Решение по делу № 2-3420/2017 ~ М-3185/2017 от 18.09.2017

        Дело №2-3420/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

       20 ноября 2017 года                                        г. Севастополь

Гагаринский районный суд г. Севастополя в составе:

Председательствующего судьи Кныш Н.Н.,

при секретаре Темурян Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Косухина Юрия Викторовича, Косухиной Надежды Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Гранд Отель Аквамарин РУ» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ Косухин Ю.В. обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, апартаменты №.

ДД.ММ.ГГГГ между ним и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» заключен договор № об участии в затратах на содержание здания. В соответствии с условиями договора управитель ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» осуществляет функции по содержанию комплекса, в котором находятся его апартаменты, - деятельность по обеспечению надлежащей эксплуатации и проведению необходимого ремонта комплекса, а также прилегающей к комплексу территории, а потребитель обязан компенсировать (оплачивать) все затраты управителя, связанные с содержанием Комплекса пропорционально площади его апартаментов к площади комплекса.

Согласно пункту 3.2 которого ответчик (управитель) имеет право в одностороннем порядке корректировать состав затрат по содержанию Комплекса. В результате за период с 2015 г. ответчик незаконно в одностороннем порядке дважды увеличил размер платы за 1 кв.м. сначала до 173 руб. до 235,29 рублей без какого- либо обоснования, объяснения, без предоставления оправдательных документов, что противоречит положениям гражданского законодательства, является незаконным и необоснованным.

В связи с чем, просил суд признать незаконным одностороннее изменение ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» условий договора об участии в затратах на содержание здания в отношении апартаментов № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Косухиным Ю.В. и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ»,

признать недействительным условие договора об участии в затратах на содержание здания в отношении апартаментов № от ДД.ММ.ГГГГ № от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Косухиным Ю.В. и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ», об оплате в размере 235,29 руб.

ДД.ММ.ГГГГ Косухина Н.М. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» о признании незаконным одностороннего изменения условий договора.

В обоснование заявленных требований указала, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Севастополь, <адрес>, апартаменты №.

ДД.ММ.ГГГГ между Косухиной Н.М. и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» заключен договор № А-1 об участии в затратах на содержание здания. В соответствии с условиями договора управитель ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» осуществляет функции по содержанию комплекса, в котором находятся его апартаменты, - деятельность по обеспечению надлежащей эксплуатации и проведению необходимого ремонта комплекса, а также прилегающей к комплексу территории, а потребитель обязан компенсировать (оплачивать) все затраты управителя, связанные с содержанием Комплекса пропорционально площади его апартаментов к площади комплекса.

Также просила суд признать незаконным одностороннее изменение ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ» условий договора об участии в затратах на содержание здания в отношении апартаментов № от ДД.ММ.ГГГГ № А-1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Косухиной Н.М. и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ»,

признать недействительным условие договора об участии в затратах на содержание здания в отношении апартаментов № от ДД.ММ.ГГГГ № А-1 от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между Косухиной Н.М. и ООО «Гранд Отель Аквамарин РУ», об оплате в размере 235,29 руб.

Определением суда гражданские дела с исковыми требованиями Косухина Ю.В. и Косухиной Н.М. объединены в одно производство.

В судебное заседание истец Косухин Ю.В. не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела, его представитель и истец Косухина Н.М. и ее представитель Антонова М.Ю. требования истцов поддержали и просили их удовлетворить.

Представитель ответчика по доверенности Лобач С.В. возражал в удовлетворении иска.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что согласно свидетельствам о государственной регистрации права истцы являются собственниками нежилых помещений № площадью 98,10 кв.м. на 5 этаже и №,5 кв.м. на 8 этаже, расположенных по адресу: г. Севастополь, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» (Управителем) и Косухиным В.Ю. (Потребителем) заключен договор № об участии в затратах на содержание здания Комплекса, в котором находятся Апартаменты Потребителя № на 5 этаже, а Потребитель принимает участие в затратах на содержание Комплекса.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» (Управителем) и Косухиной Н.М. (Потребителем) заключен договор № А-1 об участии в затратах на содержание здания Комплекса, в котором находятся Апартаменты Потребителя № (по нумерации ФИО3 №) на 8 этаже, а Потребитель принимает участие в затратах на содержание Комплекса.

