Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2683/2012 ~ М-1804/2012 от 25.04.2012

                                                                                                                 Дело № 2-2683/ 12

                                                           РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Смоленск                                                                                               29 августа 2012 года

Ленинский районный суд г.Смоленска

в составе:

председательствующего судьи Космачевой О.В.,

при секретаре Вороновой М.А.,

с участием прокурора Шкелевой Е.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Сантол» к Котовой А.О., Котову В.Г. о выселении, взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, возложении обязанности по проведению текущего ремонта жилого помещения и встречному иску Котовой А.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Котова В.Г. о взыскании убытков, компенсации морального вреда,

установил:

ООО «Сантол» обратилось в суд к Котовой А.О., несовершеннолетнему Котову В.М. о выселении из жилого помещения <адрес>, взыскании задолженности по коммунальным платежам в сумме <данные изъяты>., неустойки за просрочку по оплате коммунальных платежей в сумме <данные изъяты> и возложении обязанности на ответчиков по проведению текущего ремонта жилого помещения. В обоснование требований указало, что является собственником помещений данного дома, Котовы занимают вышеуказанное помещение по договору коммерческого найма (срок действия до 15.04.2013 года). Указывает на неисполнение ответчиками обязанностей по оплате коммунальных платежей, а также обязательств, установленных договором найма, в части проведения текущего ремонта жилого помещения.

Котова А.О., действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Котова В.М., ДД.ММ.ГГГГ, обратилась со встречным иском о взыскании понесенных в связи с наймом другого жилого помещения расходов за период ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>., компенсации морального вреда в сумме <данные изъяты>. В обоснование требований указала, что наймодателем не исполняются обязательства по надлежащей эксплуатации жилого дома, в результате помещение стало непригодным для проживания, чем и была вызвана необходимость переезда в другое помещение (л.д. 27).

В судебном заседании представитель ООО «Сантол» Матвиешин А.И. первоначальные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Указал, что ответчики не исполняют принятые по договору найма обязательства в части оплаты коммунальных платежей и проведении текущего ремонта предоставленного жилого помещения. На основании чего указанный договор найма подлежит расторжению с выселением ответчиков из жилого помещения.

Ответчик Котова А.О. и ее представитель по ордеру Седлецкий С.В. иск ООО «Сантол» не признали. Указали, что наймодателем не исполняются обязательства по надлежащей эксплуатации, предоставленное помещение не отвечает требованиям пригодности, чем и обусловлен вынужденный выезд ответчицы с несовершеннолетним сыном, страдающим аллергией, в другое помещение. По правилам ст. 397 ГК РФ просит взыскать причиненные ей убытки в связи с наймом другого жилого помещения. Наличие задолженности не признает, указывая на освобождение от обязанности несения данных расходов ввиду неисполнения договора найма со стороны ООО «Сантол». Также указала о невозможности проведения текущего ремонта жилого помещения без проведения капитального ремонта здания.

Управление опеки и попечительства Администрации г. Смоленска извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом в судебное заседание своего представителя не направило. В представленном письменном заявление просит рассмотреть дело без участия своего представителя.

Заслушав объяснения участников судебного разбирательства, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение прокурора полагавшего необходимым иск ООО «Сантол» оставить без удовлетворения, а встречные требования ответчика - удовлетворить частично, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании постановления Смолоблпотребсоюза от ДД.ММ.ГГГГ № с Котовым М.В. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор коммерческого найма на комнату площадью 15 кв.м. в общежитии в <адрес> в <адрес> на состав семьи 2 человека (он и супруга Котова А.О.) сроком на 1 год. Данный договор впоследствии продлевался, последний раз - до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и соглашения об изменениях и дополнениях к нему от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Сантол» зарегистрировало право собственности на часть здания общежития, в том числе и на спорное жилое помещение, с сохранением за ответчиками права пользования жилым помещением.

Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, которым на ООО «Сантол» возложена обязанность заключить с Котовым М.В. заключить договор найма жилого помещения № жилой площадью 15 кв.м. в <адрес> в <адрес> с оплатой за содержание и ремонт по тарифам, установленным для помещений в общежитии.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено вышеуказанное решение суда и указано, что договор найма подлежит заключению на пятилетний срок с ДД.ММ.ГГГГ.

