Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3987/2017 ~ М-3183/2017 от 08.08.2017

Гражданское дело №

РЕШЕНИЕ СУДА

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ года

Ногинский городской суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи:        Зубова А.Г.,

при секретаре:              Баньщиковой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Янчевой В. Г. к Можаеву И. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества,

установил:

Истец Янчева В.Г. обратилась с указанным иском и просила суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 0,15 га по адресу: <адрес>, сельское поселение <адрес> домом, заключенный ДД.ММ.ГГГГ, между Можаевым И.А. и Янчевым А.В. от ее имени.

Иск обосновывала тем, что в соответствии со свидетельством №, выданным ДД.ММ.ГГГГ Главой администрации <адрес> <адрес>, являлась собственником земельного участка, имеющему кадастровый №, площадью 0,15 га по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>. На этом участке ею построен и уже длительное время эксплуатируется жилой дом.

В ДД.ММ.ГГГГ году ей стало известно о том, что еще ДД.ММ.ГГГГ ее сын
Янчев А.В., воспользовавшись выданной ею доверенностью, заключил с
Можаевым И.А. договор, по которому земельный участок площадью 0,15 га по
адресу: <адрес>, сельское поселение <адрес> <адрес> вместе с домом был продан.
Продавать дом она никогда не собиралась и, соответственно, никаких полномочий по этому поводу никому не давала.

О том, что собирается продать участок с домом сын никогда ей не говорил,
денег от продажи дома не передавал. Каким образом и на каких условиях
был продан дом ей известно не было. До последнего времени она продолжала
приезжать и пользоваться домом как своим собственным.

В ДД.ММ.ГГГГ году обратилась в суд с иском о признании недействительной
сделки по продаже ее собственности, однако решением <адрес>городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГг.(дело №) в
иске ей было отказано.

В ходе судебного разбирательства, во время судебного заседания ДД.ММ.ГГГГ ответчиком Можаевым было заявлено ходатайство о приобщении к
материалам дела оспариваемого договора купли-продажи, приложения № к
нему, а также расписок в передаче денег по договору. Заверенные судьей
Кириченко А.Ю. копии названных выше документов находятся в материалах
дела №.

В приложении № к договору купли-продажи земельного участка с домом,
подписанном одновременно с самим договором ДД.ММ.ГГГГ, между
продавцом и покупателем были согласованы существенные его условия,
которыми был определен порядок пользования домом после его продажи. Так,
этим соглашением было установлено, что она имеет право пожизненно проживать
в спорном доме, а ответчик Можаев И.А. принял на себя обязательства не
вселяться в дом сам, а также прописывать или вселять в дом третьих лиц, не
использовать земельный участок или дом в своих личных целях, не перепродать участок и домовладение третьим лицам без согласования с Янчевой В.Г. или ее
доверенным лицом. Все предметы и вещи для личного пользования,
находящиеся в доме или на территории земельного участка (мебель, посуда,
бытовая техника, парник и т.д.) при заключении договора купли - продажи к
Покупателю не переходят, остаются в собственности Янчевой В.Г. и после ее
смерти переходят к наследникам.

В качестве ее гарантий этим соглашением также было установлено, что
нарушение Покупателем принятых на себя обязательств является основанием
для расторжения Договора купли-продажи земельного участка и домовладения.
В этом случае денежные средства, затраченные Покупателем на приобретение
данного земельного участка и домовладения ему не возвращаются.

До ДД.ММ.ГГГГ года, когда она последний раз приезжала в спорный дом,
открывала все двери своими ключами и пользовалась домом. Однако, когда ДД.ММ.ГГГГ., когда к дому приехали ее представители, а также назначенный
Перовским районным судом <адрес> эксперт для осмотра и оценки земельного
участка, то они не смогли попасть не только в дом, но и на участок, поскольку
замки оказались все сменены. Данное обстоятельство она расценивает как грубое нарушение ответчиком Можаевым И.А. своих обязательств, которые должны повлечь расторжение спорного договора купли-продажи.

