Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-82/2020 (2-2165/2019;) ~ М-2302/2019 от 19.11.2019

Российская Федерация

Невинномысский городской суд Ставропольского края

357100, г.Невинномысск, ул. Степная, 16 «б»

тел. (86554) 6-00-81; факс (86554) 6-00-69

e-mail: nevinnomysky.stv@sudrf.ru

Дело №2-82/2020

УИД: 26RS0024-01-2019-004026-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 февраля 2020 года г.Невинномысск

Невинномысский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Хрипкова А.И.,

с участием: старшего помощника прокурора г.Невинномысска Ворониной О.В.,

представителя истца ООО «Мегаполис» - Босенко Н.В., действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ

представителя ответчика Хохлачевой О.С. – адвоката Аракеляна Ф.П., предоставившей ордер № от ДД.ММ.ГГГГ. и удостоверение №, выданное УМЮ/УФРС РФ по СК ДД.ММ.ГГГГ.,

ответчика Тонян И.А., действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней ФИО1

при секретаре Васильевой А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по иску Общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» к Хохлачевой Ольге Суреновне, Хохлачеву Александру Филипповичу, Хохлачеву Владимиру Александровичу, Тонян Ирине Александровне, несовершеннолетней ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Мегаполис» в лице представителя Босенко Н.В. обратилось в Невинномысский городской суд СК с иском к Хохлачевой О.С., Хохлачеву А.Ф., Хохлачеву В.А., Тонян И.А., несовершеннолетней ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения – коттеджа, расположенного по адресу: <адрес> заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С., о выселении из указанного жилого помещения, о снятии с регистрационного учета по месту жительства.

В обоснование заявленных требований представителем истца указано, что ООО «Мегаполис является собственником данного объекта недвижимости, и ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиком Хохлачевой О.С. заключен договор купли-продажи данного коттеджа, а на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. коттедж был передан Хохлачевой О.С.

Ссылаясь на положения п.1 ст.432 ГК РФ о том, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, представитель истца указывает, что в соответствии с п.1.5, 5.2 и п.13 заключенного договора купли-продажи, ответчик Хохлачева О.С. обязана оплатить стоимость приобретаемой недвижимости в следующем порядке: 50000 руб. – после подписания договора в срок до 26.06.2014г., а окончательный расчет в сумме 4450000 руб. – производится путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца либо наличными деньгами в кассу истца в срок до 28.12.2014г., а право собственности на коттедж перейдет Хохлачевой О.С. после полной оплаты цены договора, однако в установленный срок задолженность не погасила.

ДД.ММ.ГГГГ. между Хохлачевой О.С. и ООО «Мегаполис» заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ., согласно условиям которого окончательный расчет производится до 31.12.2018г., однако, до указанной даты окончательный расчет ответчиком не произведен.

Ссылаясь на положения ст.309 ГК РФ об обязательности надлежащим образом исполнять условия договора, представитель истца указывает, что ответчиком Хохлачевой О.С. систематически нарушались условия договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ., и по состоянию на 30.10.2018г. образовалась задолженность в размерах: 2131460 руб. 47 коп. – задолженность по основному долгу; 847 228 руб. 43 коп. – задолженность по сумме процентов. При этом, проценты не уплачивались с 01.09.2017г., что превышает 30 дней, установленных п.16 договора купли-продажи. А согласно п.5.5. дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ., Хохлачевой О.С. начислена неустойка за несвоевременную уплату начисленных процентов – в размере 195896 руб. 76 коп.

27.04.2018г. и 03.12.2018г. в адрес Хохлачевой О.С. направлены претензии с требованием о погашении образовавшейся задолженности и предложено оплатить задолженность в семидневный срок, однако ответчик не исполнила свои обязательства по договору купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ. в указанный в претензиях срок, образовавшуюся задолженность не погасила. При этом, в претензии от 03.12.2018г. ответчик была уведомлена о том, что в случае не поступления оплаты в установленный срок истец в соответствии с п.16 договора вынужден будет расторгнуть договор в одностороннем порядке, и в соответствии с п.17 договора она будет обязана в течение 10 дней с момента расторжения договора освободить коттедж, расположенный по адресу: <адрес>, а в случае не освобождения коттеджа истец обратится в суд с иском о выселении ее и членов ее семьи из указанного коттеджа.