Как установлено по делу, в спорном жилом помещении были зарегистрированы Котова А.О. - с ДД.ММ.ГГГГ и ее несовершеннолетний сын Котов В.М., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - с ДД.ММ.ГГГГ.

В спорном жилом помещении Котов М.В. зарегистрирован не был, в том числе и по месту пребывания, что сторонами не оспаривается.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Наймодатель в соответствии с требованиями п. 2 ст. 676 ГК РФ обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст. 681 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в том числе, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в случае, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 687 ГК РФ).

При расторжении договора найма проживающие в данном жилом помещении подлежат выселению на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ).

Как установлено вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 23.01.2012 года Котова А.О. и ее несовершеннолетний сын ДД.ММ.ГГГГ выехали из спорного жилого помещения, их выезд для временного проживания в другое жилое помещение был обусловлен ухудшением состояния предоставленного истцом по найму жилого помещения, невозможностью дальнейшего проживания в нем ввиду неудовлетворительного состояния кровли и 4-го этажа, где находится данное помещение.

В соответствии с п. 2.4.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 года N 170, планирование капитального ремонта жилищного фонда следует осуществлять в соответствии с действующими документами. При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление и замену на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда (п. 2.4.2 Правил).

Одной из обязанностей нанимателя, предусмотренных ГК РФ, является обязанность производить текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК РФ), т.е. внутриквартирный текущий ремонт. На наймодателя закон, как указано выше, возлагает обязанность по производству капитального ремонта, а также текущего ремонта, если это предусмотрено договором.

Текущий ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 27.01.2010 года на ООО «Сантол» возложена обязанность по проведению капитального ремонта кровли здания - <адрес> с отселением жильцов 4-го этажа здания, в том числе Котовых.

Данным решением установлено, что техническое состояние кровли здания <адрес> неудовлетворительное из-за большого физического износа конструкций, составляющего более 60%. В кровле имеется большое количество протечек, что приводит к разрушению и поражению гнилью деревянных конструкций междуэтажных перекрытий и стропильной системы крыши. Наличие указанных дефектов в эксплуатируемых зданиях не допускается существующими требованиями СНиП «Несущие и ограждающие конструкции» и требованиям СанПиН. В здании необходимо выполнить комплексный капитальный ремонт, охватывающий все здание в целом.

В судебном заседании представитель истца не отрицал, что капитальный ремонт кровли здания не произведен.

С учетом приведенного обязанность наймодателя ООО «Сантол» по проведению капитального ремонта является первоочередной по отношению к обязанности нанимателя Котовой А.О. по проведению текущего ремонта, поскольку возникшая в данном случае конкуренция интересов ООО «Сантол» как собственника, осуществляющего содержание домовладения, и интересов гражданина (ответчиков), проживающих в жилом помещении, должна разрешаться в пользу гражданина, права которого возникли раньше, чем права общества, и гарантированные нормами жилищного и гражданского законодательства, подлежат судебной защите в первую очередь.

Кроме того, без выполнения капитального ремонта кровли текущий ремонт жилого помещения не устранит недостатки самого здания, что приведет к повторному возникновению указанных истцом в акте осмотра жилого помещения недостатков.

В связи с чем исковые требования ООО «Сантол» о возложении обязанности на ответчика по выполнению текущего ремонта помещения удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 3 ст. 678 ГК РФ, ст. ст. 153, 155, 157 ЖК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги; оплата должна производиться ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем; плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Как установлено по делу оплата за найм и коммунальные услуги за спорное жилое помещение Котовой А.О. не производится, что последней не отрицается.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что платежные документы об оплате коммунальных услуг для ответчиков регулярно опускаются в почтовый ящик по их месту регистрации, однако Котова А.О. в судебном заседании данные обстоятельства отрицала.

