Решение от 03.06.2016 по делу № 33-33190/2018 от 24.07.2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июня   2016 года                                                    г. Москва

            Люблинский районный суд города Москвы в составе председательствующего судьи Максимовой Е.Н.,  при секретаре Чечулиной Л.А.,

С участием  представителя   истца Германова Е.А.,

ответчика Косоруковой Е.Ф.,

представителя ответчика Штанько С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4515/16 по иску РООА «***» к Косоруковой (Загидулиной) Е.Ф.   о расторжении договора долевого участия о финансировании строительства  и по встречному  иску Косоруковой Е.Ф.   к  РООА «***»  о признании права собственности на долю в  праве на объект незавершенного строительства,             

УСТАНОВИЛ:

РООА «***» обратилось в суд с иск о расторжении договора  долевого участия № ***  о финансировании  строительства многоэтажного гаража-стоянки, заключенного  между РООА «***» и Загидулиной (после перемены фамилии Косорукова) Е.Ф. 23 июня  2000 г., ссылаясь на то, что с момента начала строительства и до настоящего времени  существенно изменилась стоимость  материалов и работ, учитывая данные обстоятельства, РООА «***»  обратилось к Соинвесторам с предложением произвести дофинансирование строительства  объекта и заключить Дополнительные соглашения  об изменении стоимости работ. 23 июня  2015 г. Косоруковой Е.Ф. было   вручено   предложение о   необходимости  произвести  для завершения   строительства работ  доплату путем заключения Дополнительного соглашения, в противном случае  расторгнуть договор  долевого участия о финансировании  строительства. До настоящего времени Косорукова Е.Ф.  не отреагировала на данное предложение, что в соответствии с требованием ст. 450 ч. 1 п.2 ГК РФ  является основанием для расторжения  договора.

Не согласившись с заявленными требованиями, Косорукова Е.Ф.  предъявила встречный  иск к РООА «***» о признании  права собственности на долю в праве на объект незавершенного  строительства в виде машиноместа № ***  в многоэтажном гараже- стоянке  по адресу: Москва ***, мотивировав свои требования тем, что 23 июня  2000 г. заключила с РООА «***» договор долевого участия о финансировании  на строительство многоэтажно гаража-стоянке № ***,  по условиям которого должна  принять долевое участие в финансировании  в строительстве и сдачи в эксплуатацию 2-3 этажного гаража-стоянки на 250 машиномест, расположенного по адресу: г. Москва, ***. Оформление  прав собственности Соинвестора  на м/место № ***  размером 3,5х6,2 м площадью 21,7 кв.м на 1-ом этаже после завершения строительства и сдачи гаража в эксплуатацию. 22.02.2000 г.  оплатила   общую стоимость работ в размере *** руб., и по квитанции  внесла *** руб.,  всего было оплачено *** руб., как предусмотрено договором. Указанная   сумма  не  подлежала  изменению  в случае полного  финансирования. РООА «***» уклоняется  от завершения строительства  и сдачи объекта в эксплуатацию государственной комиссии, чем нарушает её права и законные интересы. Просит признать за нею право собственности  на долю в объекте незавершенного строительства многоэтажного гаража-стоянки в виде машиноместа № ***.

Представитель  истца – Германова Е.А., действующая на основании  доверенности, поддержала исковые требования  и просила иск удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, встречный исковые требования  не признала.

Ответчик  Косорукова Е.Ф.  исковые требования о расторжении договора не признала,  поддержала  встречные требования.

Представитель ответчика  Штанько С.И., действующий на основании доверенности, исковые  требования о расторжении договора долевого участия  о финансировании строительства  не признал, заявил о применении срока исковой давности  к требования о расторжении  договора,  поддержал встречный иск по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении.

           Суд, выслушав  объяснения  участников процесса, исследовав письменные материалы дела, считает первоначально заявленные  требования обоснованными и подлежащими удовлетворению, встречные требования  неподлежащими удовлетворению  по следующим основаниям.

