Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2387/2011 ~ М-2342/2011 от 29.08.2011

Дело № 2-2387/2011г

Р Е Ш Е Н И Е (заочное)

и м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и

17 ноября 2011г Кировский районный суд г. Красноярска в составе председательствующего судьи Майоровой О.А.,

с участием представителя истца – Овчинниковой Е.Л.,

при секретаре Мининой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ОРГ 1 к Кайзеру Дмитрию Алексеевичу, Кайзер Марии Александровне об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л

ОРГ 1 обратилось в суд с иском к Кайзеру Д.А., Кайзер М.А. об обращении взыскания на заложенное имущество, указывая на то, что в соответствии с условиями договора займа № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам Кайзер Д.А. и Кайзер М.А. ОРГ 2 был предоставлен заем в размере 1.680.000 рублей сроком на 240 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, указанная сумма ДД.ММ.ГГГГ была зачислена на счет Кайзера Д.А. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира была оценена в размере 2.400.186 руб. Государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ была произведена ОРГ 3 ДД.ММ.ГГГГ, права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиками как должниками - залогодателями, и выданной ОРГ 3 первоначальному залогодержателю - ОРГ 2 ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ за №. Законным владельцем закладной в настоящее время является ОРГ 1 права которого основываются на договоре купли-продажи закладной и соответствующей отметке на закладной о новом владельце. Начиная с февраля 2010г ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользованием им ответчиками не производятся, в связи с чем истцом 05.08.2010г было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Учитывая, что до настоящего времени ответчики не выполнили требования истца, последний (с учетом уточненных исковых требований) просит обратить взыскание на заложенную квартиру, определив способ ее реализации в виде публичных торгов, определить начальную продажную стоимость квартиры в размере 1.824.000 рублей, определить размер суммы, подлежащей выплате истцу из стоимости заложенного имущества по состоянию на 19.08.2011г, в размере 1.997.763 руб 83 коп (основной долг – 1.666.442 руб 92 коп, проценты за пользование займом – 230.154 руб 86 коп, пени – 101.166 руб 05 коп); начиная с 20.08.2011г и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа до даты вступления решения суда в законную силу, а также возврат госпошлины 4000 рублей.

Представитель истца – Овчинникова Е.Л., действующая на основании доверенности, в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования (с учетом уточнений) в полном объеме, по изложенным в исковом заявлении и уточнении к нему основаниям.

Ответчики Кайзер Д.А., Кайзер М.А. (в настоящее время имеет фамилию Прохорова) в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причине своей неявки в суд не сообщили, ходатайства об отложении рассмотрения дела от них не поступало. В силу ст. 233 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело по существу в порядке заочного производства. Представитель истца не возражает против вынесения заочного решения по делу.

Третьи лица на стороне ответчиков – Корунов А.С., Перова Е.В. в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, о причине своей неявки в суд не сообщили, ходатайства об отложении рассмотрения дела от них не поступало. В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело по существу в их отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, находит заявленные исковые требования законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме (за исключение требований об определении подлежащей выплате пени в размере 2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа) по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с ч.1 ст.807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии со ст. 337 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если договором не установлено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, в частности основной суммы долга по кредитному договору или иному обязательству, процентов, а также уплату сумм, причитающихся залогодержателю: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренными обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Согласно пункту 7.2 подписанной ответчиками закладной требования владельца закладной из стоимости заложенного имущества удовлетворяются в полном объеме, определяемом к дате фактического удовлетворения, включая сумму обязательства, начисленные проценты за пользование этой суммой, неустойку (штраф, пеню), начисленную за просрочку исполнения обязательства, расходы по взысканию, оценке и реализации заложенного имущества, судебные издержки и прочие расходы, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением должниками своих обязательств по настоящей накладной и проведением процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки.

В силу требований ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в решении суда, рассмотревшего дело об обращении взыскания на заложенное имущество, должны быть определены все суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества (основная сумма долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству; проценты за пользование кредитом (заемными средствами), суммы, причитающиеся в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОРГ 2 с одной стороны, и Кайзером Д.А., Кайзер М.А., с другой стороны, был заключен договор займа №, в соответствии с которым займодавец передал заемщикам заем в размере 1.680.000 руб. сроком на 240 месяцев под 16 % годовых для приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, путем перечисления денежных средств на счет Кайзера Д.А., а заемщики, согласно п.4.1.2. договора, обязалась возвратить заем и уплатить проценты на сумму займа, путем осуществления ежемесячных платежей в порядке, указанном в п.3 договора.

Согласно п.1.6 договора права займодавца по настоящему договору подлежат удостоверению закладной в предусмотренном настоящим договором порядке.

Согласно платежному поручению № 310 от 14.04.2009г ОРГ 2» перечислило на счет Кайзера Д.А. 1.680.000 руб. Указанная выше квартира была приобретена ответчиками в общую долевую собственность ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается представленным договором купли-продажи, зарегистрированном в регистрационной службе ДД.ММ.ГГГГ. (за каждым по 1/2 доли).

Обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору займа является ипотека квартиры, находящаяся по адресу: <адрес>, принадлежащая на праве общей долевой собственности Кайзеру Д.А. и Кайзер М.А. В настоящее время законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладной от 29.12.2008г (договор с отсрочкой поставки) является ОРГ 1 о чем имеется соответствующая отметка в закладной (л.д.44).

На основании п.4.4.1. договора займа, займодавец имеет право требовать полного досрочного исполнения обязательств путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательство внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка не значительна.

Факт ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по внесению ежемесячных платежей подтверждается выпиской из лицевого счета, согласно которому с февраля 2010г ответчики не производят ежемесячные платежи. Согласно представленному истцом расчету суммы долга, по состоянию на 19.08.2011г задолженность по договору займа составила 1.997.763 руб 83 коп, из которых: остаток неисполненных обязательств по займу – 1.666.442 руб 92 коп, сумма неуплаченных процентов за пользование займом – 230.154 руб 86 коп, начисленные пени – 101.166 руб 05 коп. По состоянию на 24.10.2011г квартира оценена в размере 1.824.000 руб, что подтверждается заключением эксперта от 28.10.2011г.

Ответчикам истцом направлялось уведомление о полном досрочном погашении просроченной задолженности, суммы пени, что подтверждается письмом от 05.08.2010г., однако, на протяжении длительного время свои обязательства ответчики надлежащим образом не исполняют, денежные средства не возвращают.

В соответствии с положениями ст.77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу ст.78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Согласно ст.50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

В соответствии с положениями ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки.

В силу ст.47 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу по договору об ипотеке. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

Согласно ст.56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.2 Постановления Пленума ВС РФ № 13, Пленума ВАС № 14, от 08 октября 1998г. «О практике применения положений ГК РФ о процентах за пользование чужими денежными средствами» проценты начисляются до момента фактического исполнения денежного обязательства, определяемого исходя из условий о порядке платежей, форме расчетов и положений статьи 316 ГК РФ о месте исполнения денежного обязательства, если иное не установлено законом либо соглашением сторон.

Принимая решение о частичном удовлетворении исковых требования ОРГ 1 суд исходит из того, что оно является законным владельцем закладной спорной квартиры, ответчики длительное время (с февраля 2010г) не исполняют принятые на себя по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ обязательства, сумма задолженности является существенной, превышает стоимость обремененного ипотекой имущества, а потому считает необходимым обратить взыскание на заложенное имущество, установив начальную продажную цену квартиры 1.824.000 руб и определив способ реализации квартиры – продажа с публичных торгов. Кроме того, суд считает необходимым определить размер суммы, подлежащей уплате истцу за счет заложенного имущества: 1.666.442 руб 92 коп – основной долг, 230.154 руб 86 коп – проценты за пользование займом, требуемую же сумму пени 101.166 руб 05 коп суд, в силу ст. 333 ГПК РФ как явно не соответствующую последствиям неисполнения обязательств, считает необходимым снизить до 15000 руб. Кроме того, суд находит, что до момента реализации квартиры на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размер 16% годовых. Вместе с тем, суд не согласен с требованиями истца о взыскании с ответчиков с 20.08.2011г пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов по нему в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму просроченного платежа, поскольку заключенным сторонами договором займа предусмотрены пени (неустойки) в процентном отношении от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки уплаты очередного платежа, применение же предусмотренных договором неустоек ко всей оставшейся сумме основного долга сторонами не согласовывалось. Определение к выплате пени (неустойки) в требуемом истцом размере и за указанный истцом период (с 20.08.2011г до даты вступления решения суда в законную силу) исключает возможность применения статьи 333 ГК РФ, нарушает права должников по данному договору займа.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в равных долях в пользу истца подлежит взысканию госпошлина в размере 4000 рублей, т.е. по 2000 руб с каждого.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 233, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Исковые требования ОРГ 1 к Кайзеру Дмитрию Алексеевичу, Кайзер (Прохоровой) Марии Александровне об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве общей долевой собственности Кайзеру Дмитрию Алексеевичу и Кайзер (Прохоровой) Марии Александровне. Установить начальную продажную цену предмета ипотеки в размере 1.824.000 рубля. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов.

Определить размер суммы, подлежащей уплате ОРГ 1 из стоимости заложенного имущества в размере 1.666.442 рубля 92 копейки - основной долг, 230.154 рубля 86 копеек – проценты за пользование займом, 15000 руб – пени, всего 1.911.597 руб 78 коп. Начиная с 20.08.2011г и по день реализации квартиры с публичных торгов определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 16% годовых.

Взыскать с Кайзера Дмитрия Алексеевича, Кайзер (Прохоровой) Марии Александровны в пользу ОРГ 1 расходы по оплате госпошлины в размере 2000 руб с каждого.

Сторона, не присутствовавшая в судебном заседании, вправе подать заявление в Кировский районный суд г. Красноярска об отмене заочного решения в течение 7 дней с момента получения копии решения.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд путем подачи кассационной жалобы через Кировский районный суд г. Красноярска в течение 10 дней по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене заочного решения, а в случае, если такое заявление подано, - в течение 10 дней со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий Майорова О.А.