Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3404/2015 ~ М-3090/2015 от 20.07.2015

Дело № 2-3404/2015

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Смоленск 05 октября 2015 года

Промышленный районный суд города Смоленска

в составе:

председательствующего судьи     А.В. Калинина,

при секретаре     Ю.Г. Гращенковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Петрохалкина В.А. к Обществу с ограниченной ответственностью «ГОРСПЕЦСТРОЙ» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение условий договора долевого участия в строительства жилья и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «ГОРСПЕЦСТРОЙ» к Петрохалкину В.А. о взыскании задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья,

У С Т А Н О В И Л:

Петрохалкин В.А. обратился в суд с иском к ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» о защите прав потребителей, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа за нарушение условий договора долевого участия в строительства жилья, указав в обоснование иска, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Капитал» (в дальнейшем общество переименовано в ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ») заключен договор №К долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ответчик обязался осуществить строительство трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок-секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по переулку <данные изъяты>, общей площадью квартиры по проекту 95,35 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 5,9 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между Петрохалкиным В.А. и ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» было заключено дополнительное соглашение к договору №К, согласно которого ответчик обязался осуществить строительство трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок-секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по <адрес>, общей площадью квартиры по проекту 93,75 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 5,98 кв.м., базовая стоимость которой была определена договором в 4 487 850 руб. По условиям договора в 1 квартале 2014 года застройщик был обязан получить разрешение не ввод дома (секции) в эксплуатацию и в течение 2-х месяцев передать квартиру Дольщику по передаточному акту.

Свое обязательство по внесению денежных средств в размере 4 487 850 руб. Петрохалкин В.А. выполнил в полном объеме. Однако, ответчик не выполнил принятые на себя обязательства по передачи квартиры в срок, установленный договором по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира по акту приема-передачи не передана. Согласно ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», в случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, что за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 296 198, 1 руб. Действиями ответчика ему причинен моральный вред, размер компенсации которого оценивается истцом в 100 000 руб. В обоснование размера заявленной компенсации просил учесть экономическую ситуацию, связанную с ростом цен, необходимость уплаты платежей по кредиту на приобретение указанной квартиры. Его претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Просит суд взыскать с ответчика 296 198, 1 руб. – неустойку за нарушение сроков передачи квартиры; 100 000 руб. – в счет компенсации морального вреда, а также штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя.

ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» обратилось к Петрохалкину В.А. со встречным иском указав в обоснование требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал» (в дальнейшем общество переименовано на ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ») и Петрохалкиным В.А. заключен договор №К долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого, с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, дольщик принял участие в долевом строительстве трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок - секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по <адрес>, общей площадью квартиры по проекту 93,75 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 5,98 кв.м. (площадь указана ориентировочно, поскольку к учету принимается площадь по данным технической инвентаризации), базовая стоимость которой на день заключения договора составила 4 487 850 руб. Базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из одного квадратного метра общей площади в размере 45 000 руб., что составляет в сумме 4 218 750 руб., а также из стоимости лоджии (балкона), исходя из одного квадратного метра общей площади в размере 45 000 руб., что составляет в сумме 269 100 руб. Обязательство дольщика по оплате базовой стоимости квартиры исполнено в полном объеме и в установленные договором сроки. Вместе с тем, по условиям договора, исходя из общей площади квартиры, а также площади лоджий (балконов), определенных по данным технической инвентаризации, стороны производят перерасчет. Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес> по <адрес> <адрес> имеет общую площадь с лоджией – 101, 7 кв. м., то есть разница между договорной и фактической площадями квартиры составила 1, 97 кв. м. Таким образом, учитывая стоимость одного квадратного метра общей площади равную 45 000 руб., задолженность Петрохалкина В.А. по оплате квартиры составляет 88 650 руб. Указанная сумма подлежит уменьшению на определенную локальным сметным расчетом стоимость входной двери и работ по ее установке в связи с удовлетворением застройщиком заявления Петрохалкина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от установки входной двери, а именно, на 6 095 руб. Таким образом, сумма задолженности Петрохалкина В.А. составила 82 555 руб. Согласно ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Петрохалкину В.А. было предложено в течение 10 дней с момента его получения оплатить имеющуюся задолженность, однако данное письмо было оставлено без удовлетворения.

