Решение по делу № 3а-20/2020 от 24.12.2019

Дело № 3а-20/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 мая 2020 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Воробьевой Рузили Ахатовны к Правительству Ивановской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Воробьева Р.А. обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 227,8 кв.м., расположенного на 3-ем этаже нежилого здания (помещения 35, 36) по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6271 000 рублей.

Также просит восстановить пропущенный по уважительным причинам процессуальный срок для обращения в суд с указанным административным иском.

Заявленные требования мотивированы тем, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного нежилого помещения в размере 9802839 рублей 95 копеек не соответствует его действительной рыночной стоимости, установленной в соответствии с Отчетом об оценке № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ООО «Ваш Эксперт» ФИО5, что затрагивает права и законные интересы административного истца, как собственника объекта недвижимости в связи с необходимостью оплачивать налог на имущество.

В ходе рассмотрения дела к участию в нем в качестве административного ответчика привлечено Правительство Ивановской области, в качестве заинтересованного лица – Администрации города Иванова.

В судебном заседании представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» Чадова С.В. не возражала против удовлетворения заявленных требований, настаивая на необоснованности привлечения учреждения в качестве административного ответчика, с учетом того, что оспариваемая кадастровая стоимости была определена учреждением путем умножения площади помещения, сведения о котором как о ранее учтенном были внесены в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ, на значение среднего удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Правительством Ивановской области в рамках проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Представитель администрации г. Иваново Соловьева Н.В. не возражала против установления кадастровой стоимости помещения в размере, установленном по результатам судебной экспертизы.

Административный истец Воробьева Р.А., ее представитель Живов А.А., представитель административных ответчиков Правительства Ивановской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, в письменных отзывах содержится просьба о рассмотрении дела в отсутствие представителей и указано на отсутствие возражений по существу требований Воробьевой Р.А., сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что Воробьева Р.А. является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения площадью 227,8 кв.м., расположенного на 3-ем этаже нежилого здания (помещения 35, 36), находящегося по адресу: <адрес>.

Административный истец в силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 г. № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» является плательщиком налога на имущество физических лиц, при этом размер данного налога исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика указанного налога.

В соответствии с частью 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Как следует из содержания выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости внесена в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ Таким образом, административным истцом, обратившимся в суд с настоящим административным исковым заявлением ДД.ММ.ГГГГ, пропущен предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок на обращение в суд с данным административным иском (до ДД.ММ.ГГГГ).

Административным истцом заявлено ходатайство о восстановлении указанного срока.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28), срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен, в том числе в случае, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости.

Административные ответчики и заинтересованное лицо каких-либо возражений относительно пропуска срока на обращение в суд административным истцом не заявляли.

Принимая во внимание приведенные административным истцом обстоятельства, а также то, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости является актуальной, суд считает, что ходатайство административного истца о восстановлении пропущенного срока подлежит удовлетворению.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, объект недвижимости с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости определена актом Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ивановской области, исходя из значения среднего удельного показателя кадастровой стоимости помещений нежилого назначения по кадастровому кварталу №, в котором расположено соответствующее здание, утвержденного постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 г. № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области», в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18 марта 2011 г. № 113 «Об утверждении порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости» (далее – Порядок), действовавшим на дату определения кадастровой стоимости.

В силу положений пункта 3.2. Порядка кадастровая стоимость помещения при образовании, создании здания, сооружения, объекта незавершенного строительства или его изменении в здании, сооружении, объекте незавершенного строительства в случае, если кадастровая стоимость помещений, расположенных в них, не установлена, определяется в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 настоящего Порядка.

На основании пункта 2.1. Порядка кадастровая стоимость здания в случаях, указанных в пункте 1.1 настоящего Порядка, определяется путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу, в котором расположено здание, на его площадь. В случае отсутствия объекта недвижимости соответствующего назначения в кадастровом квартале, в котором расположено здание, используется минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения в смежных кадастровых кварталах.

