Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3093/2022 ~ М-1614/2022 от 15.04.2022

63RS0№-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

07 сентября 2022 г. г.Самара

Ленинский районный суд г. Самары в составе

председательствующего судьи Наточеевой М.А.,

при секретаре Пыхтиной Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело
№ 2-3093/2022 по исковому заявлению Думлера <данные изъяты>
к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Думлер С.В. обратился в суд с исковым требованием к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости, в обоснование требований указывая, что 11.01.2006 г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары и истцом был подписан Договор о задатке, по условиям которого Думлер С.В. внес задаток за имущество, находящееся в муниципальной собственности и выставленное на аукцион (нежилое помещение, <данные изъяты>., расположенное по адресу: <адрес>) в сумме 170780 руб. Внесение полного размера денежных средств (на сумму 871000 руб.) подтверждается квитанциями. Однако, право собственности истца до настоящего времени на объект недвижимости не зарегистрировано. Думлер С.В. неоднократно обращался в Департамент управления имуществом в целях проведения регистрации права собственности, однако, регистрационные действия были приостановлено ввиду того, что от Департамента управления имуществом не было предоставлено доказательств, подтверждающих факт нахождения недвижимого имущества на балансе предприятия или организации г.Самара по состоянию на 17.09.2022 г. – момент включения этого имущества в состав муниципальной собственности на основании Решения малого Совета Самарского городского Совета народных депутатов №222, а также не подтверждены полномочия начальника отдела формирования и учета муниципальной собственности. В соответствии с техническим паспортом на нежилое помещение от 17.09.2008 г. в помещении произведена реконструкция, в результате которой изменилась площадь нежилого помещения и стала <данные изъяты>., комплекс выполненных строительно-монтажных работ соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СНиП 3.03.01.87 «Несущие и ограждающие конструкции», не противоречит положениям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.05-01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», обеспечивает нормативные условия работы и другие технические характеристики несущих и ограждающих конструкций, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом.

С учетом изложенного Думлер С.В. просит признать сделку по передаче нежилого помещения совершенной, признать за собой право собственности на нежилое помещение в реконструированном виде.

В судебном заседании представитель истца – Ефременова Е.Н. по доверенности, на заявленных исковых требованиях настаивала, дала пояснения по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика в судебное заседание своего представителя не направил, просил о рассмотрении гражданского дела в свое отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с частью первой статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу положений статей 160, 161 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Основания прекращения обязательств предусмотрены главой 26 ГК РФ, к которым относятся надлежащее исполнение обязательств.

В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Из материалов дела следует, что в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», объект нежилого фонда – <данные изъяты>, вошел в перечень объектов муниципального имущества, подлежащий приватизации в 2005 году, утвержденный постановлением Главы города Самара от 06.05.2004 г. №1046а «Об утверждении прогнозного плана приватизации имущества на 2005 год».

В рамках реализации прогнозного плана приватизации, вышеуказанное имущество было реализовано на аукционе 17.01.2006 г., по результатам которого с победителем – Думлер С.В., был заключен договор купли-продажи от 20.01.2006г. №1107, акт приема-передачи от 24.01.2006 г.

23.12.2015 г. между сторонами заключено уточнение к договору в силу того, что объект является выявленным объектом культурного наследия «Городская усадьба».

12.01.2016 г. из Управления Росреестра по Самарской области получено уведомление о приостановлении государственной регистрации перехода права на объект недвижимости, поскольку на государственную регистрацию не было подано охранное обязательство.

Паспорт объекта культурного наследия выдается исключительно на объект культурного наследия, включенный в реестр (ст. 21 ФЗ №73 «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации»).

Объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться в порядке и способами, которые установлены федеральным законом, при условии их обременения обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранное обязательство).

Согласно информации, предоставленной Управлением государственной охраны объектов культурного наследия <адрес>, нежилое помещение является выявленным объектом культурного наследия «Городская усадьба», зарегистрированным в Перечне выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории <адрес>. Объект нежилого фонда – <данные изъяты>, не включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятник истории и культуры) народов РФ.

При этом, согласно ФЗ №73 «Об объектах культурного наследия (памятник истории и культуры) народов Российской Федерации», охранное обязательство оформляется в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр (ст. 47.6), и паспорт объекта культурного наследия выдается исключительно на объект, включенный в реестр.

Основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости послужило то обстоятельство, что Думлер С.В. не оформил охранное обязательство, условия которого подлежали бы включению в договор купли-продажи в качестве существенных условий договора.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (часть первая статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 4.1 договора купли-продажи объекта нежилого фонда №1107 от 20.01.2006 г., договор вступает в силу с момента его подписания, пунктом 4.2 договора обусловлен переход имущества от продавца к покупателю с момента регистрации права собственности в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по <адрес>.

Денежная стоимость объекта в соответствии с договором купли-продажи по итогам аукциона от 17.01.2006 г. в размере 871000 руб. была перечислена Комитету по управлению имуществом города Самары на расчетный счет, что подтверждено чек-ордерами от 10.01.2006 г., 24.01.2006 г., и не было оспорено ответчиком при рассмотрении дела.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, Департаментом управления имуществом г.о.Самары принимались меры для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на основании вышеуказанной сделки, из представленных суду документов (писем, квитанций), подтверждающих факт совершения сделки, усматривается волеизъявление на заключение договора купли-продажи, предмет сделки, ее участники, порядок расчетов, передачи и получения предмета сделки, т.е. в них содержатся и оговорены все существенные условия совершения сделки.