В результате действий ответчика истец лишилась возможности пользоваться
земельным участком и домом, а также ее лишили принадлежащего ей в доме
имущества. Следует отметить, что эти действия ответчиком Можаевым И.А.
были совершены после того, как умер ее сын Янчев А.В., а также без извещения
о своих намерениях ни ее, ни ее представителей, в чём усматривает его
недобросовестность.

О том, что ответчиком совершаются действия, не совместимые с
установленными Приложением № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и о своих намерениях она информировала ответчика путем направления заказного письма, а также сообщения на электронную почту, однако никакого ответа не получила.

В судебное заседание истец Янчева В.Г. не явилась, извещена, обеспечила явку представителя Левшина В.А., который иск поддержал в полном объеме, привел доводы аналогичные изложенным выше, дополнительно пояснил, что спорное недвижимое имущество приобретено Поповым С.А. у Можаева И.А. в
рамках возмездной сделки по Договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость сделки многократно ниже рыночной стоимости имущества и кроме того, продажа спорной недвижимости Можаевым И.А. противоречит приложению № к договору купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ, что также является грубым нарушением ответчиком Можаевым И.А. своих обязательств, которые должны повлечь расторжение спорного договора купли-продажи.

Ответчик Можаев И.А. и его представитель Гатауллин Р.М. иск не признали, привели доводы аналогичные изложенным в письменных возражениях и дополнительных возражениях, доводы которых сводятся к тому, что спорное приложение № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на государственную регистрацию не предоставлялось, правового значения не имеет, кроме того, он был вынужден нарушить указанное соглашение в связи с его неисполнением истцом, поскольку дом в надлежащем состоянии не поддерживался, оплата за газ и электричество не производилась. Кроме того, истец пыталась в судебном порядке признать сделку недействительной и лишить его спорной недвижимости.

Третье лицо Попов С.А. в судебное заседание не явился, извещен, обеспечил явку представителя Кулаченкова Н.А., который против удовлетворения иска возражал, привел доводы аналогичные изложенным в письменных возражениях, доводы которых сводятся к тому, что Попов С.А. является добросовестным преобретателем спорной недвижимости, спорное приложение № к договору купли-продажи земельного участка с домом от ДД.ММ.ГГГГ не прошло государственную регистрацию, оригинал приложения у сторон отсутствует, в связи с чем указанные в приложении условия надлежащим образом согласованы и заключены не были, при этом само представленное заключение допустимым доказательством не является.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен.

Исследовав и оценив доводы сторон, письменные доказательства, судом установлено следующее:

Как усматривается из вступившего в законную силу решения <адрес> городского суда по делу № (№) от ДД.ММ.ГГГГ по иску Янчевой В. Г. к Можаеву И. А., Янчеву А. В. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, о прекращении права собственности, об обязании исключить записи из ЕГРП о государственной регистрации договора купли-продажи и о регистрации права собственности, судом установлено следующее.

Согласно сведениям ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года(т.1-л.д.40-41гр. дела №) Можаев И.А. является собственником земельного участка с КН № площадью 1.500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>, жилого дома площадью 650 кв.м., расположенного по этому же адресу. Право собственности на оба объекта недвижимого имущества зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Янчева В.Г.(Истец), от имени которой действует Янчев А.В. по доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> Андреевой И.А., зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ, продала Можаеву И.А. принадлежащие ей на праве собственности, земельный участок с КН № площадью 1.500 кв.м. и, расположенный на немжилой дом, находящийся по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> <адрес> за <данные изъяты> рублей(<данные изъяты> рублей – земельный участок, <данные изъяты> рублей – жилой дом)(т.1-л.д.146,т.2-л.д.30, гр.дело №).

В этот же день, т.е. ДД.ММ.ГГГГ Янчева В.Г.(Истец), от имени которой действует Янчев А.В. по доверенности, удостоверенной нотариусом <адрес> нотариального округа <адрес> Андреевой И.А., зарегистрированной в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ и Можаев И.А. составили передаточный акт(т.1-л.д.147, гр.дело 2-221/2016).

Указанный договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован УФСГРКиК по <адрес> за номером 50(т.1-л.д.146, гр.дело №).

