Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-338/2022 (2-6766/2021;) ~ М-6344/2021 от 09.12.2021

    04RS0018-01-2021-004584-20

    РЕШЕНИЕ

    Именем Российской Федерации

10 января 2022 г.                                г.Улан-Удэ

Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ Республики Бурятия в составе судьи Дандаровой А.А., при секретаре судебного заседания Цыденовой А.Г., с участием истца Чжэн Ляньхан, ответчика Цыренова З.Г., представителя ответчика Ринчиновой Б.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ч. Л. к Цыренову З. Г. о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Ч. Л. обратился в суд с иском к Цыренову З.Г. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между Ч. Л. и Цыреновым З. Г. ДД.ММ.ГГГГ. Истец также просит возвратить в собственность Ч. Л. жилое помещение, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, земельный участок, с кадастровым номером: № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч. Л. и Цыреновым З.Г. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенным по адресу: <адрес>. Договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. № договора объекты недвижимости оценены в 10 137 000 руб., однако ответчик Цыренов З.Г. оплатил лишь 1 700 000 рублей. Ввиду существенного нарушения условий договора купли-продажи, истец просит расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Ч. Л., допрошенный в присутствии переводчика Семенова В.Ц., исковые требования поддержал, суду дал пояснения, аналогичные содержанию иска.

Ответчик Цыренов З.Г. в судебном заседании исковые требования Ч. Л. признал в полном объеме. Суду пояснил, что в начале ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил двоюродный брат Ширапов Ц.С. и сообщил, что его знакомый риэлтор Бадмаев А. предлагает купить при срочной продаже таунхаус на очень выгодных условиях. Связавшись с Бадмаевым, последний подтвердил, что действительно имеется такое недвижимое имущество, срочно продается. Изначально была предложена цена 3500 000 рублей, позже цена была снижена на 200 000 рублей, в итоге договорился о приобретении имущества на 3 300 000 рублей. Однако при оформлении сделки риэлтор сказал, что надо обязательно оформить доверенность через нотариуса на риэлтора Черепанову А.В., так как продавец из <адрес>. Сделка была зарегистрирована, ДД.ММ.ГГГГ Черепанова передала ему выписку из Росреестра, из которой следовало, что он является собственником недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ ему позвонил риэлтор из АН «<данные изъяты>» и сообщила, что недвижимость стоит 10 млн. рублей. ДД.ММ.ГГГГ Цыренов З.Г. обратился в Росреестр с заявлением о выдаче копии выписки из Росреестра, копии договора купли-продажи. Получив документы из Росреестра, он увидел совершенно иную выписку, с другими данными, с отметкой об обременении, увидел договор купли-продажи, где указана цена свыше 10 млн. рублей. То есть ему были переданы поддельные документы. По договору купли-продажи получалось, что он должен бывшему собственнику еще 10 млн. рублей и должен их отдать в течении 5 дней, иначе должен платить неустойку за каждый день просрочки. Таких денежных средств у него не имеется. С иском согласен, истец Ч. Л. должен ему вернуть 1700 000 рублей, просит установить ипотеку в силу закона, до возврата денежных средств истцом ответчику.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в судебное заседание не явился, извещен о рассмотрении дела.

Суд, выслушав названных лиц, исследовав материалы дела, находит иск подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости), продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества является возмездным, и приобретая вещь в собственность, покупатель уплачивает продавцу обусловленную цену вещи или продавец получает встречное имущественное удовлетворение.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено п. 3 ст. 488 ГК РФ, в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Пунктом 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ДД.ММ.ГГГГ между Ч. Л. и Цыреновым З. Г., действующим через представителя по доверенности Черепановой А.В., заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал, а покупатель принял следующее имущество:

- жилое помещение, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>;

- земельный участок, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, площадью 297 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия произведена государственная регистрация перехода права собственности к новому собственнику.

Согласно п. № договора объекты недвижимости стороны оценили в 10 137 000 руб., соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и изменению не подлежит.

