Решение от 03.10.2019 по делу № 02-3347/2019 от 26.03.2019

Судья: Карпова А.И.

Дело №  33-2503/20

(номер гр.дела в суде первой инстанции 2-3347/2019)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 января 2020 г. судебная коллегия по  гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Пильгуна А.С. ,

судей Грибовой Е.Н., Кочергиной Т.В. ,

при ведении протокола помощником судьи Ничипоренко А.А., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи  Грибовой Е.Н.,

дело по апелляционной  жалобе ООО «23 век» на решение Пресненского районного суда г.Москвы от 03 октября 2019 г., которым постановлено: В удовлетворении иска ООО «23 ВЕК» к Сазоновой А.В., Гуллер В.Л., Гуллер Н.В., Волотовой М.В., Хакимовой Д.Ф., Цитланадзе Д.В., Куршаковой Л.Б., Озерскому Д.М., Заболотной А.Н., Столяревского М.И. о расторжении договора аренды, взыскании неосновательного обогащения, отказать.

В удовлетворении иска Волотовой М.В. к Гуллер В.Л., Заболотной А.Н. о признании действий незаконными, актов приема-передачи помещений недействительными, подписавших 21.02.2019г. Акт приема-передачи помещения при досрочном расторжении договора аренды МКД 1/2018 и МКД 2/2018, отказать.

УСТАНОВИЛА:

  ООО «23 ВЕК» обратилось в суд с уточненным иском в порядке ст. 39 ГПК РФ к Сазоновой А.В., Гуллер Н.В., Гуллер В.Л., Волотовой М.В., Хакимову Д.Ф., Мерабишвили З.И., Куршакову Л.Б., Озерскому Д.М., Заболотной А.Н., Столяревскому М.И. о расторжении договора аренды № МКД 1/2018 от 03.07.2018г. и № МКД 2/2018 от 03.07.2018г., взыскании неосновательного обогащения по договору № МКД 1/2018 от 03.07.2018г в размере 251 000 руб. и по договору № МКД 2/2018 от 03.07.2018г в размере 502 500 руб.

В обоснование своих требований указав, что 03.07.2018 между собственниками многоквартирного дома ***, стр. *** по *** (далее - Ответчики, Арендодатель) и ООО "23 ВЕК" (далее - Истец, Арендатор) был заключен договор аренды части обще домового имущества МКД 1/2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование помещение, а именно: часть чердака: помещение площадью *** кв.м. и помещение площадью *** кв.м. (№*** и №*** согласно поэтажном плану и экспликации), а так же в совместное с собственниками дома пользование: помещение №*** чердака и лестницу запасного хода, для входа в арендуемое помещение (пункт 1.1. договора МКД 1/2018)

03.07.2018 между собственниками многоквартирного дома ***, стр. *** по *** (далее - Ответчики, Арендодатель) и ООО "23 ВЕК" (далее - Истец, Арендатор) был заключен договор аренды части общего домового имущества МКД 2/2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование помещение, а именно часть чердака: помещение №***, площадью *** кв.м., помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью ***; помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью *** кв.м., согласно плану БТИ, а так же в совместное пользование с Арендодателем помещение №*** чердака и лестницу запасного хода для входа в арендуемое помещение (пункт 1.1. договора МКД 2/2018).

Срок договора аренды установлен с 20.07.2018 г. до 20.06.2019 г.

Договором МКД 1/2018 установлено, что плата составляет: за первый, второй и третий месяц аренды - 16700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей; за четвертый и последующие месяцы - 100000 (сто тысяч) рублей (п. 4.1.).

Договором МКД 2/2018 установлено, что плата составляет: за первый, второй, третий и четвертый месяц аренды - 15625 (пятнадцать тысяч шестьсот двадцать пять) рублей; за пятый и все последующие месяцы - 125000 (сто двадцать пять тысяч) рублей (п. 4.1.).

По условиям договора помещение обеспечивалось электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением и теплоснабжением.

Однако в арендуемом помещении была прекращена подача теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения. Таким образом, эксплуатация переданного в аренду помещения по договору МКД 1/2018 и МКД 2/2018, стала невозможной.

21.02.2018 Арендодателем и Арендатором был подписан акт приема-передачи помещения при досрочном расторжении договора аренды МКД 1/2018 от 03.07.2018 и МКД 2/2018 от 03.07.2018.

Однако Арендодатель отказался заключить с Арендатором соглашение о расторжении договора аренды, мотивируя свой отказ несогласием возврата уплаченной арендной платы за период с 20.12.2018 по 21.02.2019, гарантийного депозита, компенсации затрат по ремонту помещения и убытков, связанных с досрочным расторжением договора.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.