Таким образом, ссылаясь на положения п.1 ст.450.1 ГК РФ о том, что право на односторонний отказ от договора может быть осуществлено уполномоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны, и договор прекращается с того момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным, представитель истца указывает, что уведомлением №44 от 26.02.2019г. истец уведомил ответчика Хохлачеву О.С. о расторжении договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ. в одностороннем порядке, и указанное уведомление получено Хохлачевой О.С. лично 04.03.2019г., и соответственно договор купли-продажи коттеджа считается расторгнутым с 04.03.2019г. в одностороннем порядке.

Как указывает представитель истца, согласно уведомлению от 26.02.2019г., ответчик обязана освободить занимаемый коттедж и передать его истцу в срок до 15.03.2019г., однако по состоянию на 28.03.2019г. данный коттедж ответчиком истцу не передан.

Уведомлением от 28.03.2019г. №84 Хохлачевой О.С. предложено явиться к 25.04.2019г. в 10 час. 00 мин. для составления акта приема-передачи недвижимости, расположенной по адресу: <адрес>, однако в назначенное время Хохлачева О.С. не явилась, коттедж по акту приема-передачи не передан, о чем составлен соответствующий акт.

Кроме того, как указывает представитель истца, ссылаясь на положения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., условиями которого предусмотрено, что с момента передачи недвижимости, то есть с 01.07.2014г. Хохлачева О.С. обязана была оплачивать коммунальные платежи, и 20.02.2019г. в адрес ресурсоснабжающих организаций были направлены запросы о наличии задолженности по коммунальным платежам. Согласно представленным сведениям по адресу: <адрес> имеется задолженность, а именно: 26979 руб. 76 коп. – по водоснабжению и водоотведению перед АО «Водоканал»; 20137 руб. 21 коп. – за потребленный газ перед АО «Газпром межрегионгаз Ставрополь» (указанная задолженность была оплачена 20.03.2019г.), а также в размере 143900 руб. 06 коп. – за потребленную электроэнергию.

на момент расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., у ответчика Хохлачевой О.С. имелась задолженность перед ресурсоснабжающими организациями по коммунальным платежам свыше шести месяцев, а за электроэнергию она не оплачивала с момента подписания акта приема-передачи недвижимости. При этом, задолженность за электроэнергию была погашена ООО «Мегаполис» как собственником объекта недвижимости.

Также, ссылаясь на положения ст.374 НК РФ о том, что объектами налогообложения для организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, представитель истца указывает, что ООО «Мегаполис» несет затраты по оплате за использование земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. и уплачивает налог на имущество.

Кроме того, как указывает представитель истца, ООО «Мегаполис» разрешило Хохлачевой О.С. и ее родственникам зарегистрироваться в коттедже, расположенном по адресу: <адрес>, и в настоящее время там зарегистрированы следующие лица: Хохлачева О.С., Хохлачев А.Ф., Хохлачев В.А., Тонян И.А. и несовершеннолетняя ФИО1

Ранее ООО «Мегаполис» обращалось в Невинномысский городской суд с иском о выселении из указанного коттеджа, однако решением суда от 15.08.2019г. в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, на том основании, что суд не согласился с доводом истца о наличии у него права на расторжение договора купли-продажи коттеджа в одностороннем порядке.

Соответственно, ссылаясь на положения ст.209, 218, 304 ГК РФ, а также на положения ст.450 ГК РФ о расторжении договора, истец указывает, что не исполнение Хохлачевой О.С. условий договора от 14.05.2014г. по оплате за коттедж является существенным, в связи с чем полагает, что у него возникло право на расторжение договора и возврат имущества.

Также, ссылаясь на положения ст.ст.30 и 35 Жилищного Кодекса РФ, истец полагает, что при расторжении договора ответчик и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением, и обязаны освободить его, а в противном случае Общество имеет право требовать выселения указанных лиц в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, а также заявляет требования о снятии ответчика и членов его семьи с регистрационного учета по месту жительства

Указывая, что Хохлачева О.С. не исполнила условия договора купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ., не уплатив цену договора, продолжает использовать принадлежащее истцу имущество – коттедж для дальнейшего проживания, при этом не оплачивая коммунальные услуги, представитель истца полагает, что действиями ответчика создаются препятствия Обществу к реализации своих прав по распоряжению принадлежащим ему имуществом.

На основании указанных доводов, просил суд: расторгнуть договор купли-продажи коттеджа, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С.; выселить Хохлачеву О.С., Хохлачева А.Ф., Хохлачева В.А., Тонян И.А. и несовершеннолетнюю ФИО1 из указанного домовладения, а также возложить на ОМВД России по г.Невинномысску (отдел по вопросам миграции) обязанность снять указанных лиц с регистрационного учета по месту жительства по указанному адресу.

Кроме того, просит суд о взыскании с ответчиков судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ООО «Мегаполис» Босенко Н.В. заявленные требования поддержала в полном объеме и просила удовлетворить их по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что неисполнение ответчиком условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. нарушает права истца, как собственника данного имущества. При этом, истец несет дополнительные расходы по содержанию данного имущества в виде оплаченных коммунальных платежей, расходы по исполнению условий договора аренды земельного участка, а также расходы по уплате налогов. Нарушения условий договора ответчиком является для стороны истца существенным, поскольку в течение длительного времени ответчик не исполняет в полном объеме его условия, и в результате чего Обществу причинен ущерб, при котором оно лишено того, на что вправе рассчитывать при его заключении, а именно получения полной оплаты цены договора.

Кроме того, пояснила, что стороной истца в рамках внесудебного урегулирования спора ответчикам предлагалось другое жилое помещение – квартира. Однако, от указанной квартиры ответчики отказались.

Ответчики Хохлачева О.С., Хохлачев А.Ф. и Хохлачев В.А., будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах своей неявки суд не уведомили, и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу без их участия, в порядке и на основаниях, предусмотренных ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Хохлачевой О.С. – адвокат Аракелян Ф.П. в судебном заседании заявленные исковые требования не признал и просил отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д.129-135), согласно которым, не оспаривая факт заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ а также его условий, при этом, указывая, что окончательный расчет должен был произвестись до 31.12.2018г., сторона ответчика ссылается на положения ст.421 ГК РФ о свободе договора, а также на положения п.1-2 ст.450 ГК РФ, определяющей основания расторжения договора, сторона ответчика указывает, что существенными признаются нарушения условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, и соответственно, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут только в случаях, предусмотренных законом, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной, или договором.

Ссылаясь также на положения п.1 ст.486 ГК РФ об обязанности покупателя оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором и не вытекает из существа обязательства, сторона ответчика указывает, что на основании п.3 ст.486 ГК РФ если покупатель своевременно не оплачивает товар, переданный ему в соответствии с договором, продавец вправе требовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ, и делает вывод о том, что данной нормой определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи, которые различаются в зависимости от того, был ли товар передан продавцом покупателю и был ли он принят последним. И полагает, что в главе ГК РФ, определяющей правовое регулирование договора купли-продажи недвижимости, отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть такой договор в связи с неуплатой покупной цены при том, что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора.

Как указывает сторона ответчика, заключая договор купли-продажи жилого дома ДД.ММ.ГГГГ., ответчик действовала от своего имени, приобретая указанный объект для личных и семейных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в связи с чем к данной сделке применим специальный закон от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей», основной целью которого является защита прав потребителя как экономически более слабой и зависимой стороны.