Согласно пункту 1.1. указанных договоров его предметом является осуществление ответчиком функций (деятельности) по содержанию Комплекса, в котором находятся нежилые помещения, в том числе апартаменты истцов, и участие истца в затратах на содержание комплекса.

Согласно пункту 2.1 договора надлежащая эксплуатация Комплекса включает в себя: уборку помещений общего пользования и прилегающей территории; вывоз твердых бытовых отходов; обеспечение общей охраны Комплекса; техническое обслуживание лифтового хозяйства (в том числе диспетчерской системы); техническое обслуживание системы пожарной сигнализации; техническое обслуживание системы центрального кондиционирования; техническое обслуживание системы электроснабжения, водоснабжения и водоотведения; техническое обслуживание системы теплоснабжения; проведение дератизации и дезинфекции мест общего пользования.

Управитель по мере необходимости осуществляет текущий и капитальный ремонт Комплекса (пункт 2.2. договора).

Помимо обязательств по эксплуатации и ремонту Комплекса ответчик несет расходы, связанные с уплатой платежей по арендной плате за пользование земельным участком, на котором расположен Комплекс, а также затраты, связанные с потреблением Комплексом и Апартаментами истца коммунальных услуг (в т.ч. электроснабжение, водоснабжение, водоотведение) (пункт 2.3. договора).

Согласно пункту 3.1 договора расчет затрат по содержанию Комплекса (за исключением затрат на оплату коммунальных услуг, потребляемых Апартаментами, а также затрат на ремонт Комплекса) приведен в Приложении № к данному договору.

Пунктом 3.2 договора Управителю предоставлено право в одностороннем порядке корректировать состав затрат по содержанию Комплекса и соответствующие расценки, указанные в Приложении № к данному договору, в случаях: увеличения размера арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен Комплекс; роста тарифов на предоставление коммунальных услуг; роста цен на расходные материалы, услуги привлекаемых к содержанию Комплекса организаций; иных случаях, когда надлежащее выполнение обязательств Управителя по содержанию Комплекса невозможно без осуществления дополнительных затрат.

Изменения затрат по содержанию Комплекса вступают в силу первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором Управителем принято решение об их изменении. Потребитель обязуется самостоятельно контролировать изменение затрат по содержанию Комплекса путем предъявления Управителю запросов о предоставлении такой информации (пункт 3.3 договора).

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации определено, что любая сделка как действие представляет собой единство внутренней воли и внешнего волеизъявления, отсутствие какого-либо из этих элементов или несоответствие между ними лишает сделку юридической силы.

Согласно положениям статей 153, 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или являющиеся необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

При определении того, какой между сторонами был заключен договор, каким является содержание его условий и как они соотносятся между собой, совпадает ли волеизъявление сторон с их действительной общей волей, следует исходить из правил толкования договора, установленных статьей 431 ГК РФ.

Согласно указанной статье при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Данный договор является соглашением сособственников Комплекса и собственников апартаментов, расположенных в нем, об участии в расходах на его содержание, а также содержит в себе отдельные элементы, присущие договору доверительного управления.

Включение в договор условия о корректировке состава затрат по содержанию Комплекса и соответствующих расценок определено динамичностью цен и тарифов на предоставляемые сторонними организациями услуги (электроснабжение, водоснабжение и водоотведение), а также возможным изменением ставок размеров арендной платы за земельный участок на котором расположен весь Комплекс, включая апартаменты истцов.

Пунктом 3.2 договора предоставлено управителю право изменения состава затрат по содержанию Комплекса в одностороннем порядке. Заключая договор, истцы согласилась со всеми его условиями, в том числе и с условием, согласно которому ответчик имеет право в одностороннем порядке корректировать состав затрат по содержанию Комплекса и соответствующие расценки, указанные в Приложении №, при условии наличия определенных обстоятельств.