Просит суд взыскать с Петрохалкина В.А. в пользу ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» задолженность в размере 82 555 руб.

В судебное заседание истец – ответчик по встречному иску Петрохалкин В.А. не явился по неизвестным суду причинам, обеспечил явку своих представителей Петрохалкиной А.И. и Петрохалкиной А.В., которые требования иска поддержали, обосновав их приведенными в иске обстоятельствами, просили их удовлетворить в полном объеме. Возражали против доводов представителя ответчика-истца по встречному иску об отсутствии оснований для взыскания неустойки в заявленном размере, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве, а именно: указали, что Петрохалкин В.А. в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ не препятствовал каким-либо образом устранению застройщиком недостатков в квартире. Так, несмотря на ввод дома в эксплуатацию, квартира не была передана застройщиком в связи с не устранением им недостатков строительства изложенных в претензии от ДД.ММ.ГГГГ. После получения претензии представителями застройщика был произведен осмотр квартиры с составлением акта о выявленных недостатках, который истцу и его представителям не вручался. ДД.ММ.ГГГГ по настоянию работника застройщика – Фролова В.В. в квартире была установлена входная дверь во избежание хищения подлежащих установке терморегуляторов батарей. По состоянию на указанную дату строительные недостатки в квартире устранены не были. В тот же день застройщику вновь была направлена претензия с указанием на необходимость устранения недостатков, установку двери и просьбой назначить ответственное лицо для передачи ключей. Лицо для передачи ключей, ответственное за их сохранность было доведено до истца только письмом от ДД.ММ.ГГГГ. Непосредственно после установки двери с представителем застройщика велись телефонные переговоры о передаче ключей, однако последний предлагал передать ключи «кому-нибудь», не назначая конкретное ответственное лицо, ввиду чего такая передача представлялась невозможной. Также возражали против заявления ответчика об уменьшении размера неустойки, как не соответствующей последствиям нарушения обязательства полагая, что ответчиком не представлено доказательств исключительности обстоятельств, влекущих возможность ее уменьшения. В случае уменьшения судом неустойки, полагали возможным уменьшить ее до суммы доплаты, которую дольщику необходимо доплатить с учетом разницы в площадях квартиры по договору и по факту. Также полагали об отсутствии оснований для уменьшения компенсации морального вреда.

Возражали против удовлетворения встречного иска, поддержав доводы, изложенные в письменных возражениях, указав, что в обоснование требований ответчик-истец ссылается на кадастровый паспорт помещения, данные которого о площади квартиры – 101,7 кв. м соответствуют карточке дольщика на ДД.ММ.ГГГГ. В то же время данные документы не соответствуют случайно полученной при приемке квартиры карточке дольщика от ДД.ММ.ГГГГ, в которой площадь квартиры по БТИ указана, как 101, 23 кв. м. В связи с отсутствием перепланировок, площадь квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ (дата приемки квартиры) по ДД.ММ.ГГГГ измениться не могла. Полагают, что увеличения площади относительно базовой вообще не произошло, а представленные застройщиком доказательства не отвечают принципу допустимости. В случае не принятия судом доводов, изложенных в возражениях, ответчик желает произвести зачет встречных требований на основании ст. 410 ГПК РФ, а именно: обязательство по оплате стоимости квартиры, оцениваемое застройщиком в 82 555 руб. прекратить зачетом обязательства застройщика по выплате неустойки в размере 296 198, 1 руб.

