Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-747/2017 ~ М-445/2017 от 27.02.2017

Дело №

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Георгиевск 25 мая 2017 года

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе
председательствующего судьи Маслова А.Г.,

при секретаре судебного заседания Папоновой А.Н.,

с участием:

представителя истца ООО «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» в лице Бабаниной Н.С., действующей на основании доверенности,

представителя ответчика Зубова А.В. в лице Ширяевой С.А., действующей на основании доверенности и ордера,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Георгиевского городского суда гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» к Зубову ФИО9, Силаеву ФИО10 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и встречному исковому заявлению Зубова ФИО11 к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное», Силаеву ФИО12 о признании договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок действительным,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» обратилось в суд с иском к Зубову А.В. и Силаеву Ю.А. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, указав, что общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» является участником общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № общей площадью ... кв.м. На основании договора аренды земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» является так же арендатором указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Силаев Ю.А. продал, а Зубов А.В. купил 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв. м. с кадастровым номером № Переход права собственности по указанному договору зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду несоблюдения сторонами обязательной нотариальной формы, установленной требованиями закона, договор купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожной сделкой.

Подпунктом 4 п.3 ст.1 Федерального закона от 24.07.2002 года №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Кроме того, п.3.1 договора аренды земельного участка из категории сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, по которому истец арендует земельный участок с кадастровым номером №, предусмотрено преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, в случае продажи земельной доли одним из участников долевой собственности другим участникам долевой собственности и иным лицам.

Применение последствий недействительности ничтожной сделки необходимо для реализации обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подкумок» принадлежащего ему в силу закона и договора преимущественного права на приобретение земельной доли при ее возмездном отчуждении.

Зубов А.В. производит выдел земельного участка в счет приобретенной им по ничтожной сделке земельной доли. При этом общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подкумок» возражает относительно площади и местоположения выделяемого земельного участка. Таким образом, защита прав истца возможна исключительно путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Просит суд признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В., применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации 2/180 доли в праве общей долевой собственности Зубова А.В. на земельный участок с кадастровым номером № за номером регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Зубов А.В. обратился с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное», Силаеву Ю.А., в котором указал, что ДД.ММ.ГГГГ между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А. был заключен договор купли-продажи 2/180 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером №, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>.

Просит суд признать действительным договор купли-продажи 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>, заключенный между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А. от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» действующая на основании доверенности Бабанина Н.С. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Просила признать недействительным договор купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В., применить последствия недействительности сделки, исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации 2/180 доли в праве общей долевой собственности Зубова А.В. на земельный участок с кадастровым номером № за номером регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Ответчик Зубов А.В., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился, не известив суд об уважительности причин своего отсутствия. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие истца Зубова А.В. с участием его представителя.

В судебном заседании представитель ответчика Зубова А.В., действующая на основании доверенности и ордера Ширяева С.А., против удовлетворения исковых требований возражала, заявленные встречные исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям, просила признать действительным договор купли-продажи 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>, заключенный между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А. от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Силаев Ю.А., будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного заседания, не явился, не известив суд об уважительности причин своего отсутствия.

Суд полагает, что ответчику было известно о наличии спора, несмотря на это он не проявил должного интереса к результатам судебного разбирательства, не известил суд о причинах отсутствия. В соответствии со ст.167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

В письменных возражениях ответчик Силаев Ю.А. просил в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» о признании договора купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В. недействительным и применении последствий недействительности сделки отказать, поскольку у общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» нет никакого обоснованного законом права преимущественной покупки на момент заключения сделки, а, соответственно, и никакого нарушения прав охраняемых законом и затрагивающих интересы третьих лиц, не являющихся стороной по сделке, не было.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, не явился, просил рассмотреть дело без их участия. В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд считает возможным, рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица. Представителем третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> предоставлен отзыв на исковое заявление, в котором указано, что права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации. В соответствии со ст.2 ФЗ РФ «122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ Зубовым А.В. зарегистрировано право общей долевой собственности за № на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, участок находится примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира. На государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, соответствующие требованиям закона по форме и содержанию, оснований для отказа, предусмотренных ст.20 Закона о регистрации не имелось.