Судом установлено,  что 23 июня  2000 г. между  РООА «***» и Загидулиной (после перемены фамилии Косорукова) Е.Ф. был заключен договор долевого участия о финансировании  на строительство многоэтажнго гаража-стоянки № ***,  по условиям которого последняя  должна  принять долевое участие в финансировании  в строительстве, сдачи в эксплуатацию 2-3-этажного гаража-стоянки на 250 машиномест, расположенного по адресу: г. Москва, ***. Оформление  права собственности Соинвестора  на машиноместо № ***  размером 3,5х6,2 м площадью 21,7 кв.м, на 1-ом этаже после завершения строительства и сдачи гаража в эксплуатацию.

Согласно  ст. 450 ГК РФ  изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное  предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

          По требованию одной  из сторон  договор может быть изменен или  расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении  договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое  влечет для другой  стороны такой ущерб, что она в значительной  степени лишается того, на что  была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 451 существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное  не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это  разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно  отличающихся условиях.

Если стороны  не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно  изменившимися обстоятельствами  или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен  судом по требованию заинтересованной стороны  при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили  из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано  причинами,  которые заинтересованная сторона не могла  преодолеть после их возникновения  при той степени заботливости и осмотрительности, какая от неё требовалась  по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без  изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору  соотношение  имущественных интересов  сторон и повлекло бы  для заинтересованной стороны  такой ущерб, что она в значительной  степени лишилась бы того, на что была вправе  рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота  или существа  договора не  вытекает, что риск  изменения обстоятельств  несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора  вследствие  существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой  из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого  распределения  между  сторонами расходов, понесенных ими в связи с  исполнением этого договора.

Изменение договора  в связи  с  существенными  изменениями обстоятельств  допускается по решению суда  в исключительных  случаях, когда расторжение договора  противоречит общественным интересам  либо повлечет  для сторон ущерб, значительно превышающий  затраты, необходимые для исполнения договора на измененных  судом условиях.

20 октября 1999 г. между РООА «***» (заказчик) и ЗАО «***» (инвестор-генподрядчик) заключен договор  № ***  строительства многоэтажного гаража-стоянки на 250 машиномест по адресу: г. Москва, ***.  Финансирование  строительства  объекта осуществляется  за счет  инвестиций ЗАО «***» с привлечением  средств соинвесторов. Работы должны быть закончены  сдачей  в эксплуатацию  31 декабря 2000 г.

Себестоимость  одного машиноместа  в многоэтажном  гараже – стоянке  была определена ориентировочно в размере *** у.е. Одна условная единица приравнивается к одному  доллару  США. Ориентировочная стоимость  строительства  *** у.е. Уточнение стоимости  строительства  будет  сделано после  получения проектно- сметной  документации.

Работы, предусмотренные  договором,  должны были быть начаты  01 ноября 1999 г.  и закончены сдачей  в эксплуатацию не позднее 31 декабря 2000 г.

27 ноября  2000 г.  ЗАО «***»  с согласия РООА «***»  уступило свои права  и обязанности, вытекающие из договора  № *** от 20 октября 1999 г., ООО «***».

Генеральный подрядчик ООО «***» от выполнения своих обязательств по договору от 20 октября 1999 г. отказался,  строительство   объекта  - многоэтажного  гаража-стоянки  со стороны  ООО «***» завершено не было,  решением Люблинского районного суда г. Москвы от 26 января 2012 г.  многоэтажный  гараж-стоянка  по адресу: г. Москва, ***, признан объектом незавершенного строительства.

  Названным решением  суда было  установлено,  что готовность объекта 83%,  не выполнены работы  по устройству  наружных  инженерных  коммуникаций (водопровод, канализация, теплосеть, водосток, энергоснабжение);  здание  не оборудовано  комплексом систем  противопожарной защиты (автоматической пожарной сигнализацией, системой оповещения и управления  эвакуацией людей при пожаре, системой спринклерного пожаротушения, внутренним противопожарным водопроводом,  системой  дымоудаления при пожаре); не выполнена приточно-вытяжная вентиляция  помещений гаража, монтаж ИТП, водомерного узла, насосной пожаротушения;  не смонтированы  очистные  сооружения поверхностного стока; не проведены отделочные работы; не выполнены зенитные фонари и металлический навес  между гаражом и автомойкой.