Дополнительно представители истца-ответчика по встречному иску Петрохалкина В.А. пояснили, что увеличение площади квартиры могло возникнуть в связи с тем, что с разрешения застройщика в квартире была произведена перепланировка, в том числе убрана стена между кухней и залом. Выражали недоверие кадастровому инженеру Афанасьевой, указанной в кадастровом паспорте, полагая, что данное лицо является работником ответчика-истца, либо действует на основании заключенного с ним договора. Считали, что ответчик-истец не пояснил механизм замера площади и, злоупотребляя правом, предъявил претензии о доплате после их обращения в суд. На вопросы суда пояснили, что возражения о несоответствии площади определенной в кадастровом паспорте – действительной площади основываются на несоответствии приведенных в письменном отзыве карточках дольщика, самостоятельных замеров площади квартиры истцом и его представителями не производилось.

Представитель ответчика-истца по встречному иску ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» - Сысоев А.В., в судебном заседании исковые признал частично, поддержал представленные письменные возражения, согласно которым основными объективными причинами, повлекшими необходимость переноса срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию является автономность дома, недостаточное выделение лимита электричества на строительную площадку, большое количество перепланировок квартир и, в частности, - квартиры истца. Полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о взыскании неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, поскольку на основании заявления истца от ДД.ММ.ГГГГ была согласована самостоятельная установка им входной двери. ДД.ММ.ГГГГ Петрохалкин В.А. установил входную дверь в квартиру, однако ключи переданы не были, что препятствовало застройщику устранить строительные недостатки в квартире истца, просил исключить данный период из расчета неустойки. Считает заявленный размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, просит ее уменьшить до 30 000 руб. Полагает завышенной сумму компенсации морального вреда, считает возможным уменьшить ее до 2 000 руб. Также указал, что решением Промышленного районного суда г. Смоленска от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» в пользу Петрохалкина В.А. уже была взыскана неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 90 000 руб., а также компенсация морального вреда в размере 10 000 руб. Полагал об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскания штрафа в связи с наличием встречного обязательства ответчика-истца по встречному иску по доплате стоимости квартиры в размере 82 555 руб. и нежеланием истца урегулировать задолженность в досудебном порядке. В случае удовлетворения требования о взыскании штрафа, просил также уменьшить его размер на основании ст. 333 ГК РФ, как несоразмерного последствия нарушения обязательства.

Доводы встречного иска поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить, в случае удовлетворения требований первоначального истца, просил суд произвести их зачет со встречными исковыми требованиями. Дополнительно пояснил, что доводы истца-ответчика о не изменении площади помещения, основанные на карточке дольщика на ДД.ММ.ГГГГ не подлежат удовлетворению, так как данная карточка не является официальным документом и содержит техническую ошибку. Фактическая площадь квартиры в 101, 7 кв. м определена произведенной технической инвентаризацией и внесена в государственный кадастр недвижимости, сведения о которой приведены в кадастровом паспорте помещения, который истцом-ответчиком по встречному иску не оспорен.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором.

В соответствии со ст.ст. 330, 332 ГК РФ, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Капитал» (в дальнейшем общество переименовано на ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ») – застройщик и Петрохалкиным В.А. – дольщик заключен договор №К долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого дольщик принял участие в строительстве трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок - секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по <адрес>, общей площадью квартиры по проекту 95,35 кв.м, площадью лоджии (балкона) по проекту 5,9 кв.м, базовой стоимостью на день заключения договора 4 556 250 руб. (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ между Петрохалкиным В.А. и ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» было заключено дополнительное соглашение к договору №К, согласно которого дольщик принял участие в долевом строительстве строительство трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок - секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по <адрес>, общей площадью квартиры по проекту 93,75 кв.м., площадью лоджии (балкона) по проекту 5,98 кв.м., базовой стоимостью 4 487 850 руб. (л.д. 9)

По условиям договора Застройщик принял на себя обязательство в 1 квартале 2014 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение 2-х месяцев после этого передать указанную квартиру дольщику по передаточному акту (п.2.5 договора).

Заключенный договор и его условия стороны не оспаривают.

Свои обязательства по договору по оплате базовой стоимости квартиры в размере 4 487 850 руб. истец выполнил в полном объеме в установленный договором срок, что подтверждается представленными копиями платежных документов (л.д. 10-17), ответчик данные обстоятельства не оспаривает.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Федеральный закон к участникам долевого строительства относит граждан, чьи денежные средства привлекаются для долевого строительства многоквартирных домов, которые при заключении соответствующего договора имеют намерение заказать или приобрести либо заказывают, приобретают товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 ФЗ №, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором, при этом, как установлено судом, и не оспаривается сторонами, в нарушение условий договора жилое помещение истцу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не передано.

В установленном законом порядке застройщик об увеличении сроков строительства истца не предупреждал (п. 3 ст. 6 ФЗ №), какие-либо дополнительные соглашения о переносе срока строительства сторонами не заключались.

Разрешая требование истца о начислении на вышеназванную денежную сумму неустойки, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ №, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с п.2.5 договора застройщик обязуется в 1 квартале 2014 года получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию и в течение 2-х месяцев после этого передать указанную квартиру дольщику по передаточному акту. Таким образом, крайним сроком передачи квартиры истцу является ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из письменных пояснений ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» и не оспаривается истцом-ответчиком по встречному иску, дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ застройщиком было направлено уведомление дольщику о готовности передать квартиру. Однако квартира по акту приема-передачи истцу до настоящего времени не передана.

Истец ссылается на многочисленные недоделки в квартире, и об обращении в адрес ответчика с требованиями об их устранении, что также подтверждается претензией и актом (л.д. 122, 124). Ответчиком факт наличия в оспариваемый период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ строительных недостатков в квартире истца, препятствовавших ее передаче в судебном заседании не оспаривался

При этом, каких-либо достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что договор не исполнен ответчиком в установленный срок в результате непреодолимой силы или по вине истца, ответчиком суду не представлено. На основании вышеизложенного суд считает, что со стороны ответчика имеет место ненадлежащее исполнение обязательств.

Доводы ответчика-истца ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» о необходимости исключения из представленного расчета неустойки периода с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в связи с установкой Петрохалкиным В.А. входной двери в квартиру и воспрепятствования проведению ремонтных работ суд считает несостоятельными ввиду следующего.

Так, застройщиком удовлетворено заявление Петрохалкина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от установки входной двери, стоимость которой и работ по ее установке были определены локальным сметным расчетом в 6 095 руб. (л.д. 84-86).

Как следует из пояснений представителей истца Петрохалкина В.А. и не опровергается ответчиком ООО «Горспецстрой», в мае 2015 года работником ответчика было указано на необходимость установки двери во избежание хищений подлежащего установке в квартире инженерного оборудования. Сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ Петрохалкиным В.А. была установлена входная дверь. При этом, застройщик был в тот же день уведомлен о ее установке путем направления претензии Петрохалкина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ с указанием на необходимость назначения уполномоченного лица для передачи ключей от квартиры (л.д. 44). Факт получения данной претензии ответчиком не оспаривался. При этом, ответственное лицо для передачи ключей было доведено застройщиком до Петрохалкина В.А. письмом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 88). Иных достоверных доказательств сообщения Петрохалкину В.А. сведений об уполномоченном представителем застройщика для передачи ключей, а равно о фактическом намерении и невозможности проведения в указанный период работ в квартире представителем ответчика ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» не представлено.

Поскольку свои обязательства ответчик не выполнил, нарушил условия договора, требования истца о взыскании неустойки подлежат удовлетворению.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, определяемую по формуле (4 487 850*8,25%/150*120 дней) в сумме 296 198, 1 руб. представленный расчет стороной ответчика-истца не оспаривается и представляется суду верным.

