств. Требования мотивированы тем, что <данные изъяты> между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>.

Стороны оценили квартиру в 1 600 000 руб., из которых 600 000 руб. оплачено истцом за счет собственных средств и 1 000 000 руб. за счет кредитных средств в ПАО Сбербанк по кредитному договору от <данные изъяты>.

При проведении им (истцом) ремонта в квартире обнаружено разрушение плиты перекрытия, состояние плиты аварийное. <данные изъяты> ООО «КИТ» составлен Акт, в котором зафиксировано разрушение. Данное повреждение произошло в результате пожара, произошедшего в 2003 г., о котором продавец квартиры ему не сообщил.

Согласно технического отчета ООО «ИнРегионГрупп» техническое состояние плит перекрытия аварийное, эксплуатация существующего перекрытия возможна только после устранения дефектов. Истец считает, что продавцами существенно нарушен договор купли-продажи.

На основании ст.450 ГК РФ, просит суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, взыскать с ответчиков в равных долях уплаченную по договору сумму 1 600 000 руб., проценты за пользование кредитом в сумме 195 986,63 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 268 464,95 руб. и расходы по госпошлине в сумме 18 522 руб.

Представитель истца по доверенности Морозова Т.В. в судебном заседании суда первой инстанции поддержала заявленные требования и просила удовлетворить их в полном объеме по доводам, изложенным в иске.

Ответчики Серебрякова О.М. и Базарова И.М. исковые требования не признали, просили в иске отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» по доверенности Горелова О.А. исковые требования не поддержала, просила в иске отказать по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск.

Представители третьих лиц Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ООО «Объединенная компания» в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Третьи лица Будкин М.Н. и Будкин В.М. в судебное заседание не явились, о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом.

Решением Орехово-Зуевского городского суда Московской области от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Ерохин А.А., обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает, что считает решение незаконным, необоснованным, подлежащим отмене.

Просил решение суда от <данные изъяты> отменить, вынести новое решение, удовлетворив его требования.

Истец, Ерохин А.А., в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца, Морозова Т.А., в судебное заседание суда апелляционной инстанции явилась, настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Ответчики, Базарова И.М., Серебрякова О.М., в судебное заседание суда апелляционной инстанции явились, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Третьи лица, Будкин В.М., Будкин М.Н., в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Третьи лица, ООО Объединенная компания, ПАО Сбербанк России, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, в судебное заседание суда апелляционной инстанции своих представителей не направили, извещены надлежащим образом.

Частью 3 ст. 167 ГПК РФ предусмотрено, что суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

В силу части 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как разъяснено в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 165.1 ГК РФ Российской Федерации подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное (пункт 68 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции при наличии сведений о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, с учетом того, что стороны извещались путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 N 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Московского областного суда, провел судебное заседание в отсутствие неявившихся лиц.

Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, считает, что решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от <данные изъяты> подлежит отмене по следующим обстоятельствам.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, снованиями для отмены или изменения решения суда первой инстанции является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что квартира по адресу: <данные изъяты>, принадлежала Жуковой М.А. на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> (дата регистрации права <данные изъяты>, дата прекращения права <данные изъяты>).

<данные изъяты> между Жуковой М.А. и Базаровой Н.В. был заключен договор купли-продажи квартиры.

Базарова Н.В. умерла <данные изъяты>. После ее смерти <данные изъяты> свидетельство о праве на наследство по закону получили Серебрякова О.М. (на 1/2 долю квартиры) и Базарова И.М. (на 1/2 долю квартиры). Право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН <данные изъяты>.

Из архивной выписки из домовой книги на квартиру от <данные изъяты> следует, что в квартире по адресу: <данные изъяты>, были зарегистрированы: Будкина Л.А. (умерла <данные изъяты>), Будкин М.Н. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Будкин В.М. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Базарова Н.В, (с <данные изъяты> по <данные изъяты>, умерла <данные изъяты>), Серебрякова О.М. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Базарова И.М. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Манушина Н.М. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Манушина Ю.И. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Манушина Д.И. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Базаров А.М. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>), Серебрякова В.В. (с <данные изъяты> по <данные изъяты>).

<данные изъяты> между Серебряковой О.М., Базаровой И.М. (Продавцы) и Ерохиным А.А. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>.

Ерохин А.А. купил квартиру за 1 600 000 руб., из которых 600 000 руб. за счет собственных средств и 1 000 000 руб. за счет кредитных средств в ПАО Сбербанк по кредитному договору от <данные изъяты>.

В п.5.4 договора указано, что в обеспечение исполнения обязательств недвижимость будет находиться в залоге у банка.

