Судебный акт #1 (Решение) по делу № 3а-838/2021 ~ М-359/2021 от 06.04.2021

Дело № 3а-838/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10сентября 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Тягай А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Мособлстрой № 5» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

АО «Мособлстрой № 5» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 48000 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенный вид использования: пионерский лагерь«дубравушка», для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном их рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной ООО «ЗД-Эксперт», по состоянию на дату оценки.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок. Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов и их рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, полагая, что допущенные экспертом нарушения, являются основанием для назначения по делу дополнительной судебной оценочной экспертизы. Настаивал на удовлетворении заявленных требований и установление стоимости в размере определенном в отчете об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставил на усмотрение суда.

ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» с заключением эксперта согласилось.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, администрация городского округа Воскресенск Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили, отношение по делу не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта Белова И.В., исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 48000 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенный вид использования: пионерский лагерь«дубравушка», для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты> что подтверждается свидетельством № 237 на право бессрочного (постоянного) пользования землей и приложением к данному свидетельству. Земельный участок был предоставлен акционерному обществу под пионерский лагерь, ныне спортивно-оздоровительный лагерь (СОЛ) «Дубравушка».

Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость объекта недвижимости утверждена распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области №15ВР-1633 от 27.11.2018 по состоянию на 01.01.2018 года в размере 33 932 160,00 рублей.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец 02.04.2021 года обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

АО «Мособлстрой № 5» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта был представлен отчет, подготовленный ООО «ЗД-Эксперт», в котором определена рыночная стоимость участка в размере ниже, оспариваемой кадастровой стоимости.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Объективная оценка» Белову И.В.

В материалы дела экспертом представлено заключение СЭ-103/2021 от 12.08.2021, согласно которого отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на дату определения кадастровой стоимости, экспертом определена рыночная стоимость объекта.

Указанное заключение подвергнуто сомнению со стороны административного истца, представлена рецензия, подготовленная оценщиком ООО «ЗД-Эксперт».

Представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривали.

В ходе рассмотрения дела, экспертом Беловым И.В. в судебном заседание представлены возражения на рецензию и не согласие с замечаниями административного истца.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «ЗД-Эксперт».

При этом суд, находит, что эксперт Белов И.В., проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так на стр. 8-9 экспертного заключения экспертом приведен подробный перечень нарушений, допущенных оценщиком при подготовке отчета. В результате было однозначно установлено, что для определения стоимости оценщиком использованы, прежде всего, некорректные аналоги, что в результате привело к значительному искажению рыночной стоимости исследуемого участка по состоянию на 01.01.2018 года. В качестве объектов-аналогов принимались объекты из сегмента рынка, отличных от сегмента рынка исследуемого участка. Так, выбранные аналоги имеют вид разрешенного использования под торговые объекты, производственные земли, под придорожный сервис, в результате чего потребовалось введение значительной корректировки. Использование всех аналогов, используемых в расчетах, из других сегментов ставит под сомнение достоверность определения рыночной стоимости.

Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта в указанной части, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется.

Не может суд согласиться с доводами приведенными стороной административного истца относительно не согласия с экспертным заключением.

Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Указанные обстоятельства подтверждаются, в том числе показаниями эксперта Белова И.В., данным в ходе рассмотрения дела.

В соответствии с определением суда от 29.06.2021 г. эксперт был предупрежден об уголовной ответственности.

В распоряжении эксперта были представлены материалы административного дела 3а-838/2021, с которыми он был ознакомлен, что указано на стр. 4 заключения эксперта.

На замечание о сформулированных выводах эксперта о нецелесообразности восстановления имеющихся на участке объектов-аналогов строений эксперт пояснил, что в его задачу не входит проведение обследования конструкций зданий, эксперт использует рыночные данные – т.е. данные открытых источников, данные сведения считаются достоверными. При этом эксперт отметил, что восстановление заброшенных пионерских лагерей не является типичной практикой использования таких объектов.

На замечание об отсутствии на снимке объявления информации о виде разрешенного использования аналога № 1 эксперт пояснил, что на участке расположен бывший пионерский лагерь, вид разрешенного использования принят на основании данных объявления. Не смотря на тот факт, что по документам вид разрешенного использования может быть прописан иначе (рекреационная деятельность», «под базой отдыха», и т.п.), это не меняет того факта, что на участке может размещаться объект назначения, идентичного существующему, т.е. «под пионерский лагерь».

Не находит суд, довод представителя административного истца о том, что на листе 22 заключения эксперта на снимке данных публичной кадастровой карты у выбранного экспертом аналога № 2 видом разрешенного использования является: «для размещения иных объектов промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения», что противоречит используемому при проведении расчетов виду разрешенного использования земельного участка, указанному в таблице 4 на листе 19 заключения эксперта как «для пионерского лагеря и артезианской скважины» убедительным, поскольку, на публичной кадастровой карте вид разрешенного использования необходимо смотреть в строке «по документу», в сведениях он-лайн можно увидеть подтверждение приведенной в заключении информации.

Находит суд, ошибочным и довод стороны касаемо выбранного экспертом аналога № 3, поскольку на стр. 25 заключения экспертом указывалось назначение в соответствии с объявлением, подробное описание вида разрешенного использования и возможности использования участка под рекреационные цели описаны на стр. 26-27 заключения.

На замечание о том, что при выборе величины корректировки на условия сделки экспертом выбраны корректировки для земельных участков, в то время как экспертом выбраны в качестве объектов-аналогов единые объекты недвижимости, т.е. земельные участки с расположенными на них постройками эксперт пояснил, что на территории выставленных на продажу участков имеются строения, однако объекты позиционируются именно как земельные участки, так как расположенные на них строения не представляют собой материальной ценности.

Вывод эксперта о местонахождении объекта-аналога № 1 в окрестностях «прочего населенного пункта» делается на основании объявления аналога № 1, где имеется указание, что объект находится в 60 км по Новорязанскому шоссе в Воскресенском районе, что позволило эксперту установить примерное местоположение.

Кроме того, как видно из представленного заключения, все отобранные аналоги расположены более чем в 5 км от райцентров, в то время как объект исследования расположен в 1,1 км от границ г. Воскресенск. Корректировка внесена обоснованно.

Решение эксперта об использовании минимального значения корректировки по причине плотности застройки земельных участков аналогов не более 5 % обосновано, так участок аналог № 3 имеет площадь 3,9 га, площадь строений 590 кв.м (указано в объявлении), аналог № 2 найден на ПКК (приведено в заключении), где видно, что площадь строений незначительна, по аналогу № 1 нет указаний на площадь строений, точное местоположение не установлено, однако в соответствии с анализом аналогичной застройки (см. стр. 38 заключения) коэффициент застроенности территорий составляет 4-13 %, т.е. застройка участка является очень низкой.

Выводы эксперта об отсутствии в окружении объекта-аналога № 1 крупного водного объекта основаны на том, что в объявлении имеется указание, что объект находится в 60 км по Новорязанскому шоссе в Воскресенском районе, единственным крупным водным объектом в окружении является река Москва. Река Москва находится на расстоянии не менее 4 км, что является существенным расстоянием и не может считаться положительным фактором.

Также экспертом в судебном заседании были объяснены мотивы по расчету стоимости нового строительства объекта недвижимости с аналогичным назначением, когда такой же объект уже существует на оцениваемом земельном участке и даны пояснения в связи с чем, величина потенциального валового дохода определена им как доход от сдачи в аренду номерного фонда элитных гостиниц (номера «стандарт» и «люкс») при полном заполнении.