При этом, представитель ответчика ссылается на то, что нарушение сроков строительства вызвано возникшими трудностями, связанными с автономностью дома, многочисленными перепланировками квартир, в том числе квартиры истца, недостаточностью выделенного лимита электричества на строительную площадку и заявил об уменьшении подлежащей взысканию неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу, - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О.

Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда первой инстанции и производится им по правилам ст. 67 ГПК РФ, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

При разрешении заявления ответчика и возражений истца, суд учитывает, что ответчик является профессиональным участником рынка строительной деятельности, соответственно общество при заключении договоров с потребителями должно оценивать реальность их исполнения в части соблюдения сроков передачи имущества. В этой связи, задержка и несоблюдение сроков возведения жилых домов, зданий, строений, являются профессиональными рисками последнего и не могут быть возложены на потребителей.

Вместе с тем, суд учитывает обстоятельства, которые не оспариваются сторонами и документально подтверждены материалами дела, о том, что для введения дома в эксплуатацию, застройщик был вынужден самостоятельно выполнить дополнительные работы по перекладке сетей и коллекторов ливневой канализации на значительной глубине; для строительства дома был выделен недостаточный лимит энергоснабжения, что с учетом необходимости прогрева монолитного бетона в зимнее время снижало темпы строительства, в процессе строительства дома неоднократно выявлялись различные коммуникации не отраженные на планшетах и картах сетевых организаций, что приводило к необходимости корректировки проектной документации и негативно отражалось на сроках строительства, производство многочисленных перепланировок квартир, в том числе квартиры истца, а также то, что причиной несвоевременной передачи квартиры также явилась и необходимость устранения строительных недостатков, отраженных в претензиях истца, суд считает, что заявленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательств, и, в соответствии с положениями ст.333 ГК РФ, уменьшает ее размер до 50 000 руб.

Согласно п. 9 ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» подлежит удовлетворению требование истцов о компенсации морального вреда, поскольку их права нарушены по вине ответчика.

При определении размера компенсации морального вреда, суд руководствуется требованиями ст. 151, ст. 1101 ГК РФ (размер компенсации определяется в зависимости от характера причиненных истцу нравственных страданий, с учетом требований разумности и справедливости) и с учетом всех обстоятельств оценивает его в 10 000 руб.

Согласно п.6 ст.13 ФЗ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных Законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, взысканной судом в пользу потребителя.

Как следует из представленных документов и не оспаривается сторонами, требования истца добровольно удовлетворены не были, несмотря на поданную претензию (л.д. 18).

Учитывая данные обстоятельства, суд считает необходимым взыскать в пользу истца-ответчика с ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» штраф в сумме 30 000 руб. (50 000 + 10 000) х 50%).

Оснований для снижения штрафа, суд не усматривает, считает, что он является законным и соразмерным. Доводы представителя ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» о наличии встречных обязательств истца по доплате стоимости квартиры, суд считает не являющимися основанием от освобождения обязанности по уплате штрафа, поскольку к соглашению о производстве зачета встречных обязательств стороны в досудебном порядке не пришли, а требование потребителя о выплате неустойки и компенсации морального вреда в добровольном порядке удовлетворено не было. То есть, в данном случае требования о взыскании денежных средств и штрафа имеют различное материально-правовое происхождение и не могут быть поставлены в зависимость друг от друга. Кроме того, суд учитывает на момент заявления и рассмотрения претензии квартира участнику долевого строительства передана не была, а недостатки строительства не были устранены.

