Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-264/2016 (2-5016/2015;) от 23.11.2015

Дело № 2-2642016

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 января 2016 г.      Кировский районный суд г.Красноярска

в составе председательствующего - судьи Литвинова О.А.

с участием: истца Клименковой С.В., её представителя – Черкашиной Л.В.

представителя ответчика-истца Кирющенко Т.С., третьего лица ФИО1

при секретаре Жибчук О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Клименкова С.В. к Власова И.Ю. об обязании регистрации договора залога и обращении взыскания на заложенное имущество;

встречному иску Власовой И.Ю. к Клименковой С.В. о признании договора залога незаключенным

УСТАНОВИЛ:

Клименкова С.В. обратилась в суд с требованиями вынести решение о регистрации договора залога, заключенного между Клименкова С.В. и Власова И.Ю., на 1/2 долю квартиры № <адрес>, принадлежащую Власова И.Ю.. Обратить взыскание на 1/2 долю квартиры <адрес>, принадлежащую Власова И.Ю. путем продажи с торгов по первоначальной цене в 1 000 000 рублей.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ Кировский районный суд вынес решение в пользу Клименковой СВ. о взыскании с ФИО1 суммы в размере 708 815 руб. Основанием взыскания были указаны следующие обстоятельства: во исполнение указанного договора 22 ДД.ММ.ГГГГ истица передала ФИО1 сумму в размере 651 000 руб. 06 декабря 2012 года стороны подписали основной договор купли-продажи в соответствии с условиями предварительного договора. В соответствии с пунктом 4 названного договора стороны установили цену продаваемого жилого помещения за 2 100 000 рублей, которые должны быть выплачены в следующем порядке: 651 000 руб. за счет собственных средств истицы, выплачиваемых до подписания указанного договора и 1 449 000 руб. - в течение 10 дней после регистрации в установленном порядке перехода права собственности на указанную квартиру за счет заемных средств в ОАО «АК БАРС» Банк. Однако, стороны не смогли зарегистрировать договор купли-продажи в органе регистрации, поскольку квартира, как оказалось, была арестована, а после снятия ареста, у Александровой Н.С., действующей от имени несовершеннолетней дочери, истек срок разрешения органа опеки и попечительства на продажу 1/2 доли квартиры, принадлежащей ребенку. После вынесения судом решения истец и ответчик Александрова Н.С. договорились о том, что она готова произвести договор купли-продажи 1/2 доли квартиры, принадлежащей Власовой И.Ю., доверенность от которой у нее имеется, если истица передаст ей дополнительно 708 815 руб., поскольку стоимость доли была определена в двойной сумме от размера взыскания, указанного в решении Кировского суда от 11 июня 2013 года, что составляет 1 417 630 руб. Указанная сумма необходима была Александровой Н.С. для приобретений жилья своей матери Власовой И.Ю. В связи с изложенным, ДД.ММ.ГГГГ между Клименкова С.В. и ФИО1 был заключен договор займа на сумму 708 815 руб. После заключения договора займа между Клименковой СВ. и Александровой Н.С. в обеспечение исполнения договора займа между Клименковой СВ. и Власова И.Ю. был заключен договор залога 1/2 доли квартиры по адресу: <адрес> принадлежащую Власовой И.Ю. Договор залога был заключен Власовой И.Ю. добровольно, без какого-либо давления на нее, поэтому по мнению истца, должен быть исполнен. Договор был сдан в орган регистрации, но в связи с арестом указанной доли из-за наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении Власова И.Ю., договор не был зарегистрирован органом регистрации. Александрова Н.С. стала избегать истицу, сумму долга не возвратила как по решению суда, так и по договору займа, в связи с чем истица вынуждена защищать свои права в судебном порядке указанным в иске способом. Названные отношения регулируются гражданским законодательством. Поскольку Александрова Н.С не выплачивает долг, и из ее действий видно, что она не намерена его выплачивать, в данном случае подлежит применению по аналогии ст. 551, часть 3 ГК РФ, предусматривающая, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Взятая в долг ответчиком Александровой Н.А. сумма и сумма, взысканная Кировским судом от 11 июня 2013 года, соответствует стоимости 1/2 доли указанной квартиры.