Таким образом, суд коллегия приходит к выводу о состоявшейся сделке купли-продажи между Думлером С.В. и Комитетом по управлению имуществом г.Самары.

Иного порядка, как признания за Думлером С.В. в судебном порядке права собственности на нежилое помещение для дальнейшей законной регистрации возникших между Думлером С.В. и Комитетом по управлению имуществом г.Самары правоотношений - не имеется.

Согласно протоколу №3 заседания комиссии по подведению итогов аукциона 17.01.2006 г., Думлер С.В. признан победителем аукциона по продаже <данные изъяты>).

В соответствии с выпиской из ЕГРН по состоянию на 17.02.2022 г., <данные изъяты>, в то время как площадь нежилого помещения в результате реконструкции изменилась и в соответствии с техническим паспортом от 17.09.2008 г. составляет <данные изъяты>.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде.

Рассматривая споры, вытекающие из самовольной реконструкции помещений и строений, следует иметь в виду, что понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с ч.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ одним из способов защиты права является признание права.

Истцом Думлером С.В. при обращении в суд представлено заключение ЗАО Фирма «ГОРЖИЛПРОЕКТ» на выполненную реконструкцию части нежилых помещений первого этажа в жилом <адрес> в <адрес>. Данные инженерно-технического обследования строительных конструкций после произведенной реконструкции части нежилых помещений первого этажа в <адрес> свидетельствуют об исправном техническом состоянии несущих и работоспособном техническом состоянии ограждающих конструкций, а также о возможности дальнейшей безопасной эксплуатации помещений по их назначению. Комплекс выполненных строительно-монтажных работ соответствует требованиям, предъявляемым к производству и приемке работ СНиП ДД.ММ.ГГГГ.87 «Несущие и ограждающие конструкции», не противоречит положениям СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 21-01-97 «Пожарная безопасность зданий и сооружений», СНиП 3.05-01-85 «Внутренние санитарно-технические нормы», обеспечивает нормативные условия работы и другие технические характеристики несущих и ограждающих конструкций, не затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания в целом.

Кроме того, представлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленное ООО «Аудит пожарной безопасности и оценка рисков», о соответствии требованиям пожарной безопасности объемно-планировочных и конструктивных решений в отношении объекта – нежилое помещение общей площадью <данные изъяты>., из содержания которого следует, что по результатам проведенного обследования (выезда на местность), объективной информации о состоянии пожарной опасности объекта защиты, соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности в части объемно-планировочных и конструктивных решений, полученных при проведении обследования, характеризующих пожарную опасность объекта защиты, установлено, что условия соответствия объекта защиты требованиям пожарной безопасности, в части объемно-планировочных и конструктивных решений выполнены, нежилое помещение соответствует требованиям пожарной безопасности, установленным техническим регламентами, принятыми в соответствии с ФЗ «О техническом регулировании» и нормативными документами по пожарной безопасности. Нежилое помещение пригодно для дальнейшего использования по своему функциональному назначению, при условии соблюдения в процессе эксплуатации требований «Правил противопожарного режима в Российской Федерации №1479».

Техническим заключением ООО «Самарское бюро экспертиз и исследований» от 01.06.2022 г. подтверждается соответствие нежилых помещений требованиям к надежности и безопасности по производственному экспертному исследованию №22К-05-08.

Действующее законодательство возможность сохранения самовольной постройки связывает не с формальным соблюдением требований о получении разрешения на ее строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использовать такую постройку ввиду ее несоответствия требованиям градостроительных и строительных норм и правил, требованиям безопасности о возможности нарушения прав третьих лиц.

Таким образом, в материалы дела истцом Думлером С.В. представлены документы, позволяющие сделать вывод, что произведенная реконструкция, не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности здания, соответствует требованиям СНиП, требованиям действующего санитарно-эпидемиологического и противопожарного законодательства, дальнейшая эксплуатация нежилого помещения возможна, в ходе проведенных работ не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни и здоровью,. С ходатайством о назначении и проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы ответчик к суду не обращался.

Департамент управления имуществом г.о.Самары предпринимал меры к легализации реконструкции в административном порядке, однако регистрация была приостановлена, оспаривание которой не является обязательным условием для удовлетворения иска о признании права собственности.

Принимая во внимание данные обстоятельства, и учитывая отсутствие возражений со стороны ответчика относительно заявленных истцом требований, суд считает, что требования истца о признании права собственности на объект нежилого фонда – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>, образованный в результате реконструкции, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 –198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Думлера <данные изъяты> к Департаменту управления имуществом г.о.Самара о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости - удовлетворить.

Признать сделку купли-продажи объекта нежилого фонда – <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом <адрес> и Думлером С. В. – состоявшейся.

Признать за Думлером С. В. право собственности на реконструированный объект нежилого фонда – <данные изъяты>, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение суда является основанием для внесения записей в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Ленинский районный суд города Самары в течение месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 14.09.2022г.

Судья /подпись/ М.А. Наточеева

Копия верна.

Судья.