Решение по делу № 2-3780/2012 от 22.05.2012

Дело № 2-3780/2012

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

8 октября 2012 года город Новосибирск

Ленинский районный суд города Новосибирска в лице судьи Васильева Д.С.

при секретаре судебного заседания Феско Ю.И.

с участием представителя истца Матюшенко И.Б., представителей ответчиков Зотовой М.В., Даниловой Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело, возбужденное по иску Шарипова Виталия Азадовича к Кокореву Роману Иосифовичу, Лакисову Анатолию Михайловичу о признании договора недействительным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Шарипов В.А. обратился в суд с иском к Лакисову А.М. и Кокореву Р.И. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 136 т.1), признании права собственности на нежилое помещение площадью 125,7 кв.метров, номер на поэтажном плане 1-10, расположенное на первом этаже жилого <адрес> <адрес> города Новосибирска (л.д.5 т.1), прекращении права собственности Кокорева Р.И. (л.д. 14, 82-83 т.1).

Иск мотивирован тем, что до заключения ДД.ММ.ГГГГ оспариваемого договора продавец Лакисов А.М. заключил ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи спорного объекта недвижимости с ним. Он полностью рассчитался по заключенному с ним договору. Поскольку договор купли-продажи с ним заключен ранее, заключение последующего договора купли-продажи с иным лицом нарушило его права и законные интересы. Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не был заключен по уважительной причине, а именно вследствие уклонения Лакисова А.М. от государственной регистрации договора. Факт уклонения подтвержден решением Коммерческого арбитражного суда <адрес>. Полагает, что при таких обстоятельствах Лакисов А.М. не имел права распоряжаться помещением. Полагает также, что Кокорева Р.И. нельзя признать добросовестным приобретателем, так как он с собственником помещения Лакисовым А.М. не встречался, общался только с его представителем, цена приобретаемого имущества в 8 раз ниже рыночной цены, отсутствуют доказательства расчета с продавцом.

В судебном заседании представитель истца Матюшенко И.Б. иск поддержала.

Представитель ответчика Лакисова А.М. Зотова М.В. в судебном заседании иск признала.

Представитель ответчика Кокорева Р.И. Данилова Ю.И. в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, указывая, что, поскольку на ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ осуществлена не была, Лакисов А.М. оставался собственником спорного нежилого помещения. Не являлось спорное помещение и предметом исполненного по сделке, поскольку фактически из владения Лакисова А.М. не выбывало, во владение к Шарипову В.А. не поступало. Поэтому Лакисов А.М. на ДД.ММ.ГГГГ имел право распорядиться принадлежащим ему имуществом, в том числе путем его продажи Кокореву Р.И. Ответчик Кокорев Р.И. о факте заключения сделки с Шариповым В.А. не знал и не должен был знать. Он свои обязательства по договору купли-продажи исполнил, передав представителю Лакисова А.М. предусмотренную договором покупную цену. После заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ ему фактически передано спорное недвижимое имущество, с этого времени он осуществляет владением им.

Третье лицо – Управление Росреестра представило отзыв, в котором указала, что в случае удовлетворения требований истца в решении нет необходимости указывать на правовые последствия в виде действий, которые должно совершить Управление (л.д. 40-41).

Выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела видно, что ДД.ММ.ГГГГ Шарипов В.А. и Лакисов А.М. заключили предварительный договор купли – продажи нежилого помещения площадью 125,7 кв.м. номер на поэтажном плане здания 1-10, расположенного на первом этаже <адрес> <адрес> в городе Новосибирске. Цена продаваемого помещения определена соглашением сторон 5 200 000 рублей, из которых 3 200 000 рублей подлежали оплате в течение 2-х дней с момента подписания предварительного договора, а 2 000 000 рублей, после заключения договора купли – продажи (л.д.17-30 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ супруга Лакисова А.М. выдала нотариально-удостоверенное согласие на совершение сделки по отчуждению спорного помещения.

ДД.ММ.ГГГГ Лакисов А.М. выдал ФИО9 доверенность на право продажи спорного помещения, которая удостоверена нотариусом ФИО8 В числе прочих полномочий доверенность предусматривала права подписания договора купли-продажи, его государственной регистрации и регистрации права собственности, получения следуемых доверителю денег.

ДД.ММ.ГГГГ Шарипов В.А. и Лакисов А.М. подписали договор купли – продажи спорного помещения (л.д. 21-23 т.1) и третейское соглашение (л.д. 38 т.1).