Волотова М.В. обратилась в суд с иском к Гуллер В.Л., Заболотной А.Н. о признании действий ответчиков, подписавших 2 февраля 2019 года акт приема-передачи помещений МКД 1/2018 и МКД 2/2018 при досрочном расторжении договора аренды  незаконными, признании Актов приема-передачи помещения при досрочном расторжении договора аренды МКД 1/2018 и МКД 2/2018 недействительными, указав, что при подписании Актов ответчики нарушили права собственников МКД, фактически признав факт ненадлежащего исполнения обязательств по договорам.

Представитель ООО «23 ВЕК» в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, в иске Волотовой М.В. просил отказать.

Волотова М.В. в судебное заседание явилась, в иске просила отказать, свои исковые требования поддержала.

Представитель ГБУ «Жилищник района Арбат» в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «23 ВЕК» поддержала, в иске Волотовой М.В. просила отказать.

Представитель Сазоновой А.В. по доверенности Карелин А.В. в судебное заседание явился, в иске просил отказать, исковые требования Волотовой М.В. поддержал.

Королева Л.М. в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «23 ВЕК» поддержала, в иске Волотовой М.В. просила отказать.

Гуллер Н.В., Гуллер В.Л., Хакимов Д.Ф., Мерабишвили З.И., Куршакова Л.Б., Озерский Д.М., Заболотный А.Н., Столяревский М.И. в судебное заседание не явились, извещены, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Судом постановлено указанное выше решение об отмене которого и удовлетворении заявленных требований просит ООО «23 ВЕК», ссылаясь на то, что выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно применены нормы материального права, нарушены нормы процессуального права.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ООО «23 ВЕК» Спивака Н.П., Заболотной А.Н., Волотовой М.В., Гуллер Н.В., представителя ГБУ «Жилищник района Арбат» Павловой И.А., Королеву Л.М., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований для отмены  обжалуемого решения  не  имеется.

Судом установлено, что 03.07.2018 между собственниками многоквартирного дома ***, стр. *** по *** (далее - Ответчики, Арендодатель) в лице Гуллера В.Л. и Заболотной А.Н., на основании решения общего собрания Протокол № 01/2017 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и ООО "23 ВЕК" (далее - Истец, Арендатор) был заключен договор аренды части обще домового имущества МКД 1/2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование помещение, а именно: часть чердака: помещение площадью *** кв.м. и помещение площадью *** кв.м. (№*** и №*** согласно поэтажном плану и экспликации), а так же в совместное с собственниками дома пользование: помещение №*** чердака и лестницу запасного хода, для входа в арендуемое помещение (пункт 1.1. договора МКД 1/2018)

03.07.2018 между собственниками многоквартирного дома ***, стр. *** по *** (далее - Ответчики, Арендодатель) и ООО "23 ВЕК" (далее - Истец, Арендатор) в лице Гуллера В.Л. и Заболотной А.Н., на основании решения общего собрания Протокол № 01/2017 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме был заключен договор аренды части общего домового имущества МКД 2/2018, по условиям которого Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное пользование помещение, а именно: часть чердака: помещение №***, площадью *** кв.м., помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью ***; помещение №***, площадью *** кв.м.; помещение №***, площадью *** кв.м., согласно плану БТИ, а так же в совместное пользование с Арендодателем помещение №*** чердака и лестницу запасного хода для входа в арендуемое помещение (пункт 1.1. договора МКД 2/2018).

Срок договора аренды установлен с 20.07.2018 до 20.06.2019.

Договором МКД 1/2018 установлено, что плата составляет: за первый, второй и третий месяц аренды - 16700 (шестнадцать тысяч семьсот) рублей; за четвертый и последующие месяцы - 100000 (сто тысяч) рублей (п. 4.1.).

Договором МКД 2/2018 установлено, что плата составляет: за первый, второй, третий и четвертый месяц аренды - 15625 (пятнадцать тысяч шестьсот двадцать пять) рублей; за пятый и все последующие месяцы - 125000 (сто двадцать пять тысяч) рублей (п. 4.1.).

По условиям договора помещение обеспечивалось электроэнергией, горячим и холодным водоснабжением, водоотведением и теплоснабжением.

20.12.2018 Мосжилинспекцией выдано предписание об устранении выявленных нарушений лицензионных требований № РЛ-Ц-00681/1, а именно провести инвентаризацию систем теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения в зоне чердачного помещения и на черном ходу в местах общего пользования; устранить незаконные врезки указанных систем.

 21.02.2018        между Арендодателем и Арендатором был подписан акт приема-передачи помещения при досрочном расторжении договора аренды МКД 1/2018 от 03.07.2018 и МКД 2/2018 от 03.07.2018, из которого следует, что в связи с расторжением договора аренды части общедомового имущества  МКД арендатор возвращает, а арендодатель принимает часть чердака, в помещении прекращена подача теплоснабжения, водоснабжения и электроснабжения в связи с проведением работ ГБУ города Москвы «Жилищник района Арбат» согласно предписанию Государственной жилищной инспекцией города Москвы от 20.12.2018г., по устранению незаконных врезок, осуществленных Арендодателем.

Таким образом, поскольку договор аренды МКД 1/2018 от 03.07.2018 и договор аренды МКД 2/2018 от 03.07.2018, расторгнуты во вне судебном порядке, суд не нашел правовых оснований для расторжения указанных договоров.

Истец также указывал, что в связи с тем, что Арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство по договору аренды, предоставив помещение с существенными недостатками, которые препятствуют его использованию, у Арендодателя возникло  неосновательное обогащение в сумме исполненных Арендатором обязательств.

В силу п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным требованиям.

Из материалов дела следует, что арендная плата по договору МКД 1/2018 за период с 20.07.2018 по 20.02.2019 г. составляет 450 100 руб., из расчета: 20.07.2018-20.08.2018 – 16700 руб.; 20.08.2018-20.09.2018 - 16700 руб.; 20.09.2018-20.10.2018 - 16700 руб.; 20.10.2018-20.11.2018        - 100 000 руб., 20.11.2018-20.12.2018 - 100 000 руб., 20.12.2018-20.01.2019-100 000 руб., 20.01.2019-20.02.2019-100 000 руб. (4.1 Договора)

Судом установлено, что  согласно платежным поручениям по договору МКД 1/2018 ООО «23 ВЕК» оплатил арендную плату в размере 399 100 руб., что подтверждается платежным поручениями  № 140 на сумму 16700,  п/п№ 141 на сумму 100000, п/п№ 148 на сумму 16700, п/п№ 191 на сумму 16700, п/п № 222 на сумму 49000, п/п № 243 на сумму 100 000, п/п № 294 на сумму 100 000

Арендная плата по договору МКД 2/2018 за период с 20.07.2018 по 20.02.2019 г. составляет 437 500  рублей, из расчета: 20.07.2018 - 20.08.2018 – 15 625 руб. ; 20.08.2018 - 20.09.2018 - 15 625 руб.; 20.09.2018-20.10.2018 - 15 625 руб.; 20.10.2018 - 20.11.2018- 15 625 руб., 20.11.2018 - 20.12.2018 - 125 000 руб., 20.12.2018-20.01.2019-125 000 руб., 20.01.2019-20.02.2019-125 000 руб. (4.1 Договора)

Однако, согласно платежным поручениям по договору МКД 2/2018 ООО «23 ВЕК» оплатил арендную плату в размере 317 500 руб., что подтверждается платежным поручениями  №  п/п№ 142         на сумму 15 625 руб., п/п № 143 на сумму 125 000 руб., п/п№ 147 на сумму 15 625 руб., п/п№ 192 на сумму 15 625 руб., п/п №221 на сумму 15 625 руб., п/п № 244 на сумму 15 625 руб., п/п № 295 на сумму 114 375 руб.

Таким образом, согласно материалам дела, истец ООО «23 Век» не уплатил по договору МКД 1/2018 арендную плату на сумму 51 000 руб. и не уплатил по договору МКД 2/2018 арендную плату на сумму 120 000 руб.

Руководствуясь положениями ст.1102 ГК РФ, суд пришел к верному выводу о том, что ООО «23 ВЕК» не доказан факт неосновательного обогащения ответчиков на общую сумму 753 500 руб. по договору МКД 1/2018 и МКД 2/2018 от 03.07.2018г.

Судом также учтено, что в соответствии с пунктом 6.2 Договора Арендатор передает Арендодателю Помещения по акту-приема передачи, в том числе неотделимые части улучшения помещений без возмещения их стоимости, что означает неправомерность требований Арендатора по возврату средств потраченных на ремонт помещений.

Суд также не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований Волотовой  М.В. к Гуллер В.Л., Заболотной А.Н. о признании действий ответчиков, подписавших 2 февраля 2019 года акт приема-передачи помещений МКД 1/2018 и МКД 2/2018 при досрочном расторжении договора аренды  незаконными, признании Актов приема-передачи помещения при досрочном расторжении договора аренды МКД 1/2018 и МКД 2/2018 недействительными.

