Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1755/2013 от 15.02.2013

Дело № 2-1755/2013

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2013 года г. Ставрополь

Ленинский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи О.А. Полякова,

при секретаре Чаговой И.Б.,

с участием:

истца – Набокова С.В.,

ответчика – Сотниковой Е.Г.,

представителя ответчика – Максимова А.С., действующего на основании доверенности от 22.01.2013 года № <номер обезличен>,

свидетелей Зайцева Ю.А., Кабанова В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Набокова С. В. к Сотниковой Е. Г. о взыскании неустойки по договору аренды и суммы залога,

установил:

Набоков С.В. обратился в суд с иском к Сотниковой Е.Г. о взыскании неустойки по договору аренды и суммы залога. В иске указал, что 14.01.2012 г. между ним и Сотниковой Е.Г. был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес обезличен> А. Согласно условиям договора аренды, помещение было сдано сроком с 14.01.2012 г. по 14.12.2012 г. В силу п.7.3 договора Арендатор при подписании договора передал Арендодателю <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей залога, в качестве гарантии сохранности имущества Арендодателя.

Считает, что он как Арендатор выполнил надлежащим образом все условия договора аренды, однако 20.11.2012г.. т.е. до истечения срока действия договора, Арендодатель Сотникова Е.Г. уведомила истца о том, что она в одностороннем порядке расторгла (прекратила) указанный договор и потребовала немедленно передать ей помещение, забрав свое имущество.

Набоков С.В. исполнил требование Арендатора о вывозе своего имущества, надлежащим образом уведомив Арендодателя о времени и места подписания акта приема- передачи помещения и осуществления расчетов. Однако в установленное время Арендодатель для приема помещения не явился, предусмотренных договором расчетов с Арендатором не произвел.

В связи с указанными обстоятельствами, истец составил акт о неявке Арендодателя для приема-передачи помещения и передал под роспись ключи от помещения другому арендатору ответчика.

По основаниям, указанным в иске, просил суд исковые взыскать с Сотниковой Е. Г. в его пользу неустойку по договору аренды нежилого помещения от 14.01.2012 г. в размере <данные изъяты> рублей, сумму залога, уплаченного при заключении договора аренды нежилого помещения от 14.01.2012 г. в размере <данные изъяты> рублей, а также судебные расходы в размере <данные изъяты> руб. уплаченной государственной пошлины.

В судебном заседании истец настаивал на исковых требованиях. Просил суд удовлетворить иск в полном объёме.

Ответчик в судебном заседании иск не признала и просила суд в удовлетворении требований истца отказать в полном объёме.

Представитель ответчика в судебном заседании представил письменные возражения, в которых, в-частности, указал, что договор аренды нежилого помещения, заключённый между Набоковым С.В. и Сотниковой Е.Г. от 14.01.2012 года в установленном законом порядке не расторгался. Деньги в сумме <данные изъяты> рублей в виде залога Набоковым С.В. арендодателю Сотниковой Е.Г. не передавался. Имеющиеся в материалах дела документы и фототаблицы показывают, что истцу направлялась претензия по поводу нарушения им условий договора аренды ввиду существенного ухудшения имущества. Просил в иске отказать в полном объёме.

Свидетель Зайцев Ю.А. в судебном заседании показал суду, что являлся партнёром и помощником истца по ведению бизнеса и управлению рестораном «Прага». Свидетель указал, что уборка территории возле ресторана осуществлялась каждый день уборщицей, а также лично им, крыша протекала ещё до заключения договора аренды помещений ресторана. После оттепели в феврале 2012 года началась течь с крыши, арендатором была поставлена в известность о течи арендодатель, но ремонт так и не был произведён.

Допрошенный в судебном заседании свидетель Кабанов В.А. показал, что является мастером ОАО «Теплосеть», в октябре 2012 года была обнаружена течь в отопительной системе ресторана «Прага», в связи с чем туда выезжали работники ОАО «Теплосеть» для устранения течи согласно заключённого договора на обслуживание. Также в ноябре вызывались работники ОАО «Теплосеть» для выпуска воздуха из системы отопления.