Допрошенная регистратор Георгиевского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ФИО6 показала, что в ДД.ММ.ГГГГ она осуществляла регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А. Регистрация сделки была проведена в рамках требования законодательства на основании представленных сторонами документов и подписанных заявлений сторон, договора купли-продажи, соблюдение нотариальной формы которого, по мнению регистратора, не требовалось. Оснований для отказа в регистрации указанного договора купли-продажи не имелось.

Заслушав объяснения сторон, допрошенного свидетеля, исследовав представленные письменные доказательства, и оценив эти доказательства с учетом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности как в отдельности, так и их взаимной связи в совокупности, а установленные судом обстоятельства с учетом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, суд считает исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст.454, 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 Кодекса), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из п.1 ст.551 ГК РФ следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого Силаев Ю.А. продал, а Зубов А.В. купил 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв. м. с кадастровым номером №, из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения, в разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира, <адрес>.

Согласно п.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости осуществляется путем подписания сторонами передаточного акта, однако, в связи с тем, что расчет между сторонами произведен полностью, недвижимость, ее принадлежности и относящиеся к ней документы покупателем получены, настоящий договор является документом, одновременно подтверждающим факт передачи указанной недвижимости продавцом в общую долевую собственность покупателя и предъявляется на регистрацию без передаточного акта.

Согласно представленного суду свидетельства о государственной регистрации права, переход права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ.

В силу п.п.1,2 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

В соответствии с п.п.1,2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Обращаясь в суд с исковыми требованиями общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» в качестве основания для признания сделки купли-продажи доли земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ недействительной, истцом указано на нарушение права преимущественной покупки.

Согласно п.2 ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из смысла ст. 168 ГК РФ суд приходит к выводу о том, что истцом- обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку последствия нарушения преимущественного права покупки в виде права участника долевой собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав обязанностей покупателя прямо предусмотрены ст. 250 ГК РФ и с недействительностью сделок не связаны.

Данная правовая позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Как следует из п.3 ст.250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Последствием нарушения правил ст. 250 ГК РФ о реализации преимущественного права покупки продаваемой доли в праве собственности на спорный земельный участок, является перевод на истца прав и обязанностей покупателя в течение трех месяцев. Между тем, обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» заявлены требования о признании сделки недействительной, что свидетельствует о ненадлежащем способе защиты гражданских прав.

Таким образом, у общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» отсутствует охраняемый законом интерес в применении последствий недействительности сделки, поскольку удовлетворение заявленного иска в любом случае не приведет к желаемым для истца правовым последствиям в виде признания за ним права собственности на спорный земельный участок, при этом истцом не заявлено требований о переводе прав и обязанностей покупателя в порядке ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, при нарушении преимущественного права покупки действующее законодательство допускает лишь возможность обращения другого участника долевой собственности в судебном порядке с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Учитывая изложенное, выбранный истцом обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» способ защиты нарушенного права путем предъявления иска о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки является ненадлежащим.

По вышеуказанным причинам, поскольку законом предусмотрены иные последствия совершения сделки с нарушением требований п. 3 ст.250 ГК РФ, данная сделка не может быть признана недействительной, поскольку отсутствуют правовые основания для признания недействительным договора купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А.

Кроме того, требования о признании оспариваемого договора купли-продажи недействительным, в том числе, по основаниям несоблюдения нотариальной формы договора, не подлежат удовлетворению также в силу следующего.