В соответствии с пунктом 1.3 Порядка результаты определения кадастровой стоимости здания, помещения отражаются в Акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, содержащем сведения в объеме, предусмотренном статьей 7 Федерального закона, за исключением сведений, предусмотренных пунктами 3 и 4 части первой и пунктами 8 - 14, 18, 21, 22, 24 части второй указанной статьи, а также сведения о: основании(ях) определения кадастровой стоимости объекта недвижимости; среднем удельном показателе кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения (минимальном удельном показателе кадастровой стоимости объекта недвижимости соответствующего назначения); определенных в соответствии с настоящим Порядком кадастровой стоимости (в руб.) и удельном показателе кадастровой стоимости (в руб./кв. м) объекта недвижимости; лице, его составившем, и уполномоченном лице, его утвердившем (фамилия, имя, отчество, должность).

Как усматривается из приложения № 3 к постановлению Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 г. № 362-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области» в кадастровом квартале № средний удельный показатель кадастровой стоимости по нежилым помещениям составляет 43032,66 рублей за 1 кв.м.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Обоценочной деятельности в Российской Федерации» в рамках полномочий, установленных приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», пунктом 4.1 Порядка, ввиду того, что нежилое помещение с кадастровым номером № не попало в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, составленный по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, кадастровая стоимость указанного нежилого помещения утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ивановской области и составила 9802 839 рублей 95 копеек.

Соответствующие данные содержатся в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, согласно которой дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость – ДД.ММ.ГГГГ

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28, при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости. При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

В Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области Воробьева Р.А. не обращалась.

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В силу пункта 23 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении (статьи 79, 80 ГПК РФ, статьи 77, 78 КАС РФ). С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (статьи 12 и 13 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из представленного административным истцом Отчета об оценке № №, изготовленного оценщиком ООО «Ваш Эксперт» ФИО5, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 227,8 кв.м., расположенного на 3-ем этаже нежилого здания (помещения 35, 36) по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 6271 000 рублей.

В связи с наличием возражений относительно представленного административным истцом Отчета об оценке судом по ходатайству представителя заинтересованного лица - Администрации города Иванова была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости с поручением её проведения эксперту ООО«Бизнесоценка» ФИО8

Названным экспертом проведена судебная экспертиза, составлено заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 4-166), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в размере 6400 000 рублей.

Экспертное заключение проверено судом на соответствие требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности и сделан вывод, что экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, в том числе является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, а также сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Оснований не доверять представленному заключению судебной экспертизы у суда не имеется, поскольку оно отвечает признакам относимости, допустимости и достоверности доказательств, эксперт предупреждался судом об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, соответствующая квалификация, длительный стаж работы в оценочной деятельности, гражданская ответственность профессиональной деятельности оценщика застрахована в соответствии с требованиями закона.

В заключении эксперта в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, места его расположения.

В заключении также приведена информация о текущем использовании объекта оценки и произведен анализ его наиболее эффективного использования, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В соответствии с требованиями подпункта «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 эксперт произвел анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – недвижимость торгово-офисного назначения, выполнил анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости торгово-офисного назначения в Ивановской области за период, предшествующий дате определения рыночной стоимости, по итогам которого установил среднее значение цены одного квадратного метра указанной недвижимости, составляющее 28968,58 рублей, а также установил среднее значение стоимости аренды одного квадратного метра объектов недвижимости офисно-торгового назначения в размере 506 рублей.

По итогам анализа основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены, главными ценообразующими факторами для объектов недвижимости торгово-офисного назначения установлены площадь объекта, оживленность прилегающих улиц, уровень пешеходной и транспортной доступности, близость объекта к культурно-историческому центру города, близость, удобство и качество подъездных путей, возможность подключения к инженерным коммуникациям, время продажи/предложения.

В части описания методологии оценки и обоснования применения подходов к оценке эксперт указал о возможности применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, в рамках доходного подхода – метод капитализации по расчетным моделям, а также обосновал свой отказ от применения затратного подхода, что полностью отвечает требованиям подп. «и» пункта 8 ФСО № 3, пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4.