    Разрешая встречные исковые требования ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» и возражения истца-ответчика по встречному иску Петрохалкина В.А., суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п.     1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», к договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Положениями п. 1.1 и 1.2 вышеприведенного договора №К долевого участия в строительстве жилья с учетом дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, установлено, что дольщик принял участие в долевом строительстве трехкомнатной <адрес> на девятом этаже в блок - секции № многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой (2-ая очередь строительства) по <адрес>, общей площадью квартиры по проекту 93,75 кв.м, площадью лоджии (балкона) по проекту 5,98 кв.м (площадь указана ориентировочно, поскольку к учету принимается площадь по данным технической инвентаризации), базовая стоимость которой на день заключения договора составила 4 487 850 руб. Базовая стоимость квартиры складывается из стоимости общей площади квартиры, исходя из одного квадратного метра общей площади в размере 45 000 руб., что составляет в сумме 4 218 750 руб., а также из стоимости лоджии (балкона), исходя из одного квадратного метра общей площади в размере 45 000 руб., что составляет в сумме 269 100 руб. Исходя из общей площади квартиры, а также площади лоджии (балкона) по данным технической инвентаризации, стороны производят перерасчет.

На основании заявления Петрохалкина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ, застройщиком ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» согласованы изменения в проектную документацию и перепланировка квартиры согласно прилагаемому плану (л.д. 126).

Согласно кадастровому паспорту помещения от ДД.ММ.ГГГГ №, выданному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Смоленской области, квартира <адрес> имеет общую площадь с лоджией – 101, 7 кв. м (л.д. 109).

    Согласно заявлению Петрохалкина В.А. от ДД.ММ.ГГГГ, последний отказался от установки застройщиком входной двери (л.д. 86) с выплатой ему перерасчета. ООО «Горспецстрой» данное заявление удовлетворено, согласно локальному сметному расчету стоимость двери и работ по ее установке определены в 6 095 руб. (л.д. 85-87). Указанная стоимость двери и работ сторонами в судебном заседании не оспаривались.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «ГОСПЕЦСТРОЙ» заявлено требование к Петрохалкину В.А. о доплате стоимости квартиры (л.д. 94), которое оставлено без удовлетворения.

Таким образом, суд приходит об обоснованности требований встречного иска о взыскании с Петрохалкина В.А. доплаты стоимости квартиры, исходя из ее фактической площади в соответствии с условиями договора.

Как следует из вышеприведенных документов и представленного в иске расчета разница между договорной и фактической площадями квартиры составила 1, 97 кв. м. (101,7 – (93,75 + 5,98). Сумма, подлежащая доплате составила 82 555 руб. (45 000 руб. х 1, 97 м – 6 095 руб.). Данный расчет представляется суду правильным, в связи с чем, требования ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» о взыскании с Петрохалкина В.А. денежных средств в размере 82 555 руб. подлежат удовлетворению.

    Доводы представителей ответчика по встречному иску Петрохалкина В.А. об отсутствии оснований для взыскания доплаты стоимости квартиры ввиду ее изменения по результатам проведенной перепланировки суд считает не подлежащими удовлетворению, поскольку перепланировка произведена по инициативе истца в период строительства до проведения технической инвентаризации с внесением соответствующих изменений в проектную документацию и последующей определение площади после с учетом перепланировки не противоречит условиям заключенного договора. То есть ответчик по встречному иску в данной части сам изменил существенные характеристики квартиры относительно первоначального договора, дополнительных соглашений по данному вопросу сторонами не заключалось.

    Довод представителей ответчика по встречному иску о несоответствии фактической площади квартиры – установленной в результате технической инвентаризации, суд также считает несостоятельным, поскольку сведений об иной фактической площади помещения представителями ответчика не представлено, как следует из представленных суду пояснений, самостоятельно истцом площадь не измерялась. При этом, суд соглашается с доводами представителя истца по встречному иску о том, что в данном случае не может быть принята во внимание площадь отраженная в карточке дольщика от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 95), поскольку последняя не обладает признаком документа для целей подтверждения площади по данным технической инвентаризации. При этом, такая площадь достоверно подтверждена выданным установленном порядке органом кадастрового учета кадастровым паспортом помещения, согласно которого сведения о площади квартиры истца внесены в государственный кадастр недвижимости – ДД.ММ.ГГГГ.

