Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-11557/2014 от 22.05.2014

Судья – Свириденко В.И. Дело № 33-11557/14

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

10 июня 2014 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Багрий Л.Б.

судей Поповой С.К. и Стрыгиной С.С.

по докладу Поповой С.К.

при секретаре – Шандрине Р.В.

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Караваева С.А. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 26.03.2014 года.

Заслушав доклад судьи Поповой С.К. об обстоятельствах дела, содержании решения суда первой инстанции, доводах жалобы, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Караваев С.А. обратился в суд с иском к Кондрашовой Г.В. о надлежащем исполнении обязательств по передаче 1/2доли в праве на жилой дом, признании права собственности на 1/2долю в жилом доме и признании права собственности на 3/4 доли в общем земельном участке, обосновав требования тем, что согласно условий договора, между ним и ответчицей, он принял участие в строительстве индивидуального жилого дома по адресу <...>, по схеме застройки жилого квартала в районе <...> общим объемом строительства 900 кв.м. Пунктом 3.2.1. инвестиционного договора предусмотрено, что ответчик в качестве застройщика вносит в общее дело, земельный участок, стоимостью <...>, и согласовывает соответствующую проектную и разрешительную документацию. У ответчика возникало право на получение в собственность 225 кв.м., что составляет 25%, от целого жилого дома. Истцом, как инвестором внесена сумма в размере <...> с правом получения в собственность 675 кв.м., что составляет 75% от целого дома. Пунктом 3.3. договора предусмотрено, что после ввода жилого дома в эксплуатацию, застройщик передает в собственность инвестора причитающуюся ему долю жилья. Истцом, в рамках договора возведено два жилых дома, каждый размером 360 кв.м. Право собственности за ответчиком Кондрашовой Г.В. на завершенные строительством жилые дома зарегистрировано в июле <...>. <...> ответчик на основании договора купли продажи передала ему один из жилых домов размером 360.9 кв.м., что соответствует 50% от всего размера обязательств лежащих на ответчике на основании заключенного нами договора. Однако, до настоящего времени, ответчиком не выполнены условия заключенного между ними соглашения, в части передачи оставшихся 25% частей второго жилого дома, что соответствует 1/2доли жилого дома.

Просил суд обязать ответчика Кондрашову Г.В. исполнить обязательство по передаче 1/2доли в праве на жилой дом, прекратить право собственности за Кондрашовой Г.В. на 1/2 долю в праве на жилой дом, признать за Караваевым С.А. право собственности на 1/2 долю в праве на жилой дом общей площадью 360 кв.м.

Далее в судебном заседании истец и его представитель изменили исковые требования и просили суд принять во внимание, что в соответствии со ст. 35 ЗК РФ, в связи с тем, что ответчик отказывается от заключения договора купли продажи оставшейся части жилого дома, тем самым фактически отказывается и от передачи ему причитающейся доли земельного участка просит суд прекратить право собственности Кондрашовой Г.В. на 1/2 долю в праве на жилой дом, прекратить право собственности Кондрашовой Г.В. на 3/4 доли в праве на земельный участок мерой 612 кв.м. по адресу <...>, в районе <...> по схеме застройки жилого квартала; признать за Караваевым С.А. право собственности на 1/2 долю в праве на жилой дом общей площадью 360 кв.м. и право собственности на 2/3 доли в праве на земельный участок.

Ответчик Кондрашова Г.В. исковые требования не признала, пояснив, что <...> между ней и ответчиком заключен договор об инвестировании физическим лицом в реализацию проекта строительства индивидуального жилого дома, согласно условиям договора она выступала застройщиком, а истец инвестором, по условиям этого договора она как застройщик обязана согласно п. 1, 1.1. осуществлять проектирование и строительство 3-х этажного индивидуального жилого дома, а истец как инвестор должен был внести <...> в строительство этого жилого дома. После окончания строительства она должна была передать исходя из этих объемов вложенных средств, так и строительных объемов жилого дома 900 кв.м - 75% истцу, т.е. площадь помещений 675 кв.м, а в своем владении оставить 25%. т.е. 225 кв.м. Фактически же всю проектную и строительную документацию готовил истец, нарушив сроки, предусмотренные договором, т.к. согласно п.5.1.3,5.1.4 договора получение разрешение на строительство является первым этапом и начало этапа - дата подписания договора, продолжительность этапа не более 6 месяцев со дня подписания договора, разрешение не строительство было получено истцом на строительство двух домов в <...>. Срок действия договора истек <...> согласно п.7.1. договора. Истец нарушил свои обязательства по окончанию строительства. Кроме того, истец согласно п.4.3 Договора обязан был отчитываться перед ней о внесенных средствах в сумме <...>, однако он отказывается от исполнения этих обязательств, как указывает ответчик это связано с тем, что строительные работы произведены очень не качественно, она вынуждена была вкладывать свои личные средства, продала однокомнатную квартиру для окончания строительства второго жилого дома, подключения его к системе газоснабжения, водоснабжения, остекления, работ по укладки кровли, штукатурки, ранее за свой счет она производила работы по рытью котлована под застройку.

Решением Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2014 года суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца просит отменить указанное решение суда, как незаконное и необоснованное, приняв новое решение, которым удовлетворить исковые требования, ссылаясь на то, что судом допущены нарушения норм материального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании апелляционной инстанции Кондрашова Г.В. просила решение суда оставить без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении иска, суд пришел к выводу о том, что действие данного договора не распространяется на два построенных сторонами объекта площадью 360 кв.м каждый, поскольку предметом договора являлось строительство одного объекта площадью 900 кв.м. В связи с изменением предмета договора, вышеуказанный договор считается незаключенным и не порождающим правовых последствий, связанных с неисполнением его условий.

Данный вывод суда нельзя признать обоснованным.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Из договора от <...> видно, что фактически данный договор является договором простого товарищества. Законом не требуется в обязательном порядке письменная форма для данного вида договоров.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из материалов дела видно, что воля сторон была направлена на совместную деятельность с целью создания индивидуального жилья. Ими были определены вклады каждой из сторон, их обязательства и способ распределения результатов совместной деятельности.

Все последующие действия сторон, в том числе и ответчика Кондрашовой Г.В. свидетельствуют о том, в процессе исполнения договора ими в устном порядке было согласовано внесение изменений в проектную документацию, согласно которым вместо строительства одного жилого дома площадью 900 кв.м на том же земельном участке было возведено два жилых дома, каждый их которых площадью 360 кв.м. Все возражения Кондрашовой Г.В. по передаче Караваеву С.А. в собственность 1/2 доли дома литер «А» в районе <...> связаны не с отсутствием между ними договоренности об изменениях в проектной документации, а с ненадлежащим, по ее мнению, качеством работ.

Данные обстоятельства подтверждаются возражениями Кондрашовой Г.В. на претензионном письме, изложенные ею 27.11.2013, в котором содержится указание на договор от <...>, его условия и изменения к нему; «актом выполненных работ по договору от <...>», подписанным единолично Кондрашовой Г.В., в котором она указывает на выполнение ею самостоятельно работ по дому литер «А» и выполнение Караваевым С.А. проектов и строительство двух домов литер «А» и литер «Б»; претензией Кондрашовой Г.В. от 23.09.2013, в которой содержится указание на договор от <...>, ненадлежащее качество работ, на то, что «дома не достроены», «дома не готовы к сдаче», содержится предложение о расторжении этого договора <...>

В своих пояснениях в судебном заседании ни Кондрашова Г.В., ни ее представитель не заявляли о том, что Кондрашова Г.В. не знала или была не согласна с изменениями в проектной документации.

Таким образом, все последующие действия Кондрашовой Г.В. и переписка свидетельствуют о том, что в договор от <...> сторонами были внесены изменения, касающиеся проектной документации.

Доводов о том, что сторонами вносились изменения в договор от <...>, касающиеся изменения соотношения процентов при распределении жилья, Кондрашова Г.В. не приводит, таких доказательств в материалах дела не имеется.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Таким образом, требования Караваева С.А. о признании права собственности на 1/2 долю жилого дома площадью 360 кв.м на участке <...> в районе <...> с кадастровым номером <...> основаны на материалах дела и требованиях закона, а отказ Конадрашовой Г.В. от исполнения своих обязательств по договору нельзя признать обоснованным.

Доводы Кондрашовой Г.В. о ненадлежащем качестве строительных работ не могут быть приняты во внимание, поскольку качество работ не является юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора.

Согласно ч.2 п.3.2.2 и ч.4 п.4.2 договора от <...> Караваев С.А. имеет право на 75% построенного по договору жилья. В соответствии с ч.4 п.4.2 договора от <...> Кондрашова Г.В. обязана не позднее 5-ти дней с момента ввода дома в эксплуатацию представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документы, необходимые для регистрации права собственности на долю в доме и земельный участок.

Свои обязательства по договору в части передачи Караваеву С.А. в собственность 50% построенного жилья в виде отдельно стоящего дома площадью 360,9 кв.м с кадастровым номером <...> Кондрашова Г.В. выполнила.

Однако, обязательства по договору в части передачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав документов, необходимых для регистрации права собственности на оставшиеся 25% жилья, что составляет 1/2 долю в доме площадью 360 кв.м с кадастровым номером <...>, а также земельный участок Кондрашова Г.В. не выполнила. Поэтому, исковые требования Караваева С.А. подлежат удовлетворению.

Согласно ч.1 п.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с условиями договора и указанными требованиями закона Караваев С.А. приобретший право собственности на 3/4 доли жилья, приобрел право собственности на 3/4 доли земельного участка площадью 612 кв.м с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, в районе <...>», уч.<...> по схеме застройки жилого квартала, которая соответствует его доле в двух жилых строениях в целом, возведенных на этом земельном участке.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда Краснодарского края от 26 марта 2014 года – отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования Караваева С.А. к Кондрашовой С.А. – удовлетворить.

Признать право собственности Караваева С.А. на 1/2 долю жилого дома общей площадью 360 кв.м с кадастровым номером <...> на участке <...> в районе <...> по схеме застройки жилого квартала, уменьшив долю Кондрашовой С.А. в праве собственности с целого до 1/2 доли.

Признать право собственности Караваева С.А. на 3/4 доли земельного участка размером 612 кв.м с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, в районе <...> уч.<...> по схеме застройки жилого квартала, уменьшив долю Кондрашовой С.А. в праве собственности с целого до 1/4 доли.

Аннулировать запись в ЕГРП <...> от <...> о праве собственности Кондрашовой С.А. на жилой дом общей площадью 360 кв.м с кадастровым номером <...> на участке <...> в районе <...>» по схеме застройки жилого квартала.

Аннулировать запись в ЕГРП <...> от <...> о праве собственности Кондрашовой С.А. на земельный участок размером 612 кв.м с кадастровым номером <...> по адресу: <...>, в районе <...> уч.<...> по схеме застройки жилого квартала.

Председательствующий:

Судьи: