Решение по делу № 2-682/2017 ~ М-518/2017 от 10.03.2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 апреля 2017 года             г. Усть-Илимск Иркутской области

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Салыкиной Е.Ю.,

при секретаре Николаевой А.А.,

с участием стороны истца: помощника Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А., Соловьевой Т.Е.,

ответчика Сычевой Г.А.,

в отсутствие представителя ответчика муниципального образования город Усть-Илимск, ответчика Чипчеевой И.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-682/2017 по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора в интересах Соловьевой Т.Е., к муниципальному образованию город Усть-Илимск в лице Департамента недвижимости администрации города Усть-Илимска, к Сычевой Г.А., Чипчеевой И.Г. о прекращении права муниципальной собственности, признании нежилых помещений объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договоров аренды недействительными, прекращении записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований указано, что постановлением администрации города Усть-Илимска от **.**.**** *** в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесены нежилые помещения, расположенные по адресу: ****: 6 проходной подъезд, 2 проходной подъезд, 3 проходной подъезд. На дату издания постановления указанное имущество являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома ****. Спорные нежилые помещения не были обособленными помещениями, не предназначались для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. Указанные помещения сдаются администрацией города в аренду. Истец просит суд признать указанные нежилые помещения объектами права общедолевой собственности собственников многоквартирного дома, прекратить соответствующие записи в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск, признать договор аренды от **.**.**** нежилого помещения *** расположенного по адресу: ****, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Чипчеевой И.Г., недействительным, признать договор аренды от **.**.**** нежилого помещения *** расположенного по адресу: ****, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Сычевой Г.А., недействительным, прекратить записи в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договоров аренды нежилых помещений ***, 206.

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А., истец Соловьева Т.Е. заявленные требования поддержали по доводам иска.

Представитель ответчика муниципального образования в лице Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился. В письменных возражениях представитель О.В.Бараускайте, действующая на основании доверенности, просит в иске отказать. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1, объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности. Спорные помещения переданы в муниципальную собственность в силу прямого указания закона, и на основании постановления Администрации **** от **.**.**** ***.

Ответчик Сычева Г.А. в судебном заседании пояснила, что она является арендатором нежилого помещения ***. Ранее это помещение было проходным подъездом. Она произвела большие капитальные вложения. В настоящее время в нежилом помещении оборудована парикмахерская, проведено отопления, водоснабжение и канализация. Договор аренды она заключала с Администрацией города Усть-Илимска и всегда полагала, что правомерно использует нежилое помещение.

Ответчик Чипчеева И.Г. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, возражение по иску не представила.

Суд, выслушав участвующих в деле лиц, изучив письменные возражения ответчика, исследовав представленные доказательства, полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 приложения N 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона адрес от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 1 марта 2005 г. утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Постановлением Администрации города Усть-Илимска от **.**.**** *** в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесены нежилые помещения, расположенные по адресу: ****, с одновременным присвоением им адресов: 6 проходной подъезд, 3 проходной подъезд, 2 проходной подъезд.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) от **.**.****, разделов 1, 2, 5, нежилому помещению в 3 проходном подъезде присвоен кадастровый номер ***, дата присвоения кадастрового номера **.**.****, площадь *** кв.м., адрес: **** Правообладателем является муниципальное образование ****, дата государственной регистрации права **.**.****. **.**.**** зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с **.**.**** по **.**.**** в пользу Чипчеевой И.Г., на основании договора аренды от **.**.****, запись о государственной регистрации в ЕГРН **.**.**** ***.

Судом исследован договор аренды от **.**.****, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) с Чипчеевой И.Г. (арендатор), согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ****, срок аренды *** года. На договоре имеется штамп о государственной регистрации договора аренды в ЕГРН **.**.**** ***.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.****, разделов 1, 2, 5, нежилому помещению в 6 проходном подъезде присвоен кадастровый ***, дата присвоения кадастрового номера **.**.****, площадь *** кв.м., адрес: **** Правообладателем является муниципальное образование ****, дата государственной регистрации права **.**.****. **.**.**** зарегистрировано обременение в виде аренды на срок с **.**.**** по **.**.**** в пользу Сычевой Г.А., на основании договора аренды от **.**.****, запись государственной регистрации в ЕГРН **.**.**** ***.

Судом исследован договор аренды от **.**.****, заключенный Департаментом недвижимости Администрации **** (арендодатель) с Сычевой Г.А. (арендатор), согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью 18,4 кв.м., расположенное по адресу: ****, срок аренды *** лет. На договоре имеется штамп о государственной регистрации договора аренды в ЕГРН **.**.**** ***.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от **.**.****, разделов 1, 2, 5, нежилому помещению в 2 проходном подъезде присвоен кадастровый номер ***, дата присвоения кадастрового номера **.**.****, площадь *** кв.м., адрес: **** Правообладателем является муниципального образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права **.**.****. Ограничения и обременения не зарегистрированы.

Как видно из планов расположения спорных нежилых помещений, они представляют собой часть проходного подъезда, отгороженного со стороны лестничной площадки.

Согласно информации Департамента жилищной политики и городского хозяйства Администрации города Усть-Илимска от **.**.**** первая приватизация в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: **** состоялась **.**.****, при этом подъезды самостоятельными помещениями не были.

Согласно договору от **.**.**** *** года на передачу в собственность квартир граждан была приватизирована **** многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ****.

Таким образом, судом установлено, что изначальное целевое назначение спорных помещений было предусмотрено в качестве проходных подъездов, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения (1991 год), не были выделены в самостоятельные нежилые помещения, данный факт сторонами не оспорен. Согласно выписок из ЕГРН муниципальная собственность на спорные нежилые помещения была зарегистрирована **.**.**** на третий проходной подъезд, **.**.**** на 6 проходной подъезд, **.**.**** на 2 проходной подъезд,

С момента первой передачи квартиры в доме по ****, в собственность проживающих в ней лиц в порядке приватизации произошло изменение режима собственности на помещение проходных подъездов № 2, 3,6, указанные помещения перешли исключительно из муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

В силу ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пукт 2).

Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со ст. 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договоры аренды нарушают права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по ****. Поскольку спорные нежилые помещения не являлись исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договоров аренды нарушены нормы ст. 36,44 ЖК РФ, то оспариваемые договоры аренды являются ничтожными, как несоответствующие требованиям закона и нарушающие охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме)

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорные нежилые помещения нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно не может признавать действительной государственная регистрация и договоров аренды в отношении спорных объектов. Исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****:

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ *** ░░ **.**.****,

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ *** ░░ **.**.****,

- ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░ ░░░░░░░░ *** ░░.░., ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ***, ░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ *** ░░ **.**.****.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ **.**.**** ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ *** ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ **.**.**** ░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ *** ░░ **.**.**** ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ *** ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****.

░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ **.**.**** ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ *** ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░-░░░░░░░ ░ ░░░░░░░ ░.░., ░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░ **.**.**** ░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░░░,

░░░░░░░░░░ ░░░░░░ *** ░░ **.**.**** ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ***, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ****.

░░░░░░░ ░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░-░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░     ░.░. ░░░░░░░░