Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-1971/2016 ~ М-1530/2016 от 04.05.2016

Дело № 2-1971/2016                     КОПИЯ     

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 июля 2016 года                             г. Пермь

Пермский районный суд Пермского края

в составе председательствующего судьи Братчиковой М.П.,

при секретаре Конышевой Е.А.,

с участием представителя истца Козина И.А., действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя конкурсного управляющего АО «Строгановский Посад» - Саркисян Ю.К., действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Строгановский посад» о признании права собственности на земельные участки и государственной регистрации перехода права на земельные участки,

УСТАНОВИЛ:

Мельникова Ф.Р. обратилась с исковыми требованиями к Акционерному обществу «Строгановский посад» (ранее до ДД.ММ.ГГГГ - ЗАО «<данные изъяты>») о признании права собственности и государственной регистрации перехода права на земельные участки: с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.

В обоснование заявленных требований истец указала, что на основании договоров купли-продажи земельных участков № и №, заключенных ДД.ММ.ГГГГ между Мельниковой Ф.Р. и ЗАО «<данные изъяты>», приобрела земельные участки: с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, стоимостью № рублей; с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, стоимостью № рублей. Сделки сторонами исполнены, денежные средства по договору уплачены покупателем, земельные участки переданы на основании передаточных актов от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ответчик не предпринимает мер к государственной регистрации перехода права собственности, просит признать право собственности на земельные участки, осуществить государственную регистрацию перехода права на земельные участки.

Истец Мельникова Ф.Р. в судебное заседание не явилась, о дате судебного заседания извещена надлежащим образом.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также в ходе подготовки дела к судебному разбирательству дал пояснения о том, что договор сторонами исполнен, денежные средства перечислены на счет продавца в полном объеме, при этом на момент приобретения земельных участков задолженность продавца перед кредитором ОАО «Россельхозбанк» отсутствовала.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных пояснениях по иску, из которых следует, что спорный земельный участок, из которого образованы спорные земельные участки, обременены ипотекой по договору об открытии кредитной линии, заключенному между АО «Строгановский посад» и Акционерным обществом «Российский Сельскохозяйственный банк». Согласно п. 1.2 договора об ипотеке, распоряжение земельными участками, а равно обременение прав на них, без предварительного согласия залогодержателя (Акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный банк») не допускается. Совершенная сделка купли-продажи противоречит условиям п. 1.2 договора ипотеки, так как совершена без письменного согласия залогодержателя. Считает, что по заявленным истцом требованиям о государственной регистрации права, подлежит применению срок исковой давности, составляющий три года. Согласно п. 2.1.4 договора, заключенного между истцом и ответчиком, продавец обязан в течение 30 календарных дней с момента передачи покупателю земельного участка по акту приема-передачи осуществить государственную регистрацию. Передаточный акт сторонами подписан ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, крайний срок для государственной регистрации перехода права должен был быть ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому срок исковой давности для предъявления указанного требования истек ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62-65 т. 1).

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направило.

Третье лицо Акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк» (далее – АО «Россельхозбанк») о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом, представитель для участия в судебном заседании не направлен, ранее представлен отзыв, согласно которому АО «Россельхозбанк» с исковыми требованиями не согласен, поскольку на основании решения Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворены исковые требования АО «Россельхозбанк» к ЗАО «Строгановский посад» и иным лицам о взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество. В рамках данного решения обращено взыскание по договору об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, договору об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок, являющийся предметом спора по настоящему делу. ЗАО «Строгановский посад» не уведомляло АО «Россельхозбанк» о заключении договора купли-продажи данного земельного участка, не получало согласие на отчуждение заложенного имущества. (л.д.233-234 т.1)

Суд, выслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (в настоящее время – АО «Россельхозбанк») и ЗАО «<данные изъяты> был заключен договор об открытии кредитной линии №, по условиям которого Банк предоставил Заемщику на постройку коттеджного поселка «Строгановский посад» кредит в сумме №, а Заемщик обязался возвратить кредит в срок до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 67-70 т. 1).

Согласно договору № об ипотеке (залоге) земельных участков, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» и ЗАО «<данные изъяты>» (л.д. 71-86 т. 1), в обеспечение надлежащего исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии №, земельные участки, в том числе на участок с кадастровым номером №, переданы в залог Банку. Ипотека в пользу залогодержателя была зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре ипотеки (залоге) земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 1.2 договора № об ипотеке (залоге) земельных участков распоряжение земельными участками, а равно обременение прав на них, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду либо в безвозмездное срочное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускаются.

В соответствии с пунктом 7.1 названного договора, договор прекращается надлежащим исполнением обязательств Заемщика по договору об открытии кредитной линии № либо полной реализацией предмета ипотеки – в зависимости от того, что наступит ранее.

По данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ на земельный участок с кадастровым номером № установлено обременение в виде ипотеки на основании договора об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ № сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; договора об ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ №, сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.104 том 1).

ДД.ММ.ГГГГ ОАО «Россельхозбанк» в адрес ЗАО «<данные изъяты>» принято положительное решение о проведении государственной регистрации права вновь образованных земельных участков из земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Указано на необходимость заключения дополнительных соглашений по договорам по ипотеке (залоге) земельных участков (т.1 л.д.59).

По данным Государственного кадастра недвижимости, земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> состоит на кадастровом учете в качестве временного, на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, сведения о правообладателе отсутствует, номер внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, срок истечения временного характера сведений ДД.ММ.ГГГГ.(л.д. 19-20,21-25 том 1). Земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенный по адресу: <адрес> состоит на кадастровом учете в качестве временного, на землях населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, сведения о правообладателе отсутствует, номер внесен в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, срок истечения временного характера сведений ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 34-40 том 1). Также Государственный кадастр недвижимости содержит сведения о том, что данные земельные участки образованы из земельного участка с кадастровым номером №

На основании договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ Мельникова Ф.Р. приобрела у ЗАО «<данные изъяты>» земельный участок с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>; с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес> <адрес>, стоимостью № рублей, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.12-15,16). ДД.ММ.ГГГГ между Мельниковой Ф.Р. и ЗАО «<данные изъяты>» заключен договор купли-продажи земельного участка № земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>, стоимостью № рублей, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.27).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сведения о зарегистрированных правах на земельные участки с кадастровыми номерами № и № отсутствуют (т. 1 л.д.105,106).

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц АО «Строгановский Посад» находится в стадии ликвидации. (л.д.43-45).

Из гарантийного письма ЗАО «Строгановский Посад» от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что по договорам купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровыми номерами № и № Мельниковой Ф.Р. внесена оплата в сумме № рублей и № рублей. ЗАО «Строгановский Посад» обязуется предпринять все меры для осуществления государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки в срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.41).

Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по исковому заявлению ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» к ЗАО «Строгановский посад» о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, обращено взыскание по договору № ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ и по договору № ипотеке земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, на принадлежащее ЗАО «Строгановский посад» имущество, в том числе земельный участок с кадастровым номером № (л.д. 204-232 т. 1). Решение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание установленные обстоятельства дела, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Статья 11.4 Земельного кодекса РФ устанавливает, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

Согласно ст. 11.8 Земельного кодекса РФ, возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4 - 11.7 настоящего Кодекса. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.

При этом из содержания ст. 209 Гражданского кодекса РФ следует, что вместе с правом собственности на земельные участки, образованные в результате раздела, к собственнику переходит не только право владения, пользования и распоряжения своим имуществом, но и необходимость осуществления этих прав с учетом требований закона и иных правовых актов и не нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В силу п.2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ст. 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 551 ГК РФ (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В силу ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

На основании ст. 33 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле. В случаях, указанных в пункте 1 настоящей статьи, залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

Согласно статье 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. В последнем случае, если доказано, что приобретатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается с нарушением правил статьи 37 настоящего Федерального закона, такой приобретатель несет в пределах стоимости указанного имущества ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если заложенное имущество отчуждено с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель (статья 39 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с положениями статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации. Неисполнение судебного постановления, а равно иное проявление неуважения к суду влечет за собой ответственность, предусмотренную федеральным законом.

В силу того, что при разделе земельного участка с кадастровым номером №, в результате которого образованы в том числе земельные участки с кадастровыми номерами № и №, к ЗАО «<данные изъяты>» перешло право собственности на вновь образованные земельные участки, при этом сохранило свою силу обременение в виде ипотеки, которое является действующим вне зависимости от государственной регистрации, поскольку ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем (данная позиция приведена в Постановлении Пленума ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге"), при отсутствии согласия залогодержателя на отчуждение земельных участков и наличии вступившего в законную силу судебного акта об обращении взыскания на земельный участок с кадастровым номером №, право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № не может быть признано за Мельниковой Ф.Р. в судебном порядке, поскольку иное нивелирует обязательную силу судебного акта, вступившего в законную силу и приведет к нарушению ранее возникших прав залогодержателя на получение удовлетворения своих требований за счет заложенного имущества.

Кроме того, Мельникова Ф.Р., ставя вопрос о переходе к ней права собственности, не выражает свое согласие на несение обязанностей совместно с должником перед кредитором и на сохранение обременения в виде ипотеки на приобретенное имущество.

Доводы истца о том, что договор между сторонами исполнен и земельный участок используется по своему назначению, в подтверждение чего представлены договоры об оказании услуг управления и охраны, а также материалы учета объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, не могут быть приняты во внимание, поскольку из содержания ст. 551 Гражданского кодекса РФ следует, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Основания для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права также отсутствуют, поскольку как следует из установленных обстоятельств сделка по отчуждению земельных участков, образованных в результате раздела обремененного ипотекой земельного участка совершена в отсутствие согласия залогодержателя, что ставит под сомнение действительность права, переход которого подлежит государственной регистрации.

Кроме того, ответчик возражает против удовлетворения иска по требованиям о государственной регистрации перехода права, ссылаясь на необходимость применения по заявленным требованиям трехгодичного срока исковой давности.

Поскольку на момент совершения между сторонами сделки законом не предусмотрено иное, на требование о государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

По смыслу п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по требованию о государственной регистрации сделки или перехода права собственности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Между сторонами сделки передаточные акты в отношении земельных участков были подписаны ДД.ММ.ГГГГ, согласно п. 2.1.4 договора купли-продажи продавец обязался осуществить государственную регистрацию перехода права в течение 30 календарных дней с момент передачи покупателю Мельниковой Ф.Р. земельных участков. В связи с тем, что ответчик свои обязательства в установленный договором срок не исполнил, истец узнала о своем нарушенном праве по истечении приведенного 30-дневного срока с момента подписания передаточного акта. С приведенного времени до обращения в суд с иском (исковое заявление поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ) прошло более трех лет, что свидетельствует об истечении срока исковой давности для обращения истцом с заявленными требованиями и самостоятельного отказа истцу Мельниковой Ф.Р. в удовлетворении требований о государственной регистрации права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к акционерному обществу «Строгановский Посад» в лице конкурсного управляющего ФИО5 о признании права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами № и № и государственной регистрации перехода права собственности на данные земельные участки – оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Пермский районный суд Пермского края в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме (мотивированное решение изготовлено 26.07.2016 года.

Судья Пермского районного суда

Пермского края                /подпись/        М.П. Братчикова

Копия верна. Судья                            М.П. Братчикова