Власова И.Ю. (в лице представителя - Кирющенко Т.С.) предъявила встречный иск, в котором заявила о признании договора залога от ДД.ММ.ГГГГ между Клименковой С.В. и Власовой И.Ю. незаключенным, мотивируя тем, что указанный договор залога не соответствует положениям гражданского законодательства РФ, в нем отсутствуют существенные условия договора, указанные в ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В п. 2.1 договора залога имеется ссылка на существо обязательства – договор займа от ДД.ММ.ГГГГ., сторонами по которому является Залогодатель (Заемщик) и Залогодержатель (Займодавец) несмотря на то, что Власова И.Ю. договора займа с Клименковой С.В. не заключала, третьей стороной в договоре не являлась, с условиями договора не ознакомлена. Договор займа был заключен между Клименковой С.В. и Александровой Н.С. А поскольку Власова И.Ю. основное обязательства не заключала, следовательно договор залога от ДД.ММ.ГГГГ должен был отражать истинные намерения сторон и обязательные условия. При несогласовании существенных условий договора, договор залога не может быть признан заключенным, не порождает для сторон правовые последствия. Договор залога не зарегистрирован в установленном законом порядке, а с учетом допущенных при его составлении нарушений регистрация невозможна на основании абз. 3 п. 2 ст. 21 Закона об ипотеке.

В судебном заседании истец-ответчик Клименкова С.В. и ее представитель - Черкашина Л.В. (по устному ходатайству) заявленные исковые требования поддержали по мотивам, изложенным в заявлении, не признавая встречный иск. Черкашина Л.В. дополнительно пояснила, что в обеспечение исполнения договора займа между Клименковой С.В. и Александровой Н.С. был заключен договор залога от ДД.ММ.ГГГГ между Клименковой С.В. и Власовой И.Ю., все были согласны. Договор был сдан в орган регистрации в присутствии Александровой Н.С. и Власовой И.Ю., не был зарегистрирован в связи с арестом принадлежащей Власовой доли квартиры из-за наличия исполнительных производств, возбужденных в отношении ответчика. Александрова Н.С. никаких мер к возврату долга не предпринимает.

Представитель ответчика-истца Власовой И.Ю. - Кирющенко Т.С., выступающая по доверенности от 13.11.2015, поддержала встречный иск по основаниям, в нем изложенным, требования Клименковой С.В. считает необоснованными.

Ответчик-истец Власова И.Ю. в судебное заседание не явилась, со слов третьего лица – по состоянию здоровья.

Третье лицо Александрова Н.С. поддержала встречный иск Власовой И.Ю., пояснив, что свой долг перед Клименковой С.В. намерена выплачивать, у нее была трудная жизненная ситуация – погиб муж, осталась одна с ребенком, намеревалась разъехаться с родителями, поэтому квартиру хотели продать. Клименковой С.В. и Черкашиной Л.В. было известно о наложении ареста на квартиру. Пытались арест снять, для чего она (Александрова) выдала доверенность Черкашиной Л.В. Её мать Власова И.Ю. свою долю отдавать в залог не хотела, но Черкашина Л.В. их убедила, что это формальность и договор нужен для снятия ареста. Считает договор залога незаключенным. Фактически от Клименковой С.В. она получила только 500 000 руб. как предоплату за квартиру, а договор займа на другую сумму был фиктивный.

Представитель третьего лица Управления Росреестра в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В пункте 2 статьи 165 Гражданского кодекса РФ указано - если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.Согласно п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ договор об ипотеке заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами, и должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Несоблюдение правил, содержащихся в пункте 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Согласно статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В силу части 1 статьи 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 20 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В соответствии со статьей 9 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество.