Шарипов В.А. (покупатель) в полном объеме оплатил продажную стоимость помещения (л.д. 26,27 т.1).

Фактически во владение Шарипова В.А. помещение не поступало. После подписания договора Лакисов А.М. отказался передать помещение, документы на него Шарипову В.А., уклонялся от сдачи документов на государственную регистрацию договора и перехода права собственности.

ДД.ММ.ГГГГ Шарипов В.А. обратился в третейский суд с требованием о возложении на Лакисова А.М. обязанности передать объект и документы на регистрацию.

Лакисов А.М. при рассмотрении дела в третейском суде возражал против удовлетворении иска Шарипова В.А.

ДД.ММ.ГГГГ Лакисов А.М. действуя через представителя ФИО9, заключил договор купли – продажи того же помещения с иным лицом – Кокоревым Р.И. Цена договора составила 880 000 рублей (л.д. 24-25 т.1).

Помещение и документы на него фактически переданы Кокореву Р.И., по настоящее время находятся в его владении.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли – продажи и право собственности Кокорева Р.И. зарегистрированы в установленном порядке (л.д. 28,29 т.1).

ДД.ММ.ГГГГ Коммерческий арбитражный суд Сибирского федерального округа вынес решение, которым обязал Лакисова А.М. передать Шарипову В.А. спорное помещение, обратиться в регистрирующий орган для регистрации перехода права собственности на него (л.д. 34-37 т.1).

Доверенность Лакисова А.М., выданная ФИО9 на право продажи и получения денег ДД.ММ.ГГГГ, отменена распоряжением Лакисова А.М. от ДД.ММ.ГГГГ.

При оценке данных обстоятельств суд полагает прежде всего разрешить требование о признании недействительным договора купли – продажи между Лакисовым А.М. и Кокоревым Р.И.

По утверждению истца, договор является ничтожным, поскольку на момент его заключения в отношении того же объекта был заключен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем у Шарипова В.А. возникли права в отношении оплаченного им товара.

Мнение о том, что в силу фактов подписания ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи и внесения им покупной цены у Шарипова В.А. возникли какие-либо вещные права в отношении оплаченного товара, является ошибочным.

Согласно части 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 8, пункта 1 статьи 131, пункта 2 статьи 223, статей 219, 551 Гражданского кодекса РФ, право собственности у покупателя по договору купли – продажи недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела видно, что на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение и документы на него фактически во владение Шарипова В.А. не передавалось, государственная регистрация перехода к нему права собственности осуществлена не была.

Более того, в соответствии с частью 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ, подписание договора купли-продажи недвижимости, его оплата до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами.

Не предусматривают возникновения у оплативших товар покупателей вещных прав в отношении оплаченного товара и положения о договоре купли-продажи. В соответствии с пунктом 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом. Требование о понуждении продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора, подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 398 ГК РФ, предусматривающей возможность отпадения этого права, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности.

Таким образом, в силу фактов заключения договора купли-продажи и оплаты товара у Шарипова В.А. возникло обязательственное право требования к Лакисову А.М. о передаче товара и государственной регистрации договора и перехода права собственности, но не возникло никаких вещных прав в отношении собственно спорного помещения.

Решение третейского суда от ДД.ММ.ГГГГ, на которое ссылается Шарипову В.А., также не подтверждает переход к нему права собственности. Третейский суд лишь возложил на Лакисова А.М. обязанность совершить определенные действия во исполнение договора (передать помещение, и представить документы на регистрацию договора и перехода права собственности). Кроме того, решение постановлено после регистрации права собственности Кокорева Р.И. (ДД.ММ.ГГГГ) и без его участия, а потому не имеет преюдициального значения при рассмотрении данного дела.

При таких обстоятельствах Лакисов А.М. на момент заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ как собственник был вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему имуществом путем заключения договора купли-продажи с Кокоревым Р.И.

Иных оснований для выводов о нарушении закона при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ также нет.

Данный договор заключен в надлежащей форме, от имени продавца договор подписан представителем ФИО9 Полномочия представителя оформлены в доверенности от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы представителя истца о том, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ цена продаваемого объекта занижена, лишены правового значения. Стороны по собственному усмотрению приходят к соглашению о размере покупной цены (статьи 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации). Поскольку цены на недвижимое имущество, находящиеся в частной собственности, не регулируются, установление цены по усмотрению сторон не является нарушением закона.