 Определением Арбитражного суда  г. Москвы от 14 апреля 2014 г. в отношении   ООО «***»  была начата  процедура  банкротства  и решением  Арбитражного суда г. Москвы от 11 января 2016 г. ООО «***»  признано  несостоятельным (банкротом).

Для завершения  строительства 01 марта 2013 г.  между ООО «***»  и РООА «***»  был заключен  договор подряда. Сметная стоимость работ  составила *** тыс. руб.

В связи с  этим, 15 мая 2014 г. Соинвесторы РООА «***»  приняли решение о дополнительном  финансировании  для завершения строительства объекта  многоэтажного гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ***.

Изменение   стоимости работ и материалов  существенно  изменило  стоимость самого  проекта по строительству многоэтажного гаража-стоянки и без дополнительного финансирования  делает  невозможным  завершение  строительства и  ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные  обстоятельства  не зависят от воли   сторон  по договору, а вызваны  инфляционными  изменениями  стоимости  строительных работ  за период с 1999 г. по 2015 г.

Работы  по договору подряда, заключенному  01 марта 2013 г. с ООО «***»  были выполнены, что подтверждается  актом  приемки объекта капитального  строительства  от 28 августа 2015г.

04 сентября 2015 г.  Мосгосстройнадзором  было утверждено заключение о  соответствии построенного  объекта капитального  строительства  - многоэтажного  гаража-стоянки по адресу: г. Москва, ***,  требованиям технических регламентов и проектной документации.

31 мая 2016 г.  объект  введен в эксплуатацию.

Всё это свидетельствует  о том, что  РООА «***»  без участия  ООО «***»  выполнило условия договора подряда от 20 октября 1999 г.

РООА «***»  является общественной организацией, не являющейся  участником рынка застройщиков, осуществляющих  строительство в качестве основной  своей  деятельностью и с целью извлечения  прибыли,  строительство велось исключительно  за счет средств соинвесторов, соответственно  и завершение  строительства   могло быть осуществлено  только за счет дополнительных  средств соинвесторов.

Как  усматривается  из договора, заключенного 23 июня   2000 г. между РООА «***» и  Косоруковой (до смены фамилии Загидулина) Е.Ф., общая стоимость работ  на дату подписания договора составила  *** руб.

Однако п. 2.6. и 2.7. договора предусматривали  изменение общей стоимости работ в зависимости от площади построенного машиноместа, от фактически выполненных работ и объемов применяемых  материалов и их стоимости, а также в случае введения новых  официальных  индексов  перерасчета стоимости отделочных  работ и материалов. Изменение  общей стоимости работ  является основанием для  изменения порядка  и величины финансирования  сторонами,  что определяется дополнительным соглашением.

          Как указано  выше,  общая стоимость работ  по  завершению строительства объекта   увеличилась, что  является основанием для  изменения общей стоимости работ и соответственно  увеличения   размера  финансирования  соинвесторов.

23 июня  2015 г. Косоруковой Е.Ф., как соинвестору, было вручено предложение о дополнительном финансировании строительства объекта путем заключения дополнительного соглашения (л.д. 11), однако от соинвестора  никакого ответа  не поступило.

С учетом изложенного суд полагает  возможным расторгнуть заключенный 23 июня  2000 г. между РООА «***»  и Косоруковой (до перемены фамилии Загидулина) Е.Ф. договор долевого участия о финансировании в связи с   существенным  изменением обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это  разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно  отличающихся условиях.

Суд не  находит оснований для удовлетворения заявления представителя ответчика Штанько С.И. о применении срока исковой давности к требованиям РООА «***» о расторжении договора долевого участия о финансировании строительства, в связи с  тем,  что  договор, заключенный 23 июня  2000 г., не исполнен, по условиям договора он  считается исполненным РООА «***»  после сдачи объекта в эксплуатацию,  объект сдан в эксплуатацию 31 мая 2016 г.