Как указано ранее предоставленное Котовой О.А. жилое помещение находится в том состоянии, которое не обеспечивает дальнейшее проживание в нем ввиду неудовлетворительного состояния кровли и 4-го этажа, что и явилось причиной временного выезда семьи Котовой в другое помещение, что было установлено вступившим в законную силу решением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

В этой связи, поскольку со стороны наймодателем ООО «Сантол» не были соблюдены условия договора найма в части предоставления объекта найма в надлежащем техническом состоянии (п.1 ст. 671, ст. 673 ГК РФ), данное обстоятельство по правилам ст. 309 ГК РФ освобождает нанимателя от встречного обязательства по внесению платежей в связи с пользованием жилым помещением, тем более, что и доказательств вручения платежных документов ответчику истцом также не предоставлено.

Таким образом, исковые требования ООО «Сантол» о взыскании с ответчиков задолженности по оплате жилищно-коммунальных платежей, неустойки за просрочку по оплате коммунальных платежей, удовлетворению не подлежат.

Также не усматривается судом оснований для выселения Котовых из жилого помещения по мотивам неисполнения последними обязательств по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги.

Судом установлено, что с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время Котова А.О. вместе с несовершеннолетним сыном проживает в снимаемой ею квартире по адресу: <адрес>. В отношении данного жилого помещения с собственником квартиры Лямцевым ДД.ММ.ГГГГ ею заключен договор найма, который был перезаключен с ДД.ММ.ГГГГ с новым собственником квартиры Щемелевым. По условиям данных договоров плата за найм квартиры составляет <данные изъяты> ежемесячно. Оплата по договору найма ею производится регулярно, что подтверждается представленными ею расписками с февраля по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-34).

Действующим гражданским законодательством не урегулирована ответственность наймодателя по договору коммерческого найма, а поэтому к спорным правоотношениям в силу п. 1 ст. 6 ГК РФ необходимо применить аналогию ч.2 ст. 66 ЖК РФ, устанавливающую ответственность при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, в т.ч. и путем возмещения убытков причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Принимая во внимание, что понесенные Котовой А.О. расходы по найму другого жилого помещения, находятся в прямой зависимости и вызваны невозможностью проживания в жилом помещении <адрес> по вине ООО «Сантол» ввиду ненадлежащего исполнения обязанностей по проведению капитального ремонта, такие расходы согласно ст. 15 ГК РФ являются убытками. Договоры найма от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ не признаны недействительными, доказательств наличия у Котовой иного жилья в спорный период ООО «Сантол» не представлено и, следовательно, с ООО «Сантол» в пользу Котовой А.О. подлежат взысканию убытки в размере суммы платежей за наем жилого помещения ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>

По правилам ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину другие нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

Согласно разъяснениям Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (с последующими изменениями) «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут также возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ).

В силу ст. 15 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 2300-1 «О защите прав потребителей» в связи с осуществлением ООО «Сантол» ненадлежащей эксплуатации жилого дома, ненадлежащего проведения ремонта общего имущества многоквартирного дома, Котовой А.О. и ее несовершеннолетнему ребенку Котову В.М. подлежит компенсация морального вреда, размер которой с учетом обстоятельств дела, принципа разумности и справедливости, судом определяется в размере <данные изъяты>.

По правилам ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ с ОО «Сантол» подлежат взысканию расходы Котовой А.О. на оплату услуг представителя по квитанции ЮР № в сумме <данные изъяты>

На основании ч. 1 ст. 103 ГПК РФ с истца также подлежит взысканию госпошлина в доход бюджета г. Смоленска, от которой Котова А.О. была освобождена при подаче встречного искового заявления, в сумме <данные изъяты>

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «Сантол» к Котовой А.О., Котову В.Г. о выселении, взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг, возложении обязанности по проведению текущего ремонта жилого помещения оставить без удовлетворения.

Встречный иск Котовой А.О., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Котова В.Г., о взыскании убытков, компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Сантол» в пользу Котовой А.О. в счет возмещения убытков в связи с оплатой жилого помещения за период ДД.ММ.ГГГГ, в сумме <данные изъяты> компенсацию морального вреда в сумме <данные изъяты>., расходы на оплату представителя в сумме <данные изъяты>

Взыскать с ООО «Сантол» в доход бюджета г. Смоленска госпошлину в сумме <данные изъяты>

На решение может быть подана апелляционная жалоба, представление в Смоленский областной суд через Ленинский районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий        подпись                 О.В. Космачева

Копия верна                                                                 О.В. Космачева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.