Судом также установлено, что Янчев А.В. действовал от имени Янчева В.Г. на законных основаниях, поскольку ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ между Янчевой В.Г. и Янчевым А.В. заключены два договора поручения, на основании которых, у последнего возникло право на отчуждение имущества, принадлежащего Янчевой В.Г., получение полученных от сделки денежных средств и государственную регистрацию права.

Из материалов гр.дела № также следует, что в процессе рассмотрения иска Можаевым И.А. представлена копия приложения № к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно, данного Приложения №, стороны «договорились» об особых условиях сделки, в том числе о том, что:

Истец остается пожизненно проживать в указанном недвижимом имуществе;

Ответчик не имеет права пользоваться указанным недвижимым имуществом, в том числе прописываться, вселяться, использовать, посещать, заниматься его обустройством;

Ответчик не имеет права перепродать участок и домовладение третьим лица без согласования с Истцом;

после заключения Первичного договора все расходы по оплате коммунальных платежей, за использование электроэнергии, газа, воды, сигнализации будет осуществлять Истец;

нарушение Ответчиком, отсутствующих в Приложении № п.п. 1-6 п. «г» ст.3, является основанием для признания недействительным договора купли-продажи земельного участка и домовладения.

Судом установлено, оригинал указанного Приложения № сторонами утрачен, однако, Можаев И.А. не оспаривает его подписание.

При этом Можаев И.А. указывает на то, что данное соглашение сторонами на госрегистрацию не передавалось, а значит заключен не было, подлинник уничтожен. Он добровольно по своей инициативе исполнял данное соглашение пока истец не привела дом в надлежащее состояние и не перестала производить оплату за газ и электричество.

Согласно сведениям ЕГРП по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ года(л.д.26-27) Попов С.А. является собственником земельного участка с КН № площадью 1.500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> <адрес> <адрес> <адрес>, жилого дома площадью 650 кв.м., расположенного по этому же адресу.

Указанное недвижимое имущество приобретено Поповым С.А. у Можаева И.А. по Договору купли-продажи земельного участка с жилым
домом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.98-101).

В этот же день, т.е. ДД.ММ.ГГГГ Попов С.А. и Можаев И.А. составили передаточный акт(л.д.102).

Переход права собственности зарегистрирован УФСГРКиК по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д.100).

Анализируя собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Также, согласно статье 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Янчевой В.Г.(продавец), от имени которой действовал Янчев А.В. по доверенности и Можаевым И.А. (покупатель) земельного участка с КН № площадью 1.500 кв.м. и, расположенного на нем жилого дома по адресу: <адрес> с/<адрес> <адрес> <адрес>, подлежал обязательной государственной регистрации, обязательной регистрации подлежало и Дополнительное соглашение (Приложение №) от ДД.ММ.ГГГГ.

По смыслу статьи 162 ГК РФ несоблюдение формы сделки влечет ее недействительность.

Учитывая изложенное суд приходит к выводу, что условия Дополнительного соглашения (Приложения №) от ДД.ММ.ГГГГ, не имеют юридической силы, а значит нарушение изложенных в нем условий не влекут расторжение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, поскольку зарегистрирован переход права собственности по расторгаемой сделке от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по договору купли-продажи исполнены полностью, что установлено вступившим в законную силу решением <адрес> городского суда по делу № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, договор прекратил свое действие и не может быть расторгнут.

Указанным решением Ногинского городского суда от по делу № (№) от ДД.ММ.ГГГГ, в удовлетворении исковых требований Янчевой В. Г. к Можаеву И. А., Янчеву А. В. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома недействительным, о прекращении права собственности, об обязании исключить записи из ЕГРП о государственной регистрации договора купли-продажи и о регистрации права собственности, отказано в полном объеме.

Возможность возврата имущества в собственность заявителя после осуществленной регистрации права собственности за новым покупателем Поповым С.А., возможно только в порядке истребования имущества из чужого незаконного владения при наличии на то, соответствующих оснований.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что иск Янчевой В. Г. к Можаеву И. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворению не подлежит.

Руководствуюясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Янчевой В. Г. к Можаеву И. А. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества - отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в <адрес> областной суд с подачей апелляционной жалобы через <адрес> городской суд.

Решение изготовлено в окончательном виде ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись