Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3666/2021 ~ М-3248/2021 от 16.08.2021

63RS0№-38

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10.11.2021г.                            <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Наточеевой М.А.,

при секретаре Дружининой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Матвеева Д. В. к Пряхину С. В., Зайченко Б. И. о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся,

УСТАНОВИЛ:    

Матвеев Д.В. обратился в суд с иском к Пряхину С. В., Зайченко Б. И. о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся и о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований указал, что Пряхин С. В., 13.03.1977 г.р., и Зайченко Б. И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., являются собственниками в равных долях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>:01:0516002:702, площадь - 46,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН №КУВИ-002/2021-85720471 от 10.07.2021г.

ДД.ММ.ГГГГ между Пряхиным С. В., Зайченко Б. И. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» было заключено соглашение, согласно пункта 1 данного соглашения «ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» обязуется до ДД.ММ.ГГГГ выплатить Пряхину С. В. и Зайченко Б. И. 651 000 рублей на покупку квартиры, а согласно пункта 2 этого же соглашения - «гр. Пряхин С. В., Зайченко Б. И. обязуются сняться с регистрации, освободить и передать ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, дом номер 261, квартира номер два, в течение пяти дней с момента получения денежной суммы, указанной в пункте 1, для сноса под строительство жилого дома на основании Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.» Данное соглашение удостоверено ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Катерухиной Л.М., нотариусом <адрес> и зарегистрировано в реестре за номером 4818. ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» свои обязательства по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ перед Пряхиным С. В. и Зайченко Б. И. исполнило в срок и в полном объеме.

ДД.ММ.ГГГГ Пряхин С. В. и Зайченко Б. И. освободили квартиру и передали от нее ключи в ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и уехали. ДД.ММ.ГГГГ по договору цессии (уступки прав) по соглашению от 10.06.2003г., заключенному между ЗАО ПФСК «Эл-Грандт» и Матвеевым Д. В., к последнему перешли все права ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» требования к Пряхину С. В. и Зайченко Б. И.. Фактически, по содержанию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ считает, что прошла сделка купли-продажи квартиры.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, просит признать сделку купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенную между Пряхиным С. В., Зайченко Б. И. и Матвеевым Д. В., состоявшейся. Признать за Матвеевым Д. В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>:01:0516002:702.

Истец Матвеев Д.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчиков Пряхина С. В. и Зайченко Б. И., действующая по доверенности Егорова Н.В., исковые требования не признала, просила в иске отказать, заявила о пропуске истцом срока исковой давности, а также о том, что ответчики не помнят события за давностью лет.

Третьи лица - Конкурсный управляющий ЗАО ПФСК «Эл Гранд» Николаева О.В., Отдел по вопросам миграции ОП № УМВД Росси по <адрес> в судебное заседание не явились, извещались надлежащим образом.

Конкурсный управляющий ЗАО ПФСК «Эл Гранд» Николаева О.В. представила письменный отзыв, в котором против удовлетворения исковых требований не возражала и ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие.

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации - граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации - гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим, гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащим ему, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом, вследствие иных действий граждан и юридических лиц, вследствие событий с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий. В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается. Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации - сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двухсторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права, охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. В соответствии с пунктом 3 части 218 Гражданского кодекса Российской Федерации - в случаях, порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющего собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации - право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации - прав собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказа собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации - при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации - договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации - по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации - переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации - в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Согласно пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации - передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

В соответствии со ст. 314 ГК РФ если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства. При непредъявлении кредитором в разумный срок требования об исполнении такого обязательства должник вправе потребовать от кредитора принять исполнение, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не явствует из обычаев либо существа обязательства.

Из материалов дела следует, что Пряхин С. В., ДД.ММ.ГГГГ г.р., и Зайченко Б. И., ДД.ММ.ГГГГ г.р., являются собственниками в равных долях квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>:01:0516002:702, площадь - 46,4 кв.м., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между Пряхиным С. В., Зайченко Б. И. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» было заключено соглашение, согласно пункта 1 данного соглашения «ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» обязуется до ДД.ММ.ГГГГ выплатить Пряхину С. В. и Зайченко Б. И. 651 000 рублей на покупку квартиры, а согласно пункта 2 этого же соглашения - «гр. Пряхин С. В., Зайченко Б. И. обязуются сняться с регистрации, освободить и передать ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, дом номер 261, квартира номер два, в течение пяти дней с момента получения денежной суммы, указанной в пункте 1, для сноса под строительство жилого дома на основании Постановления Администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ.» Данное соглашение удостоверено ДД.ММ.ГГГГ нотариусом Катерухиной Л.М., нотариусом <адрес> и зарегистрировано в реестре за номером 4818.

ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» свои обязательства по вышеуказанному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ перед Пряхиным С. В., Зайченко Б. И. исполнило в срок и в полном объеме, что подтверждается расходными кассовыми ордерами № от 17.06.2003г. и № от 17.06.2003г., а также кассой ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» за 17.06.2003г..

Ответчики освободили квартиру и уехали. Данный факт был подтвержден допрошенными в судебном заседании свидетелями Герасимовой Л.М. и Тарасовым В.П., которые была предупреждены об уголовной ответственности за ложные показания.

Согласно справке с адресной службы ответчики Пряхин С.В., Зайченко Б.И. снялись с регистрационного учета по адресу: <адрес>, и имеют регистрацию в ином населенном пункте – <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ по договору цессии (уступки прав) по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Матвеевым Д. В., к последнему перешли все права ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» требования к Пряхину С. В., Зайченко Б. И..

Фактически, по содержанию соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что была осуществлена сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая принадлежит Пряхину С. В., Зайченко Б. И..

ДД.ММ.ГГГГ по договору цессии (уступки прав) по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и Матвеевым Д. В., к последнему перешли все права ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» требования к Пряхину С. В., Зайченко Б. И..

Обязательства Матвеева Д.В. по договору цессии (уступки прав) от 28.01.2005г. перед ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» исполнены в полном объеме, что подтверждается арбитражным управляющим и договором цессии, который одновременно является актом приема-передачи денежных средств от Матвеева Д.В. в ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» и ключей от квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» Матвееву Д.В.

Данный договор является действующим и недействительным в установленном законе порядке не признавался.

Обстоятельства заключения договора цессии между Матвеевым Д.В. и ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» не входят в предмет настоящего иска.

Отсутствие доказательств извещения Матвеевым Д.В. ответчиков о факте заключения договора цессии не влечет его недействительность.

Согласно ст. 44 ГПК РФ в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном решением суда правоотношении (смерть гражданина, реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах) суд допускает замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии гражданского судопроизводства.

Учитывая, что по договору цессии от 28.01.2005г. к Матвееву Д.В. перешли все права требования ЗАО ПФСК «Эл-Гранд» к Пряхину С.В., Зайченко Б.И. в отношении квартиры, расположенный по адресу: <адрес>, суд считает, что требования Матвеева Д.В. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Довод ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности суд считает неуместным и несостоятельным, поскольку истцом обязательства были исполнены в полном объеме, а ответчики также исполнили свои обязательства по договору (снялись с регистрации, освободили квартиру, передали ключи). Ответчики не выполнили просьбу истца о совместном обращении в Управление Росреестра по <адрес> с заявлением о переходе права собственности на квартиру, содержащуюся в письме от 05.08.2021г.. В связи с чем истец и обращается в судебном порядке. Таким образом, истец узнал о нарушении своих прав лишь в 2021г. Следовательно, сроки на обращение в суд у него не истекли.

В соответствии с ч.59-61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Годичный срок исковой давности по указанному требованию исчисляется с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от государственной регистрации (пункт 4 статьи 165, пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 100-ФЗ) срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 ГК РФ, применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу этого Закона (ДД.ММ.ГГГГ). Поэтому положения пункта 4 статьи 165 ГК РФ применяются к требованиям о признании действительной сделки, при совершении которой не была соблюдена необходимая нотариальная форма, и о государственной регистрации сделки, если принятие исполнения стороной сделки, нотариальное удостоверение которой не было осуществлено, или, соответственно, совершение сделки, не прошедшей государственную регистрацию, имели место после ДД.ММ.ГГГГ. Сторона, фактически исполнявшая сделку до ее необходимой государственной регистрации, не вправе ссылаться на истечение срока исковой давности по требованию другой стороны о ее государственной регистрации (пункт 2 статьи 10, пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

То обстоятельство, что ответчики несли бремя по оплате коммунальных услуг и налогов, не является препятствием в удовлетворении иска, т.к. ответчики не лишены права взыскания выплаченных денежных средств с Матвеева Д.В.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований истца.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Матвеева Д. В. к Пряхину С. В., Зайченко Б. И. о признании сделки купли-продажи объекта недвижимости состоявшейся и признании права собственности удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>:01:0516002:702, заключенную между Пряхиным С. В., Зайченко Б. И. и Матвеевым Д. В., состоявшейся.

Признать за Матвеевым Д. В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый номер <адрес>:01:0516002:702.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Самарского областного суда через Ленинский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 17.11.2021г.

Судья         /подпись/      М.А.Наточеева

Копия верна.

Судья.