Как указывает сторона ответчика в соответствии с расчетом, представленным стороной истца от 24.05.2019г., за коттедж Хохлачевой О.С. было оплачено 2318539 руб. 53 коп.: 26.06.2014г. – 50000 руб., 01.12.2014г. 2005220 руб. 28 коп., и 26.01.2016г. в размере 1263319 руб. 28 коп. Также, в счет оплаты по договору купли-продажи ответчиком выплачены сумма в 797023 руб. 19 коп.: 26.01.2016г. – 700680 руб. 78 коп., 31.08.2017г. – 96342 руб. 41 коп.

Одновременно с этими выплатами, как утверждает сторона ответчика, ею был произведен капитальный ремонт коттеджа ориентировочной стоимостью 1000000 рублей.

И ссылаясь на приведенные положения ст.450 и ст.486 ГК РФ, ответчик делает вывод о том, что если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором товар, продавец вправе требовать оплаты товара и процентов за пользование денежными средствами в соответствии со ст.395 ГК РФ. а при условии расторжении данного договора в судебном порядке, следует руководствоваться положениями п.65 постановления Пленума ВС РФ №10, ВАС РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которым в силу п.4 ст.453 ГК РФ стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено соглашением сторон, а согласно ст.1103 ГКРФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению по требованиям одной стороны в обязательстве другой о возврате неисполненного в связи с этим обстоятельством, и поэтому в случае расторжения договора покупатель, уплативший в счет стоимости коттеджа 3115562 руб. 00 коп., а также понесенные затраты, выраженные в капитальном ремонте, то есть неотделимых улучшениях коттеджа, вправе требовать возврата на основании ст.ст.1102 и 1104 ГК РФ. и соответственно, требования о выселении из занимаемого жилого помещения ответчиков, без предоставления другого жилого помещения, без осуществления возврата уплаченных денежных средств, с удержанием в счет оплат ресурсоснабжающим организациям задолженностей по коммунальным платежам полагает незаконными.

Также, полагая, что заключенный договор купли-продажи коттеджа от ДД.ММ.ГГГГ. предоставил ответчику и членам его семьи право проживания в нем с регистрацией по месту жительства, ответчик ссылаясь на положения ст.3 Конвенции ООН «О правах ребенка», ч.1 ст.38 Конституции РФ, а также ст.54 Семейного Кодекса РФ полагает, что требования о выселении ответчика и членов его семьи из данного жилого помещения противоречат действующему положению закона. Указывая, что несовершеннолетняя дочь ответчика Тонян И.А. – ФИО1. проживает в данном доме, и право проживания приобрели на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., другого жилого помещения не имеет, а данное помещение является единственным местом жительства несовершеннолетней, следует разрешить вопрос о сохранении права пользования жилым помещением Тонян И.А. и ФИО1. на определенный срок для реализации возложенных на Тонян И.А. родительских обязанностей.

При этом, в просительной части возражений указал, что в случае принятия решения о расторжении договора от ДД.ММ.ГГГГ., указать в решении, каким способом будет осуществлен возврат денежных средств, оплаченных по данному договору Хохлачевой О.С.

Дополнительно представитель ответчика Аракелян Ф.П. дал пояснения о том, что договор купли-продажи не может быть расторгнут в силу положений п.2 ст.489 ГК РФ, поскольку ответчиком Хохлачевой О.С. была выплачена более половины стоимости данного коттеджа.

Ответчик Тонян И.А., действуя в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетней ФИО1 в судебном заседании также заявленные требования не признала, и просила в их удовлетворении отказать по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление (л.д.153-159), аналогичных по содержанию письменным возражениям представителя ответчика Хохлачевой О.С., а также пояснениям ее представителя – адвоката Аракеляна Ф.П.

Дополнительно пояснила, что в настоящий момент она проживает совместно со своей несовершеннолетней дочерью ФИО1. в спорном коттедже, другого жилого помещения не имеет. Также указала, что ею на протяжении 2018-2019 годов неоднократно предприняты попытки урегулирования спора путем согласования нового графика платежей, по которому семья могла бы выплатить образовавшуюся задолженность, однако на предложение разбить сумму было озвучено предложение первоочередным платежом выплатить 1000000 рублей в счет процентов, а сумму основного долга разделить на три платежа ежемесячно, что эквивалентно 800000 руб., но указанные условия для ее семьи в составе пятерых человек, один из которых инвалид первой группы, а другой – несовершеннолетний ребенок, изначально обречены на неисполнимость, и до настоящего времени не урегулированы. При этом, предоставила медицинские документы, выданные на имя Хохлачевой О.С.

Представитель третьего лица – ОМВД России по г.Невинномысску, будучи извещенным о времени и месте слушания дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу в его отсутствие – по правилам ч.5 ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица – Комитета по труду и социальной поддержке населения администрации г.Невинномысска, привлеченного к участию в рассмотрении дела на основании определения суда от 23.12.2019г., будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил, и с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела по существу в его отсутствие – по правилам ч.3 ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, их представителей, заключение старшего помощника прокурора г.Невинномысска Ворониной О.В., полагавшей, что заявленные исковые требования в части расторжения договора купли-продажи и выселения ответчиков из занимаемого жилого помещения являются законными и обоснованными, а потому подлежащими удовлетворению, с учетом определения возможности сохранения за ответчиками права пользования жилым помещением в течение определенного срока, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства, их относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

П.п.2, 3 и 4 ст.1 ГК РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно, никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с ч.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ст.209 ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе передавать имущество другим лицам, оставаясь собственником, а в соответствии со ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

П.1 ст.549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

На основании п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С. заключен договор купли-продажи жилого дома (коттеджа) № по <адрес>. п.1-4 данного договора определен его предмет – недвижимое имущество (коттедж), указаны его основные характеристики, а также определена цена договора в 4500000 рублей (л.д.12-14).

Из содержания п.5.1-5.2 данного договора, оплата покупателем приобретаемой недвижимости осуществляется в следующем порядке: предварительная оплата в размере 50000 руб. – в срок до 26.06.2014г., окончательный расчет в сумме 4450000 руб. – путем перечисления на расчетный счет продавца, который указан в п.26 Договора, либо наличными деньгами в кассу продавца в срок до 28.12.2014г. (сумму в 2000000 руб. – в срок до 25.09.2014г.; 1225000 руб. – до 25.10.2014г.; 1225000 руб. – в срок до 28.12.2014г.).

Таким образом, условиями заключенного между сторонами договора предусмотрено, что первоначально покупателю Хохлачевой О.С. предоставлена рассрочка платежей на срок до 28.12.2014г.

Объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> был передан продавцом покупателю, о чем составлен соответствующий акт от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д.15). при этом, по условиям договора (п.13) право собственности на указанную недвижимость переходит покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после полной оплаты покупателем продавцу на условиях заключенного договора.

Согласно п.8 ст.2 Закона РФ от 30.12.2012г. №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст.ст.558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. (01.03.2013г.).

Соответственно, договор купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке от 14.05.2014г. между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С. соответствует требованиям ст.ст.420-421, 432, 434, 489, 549-558 ГК РФ, считается заключенным, и соответственно должен исполняться сторонами. К правоотношениям сторон, возникшим вследствие заключения данного договора, подлежат применению и правила об оплате товара, проданного в кредит, и оплате товара в рассрочку (ст.ст.488-489 ГК РФ).

Судом установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, что условие договора о передаче Хохлачевой О.С. недвижимого имущества ООО «Мегаполис» исполнено надлежащим образом.

