Решение по делу № 2-543/2020 (2-2252/2019;) ~ М-1777/2019 от 27.12.2019

Дело № 2-543/2020

24RS0004-01-2019-002390-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Березовка 16 декабря 2020 года

Березовский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Вороновой Е.С.,

при секретаре Ленинг Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора <адрес> Красноярского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц и РФ к администрации <адрес>, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации района, Вишневским В.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

<адрес> Красноярского края, действующий в интересах неопределенного круга лиц и РФ обратился в суд с иском к администрации <адрес>, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации района, Вишневскому В.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, мотивируя свои требования тем, что на основании декларации об объекте недвижимости от 09.10.2018г. за Вишневским В.В. зарегистрировано право собственности на нежилое здание (хоз.постройка) с кадастровым номером №, площадью 18 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет», <адрес>. Вишневский В.В. 26.11.2018г. обратился в администрацию <адрес> с заявлением о предоставлении на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью 40 029 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, МО «Зыковский сельсовет», <адрес>, категории земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: животноводство. В качестве основания к предоставлению земельного участка в собственность в заявлении указано наличие в его границах объекта недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности Вишневскому В.В., нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 18 кв.м. На основании указанного заявления, руководствуясь ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, <дата> главой <адрес> вынесено постановление № о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № Вишневскому В.В. в собственность за плату. Пунктом 2 указанного постановления выкупная стоимость земельного участка определена в сумме 39 508,62 руб., что составляет 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка – 263 380,82 руб. 27.12.2018г. между Вишневским В.В. и управлением АГЗиИО администрацией <адрес> в соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ заключен договор купли-продажи земельного участка № 62, согласно которого земельный участок с кадастровым номером №, приобретен Вишневским В.В. на праве собственности по выкупной стоимости 39 508,62руб. Расчет стоимости земельного участка произведен с учетом требований п. «г» чт. 1 ст. 11 Закона Красноярского края от <дата> № «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» - в размере 15 процентов от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно заявлению Вишневского В.В., он просит предоставить ему земельный участок для размещения на нем объекта недвижимости – нежилого здания, площадью 18,0 кв.м. Однако разрешенное использование испрашиваемого в собственность земельного участка – «животноводство» не предполагает возведение на нем строений или сооружений, земельный участок предоставлялся для выпаса сельскохозяйственных животных, следовательно, размещенное на нем нежилое здание может выполнять только вспомогательную, обслуживающую функцию по отношению к основному виду деятельности, для осуществления которой предоставлен земельный участок. При этом какое-либо обоснование, указывающее на необходимость использования земельного участка соответствующей площади для эксплуатации строения, на момент совершения оспариваемой сделки из договора или постановления администрации <адрес> не усматривается. На основании изложенного прокурор просит суд признать недействительным и отменить постановление администрации <адрес> от <дата> № «О предоставлении Вишневскому В.В. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет» на праве собственности за плату и признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 27.12.2018г. заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> и Вишневским В.В., применив последствия недействительности сделки, путем прекращения права собственности Вишневского В.В. на земельный участок с кадастровым номером №.

В судебном заседании истец в лице и.о. прокурора <адрес> Красноярского края Лейман А.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика - администрации <адрес> Красноярского края Дуткина М.В.(полномочия подтверждены) в судебном заседании просила отказать в иске, пояснив, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка между ответчиками в декабре 2018 года положения ст. 33 ЗК РФ уже не действовали, каких-либо ограничений в предоставлении в собственность земельного участка (включая нормы, касающиеся площади участка, занятого строениями) законодательством не были установлены. Положения ст. 39.20 ЗК РФ, предусматривающие исключительное право на приобретение в собственность участков собственниками зданий, сооружений, расположенных на них, не разграничивают здания и сооружения на основные и вспомогательные, в связи с чем у органа местного самоуправления не имелось оснований для отказа в предоставлении в собственность Вишневскому В.В. участка. Обязанности продавца разделить земельный участок на застроенную и пустующие части законодательством также не предусмотрено.

В судебном заседании представитель ответчика - Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации района Назарова Е.А. (полномочия подтверждены) исковые требования не признала, просила отказать в иске, пояснив, что при предоставлении спорного земельного участка в собственность у органа местного самоуправления не имелось оснований для отказа в удовлетворении заявления Вишневского В.В., поскольку им были предоставлены документы, подтверждающие наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке. Действующим законодательством не предусмотрены предельные нормы отвода земель для формирования земельного участка под нежилые здания, в связи с чем довод иска о несоразмерности предоставленного ответчику в собственность участка не подтвержден какими-либо допустимыми доказательствами.