Так, в соответствии с п. 20 ФСО № 7 участок рассматривается как незастроенный. В соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков от 06 марта 2002 года № 568-р первое действие при расчете рыночной стоимости земельных участков – расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка. Фактическое использование объекта обобщенно является рекреационным. В рамках доходного подхода эксперт рассматривает именно наиболее эффективное использование, а именно строительство современного рекреационного объекта.

Эксперт Белов И.В. признал, что в заключении на листе 52 заключения в таблице 15 им допущена техническая ошибка, добавив, что данная техническая ошибка не влияет на величину рыночной стоимости объекта, выше по тексту в заключении приводится подробный принцип расчета.

На стр.52 заключения эксперта указывает: «Анализ методической литературы по оценки недвижимости показывает, что не существует формальных методов оценки премий за риски при построении ставки дисконтирования (Грибовский С. В. «Оценка стоимости недвижимости».- М.; «Маросейка», 2009). Поэтому определение премий за риски в настоящее время проводится экспертом посредством качественного анализа.

Величины премий за риски могут находиться в диапазоне от 0% (полное отсутствие риска) до 5 % (максимальная величина риска)».

Из пояснений эксперта следует, что в данном случае рассматриваются проекты строительства на земельном участке объектов рекреационного назначения с последующей сдачей в аренду номерного фонда и извлечения дополнительного дохода, расположенных в Воскресенском районе, в 76 км от МКАД. Учитывая данные факты, в том числе непопулярность данного направления для размещения рекреационных объектов, эксперт полагает, что поправка на недостаточную ликвидность может быть достаточно высокой величиной в размере 3,5 %.

Также эксперт указал, что при определении премии за риск вложения в недвижимость присвоение рангов выполнено им экспертным методом, для подтверждения полученного значения эксперт дополнительно приводит еще один источник.

Владение собственностью требует компетентного управления и постоянного анализа наиболее эффективного использования. На основании исследований, проведенных Воданюком С.А. (сертифицированный РОО оценщик бизнеса, доцент КубГТУ, директор ООО «Региональный консалтинговый центр») и Минаевым А.Я. (аспирант КубГТУ, оценщик ООО «Региональный консалтинговый центр») значение премии за инвестиционный менеджмент напрямую зависит от размера вознаграждения управляющих компаний (http://proocenka.ru/doc.2007/vo/2006/vo-3-06.pdf).

Эксперт добавил, что объект, с одной стороны, является узкоспециализированным, состоит из различных видов и источников доходов, желательно привлечение высокоспециализированных специалистов из управленческих компаний для организации процесса управления объектом, с другой стороны, при налаженном внутреннем управлении объект также может стать источником стабильной прибыли. Сложность в управлении можно считать и средней и высокой, таким образом, значение риска вероятно находится в интервале 3-4%. Эксперт определил премию за риск методом экспертных оценок в размере 3,25%, что не противоречит указанному выше диапазону.

На замечание рецензента о том, что в итоговых расчетах стоимости земельного участка в рамках доходного подхода (таблица 19 на листе 56 заключения эксперта) не учитываются затраты на снос имеющихся на данный момент на земельном участке строений перед возведением нового объекта суд поясняет, что в соответствии с п. 20 ФСО № 7 «…застроенный земельный участок оценивается как незастроенный», таким образом, участок рассматривается как условно свободный, наличие на нем строений в оценке не учитывается. Соответственно, так как участок пустой, то и затраты, связанные со сносом чего-либо, не учитываются.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что заключение судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подхода.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения дополнительной судебной оценочной экспертизы суд, не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта в размере равном рыночной на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 45 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – 02.04.2021 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление акционерного общества «Мособлстрой № 5», поданное в Московский областной суд 02.04.2021 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 48000 кв.м, категория земель: земли особо охраняемых территорий и объектов, разрешенный вид использования: пионерский лагерь«дубравушка», для размещения объектов (территорий) рекреационного назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2018 года, в размере 29 199 434,00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение принято 17.09.2021года.

Судья М.Ю. Елизарова