Применяя в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж, эксперт произвел подбор объектов – аналогов, сходных объекту оценки по основным ценообразующим характеристикам, определяющим его стоимость, что отвечает требованиям пункта 10 ФСО № 1.

В качестве объектов сравнения выбраны четыре объекта – аналога, которые относятся к тому же сегменту рынка, что и оцениваемый объект и являются помещениями офисно-торгового назначения, а также имеют сопоставимые физические характеристики. В ходе экспертизы осуществлен сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, предусмотренным подпунктом «е» пункта 22 ФСО № 7, последовательно с изложением обоснования применены корректировки на время предложения, на район расположения, на этажность, на площадь и на торг. Отказ от применения корректировок по другим факторам экспертом мотивированно обоснован.

Достоверность используемых рыночных данных при ценообразовании приведена в описательных таблицах, заключение содержит сведения об источниках используемой информации. Расчеты эксперта сопровождаются пояснениями, что обеспечивает возможность проверки его выводов.

В рамках сравнительного подхода к оценке экспертом также была определена рыночная стоимость объекта оценки с земельным участком, отдельно рыночная стоимость земельного участка, приходящегося на нежилое помещение, и в итоге – рыночная стоимость объекта оценки без учета стоимости земельного участка, которая по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 6184 015 рублей.

Применяя в рамках доходного подхода такой метод оценки как метод капитализации по расчетным моделям, эксперт в соответствии с положениями п. 23 ФСО-7 рассчитал ставку капитализации и величину регулярного денежного потока, для чего на основе анализа рынка выбрал семь объектов аналогов объекту оценки, определил средневзвешенную величину базовой арендной ставки для торгово-офисных помещений, с применением которой установил валовой доход, а затем чистый операционный доход, после чего исчислил рыночную стоимость объекта недвижимости как частного прогнозного денежного потока и ставки капитализации, в результате на дату оценки рыночная стоимость объекта оценки составила 6540934 рублей.

По результатам согласования результатов оценки с учетом распределения весов каждому из подходов величина рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила 6400 000 рублей.

В свете изложенного суд полагает, что итоговое суждение о рыночной стоимости объектов недвижимости, изложенное в экспертном заключении, не является произвольным; эксперт в полной мере придерживался базовых принципов федеральных стандартов оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованных экспертом подходов является мотивированным и корректным; экспертом не допущено существенных нарушений, которые могли бы повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости нежилых помещений.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что при составлении заключения эксперта № № от ДД.ММ.ГГГГ требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки не нарушены.

Оценивая представленные по делу доказательства в их совокупности по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, суд считает, что экспертное заключение является надлежащим доказательством, подтверждающим действительную рыночную стоимость рассматриваемого объекта, определенную по состоянию на дату определения его кадастровой оценки с использованием двух подходов к оценке, что делает результаты оценки более точными.

Вместе с тем представленный административным истцом Отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку получен в рамках заключенного административным истцом с оценщиком гражданско-правового договора.

Кроме того, суду не представлено каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта, является недостоверной, а выводы эксперта в отношении рыночной стоимости объекта оценки не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

С учетом изложенного, суд считает необходимым при вынесении решения взять за основу заключение судебной экспертизы и установить кадастровую стоимость рассматриваемого объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости на дату оценки в размере 6400 000 рублей.

Принимая во внимание сведения, отраженные в Приказе Росреестра от 12 мая 2015 г. №П/210 «О наделении федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик», суд полагает ошибочными доводы административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» о его неверном процессуальном статусе как административного ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административное исковое заявление Воробьевой Рузили Ахатовны об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером № общей площадью 227,8 кв.м., расположенного на 3-ем этаже нежилого здания (помещения 35, 36) по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 6400 000 (шесть миллионов четыреста тысяч) рублей.

Датой подачи заявления Воробьевой Рузили Ахатовны об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости считать дату обращения в суд – ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ивановский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Запятова Н.А.