Из материалов дела также следует, на основании дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ. рассрочка исполнения обязательств ответчика по оплате цены договора согласована сторонами – до 31.12.2018г. в следующем порядке: 2000000 руб. – до 25.09.2014г., 2450 руб. 00 коп. – в срок до 31.12.2018г. (л.д.16). данным дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью заключенного ДД.ММ.ГГГГ. договора купли-продажи недвижимости, а именно путем внесения изменений в п.5.5 и п.6 договора установлена ответственность покупателя за ненадлежащее исполнение условий договора в части оплаты стоимости жилого дома, при нарушении сроков оплаты, указанные в п.5.1 и п.5.2 договора, продавец имеет право требовать неустойки, начиная со дня, следующего за днем наступления исполнения обязательства по оплате в размере 0,04% от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая дату погашения задолженности. А в случае просрочки сроков оплаты стоимости недвижимости, установленных п.5.1-5.2 договора, и неоплаты имеющейся за покупателем задолженности по уплате неустойки более, чем 30 календарных дней, продавец имеет право требовать уплаты штрафа в размере 20% от общей стоимости недвижимости, указанной в п.4 договора в течение 10 календарных дней с даты получения покупателем соответствующего уведомления продавца.

Как следует из материалов дела, ответчик Хохлачева неоднократно предупреждалась о необходимости исполнения обязательств по заключенному ДД.ММ.ГГГГ. договору.

Так, 27.04.2018г. в адрес ответчика направлено требование (претензия) об оплате образовавшейся задолженности по договору, и указанная претензия получена ответчиком лично (л.д.17).

05.12.2018г. в адрес Хохлачевой О.С. истцом вновь направлено требование (претензия) об оплате образовавшейся задолженности по договору, и указанное требование получено ею 10.01.2019г. (л.д.18).

26.02.2019г. ответчику направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., и о необходимости передачи приобретенной недвижимости в удовлетворительном состоянии, а также уведомление о намерении в случае не исполнения требований обратиться в суд с иском о выселении из занимаемого жилого помещения. Указанная претензия получена ответчиком 04.03.2019г. (л.д.19).

28.03.2019г. в адрес ответчика вновь направлено уведомление о расторжении договора и необходимости освободить занимаемое жилое помещение и передать его продавцу в удовлетворительном состоянии (л.д.20-21).

Судом установлено и не оспорено стороной ответчиков, что задолженность по цене договора не погашена. Цена договора в полном объеме ответчиком Хохлачевой О.С. не уплачена до настоящего времени.

Более того, из содержания решения Невинномысского городского суда СК от 15.08.2019г. по делу №2-1224/2019, вступившего в законную силу (л.д.50-53) также следует, что у ответчика имеется задолженность по оплате недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., а в рамках рассмотрения указанного стороной ответчика Хохлачевой О.С. сообщалось суду о намерении исполнить обязательства по уплате задолженности по договору.

Кроме того, по условиям заключенного договора (п.9) Хохлачева О.С. обязалась нести расходы по эксплуатации недвижимости, оплате коммунальных услуг, с момента подписания акта приема-передачи недвижимости. Объект недвижимости передавался без отделки.

В соответствии со ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом достоверно установлено, что ответчик Хохлачева О.С. задолженность по цене договора не погасила, однако, как следует из пояснений ее представителя, а также из пояснений ответчика Тонян И.А., Хохлачева О.С. намерена проживать со своей семьей в коттедже, кроме того, в доме проживает несовершеннолетний ребенок.

При этом, одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016г. №54 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ об обязательствах и их исполнении» предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абз.2 п.2 ст.310 ГК РФ).

В п.12 названного Постановления содержится разъяснение о том, что в соответствии с которым, если одностороннее изменение условий обязательства совершены тогда, когда это не предусмотрено законом или иным правовым актом, то по общему правилу такое одностороннее изменение его условий не влечет юридических последствий, на которые они были направлены.

Вместе с тем, согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. При этом, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, п.2 ст.489 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный ему в рассрочку или переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Так, п.п.16 и 17 договора купли-продажи недвижимости от 14.05.2014г. сторонами предусмотрены и определены последствия нарушения покупателем обязательств по оплате недвижимого имущества, в том числе расторжение договора и прекращение права ответчика пользования данным жилым помещением.