Иных доказательств сторонами не представлено, однако, учитывая, что в силу п. 3 ч. 1 ст. 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», обязательным документом для осуществления кадастрового учета помещения является технический план и тот факт, что кадастровый учет спорного помещения произведен, суд приходит к убеждению о соответствии данных кадастрового учета – данным технической инвентаризации.

Сведений об оспаривании данных государственного кадастра недвижимости в отношении спорной квартиры ответчиком по встречному иску не представлено. В карточку дольщика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ внесены изменения в части фактической площади по данным технической инвентаризации, составившей 101, 7 кв. м (л.д. 91).

В ходе рассмотрения дела представителями сторон заявлено о проведении судом, в случае удовлетворения иска и встречного иска зачета встречных обязательств по выплате неустойки за несвоевременную передачу квартиры по договору долевого участия в строительстве жилья и доплате стоимости квартиры.

Согласно статье 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования.

Зачет встречного однородного требования, равно как и надлежащее исполнение, представляет собой основание для прекращения обязательства, то есть в этой части влечет такие же последствия, как и исполнение. При этом статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое к зачету требование вытекало из того же обязательства или из обязательств одного вида.

То есть, встречные требования об уплате неустойки и о взыскании задолженности являются по существу денежными, то есть однородными, вытекают из одного договора и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом по правилам ст. 410 ГК РФ.

Поскольку у сторон возникли взаимные денежные обязательства, а именно у Петрохалкина В.А. имеется обязательство перед ООО «Горспецстрой» по уплате суммы задолженности в размере 82 555 руб., образовавшейся в результате увеличения фактической общей площади квартиры по сравнению с предусмотренной договором участия в долевом строительстве, а у ответчика перед истцом имеется обязательство по выплате неустойки в сумме 50 000 рублей, в связи с ненадлежащим исполнением указанного договора, и учитывая поступившие заявления сторон о производстве зачета обязательств, суд считает возможным произвести зачет обязательств сторон, уменьшив размер подлежащей взысканию задолженности Птерохалкина В.А. перед ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» в размере 82 555 руб. на сумму подлежащей взысканию с ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» в пользу Петрохалкина В.А. неустойки в размере 50 000 руб.

При таком положении, решение в части взыскания с Петрохалкина В.А. в пользу ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» неустойки в размере 50 000 руб. исполнению не подлежит, а с Петрохалкина В.А. в пользу ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» подлежит взысканию задолженность по оплате стоимости квартиры по договору долевого участия в строительстве жилья в размере 32 555 руб.

Поскольку в силу ч.3 ст.17 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец-ответчик Петрохалкин В.А. освобожден от уплаты госпошлины при подаче искового заявления в суд, госпошлина в доход бюджета подлежит взысканию с ответчика-истца ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» пропорционально взысканной сумме в соответствии с ч.1 ст.103 ГПК РФ.

    В соответствии со ст. 98 ч.1 ГПК РФ с истца-ответчика Петрохалкина В.А. также подлежит взысканию госпошлина, уплаченная ответчиком-истцом ООО «ГОРСПЕЦСТРОЙ» при подаче искового заявления.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Петрохалкина В.А. удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГОРСПЕЦСТРОЙ» в пользу Петрохалкина В.А., в счет неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 50 000 руб., в счет компенсации морального вреда – 10 000 руб., а так же штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя в размере 30 000 руб.

В части взысканной суммы неустойки в размере 50 000 руб. настоящее решение суда в исполнение не приводить.

Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «ГОСПЕЦСТРОЙ» удовлетворить частично.

Взыскать с Петрохалкина В.А. в счет задолженности по договору долевого участия в строительстве жилья – 32 555 руб.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ГОРСПЕЦСТРОЙ» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 000 рублей.

Взыскать с Петрохалкина В.А. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «ГОРСПЕЦСТРОЙ» - 2 676, 65 руб. в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение месяца со дня его изготовления в мотивированной форме.

Судья А.В. Калинин

Мотивированное решение изготовлено 09.10.2015