В судебном заседании ответчик Вишневский В.В. исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска, так как он как арендатор в любом случае имел бы право на получение спорного земельного участка в собственность за плату на льготных условиях без проведения торгов по истечении трех лет, однако данный земельный участок ему понадобился в собственность ранее трех лет, поэтому юристы предложили ему законный способ получения земельного участка в собственность – возведение на нем сооружения. На спорном земельном участке им с использованием сил третьих лиц было собрано небольшое брусовое сооружение, по декларации зарегистрировано право собственности на него, после чего подано заявление на предоставление земельного участка в собственность за плату. О том, куда в настоящее время делось данное сооружение, он не знает, предполагает, что в период неиспользования им земельного участка с начала 2020 года, возведенное им сооружение разобрали местные жители.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю в судебное заседание не явился, извещены своевременно и надлежащим образом, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав мнения сторон, исследовав представленные материалы дела, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

В соответствии с п. 1 и п. 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Статья 167 ГК РФ (п. п. 1, 2) предусматривает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Порядок предоставления земельных участков предусмотрен положениями Земельного Кодекса РФ и осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (ст. 39.3 ЗК РФ).

Одним из таких случаев является исключительное право собственника недвижимого имущества на приобретение земельного участка, на котором указанное имущество располагается (ст. 39.20 ЗК РФ).

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, 05.06.2018г. Вишневский В.В. обратился с заявлением в Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 24:04:0507001:5760, в аренду сроком на 3 года для целей выпаса сельскохозяйственных животных, согласно пп. 19 п.2 ст. 39.6 и пп. 11. п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ.

14.06.2018г. между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> (арендодатель) и Вишневским В.В. (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года, земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет», площадью 40 029 кв.м., с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования – животноводство (для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных). Согласно п. 1.3 договора на участке объектов движимого (движимого) имущества не расположено.

26.11.2018г. Вишневский В.В. обратился с заявлением в Управление по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> о предоставлении в собственность за плату земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, категория земель – земли сельскохозяйственного использования, разрешенное использование – животноводство (для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных).

Постановлением администрации <адрес> Красноярского края № от 27.12.2018г. Вишневскому В.В. был предоставлен в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет», площадью 40 029 кв.м., с кадастровым номером № за плату по выкупной цене, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – животноводство (для сенокашения и выпаса сельскохозяйственных животных).

27.12.2018г. между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> (продавец) и Вишневским В.В. (покупатель) на основании постановления администрации <адрес> от 27.12.2018г. № заключен договору купли-продажи земельного участка №, по условиям которого, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность в собственность земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 40 029 кв.м., с кадастровым номером № находящийся по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет» с разрешенным использованием – животноводство (для сенокашения и выпаса сельскохозяйственных животных). Согласно п. 1.3 договора купли-продажи на земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером №, общей площадью 18 кв.м., принадлежащий на праве собственности покупателю.

Согласно выписки из ЕГРН на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет», <адрес>. расположено нежилое здание площадью 18 кв.м., правообладателем на основании договора аренды земельного участка № от 14.06.2018г. является Вишневский В.В.

Согласно выписки из ЕГРН земельный участок площадью 40 029 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет» относится к виду разрешенного использования - животноводство (для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных), категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

В качестве доказательств того, что Вишневским В.В. используется участок по назначению, а также в качестве доказательств того, что нежилое помещение (хозяйственная постройка) на земельном участке находилась, представлен договор подряда № на ремонтно-строительные работы от 14.09.2018г., заключенный между ИП Щербининым С.С. (подрядчик) и Вишневским В.В. (заказчик), из которого следует, что заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнить ремонтно-строительные работы на объекте с кадастровым номером 24:04:0507001:5760, расположенном по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет» и технический план здания.

Однако, удовлетворяя требования истца, суд исходит из того, что в ходе проведённой проверки <дата> инженером по земельному контролю Управления по АГЗ и имущественным отношениям <адрес>, был выявлен факт использования Вишневским В.В. земельного участка не по назначению, на земельном участке зданий, строений, сооружений не имеется, доказательств того, что земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования, а именно, для сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных, Вишневским В.В. не представлено, при этом установлено, что большая часть земельного участка зарастает древесной и кустарниковой растительностью, высота деревьев варьируется от 1 м до 15 м, остальная часть вышеуказанного земельного участка представляет собой выход горной породы, вся территория имеет существенный уклон, не огорожен, вход свободный.

Из представленных документов следует, что орган местного самоуправления при решении вопроса о продаже земельного участка руководствовался положениями пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, которая предусматривает возможность продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если на земельных участках расположены здания, сооружения, и если продажа участков осуществляется собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В статье 39.20 ЗК РФ указано, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При определении цены продаваемого участка орган местного самоуправления исходил из цены, установленной Законом Красноярского края от 04.12.2008г. № «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае». Приведенное постановление предусматривает определение цены земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, при продаже земельных участков без проведения торгов собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в размере 15% кадастровой стоимости участка.

С учетом приведенных положений действующего законодательства исключительным правом на приобретение земельных участков без проведения торгов и по цене, равной 15% кадастровой стоимости участка, обладают лица, которые являются собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на данных участках. Однако возведение зданий, строений, сооружений может осуществляться только на участках, специально предоставленных для строительства.

Как видно из представленных документов, земельный участок с кадастровым номером № расположен в зоне сельскохозяйственного использования, из чего следует, что в данной территориальной зоне находятся участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, объектов сельскохозяйственного назначения.

