Решение по делу № 3а-75/2020 от 13.01.2020

УИД 58OS0000-01-2020-000019-39 дело № 3а-75/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2020 г. город Пенза

Пензенский областной суд в составе

судьи Мартыновой Е.А.,

при секретаре Кострикиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании Пензенского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Овчаренко В.И. к департаменту государственного имущества Пензенской области, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Овчаренко В.И. обратилась в Пензенский областной суд с административным исковым заявлением к департаменту государственного имущества <адрес>, государственному бюджетному учреждению Пензенской области «Государственная кадастровая оценка» (далее – ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка») об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 864 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, производственные предприятия IV-V класса вредности, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: <адрес>.

Требование мотивировано тем, что кадастровая стоимость спорного земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, определенной в отчете независимого оценщика, что, в свою очередь, затрагивает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере равном его рыночной стоимости 1879000 рублей.

ФИО1, в судебное заседание не явилась, в заявлении просила рассмотреть дело в её отсутствие, доверив представление своих интересов Илюшиной О.В. (доверенность от 6 декабря 2019 г.), которая в судебном заседание на основании проведенной по делу судебной экспертизы изменила предмет иска и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 58:29:3008002:4437 в размере рыночной – 1737000 рублей.

Представители административного ответчика – департамента государственного имущества Пензенской области Савельева Е.В. (доверенность от 18 февраля 2020 г.) возражала против удовлетворения заявленных требований, не согласилась с выводами судебной экспертизы, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта существенно занижена.

Представители административного ответчика - ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка», заинтересованных лиц - управления Росреестра по Пензенской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», администрации г. Пензы в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие.

С учётом надлежащего извещения участвующих в деле лиц, мнения явившихся в процесс сторон, положений статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1 864 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, производственные предприятия IV-V класса вредности, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: <адрес>

В соответствии со статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Как собственник земельного участка административный истец несет обязанность по уплате земельного налога, размер которого зависит от их кадастровой стоимости, следовательно, он вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Рассматривая заявленные требования по существу, суд исходит из положений пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ, в силу которого для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не является обязательным.

Оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента государственного имущества Пензенской области от 26 ноября 2018 г. № 673-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории «земли населенных пунктов» и объектов недвижимого имущества – сооружений, расположенных на территории Пензенской области» и составляет по состоянию на 1 января 2018 г. 2 841 761,2 рублей. Сведения об указанной кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 1 января 2019 г. Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 12 декабря 2019 г. (л.д. 7).

Согласно данной выписке, датой, по состоянию на которую должна быть определена рыночная стоимость названного земельного участка, является 1 января 2018 г.

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет от 26 декабря 2019 г. № 37/19, подготовленный оценщиком ФИО10, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на дату оценки – 1 января 2018 г. составила –1879000 рублей (л.д. 13-72).

В ходе рассмотрения дела в связи с поступившими от представителя административного ответчика ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» возражениями относительно представленного отчета судом по ходатайству представителя департамента государственного имущества Пензенской области назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г., проведение которой поручено эксперту ООО «Центр Бизнес-планирования» ФИО5 По результатам проведенной судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта ФИО5 от 14 февраля 2020 г. №, согласно которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. составила 1737000 рублей (л.д.119-159).

Проанализировав заключение эксперта ФИО5, заслушав ее пояснения в судебном заседании, суд установил, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить его выводы под сомнение оснований не имеется.

Заключение базируется на достоверных данных об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО5, составившая вышеуказанное экспертное заключение, ответив на поставленные в ходе судебного разбирательства вопросы, обосновала заключение, сославшись на методы проведенного исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы.

Суд не может согласиться с доводами представителя ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что экспертом нарушены требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» (далее – ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, регламентирующего порядок анализа сегмента рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

В заключении эксперта в качестве объекта-аналога № для оценки спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2018 г. был использован земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с ценой предложения на 9 мая 2017 г. в размере 12800000 рублей, в то время как представителем ответчика представлен скриншот предложения о продаже того же земельного участка по состоянию на 26 октября 2017 г. с более высокой ценой - 14000000 рублей.

В опровержение доводов административного ответчика о неполном анализе рынка земельных участков экспертом ФИО5 представлен в судебное заседание скриншот объявления о продаже того же земельного участка по состоянию на 20 декабря 2017 г. (дата более близкой к дате оценки – 1 января 2018 г.) с ценой предложения, использованной в экспертном заключении.

При этом экспертом ФИО5 указано, что выбирая в качестве аналога № предлагаемый к продаже земельный участок по <адрес>, она исходила из минимальной цены, которая встречается в объявлениях о его продаже, так как именно по ней вероятнее будет продан земельный участок. Из проведенного анализа рынка земельных участков следует, что земельный участок, выбранный ею в качестве аналога №, на 20 декабря 2017 г. продается по той же цене, что и в мае 2017 г. Факт повышения цены на земельный участок может быть следствием привлечения посредников к его продаже, в то время как собственник предлагает его по более низкой цене.

Также суд не может согласиться с доводом представителя административного ответчика о том, что экспертом нарушено требование пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №, поскольку не указано конкретное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога № (его расположение относительно красной линии, наличие или отсутствие крупных транспортных автомагистралей или железнодорожной ветки).

В соответствии с указанным пунктом ФСО № при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Эксперт ФИО5 пояснила, что точное местоположение земельного участка, использованного в качестве аналога №, не имеет большого значения для расчета величины рыночной стоимости, поскольку из текста объявления о его продаже (л.д. 148) следует, что он располагается в промышленной зоне г. Пензы (район Бригадирского моста). Этого обстоятельства достаточно для сравнения его местоположения с объектом оценки. По мнению эксперта, расположение земельного участка под индустриальную застройку относительно красной линии, не является существенным фактором, влияющим на величину его рыночной стоимости. Наличие вблизи аналога № крупной транспортной магистрали (автодороги «Пенза-Тамбов») было учтено путем применения понижающей корректировки (л.д. 145)

Информация о наличии железнодорожной ветки на объектах-аналогах приведена в заключении эксперта (л.д. 145).

В судебном заседании представителями ответчиков не было представлено доказательств того, что отсутствие какой-либо информации, указанной в возражении на заключение эксперта в отношении объекта-аналога №, привело к неправильному определению величины рыночной стоимости спорного земельного участка.

Также суд не может согласиться с доводом ГБУ ПО «Государственная кадастровая оценка» о том, что экспертом с нарушением пункта 22 ФСО № и пункта 10 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №)» (далее – ФСО №), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611, подобраны аналоги, поскольку площадь объекта-аналога № превышает площадь оцениваемого земельного участка более чем на 100 %.

Указанные федеральные стандарты оценки не содержат запрета на использование в качестве объектов-аналогов, отличающихся по площади от объекта оценки. В целях сглаживания различий между оцениваемым земельным участком и объектом-аналогом № экспертом применена корректировка на площадь из «Справочника оценщика недвижимости - 2017. Земельные участки» под редакцией ФИО6

Нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, которые могли бы повлечь искажение величины рыночной стоимости спорного земельного участка при проведении судебной экспертизы, судом не установлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания данного доказательства недопустимым (статья 61 КАС РФ).

Поскольку оснований для назначения повторной экспертизы, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено, в удовлетворении соответствующего ходатайства представителя административного ответчика департамента государственного имущества Пензенской области судом отказано.

Назначение повторной экспертизы лишь в целях получения иной оценки спорных объектов недвижимости не допустимо.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 г. составляет 1737000 рублей.

С учетом изложенного, суд полагает, что рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером № надлежит установить с учетом выводов, изложенных в заключении эксперта от 14 февраля 2020 г. №, т.е. в размере – 1737000 рублей.

Заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка предъявлено в сроки, установленные статьей 245 КАС РФ.

При таких обстоятельствах, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта, является законным и подлежит удовлетворению.

Сведения об изменении кадастровой стоимости земельного участка на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в суд является 13 января 2020 г. – дата подачи настоящего административного искового заявления в суд.

В силу пункта 1.1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания, в связи с чем установленная судом кадастровая стоимость спорного земельного участка подлежит применению, начиная с 1 января 2019 г. до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов новой государственной кадастровой оценки.

Доводы административных ответчиков о том, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в соответствии с действующим законодательством, не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверность результатов государственной кадастровой оценки земельного участка не входит в предмет проверки при рассмотрении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь статьями 175, 177-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Овчаренко В.И. об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 1864 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: коммунально-складские предприятия IV-V класса вредности, производственные предприятия IV-V класса вредности, местоположение которого установлено относительно ориентира по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2018 г. в размере равном его рыночной стоимости – 1 737000 (один миллион семьсот тридцать семь тысяч) рублей.

Датой подачи Овчаренко В.И. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 13 января 2020 г.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пензенский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 20 марта 2020 г.

Судья Е.А. Мартынова