Не является нарушением закона и заключение договора через представителя (статья 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы о злоупотреблении правом со стороны Кокорева Р.И. бездоказательны. В силу пункта 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность презюмируется. В судебном заседании представитель Кокорева Р.И. указала, что ее доверитель на момент заключения договора не знал о наличии сделки с Шариповым В.А., впервые о нем и о его правопритязаниях узнал лишь после подачи им рассматриваемого в настоящем деле иска. Представитель истца Шарипова В.А. и ответчика Лакисова А.М. пояснили, что доказательствами осведомленности Кокорева Р.И. о наличии сделки с Шариповым В.А. не располагают.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что фактически договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ сторонами исполнен. Денежные средства в счет оплаты по договору переданы покупателем, что подтверждается представленной в суд распиской ФИО9 и пунктом 3 договора (л.д. 123 т.1). Подлинник расписки обозревался в ходе судебного заседания (л.д.6 т.2). При этом доводы представителя ответчика Лакисова А.М. о том, что ФИО9 полученную от Кокорева Р.И. денежную сумму Лакисову А.М. не передал, никакого правового значения при рассмотрении данного спора не имеют, так как исполнение обязательств по внутреннему правоотношению «доверитель-поверенный» не может влиять на внешние правоотношения доверителя с третьими лицами. То обстоятельство, исполнил ФИО9 обязательства перед Лакисовым А.М. или нет прав Шарипова В.А. не нарушает.

Отчуждаемое помещение передано Кокореву Р.И., на что указано в пункте 8 договора (л.д. 122). Договор и право собственности Кокорева Р.И. зарегистрированы ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку надлежащее исполнение прекращает обязательства (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), ссылки ответчика Лакисова А.М. на направление в ходе рассмотрения настоящего дела уведомления Кокореву Р.И. об отказе от исполнения договора лишены правового смысла. Отказ от исполнения договора возможен лишь тогда, когда обязательства сторон не прекращены. Поскольку после ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ полностью исполнен, отказаться от его исполнения невозможно.

При таких обстоятельствах, не подлежит удовлетворению требование о признании недействительным договора купли-продажи между Кокоревым Р.И. и Лакисовым А.М.

С учетом изложенного, отсутствуют правовые основания для прекращения права собственности Кокорева Р.И.

Кроме того, как указал Верховный Суд РФ в постановлении Пленума «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку помещение находится во владении Кокорева Р.И., то не могут быть удовлетворены требования о прекращении его права собственности и о признании права собственности за Шариповым В.А.

С учетом изложенных выше обстоятельств, а также того, что собственником спорного помещения является Кокорев Р.И., то отсутствуют правовые основания для удовлетворения требований иска и признания права собственности за Шариповым В.А.

В связи с отказом в удовлетворении иска, на основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса РФ, с истца подлежат взысканию понесенные ответчиком судебные расходы. Ответчик Кокорев Р.И. заявил о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей. Факт осуществления названных расходов подтверждается представленными соглашением, квитанцией к приходному кассовому ордеру.

Размер указанных расходов суд считает разумным и соответствующим степени сложности дела и количеству судебных заседаний.

В соответствии с пунктом 3 статьи 144 ГПК Российской Федерации в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку в иске отказано, ходатайство представителя ответчика об отмене ранее наложенных мер обеспечения также подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

решил:

В удовлетворении иска Шарипова Виталия Азадовича к Кокореву Роману Иосифовичу, Лакисову Анатолию Михайловичу отказать в полном объеме.

Взыскать с Шарипова Виталия Азадовича в пользу Кокорева Романа Иосифовича судебные расходы в виде оплаты услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Меры обеспечения в виде наложения ареста на нежилое помещение площадью 125,7 кв.метров, номер на поэтажном плане 1-10, расположенного на первом этаже <адрес> <адрес> города Новосибирска, и запрета Росреестру совершать государственную регистрацию сделок и перехода прав собственности с этим имуществом, принятых определением Ленинского районного суда города Новосибирска от ДД.ММ.ГГГГ, отменить.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья (подпись)     Д.С. Васильев

Копия верна. Подлинник решения находится в гражданском деле № 2-3780/2012, хранящемся в Ленинском районном суде города Новосибирска.

Судья Д.С. Васильев

Секретарь Ю.И. Феско