В рассматриваемом случае подлежат применению нормы действующего законодательства, регулирующие отношения по купле-продаже объектов недвижимого имущества. Истец общество с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» не является стороной договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку истцом не заявлено требований о переводе прав и обязанностей покупателя в порядке ст. 250 ГК РФ, удовлетворение требования о признании договора купли-продажи недействительным послужит основанием для восстановления прав ответчиков Зубова А.В. и Силаева Ю.А. на спорную долю, т.е. настоящий иск по существу направлен в защиту интересов не истца, а ответчиков, что противоречит действующему законодательству, в связи с тем, что у истца отсутствуют полномочия на представление их интересов.

Из положений ст. 46 Конституции Российской Федерации и требований ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что судебная защита прав заинтересованного лица возможна только в случае реального нарушения прав, свобод и законных интересов, а избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. В тех случаях, когда закон предусматривает для конкретного правоотношения определенный способ защиты, лицо, обращающееся в суд, вправе воспользоваться именно этим способом защиты.

В рассматриваемом случае предусмотренный ст. 250 ГК РФ способ защиты нарушенного права преимущественной покупки в виде перевода на истца прав и обязанностей покупателя, свидетельствует о неправильном применении истцом способа защиты нарушенного права. Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При таких обстоятельствах, требования общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подкумок» о признании недействительным договора кули-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику общей долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Силаевым Ю.А. и Зубовым А.В. и применении последствия недействительности сделки удовлетворению не подлежат.

Ответчиком Зубовым А.В. предъявлены встречные исковые требования к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное», Силаеву Ю.А., согласно которым просит признать действительным договор купли-продажи 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из категории земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>, заключенный между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А. от ДД.ММ.ГГГГ по основаниям, предусмотренным ст.165 ГК РФ.

Встречные исковые требования не подлежат удовлетворению в силу следующего.

В соответствии со ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной.

При этом суд вправе признать данную сделку действительной лишь при соблюдении следующих условий: 1) несоблюдение нотариальной формы наступило не по вине стороны полностью или частично исполнившей сделку, а по вине другой стороны; 2) другая сторона уклонялась от нотариального удостоверения сделки.

Согласно ч.1 ст. 56 ГПК РФ сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Между тем истцом по встречному исковому заявлению Зубовым А.В. доказательств принятия им мер по нотариальному удостоверению договора, и при этом уклонения Силаева Ю.А. путем бездействия или активного противодействия нотариальному удостоверению сделки, суду не представлено.

Из представленного суду регистрационного дела по договору купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Зубовым А.В. и Силаевым Ю.А., следует, что регистрация перехода права собственности на долю земельного участка была проведена с согласия и по заявлению обеих сторон указанного договора. Переход права собственности по договору купли-продажи доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику долевой собственности от ДД.ММ.ГГГГ, согласно представленного суду свидетельства о государственной регистрации права, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделана запись регистрации №. При этом стороны по договору не уклонялись от нотариального удостоверения, оба полностью исполнили сделку. Подлинность подписей участников сделки никем не оспаривается. Из дела не следует, что стороны имели претензии по данному договору друг к другу. Ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. При таких обстоятельствах, принимая во внимание регистрацию перехода права собственности по данной сделки, которая сторонами по договору не оспаривается, оснований для признания этой сделки действительной не имеется.

Таким образом, обстоятельства, на которые ссылается Зубов А.В. в обоснование своих требований, суд считает необоснованными, а встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное» к Зубову ФИО13, Силаеву ФИО14 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ доли земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения другому участнику общей долевой собственности, заключенного между Зубовым ФИО15 и Силаевым ФИО16, применении последствий недействительности сделки, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации 2/180 доли в праве общей долевой собственности Зубова ФИО17 на земельный участок с кадастровым номером № за номером регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований Зубова ФИО18 к обществу с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственное предприятие «Подгорное», Силаеву ФИО19 о признании действительным договора купли-продажи 2/180 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером № из земель – земли сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием – земельный участок для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: участок находится примерно в 5,5 км по направлению на север от ориентира <адрес>, расположенного за пределами участка, адрес ориентира <адрес>, заключенного между Зубовым ФИО21 и Силаевым ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ, отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.Г. Маслов