Суд, выслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства в совокупности, приходит к следующему.

Согласно ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд обосновывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствие со ст. 55 ГПК доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности.

В соответствии с ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из анализа данной нормы ГПК РФ следует, что предъявление любого иска (заявления) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица путем использования им установленных способов защиты гражданских прав.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Судом установлено, что 14.01.2012 г. между Сотниковой Е.Г. и Набоковым С.В. заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <адрес обезличен> помещение принадлежит арендодателю на праве собственности (л.д. …..)

Согласно условиям договора аренды, помещение сдано сроком с 14.01.2012 г. по 14.12.2012 г.

20.11.2012 г. Арендодателем Сотниковой Е.Г. арендатору Набокову С.В.м было направлено уведомление о прекращении договора аренды в связи с существенным ухудшением состояния переданного имущества и прилегающей территории, с требованием в течение 3-х часов освободить помещение и оплатить все имеющиеся задолженности в сумме <данные изъяты> рублей 71 коп.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с условиями заключённого между сторонами договора, было предусмотрено досрочное расторжение договора возможно по требованию Арендодателя в случаях, когда: Арендатор умышленно либо по неосторожности существенно ухудшает состояние помещений и прилегающих к нему территорий (п. 5.1.2. Договора) и не производит текущего (косметического) ремонта помещения и прилегающих к нему территорий (п. 5.1.4. Договора). Таким образом, Арендатор был уведомлен о досрочном расторжении договора аренды и должен был принять все необходимые меры к освобождению арендуемого помещения в разумный срок.

В соответствии с общими положениями ст. 309 ГК РФ гражданско-правовые обязательства, возникающие, в том числе на основании договора, должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии : обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Статьёй 450 ГК РФ установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Частью второй данной статьи регламентировано, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На этом основании суд признаёт не имеющими правового значения доводы стороны ответчика относительно того, что недвижимому имуществу – помещениям ресторана «Прага», был причинён существенный вред, как не имеющий отношения к существу рассматриваемого спора.

Таким образом, спорный договор аренды и взаимные обязательства сторон могли быть прекращены иначе, чем это вытекает из правил пункта 2 статьи 610 ГК РФ, если бы стороны пришли к соглашению об этом. Однако такого соглашения сторон не имеется, и в материалах дела отсутствуют доказательства выработки условий расторжения договора, а также обращение арендатора к арендодателю с соответствующим предложением выработать условия расторжения договора аренды.

Отсутствуют и доказательства передачи арендатором помещения арендодателю до момента прекращения действия договора, определенного по правилам пункта 2 статьи 610 ГК РФ. Акт о приеме - передаче спорного помещения составлен арендатором с участием незаинтересованного лица в связи с неявкой арендодателя, причём свидетельств надлежащего уведомления арендодателя о передаче арендованного имущества в материалах дела не имеется. Таким образом, заключённый договор аренды продолжал действовать и судом признаётся не расторгнутым досрочно в одностороннем порядке в соответствие с действующим законодательством.

На основании вышеизложенного, у суда нет оснований для удовлетворения требования истца о взыскании в его пользу с Сотниковой Е.Г. неустойки в соответствии с п.7.5 договора аренды от 14.01.2012 г. в размере <данные изъяты>.

Касательно второго требования истца относительно выплаты ему суммы залога, уплаченного при заключении договора аренды нежилого помещения от 14.01.2012 г. в размере <данные изъяты> рублей суд также не усматривает правовых оснований для удовлетворения данного требования, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты данной денежной суммы до или при заключении договора, стороной ответчика данное обстоятельство оспаривалось по безденежности данного условия договора.

Судом установлено, что в разделе 2 Договора аренды от 14.01.2012г. установлены согласованные сторонами взаимные права и обязанности Арендодателя и Арендатора.