Кроме того, из содержания представленных стороной ответчика актов сверки взаиморасчетов между ООО «Мегаполис» и Хохлачевой О.С. по договору от ДД.ММ.ГГГГ., следует, что в счет уплаты цены договора купли-продажи покупателем уплачено в период с 26.06.2014г. до 26.01.2016г. в общей сумме 2131460 руб. 47 коп., а кроме того проценты, установленные условиями договора в размере797023 руб. 19 коп. (л.д.136-137), и соответственно, сумма денежных средств, внесенных ответчиком в счет уплаты цены товара составляет менее половины его стоимости (4500000 рублей согласно п.4 Договора).

В судебном заседании также установлено, подтверждается материалами дела (л.д.22-25) и не оспаривается стороной ответчиков, что Хохлачевой О.С. не исполняются принятые на себя в соответствии с п.9 договора от ДД.ММ.ГГГГ. обязательства об оплате расходов по эксплуатации, оплате всех необходимых коммунальных платежей, в результате чего образовалась задолженность, которая погашалась истцом как собственником данного жилого помещения (л.д.26).

При этом, ссылка стороны ответчика о производстве ремонта приобретенной недвижимости на сумму в 1000000 руб. в данном случае не является обстоятельством, подтверждающим исполнение обязанности оплаты цены указанного имущества продавцу, а предоставляет ему лишь право защиты своих интересов в ином судебном порядке.

В абз.4 п.65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст.1102 и 1104 ГК РФ.

В случае же существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом переданного покупателю имущества.

Таким образом, установив факт принятия ответчиком приобретаемого коттеджа и его использование по своему усмотрению, длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате объекта купли-продажи (просрочка исполнения по первоначально заключенному договору – более пяти лет, а по условиям дополнительного соглашения – более года), что фактически за приобретенное имущество ответчик уплатил менее половины его стоимости (с учетом начисленных процентов за предоставление рассрочки, а также штрафных санкций за нарушение условий об оплате цены товара), то обстоятельство, что стороной ответчика никаких мер к погашению образовавшейся задолженности не предпринято, а также принимая во внимание соблюдение стороной истца процедуры расторжения договора, предусмотренной ст.452 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что ущерб, причиненный стороне истца неправомерными действиями ответчика, является для него значительным, и находит, что заявленные требования о расторжении заключенного с ответчиком договора купли-продажи недвижимости – коттеджа, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., законны и обоснованны, а потому подлежат удовлетворению.

Оценивая заявленные требования о выселении ответчика и членов его семьи из занимаемого жилого помещения, суд исходит из того, что согласно п.2-3 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Вместе с тем, согласно ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ч.1 ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Ч.1 ст.35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Поскольку расторжение договора купли-продажи влечет за собой прекращение права собственности ответчика на предмет договора – жилое помещение (коттедж), расположенный по адресу: <адрес> а потому как сам ответчик, так и члены его семьи, проживающие совместно с ним, подлежат выселению из занимаемого жилого помещения.

Вместе с тем, следует учитывать установленные фактические обстоятельства дела, а именно, что ответчик Хохлачева О.С. является инвалидом первой группы (л.д.147), что коттедж, расположенный по адресу: <адрес> приобретенный на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., является единственным жильем Хохлачевой О.С., а также Тонян И.А. и ее несовершеннолетней дочери – ФИО1 которая в силу своего возраста лишена возможности самостоятельно определять свое место жительства и не может проживать без законного представителя, учитывая, что решение о выселении принято в зимнее время года, отсутствие возражений стороны истца по данному вопросу, а потому суд приходит к выводу о возможности сохранения за ответчиками Хохлачевой О.С., Хохлачева А.Ф., Хохлачева В.А., а также Тонян И.А. и ФИО1 являющихся членами одной семьи, право пользования данным жилым помещением на определенный срок, в том числе и в целях обеспечения возможности реализации возложенных на Тонян И.А. законом родительских обязанностей по воспитанию, содержанию несовершеннолетнего ребенка, осуществлению ежедневной заботы о нем, которая невозможно при раздельном проживании матери и ребенка. Учитывая, что брак Тонян И.А. с отцом ребенка расторгнут, а из материалов дела следует, что отец ФИО1 совместно с Тонян И.А. и Хохлачевыми не проживает.