В п.16 договора указано, что Покупатель Ерохин А.А. с состоянием квартиры ознакомлен и согласен. В соответствии со ст.556 ГК РФ договор является документом, подтверждающим передачу квартиры Ерохину А.А. без каких-либо актов и дополнительных документов.

Договор купли-продажи удостоверен нотариусом Уткиной И.Б., которой сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (п.6 договора).

Право собственности Ерохина А.А. зарегистрировано в <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты>.

Ранее Ерохин А.А. обращался в суд с иском к Фонду капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов и ООО «Объединенная компания» об обязании провести капитальный ремонт в спорной квартире.

Решением Орехово-Зуевского городского суда от <данные изъяты> в иске Ерохину А.А. было отказано. Апелляционным определением Московского областного суда от <данные изъяты> решение оставлено без изменения.

Судом установлено, что причиной повреждения квартиры истца является пожар, произошедший в 2003 году.

Свидетель Колесникова Г.М., допрошенная в судебном заседании, показала, что она была очевидцем пожара в 2003 году, который возник в спорной квартире. В ней проживала неблагополучная семья. В результате пожара погибли люди на 5 этаже. Кто сделал ремонт в квартире и продавал ее, она не знает. После ремонта в квартире проживала Наталья – мать Серебряковой О. со своим мужем.

<данные изъяты> Ерохин А.А. обратился к ответчикам с претензией о расторжении договора купли-продажи квартиры.

<данные изъяты> Ерохин А.А. обратился с настоящим иском в суд и просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, ссылаясь на существенное нарушение ответчиками условий договора, а именно продажу квартиры с существенными недостатками.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что суду не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о существенном нарушении ответчиками условий договора, учитывая также то, что на момент пожара в 2003 году, в результате которого возникли повреждения в спорной квартире, ответчики собственниками квартиры не являлись, в ней не проживали.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно протоколу судебного заседания от <данные изъяты>, Серебрякова О.М. пояснила, что им стало известно о пожаре в процессе проживания в 2005 году, говорили ли Ерохину А.А. о факте наличия пожара она не помнит, про пожар они забыли и не вспоминали, поскольку квартира была в хорошем состоянии.

Указанный протокол сторонами не оспаривался, более того в судебном заседании суда апелляционной инстанции Серебрякова О.М. также пояснила, что о факте пожара знали, был сделан ремонт, были устранены все следы пожара.

Таким образом, судебная коллегия делает вывод, что стороне ответчиков было достоверно известно о факте пожара, имевшего место быть в квартире, которая была ими продана истцу.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда по делу было назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы для установления фактических обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

Согласно экспертном заключению № ЭЗ 92-10-21/С, на основании проведенного экспертом визуально-инструментального осмотра установлено, что квартира имеет повреждения железобетонных плит перекрытия между 4 и 5 этажами (потолка квартиры) в виде разрушения данных плит перекрытия из-за термического воздействия (пожара), подробная ведомость дефектов и их описание представлено в таблице <данные изъяты> экспертного заключения.

Отвечая на вопрос возможности использования квартиры по назначению и пригодности ее для проживания, эксперт, исходя из требований по безопасности и эксплуатационной пригодности, а также выявленных нарушений такой нормативной документации как ГОСТ 13015-2012 «Изделия бетонные и железобетонные для строительства. Общие технические требования. Правила приемки, маркировки, транспортирования и хранения», СП 63.13330.2018 «Бетонные и железобетонные конструкции», «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений» ФЗ <данные изъяты>, а также учитывая категорию состояния железобетонных плит перекрытия как «аварийное», пришел к выводу, что использовать квартиру для проживания нельзя из-за нарушений требований нормативной документации, а также из-за угрозы жизни и здоровья пребывающих там граждан, а также граждан проживающих в вышерасположенной квартире, ввиду возможного обрушения плит перекрытия между 4 и 5 этажами.

Касательно установления необходимых работ для восстановления квартиры и их стоимости, указаны необходимые виды работ, а также подсчитана, согласно территориальным сметным нормативам, стоимость этих работ, которая составляет 1 413 531, 60 рублей и может варьироваться в меньшую и большую сторону в зависимости от изменения цен на материалы и работы.

Оснований не доверять экспертному заключению у суда не имеется, экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ, он также предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ.

Таким образом, использовать квартиру по прямому назначению, то есть для проживания истца и его семьи, не только невозможно, но и опасно для здоровья и жизни, а стоимость устранения недостатков составляет значительную сумму, которая при изменении цен на строительные материалы и работы, может составить стоимость всей квартиры, за которую она была приобретена.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Исходя из п. 1, п. 2 ст. 469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1, п. 2 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Следуя п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только

при существенном нарушении договора другой стороной;

в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Судебная коллегия, руководствуясь вышеуказанные норм действующего законодательства, изучив материалы дела, установленные по нему обстоятельства, а также представленные доказательства, приходит к следующим выводам.

Истец, приобретая по договору купли-продажи квартиру, вправе рассчитывать на получение жилого помещения обладающего совокупностью свойств, обусловливающих его способность соответствовать своему назначению и предъявляемым к жилому помещению в обычных условиях требованиям.

В том числе, учитывая, что основное назначение жилого помещения – проживание в нем на постоянной основе, требованиям о безопасности его эксплуатации.

В настоящем же случае, истцом приобретена квартира, которая не может быть использована для проживания, поскольку ее состояние напрямую угрожает жизни и здоровью истца и членов его семьи.

Также судебная коллегия считает необходимым отметить, что несмотря на то, что ответчикам достоверно было известно о произошедшем в квартире пожаре, который безусловно является фактором способным создать последствия, которые могут привести к невозможности эксплуатации жилого помещения, ими об этом истцу сообщено не было.

При этом, в случае наличия у истца такой информации, им могли бы заранее быть предприняты меры по установлению факторов препятствующих эксплуатации по прямому назначению указанного жилого помещения, а также могло быть принято решение об отказе от его приобретения.

Договор купли-продажи, подписанный сторонами, каких-либо упоминания подобных факторов также не содержит.

Фактически истцу ответчиками продана квартира с существенным нарушением требований к качеству товара, поскольку она не может эксплуатироваться по своему прямому назначению, а устранение недостатков, которые к этому привели потребуют несоразмерных расходов, которые составляют, по расчетам эксперта, почти полную стоимость, за которую она была приобретена.

В таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что в силу положений ст. 450, ст. 475 ГК РФ, истец вправе требовать расторжения договора купли-продажи и возврата денежных средств, а подобные требования подлежат удовлетворению.

В свою очередь, согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Жилое помещение было приобретено истцом с использованием кредитных денежных средств, за использование которых истцом было уплачены проценты, которые составили 195 986, 63 рублей.

Исходя из того, что стороне ответчиков было достоверно известно о факте пожара, имевшего место быть в квартире, которая была ими продана истцу, при этом истцу об этом сообщено не было, а как следствие он не мог знать о возможном наличии недостатков приобретаемого им имущества, действиями ответчиков по передаче жилого помещения, которое не может использоваться по прямому назначению, истцу были причинены убытки в виде уплаченных по кредиту процентов.

В обычных условиях, имея сведения о наличии подобных недостатков, истец мог отказаться от приобретения жилого помещения, а следовательно не имел бы необходимости использовать кредитные денежные средства, за использование которых у него возникла обязанность уплаты процентов, которая была им выполнена, то есть он бы не понес указанные убытки.

Таким образом, судебная коллегия находит требования о взыскании в пользу истца с ответчиков денежных средств в размере 195 986, 63 рублей (<данные изъяты> - <данные изъяты>) в счет компенсации убытков, подлежащими удовлетворению, поскольку между действиями ответчиков и причиненными истцу убытками усматривается прямая причинно-следственная связь.

Следуя ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

<данные изъяты> истец обращался к ответчикам с досудебной претензией, однако какие-либо меры ими предприняты не были.

Таким образом, отказ ответчиком от исполнения законных требований истца, в том числе возврата уплаченных по договору денежных средств, может быть расценен как уклонение от их возврата, а следовательно подлежат начислению проценты согласно ст. 395 ГК РФ.

Указанные проценты за заявленный истцом период, с <данные изъяты> по <данные изъяты>, составят 239 168, 87 рублей.

Согласно ч.1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Таким образом, в пользу с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию компенсация расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 000 рублей.

Согласно ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе

отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от <данные изъяты> отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Ерохина А. А.ча к Серебрякововой О. М. и Базаровой И. С. о расторжении договора купли-продажи удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи от <данные изъяты> квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 45, 7 кв.м., заключенный между Серебряковой О. М. и Базаровой И. М. с одной стороны и Ерохиным А. А.овичем – с другой.

Прекратить право собственность Ерохина А. А.овича на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 45, 7 кв.м.

Восстановить записи о праве собственности Серебряковой О. М. и Базаровой И. М. на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 45, 7 кв.м..

Взыскать с Серебряковой О. М. и Базаровой И. М. в равных долях в пользу Ерохина А. А.овича 1 600 000 рублей, убытки в виде процентов по кредиту в размере 195 986 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 239 168, 87 рублей, государственную пошлину в размере 5 000 рублей, по 1020077, 44 руб..

В удовлетворении исковых требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в большем объеме – отказать.

Судебный акт является основанием для внесения изменения в сведения ЕГРН.

Председательствующий

Судьи