В частности, пп. «б» п. 2.2. договора аренды установлена обязанность Арендатора по обеспечению и содержанию арендуемых помещений в исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии с учетом действующих требований, необходимость в обеспечении пожарной и электрической безопасности имущества до его передачи Арендодателю обратно по окончанию срока действия договора аренды.

Обязанность по проведению текущего ремонта и содержания арендуемого имущества по договору аренды закрепляется ч. 2 ст. 616 ГК РФ, в соответствии с которой Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, потолка, дверей, радиаторов топления, коммуникаций и систем инженерного оборудования согласно Постановления Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 «Об утверждении Положения о проведении планово- предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений».

Однако Арендатор, в силу требований ч. 2 ст. 616 ГК и пп. «3» п. 2.2. договора аренды, от выполнения данной обязанности уклонился. При исследовании судом представленной стороной ответчика в судебное заседание фототаблицы истец повреждения напольного плиточного покрытия, стен, дверных откосов, потёков на потолках и трещин на стенах, нарушение целостности сантехнических шлангов не отрицал, причины их появления, а также причины неустранения им в разумные сроки данных повреждений пояснить не смог.

Кроме того, техническими сотрудниками Открытого акционерного общества Теплосеть» составлены Акт № б/н от 19.11.2012 г., которым зафиксировано проведение ремонтных работ по факту обращения Арендодателя об отсутствия подачи тепла по системе отопления в помещении, расположенном по адресу: <адрес обезличен>А - предмет договора аренды. Как следует из содержания Акта и результата проведённых технических работ, причиной возникновения неисправности стал несвоевременный спуск воздуха в системе отопления, в связи с чем, горячая вода по системе отопления не циркулировала, а температура воздуха внутри помещения не превышала 10 градусов по Цельсию. Доказательств того, что арендатор обращался к арендодателю с целью устранения возникшей нештатной ситуации, суду не представлено.

Также 28.11.2012 г. должностным лицом санитарной комиссии при Администрации Ленинского района г. Ставрополя составлен протокол об административном правонарушении в отношении собственника помещения - Сотниковой Е.Г., предусмотренном п. 1 ч. 3 и п. 8 ч. 5 ст. 38 «Правил благоустройства города Ставрополя», утверждённых Решением Ставропольской городской Думы от 30.05.2012 N 220.

В частности, был выявлен факт засорения прилегающей территории к ресторану «Прага», расположенного по адресу: <адрес обезличен>А - объект договора аренды, бытовым мусором, скопившемся на указанной территории.

Вместе с тем, по условиям заключенного сторонами договора аренды (пп. «б» п. 2.2. Договора) Арендатор обязан содержать арендуемое помещение в исправности и надлежащем парном состоянии.

Учитывая, что неисполнение обязательств по надлежащему содержанию помещений и прилегающей территории со стороны Арендатора носило систематический характер, а текущие ремонтные работы производились не в должном объеме - все это судом оценивается как ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору, что в случае представления доказательств передачи сумы залога арендатором арендодателю также не позволило бы удовлетворить заявленное истцом требование в силу нарушения им условий договора, а именно п. 7.3. ввиду нижеследующего.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Учитывая изложенное, п. 7.3. договора аренды предполагает передачу суммы в <данные изъяты> рублей Арендатором Арендодателю при заключении договора в качестве суммы залога в целях обеспечения исполнения обязательств, принятых на себя Арендатором.

Исходя из содержания ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником (Арендатором) этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

В связи с отсутствием надлежащих, достоверных, допустимых доказательств передачи денежной суммы арендатором арендодателю в порядке ст.60 ГПК РФ суд считает возможным отказать в удовлетворении данного требования истца о взыскании в его пользу суммы залога в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Набокова С. В. к Сотниковой Е. Г. – отказать в полном объёме.

Решение может быть обжаловано в Ставропольском краевом суде подачей жалобы через Ленинский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10 июля 2013 года.

Судья О.А. Поляков