При определении продолжительности срока, на который за ответчиками может быть сохранено право пользования жилым помещением, следует исходить из общих положений п.2 ст.20 ГК РФ, принципа разумности и справедливости, материального положения каждого из ответчиков, способности их обеспечить себя иным жилым помещением, возможность проживания ответчиков в оном жилом помещении.

Оценивая заявленные требования о возложении на орган, осуществляющий регистрацию граждан по месту жительства обязанности произвести снятие ответчиков с регистрационного учета по месту жительства в спорном домовладении, суд исходит из того, что в соответствии со ст.7 Закона РФ от 25.06.1993г. №5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», и п.31 раздела 5 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995г. №713, снятие гражданина Российской Федерации с регистрационного учета по месту жительства производится органом регистрационного учета в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением – на основании вступившего в законную силу решения суда. Из чего следует, что принятие решения о снятии гражданина с регистрационного учета по месту жительства, не входит в компетенцию суда.

Таким образом, указанное требование суд признает не обоснованным и не подлежащим удовлетворению.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Истцом представлено платёжное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ. об оплате государственной пошлины при подаче настоящего искового заявления на сумму 6000 руб. 00 коп. (л.д.11).

В соответствии с п.2 ст.322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Между тем, главой 7 ГПК РФ, регулирующей, в том числе, вопросы взыскания расходов по уплате государственной пошлины, а также иных издержек, не предусмотрено возможности взыскания указанных расходов с нескольких ответчиков в солидарном порядке.

Таким образом, поскольку при распределении судебных расходов солидарная обязанность (ответственность) не возникает, на ответчиков Хохлачеву О.С., Хохлачева А.Ф., Хохлачева В.А. и Тонян И.А. должна быть возложена обязанность по оплате судебных расходов в пользу ООО «Мегаполис» в равных долях

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12, 209, 304, 309-310, 421, 432, 450, 452, 486, 488, 489, 549-558 ГК РФ, ст.ст.30, 35 Жилищного Кодекса РФ, ст.ст.56, 67-68, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис» к Хохлачевой Ольге Суреновне, Хохлачеву Александру Филипповичу, Хохлачеву Владимиру Александровичу, Тонян Ирине Александровне, несовершеннолетней ФИО1 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, о выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета по месту жительства – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи коттеджа общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Мегаполис» и Хохлачевой Ольгой Суреновной.

Хохлачеву Ольгу Суреновну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты>, Хохлачева Александра Филипповича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, Хохлачева Владимира Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>, Тонян Ирину Александровну, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты> и несовершеннолетнюю ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженку <данные изъяты> – выселить из занимаемого жилого помещения – коттеджа общей площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с сохранением за каждым из них права пользования данным жилым помещением в течение трех месяцев со дня вынесения решения.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ООО «Мегаполис» к Хохлачевой О.С., Хохлачеву А.Ф., Хохлачеву В.А., Тонян И.А.. и несовершеннолетней ФИО1. в части возложения на ОМВД России по г.Невинномысску (отдел по вопросам миграции) обязанности снять указанных лиц с регистрационного учета по месту жительства – отказать.

Настоящее решение суда является основанием для снятия с регистрационного учета Отделом МВД России по г.Невинномысску по месту жительства по адресу: <адрес> следующих лиц:

- Хохлачевой Ольги Суреновны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>

- Хохлачева Александра Филипповича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>

- Хохлачева Владимира Александровича, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты>

- Тонян Ирины Александровны, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>

- ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>

Взыскать с Хохлачевой Ольги Суреновны, Хохлачева Александра Филипповича, Хохлачева Владимира Александровича, Тонян Ирины Александровны в пользу ООО «Мегаполис» судебные расходы по оплате государственной пошлины по 1500 (одной тысячи пятьсот) рублей с каждого.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда в течение одного месяца со дня изготовления его мотивированной части с подачей апелляционной жалобы через Невинномысский городской суд Ставропольского края.

Мотивированное решение суда изготовлено 07 февраля 2020 года.

Судья А.И.Хрипков