Согласно договору аренды недвижимого имущества №-ККА/17 от ДД.ММ.ГГГГ и акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ к нему АО «Крымский электротехнический завод «Сатурн» передал ответчику в аренду движимое и недвижимое имущество ФИО3, согласно договору цена аренды составляет 2 880 000 рублей ежемесячно, сумма налога на землю к возмещению составляет 181 527,6 рублей. Ответчик несет затраты по содержанию объектов инфраструктуры, по содержанию территории комплекса, мест общего пользования, банно-бассейного комплекса, освещения мест общего пользования, на инженерно-техническое обслуживание, на систему кондиционирования/отопления, охрану территории комплекса, амортизацию, услуги сторонних организаций, заработную плату сотрудников, отчислений, материалы.

Приложение № к типовому договору представляет собой расчет затрат по содержанию Комплекса на месяц по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что составило 136,11 рублей за 1 кв. м. апартаментов.

Согласно расчету ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» затраты, подлежащие возмещению владельцами апартаментами, за 2 полугодие 2015 г. составили 2 035 031 рубль, стоимость 1 кв.м. составляет 217,10 рублей.

Согласно расчету ООО «Гранд Отель Аквамарин Ру» затраты за 2 полугодие 2016 г. для владельцев апартаментов составили 2205566 рубль, стоимость 1 кв.м. - 235,30 рублей.

Сделка может быть признана недействительной в случае нарушения формы ее заключения, при несоблюдении иных требований наличия сделкоспособности сторон, соответствия волеизъявления сторон их подлинной воле, соответствия содержания сделки требованиям закона. В этой связи выделяют сделки с пороками субъекта: связанные с дееспособностью граждан (ст. 171, 172, 175, 176 ГК РФ); связанные с правоспособностью юридических лиц (ст. 173 ГК РФ); заключенные без необходимого в силу закона согласия на совершение сделки (ст. 173.1 ГК РФ); 2) сделки с пороками воли: совершенные гражданами, неспособными понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ); заключенные под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); 3) сделки с пороками содержания: - нарушающие требования закона, иного правового акта (ст. 168 ГК РФ); - совершенные с целью, противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ); - совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия - мнимые (п. 1 ст. 170 ГК РФ); - совершенные с целью "прикрыть" другую сделку - притворные (п. 2 ст. 170 ГК РФ); - заключенные с выходом за пределы полномочий или в ущерб интересам представляемого (ст. 174 ГК РФ); - заключенные в отношении имущества, распоряжение которым ограничено или запрещено (ст. 174.1 ГК РФ); сделки с пороками формы (ст. 162, 165 ГК РФ).

Указанных оснований для признания условия договора, которым предоставлено управителю право изменения состава затрат по содержанию Комплекса в одностороннем порядке, в судебном заседании не установлено. В судебном заседании также не установлено, что данное условие нарушает права или охраняемые законом интересы истцов, в том числе влечет неблагоприятные для них последствия. Ответчик несет затраты на содержание комплекса и прилегающей территории и по факту понесенных затрат им рассчитаны суммы компенсации с 1 кв.м. за 2015 г. и 2016 г. с собственников апартаментов. Представленные расчеты затрат объективно отражают повышение стоимости содержания предмета договора. Увеличение размера арендной платы за пользование земельным участком, на котором расположен Комплекс; инфляционные процессы, рост тарифов на предоставление коммунальных услуг; роста цен на расходные материалы, услуги, обусловили несение дополнительных затрат, соответственно изменение состава затрат повлекло изменение размера участия собственников апартаментов в возмещении, что соответствует условию договора.

Доводы стороны истцов о том, что доля участия владельцев апартаментов в затратах ФИО3 значительно ниже, чем приведено в приложении к договору, что подтверждается аудиторским заключением, не могут быть признаны состоятельными, поскольку аудиторское заключение, представленной стороной истцов, таковым не является и не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Косухину Юрию Викторовичу и Косухиной Надежде Михайловне отказать.

Решение может быть обжаловано в Севастопольский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Гагаринский районный суд города Севастополя.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Гагаринского районного

    суда г. Севастополя -    Н.Н. Кныш