При заключении договора аренды земельный участок был предоставлен Вишневскому В.В. для целей, не связанных со строительством, в связи с чем Вишневский В.В. как арендатор не обладал правомочиями по возведению на участке каких-либо строений. Участок мог использоваться им только для сельскохозяйственного назначения без возведения каких-либо строений и сооружений. Таким образом, возведение Вишневским В.В. на участке нежилого здания (хоз.постройки) является самовольным (ст. 222 ГК РФ) и представляет собой нарушение условий заключенного договора аренды в виде ненадлежащего использования арендатором земельного участка.

С учетом изложенного Вишневский В.В. на момент заключения договора купли-продажи не обладал исключительным правом на приобретение участка в собственность, в том числе по льготной цене.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка, заключенный органом местного самоуправления с Вишневским В.В., в силу положений п. 2 ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой как сделка, посягающая на публичные интересы, а также права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Нарушение прав неопределенного круга лиц выразилось в нарушении органом местного самоуправления порядка предоставления земельного участка в собственность, так как по общему правилу после расторжения договора аренды участок подлежал реализации на торгах (п. 1 ст. 39.3 ЗК РФ), в которых могли принять участие любые заинтересованные лица.

Нарушение прав муниципального района выразилось в недополучении в бюджет денежных средств, вырученных от продажи участка на аукционе, поскольку реализация участка осуществлена по цене, равной 15% кадастровой стоимости участка.

Указанные обстоятельства подтверждают обоснованность требований прокурора и наличие оснований для обращения с иском в суд, что исключает прекращение производства по делу, о чем ходатайствовала сторона ответчика Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> Красноярского края.

При этом из анализа представленных суду материалов дела следует, что изначально предоставление участка в аренду было обусловлено обязанностью арендатора обеспечить использование земельного участка исключительно в целях, в которых он предоставлялся.

Вместе с тем, судом установлен факт нецелевого использования Вишневским В.В. спорного земельного участка, что с достоверностью подтверждается актом от <дата>, в связи с чем, у Управления по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> отсутствовали правовые основания для заключения договора купли-продажи по п.п. 6 п.2 ст. 39.3 ЗК РФ.

При вынесении решения суд также учитывает, что право собственности возникло у Вишневского В.В. в порядке ст. 39.20 ЗК РФ при отсутствии в натуре строения для использования которого испрашивался земельный участок, при этом в нарушение принципов и норм гражданского права при совершении сделки предприняты действия для регистрации права собственности в отношении несуществующего объекта, что также является нарушением прав неопределенного круга лиц на предоставление земельного участка.

Доводы Вишневского В.В. о том, что возведенное им здание было разрушено третьими лицами, суд считает несостоятельными и не подтвержденными какими-либо доказательствами. При этом суд учитывает, что сам по себе факт регистрации права собственности на объект по декларации не означает наличие данного объекта в натуре.

Также суд находит обоснованными доводы прокурора о несоразмерности площади земельного участка, предоставленного в собственность Вишневскому В.В., как собственнику здания, площади самого здания, по следующим основаниям.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. (Определение Конституционного Суда РФ от <дата> N 935-О).

Из материалов дела следует, что площадь спорного земельного участка (40029 кв. м) превышает площадь расположенного на нем объекта (18 кв. м) более чем в 2000 раз. Обоснования необходимости использования всей площади спорного земельного участка для эксплуатации здания, ответчики суду не представили (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от <дата> N 88-8995/2020).

На основании изложенного, суд приходит к выводу о признании договора купли-продажи земельного участка №, заключенного 27.12.2018г. между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> и Вишневским В.В. недействительным, постановление администрации № от 27.12.2018г. о предоставлении Вишневскому В.В. земельного участка в собственность за плату вынесено незаконно и подлежит отмене, с применением последствий недействительности сделки, что является основанием для прекращения права собственности Вишневского В.В. на земельный участок площадью 40 029 кв.м. с кадастровым номером 24:04:0507001:5760 по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет».

Поскольку заявленные исковые требования прокурора в интересах неопределенного круга лиц и РФ удовлетворены в полном объеме, а ответчик не относится к числу лиц, освобожденных от уплаты государственной пошлины в соответствии с положениями статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, с ответчика подлежит взысканию в соответствии с приведенными выше частью 1 статьи 103 ГПК РФ и подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса РФ государственная пошлина в размере 300 руб. 00 коп.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования прокурора <адрес> Красноярского края, действующего в интересах неопределенного круга лиц и РФ к администрации <адрес>, Управлению по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации района, Вишневским В.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, удовлетворить.

Признать незаконным и отменить постановление администрации <адрес> Красноярского края № от 27.12.2018г. О предоставлении Вишневскому В.В. земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет» на праве собственности за плату.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка № от 27.12.2018г., заключенный между Управлением по архитектуре, градостроительству, земельным и имущественным отношениям администрации <адрес> и Вишневским В.В..

Прекратить право собственности Вишневским В.В. на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Красноярский край, <адрес>, МО «Зыковский сельсовет».

Взыскать с Вишневским В.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Красноярского краевого суда путем подачи апелляционной жалобы через Березовский районный суд Красноярского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 24 декабря 2020 года.

Судья                 Е.С. Воронова