Согласно п. № договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- 200 000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств в день подписания и подачи настоящего договора и необходимых документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ;

- 9 937 000 руб. покупатель передает продавцу за счет собственных средств, не позднее 5 дней после регистрации в Управлении перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.

Согласно п. 6 договора стороны согласовали, что существенным нарушением договора является условие по оплате, включая сроки оплаты. В случае неоплаты или неполной оплаты покупателем стоимости приобретаемого объекта недвижимости, переход права собственности, на которые за ним зарегистрирован, по требованию одной из сторон – договор может быть расторгнут с возвращением переданного по договору объекта недвижимости продавцу.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N ДД.ММ.ГГГГ год, существенным нарушением договора купли-продажи являются случаи, когда продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. В случае несвоевременной оплаты покупателем переданного товара продавец имеет право требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверяя доводы истца о том, что ответчиком существенно нарушены условия договора в части оплаты стоимости недвижимого имущества, суд оценил доводы сторон, условия договора и исходил из следующих обстоятельств.

В судебном заседании установлено, что ответчиком выплачено истцу по договору купли-продажи 1700 000 рублей, в то время когда должно быть выплачено 10 137 000 рублей согласно условиям договора. То есть нарушение ответчиком обязательства по оплате стоимости недвижимого имущества истцу в данном случае является существенным.

    Ответчик Цыренов З.Г. в судебном заседании исковые требования признал в полном объеме, признание иска не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц, принимается судом.

Поскольку истец доказал в порядке ст. 56 ГПК РФ факт существенного нарушения ответчиком условий договора, а ответчик признал исковые требования истца в полном объеме, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования Ч. Л. о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества, возвращении в собственность Ч. Л. спорного недвижимого имущества.

Из положений статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В соответствии с ними, в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

С учетом изложенного, последствием расторжения договора в данном случае будет прекращение права собственности на недвижимое имущество за Цыреновым З.Г. и регистрация права собственности на недвижимое имущества истца.

Суд не находит достаточных оснований полагать, что Ч. Л., подав настоящий иск, и Цыренов З.Г., признав настоящий иск, действуют недобросовестно.

Удовлетворяя требования о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и возвращая в собственность истца Ч. Л. переданного по договору недвижимого имущества, суд полагает, что 1 700 000 рублей, оплаченные Цыреновым З.Г. подлежат взысканию с истца Ч. Л. в пользу Цыренова З.Г. До возврата денежных средств истцом ответчику, следует установить обременение в виде ипотеки в силу закону.

В соответствии с ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

    При таких обстоятельствах исковое заявление Ч. Л. к Цыренову З. Г. о расторжении договора купли-продажи, возвращении в собственность недвижимого имущества подлежит удовлетворению.

    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 173, 194-199 ГПК РФ суд

    РЕШИЛ:

Исковые требования Ч. Л. к Цыренову З. Г. о расторжении договора купли-продажи удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между Ч. Л. и Цыреновым З. Г. ДД.ММ.ГГГГ

Возвратить в собственность Ч. Л. жилое помещение, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Возвратить в собственность Ч. Л. земельный участок, с кадастровым номером: 03:24:031906:339, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, площадью 297 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимость и сделок с ним сведений о праве собственности Ч. Л. и исключении сведений о праве собственности Цыренова З. Г. на жилое помещение, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> земельный участок, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.

Обязать Ч. Л. возвратить Цыренову З. Г. денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в сумме 1 700 000 руб.

Одновременно с государственной регистрацией права собственности Ч. Л. на жилое помещение, с кадастровым номером: №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> земельный участок, с кадастровым номером: №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для объектов жилой застройки, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, произвести государственную регистрацию обременения в виде ипотеки в силу закона на указанное выше имущество в пользу Цыренова З. Г. до полного возврата истцом Ч. Л. ответчику Цыренову З. Г. уплаченных денежных средств в сумме 1700 000 рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Улан-Удэ РБ.

    Судья:                                               А.А. Дандарова