Кроме того, 23 июня  2015 г. РООА «***»  обратилось к Косоруковой Е.Ф. с предложением  либо произвести дофинансирование  строительства объекта,  либо расторгнуть договор, следовательно, даже если и согласиться  с позицией  представителя ответчика Штанько С.И.  о том, что  к  требованиям  о расторжении договора долевого участия о финансировании  строительства  применяется срок исковой давности,  то этот срок не истек.

   Встречные  требования Колесниковой О.В.  о признании  права собственности на долю в праве на объект незавершенного  строительства - нежилое здание  по адресу: г. Москва, ***,  в  виде  расположенного на третьем этаже  машиноместа № ***, не подлежат  удовлетворению не только в связи с обоснованностью  требований  о расторжении  договора долевого  участия о финансировании  на строительства  многоэтажного гаража-стоянки № ***, что исключает удовлетворение встречного иска,  но и по следующим  основаниям.

           Положениями ст. 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом и такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

            В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом. 2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

          В соответствии со ст. 11 ГК РФ и ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судом, в частности, путем признания права.

          В силу ст. 130 ГК РФ объектами гражданских прав являются недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

          Статья 131 п. 1 ГК РФ предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

          Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

          На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

            В соответствии с ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. В свою очередь буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. А, если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

           По своей правовой природе договор, заключенный  23 июня 2000 г. между Косоруковой (до перемены фамилии Загидулина) Е.Ф. и РООА «***»  является смешанным договором (ст. 421 п. 3 ГК РФ), содержащим в себе элементы договора  купли-продажи будущей недвижимой вещи.

        Споры, вытекающие  из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с  правилами ГК  РФ о договоре  купли-продажи, в том числе п.п.3,4 ст. 487 ГК РФ.

        Постановление Пленума ВАС РФ N 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах  разрешения  споров, возникающих из договоров  по поводу недвижимости, которая  будет создана или приобретена в будущем, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной  деятельностью в сфере  финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости» (п.4) разъясняет, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

        При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

 Согласно абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ  от 1107.2011г. N 54 , если при рассмотрение споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ ) и о государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 5 ст. 551 ГК РФ).

        Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абз. 2, 3 п. 5  Постановления Пленума N 54, согласно  которому  продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем.

В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (ст. 398 ГК РФ).

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик-продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 151 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Судом  установлено, что право собственности РООА «***» на   машиноместо № *** не зарегистрировано.

Постановлением Пленума N 54 (абз.6 п. 5) определено, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в реестре, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3, 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, по правилам пункта 2 с. 223 ГК РФ, то есть с момента регистрации этого права за покупателем.

Право собственности покупателя по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи является производным от возникшего в установленном законом порядке права собственности продавца.

Прав собственности на основании ст. 219 ГК РФ  у  ответчика на возведенный объект недвижимости не возникло.

Соответственно, при изложенных обстоятельствах требования Косоруковой Е.Ф.  о признании права собственности на долю в праве  на объект незавершенного строительства в  виде  машиноместа № ***  размером 3,5 х 6.2 м. площадью 21,7 кв.м. в многоэтажном гараже-стоянке по адресу: г. Москва, ***,  удовлетворено быть не  может.

В соответствии с ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины *** руб.

  На основании изложенного, руководствуясь  ст. ст. 194 -198  ГПК РФ, суд 

                                                    РЕШИЛ:

        ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░ «***» ░ ░░░░░░░░░░░ (░░░░░░░░░░░) ░.░.   ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░░░░░░.

         ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░░  ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░-░░░░░░░ № ***, ░░░░░░░░░░░  23 ░░░░  2000 ░.  ░░░░░ ░░░░ «***» ░ ░░░░░░░░░░░ (░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░) ░.░.

░ ░░░░░░░░░░░░░░  ░░░░░░░░░░ ░░░░  ░░░░░░░░░░░ ░.░.   ░ ░░░░ «***» ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░ ░  ░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ – ░░░░░░░░.           

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░.░.  ░  ░░░░░░ ░░░░ «***»  ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░  ░ ░░░░░░░  *** (***)  ░░░░░░.

              ░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░ ░░░░░░.

        ░░░░░                                                       ░░░░░░░░░ ░.░.