Суд принял во внимание, что в силу п.7.1 Договоров МКД 1/2018 и МКД 2/2018, установлено право, а не обязанность расторжения договора аренды помещений при условии обязательного письменного уведомления второй стороны за 30 календарный дней. Акты приема-передачи помещений при досрочном расторжении договора аренды подписаны уполномоченными лицами, каких-либо нарушений прав истца судом не установлено, в связи с чем оснований для удовлетворения вышеуказанных исковых требований Волотовой М.В., не имеется.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они основаны на правильном применении норм материального и процессуального права и представленных сторонами доказательствах, которые всесторонне и тщательно исследованы судом и которым судом в решении дана надлежащая правовая оценка.

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что арендуемое помещение не могло быть использовано именно с 20 декабря 2018 года, достаточными доказательствами не подтверждено.

Сам по себе выдачи 20 декабря 2018 года Мосжилинспекцией предписания об устранении выявленных нарушений лицензионных требований, не свидетельствует о прекращении в указанную дату подачи электроэнергии, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения и теплоснабжения.

Из материалов дела следует, что спорные помещения были возвращены ответчику по актам приема-передачи 21 февраля 2019 года.

Именно по указанную дату и произвел оплату истец, после возврата помещений арендная плата не оплачивалась.

В соответствии с положениями п.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Оплаченная до возвращения Арендодателю помещений арендная плата в силу положений ст.1102 ГК РФ не является неосновательным обогащением, а является платой в соответствии с заключенными между сторонами, договорами аренды помещений.

Суд обоснованно критически отнесся к доводам истца о том, что ООО «23 ВЕК» были оплачены ремонтные работы в помещениях на сумму 437 500,00 руб.

Из материалов дела усматривается, что в соответствии с актом к договору аренды части общедомового имущества МКД 2/2018 от 03 июля 2018 года (т.1, л.д.103) арендатор выполнил ремонт оконных проемов и ремонт пола. Стоимость ремонта составила 20 000,00 руб., стоимость ремонта пола составила 100 000,00 руб. Указанные денежные средства были зачтены в счет арендной платы за 5 месяц (20.11.2018 г.-20.12.2018 г. ).

Согласно акту к договору аренды части общедомового имущества МКД 1/2018 Арендатор выполнил ремонт оконных проемов, стоимость работ составила 51 000,00 руб. Указанная денежная сумма засчитана в счет арендной платы за 4 месяц ( с 20.10.2018 г. по 20.11.2018 г.) (т.1, л.д.222).

Именно на указанные суммы истцом не была доплачена арендная плата.

Также указанные затраты Арендатора именно на сумму 51 000,00 руб. подтверждены актом оказанных услуг между ООО «23 ВЕК» и исполнителем *** (л.д.221).

 Однако в суд первой инстанции представлен аналогичный акт уже на сумму 242500 руб.

Из материалов дела также усматривается, что между сторонами 21 февраля 2019 года были подписаны акты приема-передачи помещений при досрочном расторжении договоров аренды МКД 1/2018 и МКД 2/2018, которые обоснованно не признаны судом недействительными.

Таким образом, стороны достигли соглашения о расторжении вышеуказанных договоров аренды и у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требований о расторжении указанных договоров.

Указание на нарушение судом положений ст.67 ГПК РФ, не состоятельна.

Оценка доказательств, произведенная судом первой инстанции, соответствует требованиям, предъявляемым ГПК РФ, является правильной, в связи с чем у судебной коллегии оснований не согласиться с такой оценкой не имеется.

Согласно содержанию искового заявления были заявлены требования о расторжении договоров аренды и взыскании неосновательного обогащения.

В соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Требования о возврате гарантийного депозита в соответствии с условиями договоров аренды, не заявлялись и не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

  В целом, доводы апелляционной жалобы сводятся к изложению правовой позиции, выраженной в суде первой инстанции и являвшейся предметом исследования и нашедшей верное отражение и правильную оценку в решении суда, и не содержат предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке, основаны на ошибочном толковании норм материального права, и сводятся к переоценке добытых судом доказательств, обстоятельств дела, установленных и исследованных судом, надлежащая оценка которым дана в решении суда, также не содержат обстоятельств, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении судебного решения и имели бы правовое значение для разрешения спора, сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не опровергают их.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 328-330  ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

        ░░░░░░░  ░░░░░░░░░░░░  ░░░░░░░░░ ░░░░ ░. ░░░░░░ ░░ 03 ░░░░░░░ 2019 ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░  ░░░░░░ ░░░ « 23 ░░░» - ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░.

░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░

░░░░░

8