Как установлено в судебном заседании, ФИО2, <данные изъяты> (дочь Александровой Н.С.) и Власова И.Ю. (мать Александровой Н.С.) являются собственниками (по ? доли) двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ Александрова Н.С., выступая от имени собственников указанной квартиры, по соглашению о порядке заключения договора купли-продажи жилого помещения, получила от Клименковой С.В. в качестве аванса 605 000 руб., а ДД.ММ.ГГГГ еще 45 000 руб. В связи с тем, что Александровой Н.С. не было своевременно получено разрешение органа опеки на отчуждение принадлежащей её дочери доли квартиры, срок сделки был сдвинут, а впоследствии Клименкова С.В. отказалась приобретать указанное жилое помещение, решением Кировского районного суда от 11.06.2013 с Александровой Н.С. в пользу Клименковой С.В. взыскана сумма долга, проценты и расходы, всего – 708 815 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Клименкова С.В. и Александрова Н.С. составили договор займа на сумму 708 815 руб., в п. 4 которого указали, что в целях обеспечения исполнения обязательств Заемщик передает Займодавцу в залог ? долю в праве общей долевой собственности квартиры, находящейся по адресу: г<адрес>. Предмет залога оценивается сторонами в 1.000.000 рублей. (л.д.6)

В п. 2.1 договора залога от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42) содержится следующее: Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств Залогодателя, возникших на основании договора займа от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между Залогодателем (Заемщиком) и Залогодержателем (Займодавцем).

В договоре залога не указано, кто на самом деле является Заемщиком (Залогодатель таковым не является), не изложено существо, размер и срок исполнения обязательства.

В 5.1 договора залога говорится об ответственности сторон, что в случае нарушения Залогодателем любого из его обязательств, изложенных в настоящем договоре, а также в договоре займа, Залогодатель обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере 10% от стоимости предмета залога. Штраф уплачивается Залогодателем в течение 10 рабочих дней с момента получения от Залогодержателя требования об уплате штрафа (требование может быть устным). Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения его обязательств по договору займа.

Холя Залогодатель не является стороной договора займа, на него возложены вышеуказанные штрафные обязательства.

В судебном заседании Клименкова С.В. и её представитель объясняют такую форму договора залога тем, что при обращении в регистрационный орган к нему прилагался договор займа от ДД.ММ.ГГГГ между Александровой Н.С. и Клименковой С.В.

Однако в п. 4 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что «Заемщик передает Займодавцу в залог ? долю квартиры в праве общей долевой собственности, находящуюся по адресу: <адрес>

При этом из материалов дела видно, что в квартире <адрес> ? доля в праве собственности принадлежит также несовершеннолетней дочери заемщика Александровой Н.С. – Петроченко А.К.

Поэтому из договора займа нельзя сделать однозначный вывод, о какой ? доле жилого помещения идет речь.

В п. 3 договора займа отражено, что срок возврата суммы (708 815 руб.) не ограничивается. Займ предоставляется бессрочно.

Если увязывать условия договора займа и договора залога, получается, что последний также может быть бессрочным, что противоречит нормам закона, требующим указания в договоре залога конкретного срока исполнения обязательства, в обеспечение которого предоставляется залог.

Кроме того, в п. 7 договора займа предписано, что настоящий договор считается заключенным с момента передачи указанной в п. 1 договора займа суммы денежных средств (708 815 руб.) Заёмщику. Но соответствующей расписки в деле нет. А есть решение Кировского районного суда от 11.06.2013 о взыскании с Александровой Н.С. в пользу Клименковой С.В. 708 815 руб. Это даёт основания полагать, что договор займа от ДД.ММ.ГГГГ составлен дополнительно к решению суда на установленную этим решением сумму, без фактической передачи денежных средств от Клименковой С.В. в распоряжение Александровой Н.С.

В судебном заседании Александрова Н.С. утверждает, что от Клименковой С.В. получала в качестве аванса за планировавшуюся в 2012 году сделку купли-продажи квартиры только сумму 500 000 рублей.

При таких установленных судом обстоятельствах исковые требования Клименковой С.В. удовлетворены быть не могут, а ненадлежащее оформленный договор залога считается незаключенным, т.е. обоснованным является встречный иск Власовой И.Ю.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Клименкова С.В. к Власова И.Ю. об обязании регистрации договора залога и обращении взыскания на заложенное имущество – оставить без удовлетворения.

Встречный иск удовлетворить. Признать договор залога от ДД.ММ.ГГГГ между Клименкова С.В. к Власова И.Ю. незаключенным.

Решение может быть обжаловано в Красноярский краевой суд с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Красноярска в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий:                         О.А. Литвинов