Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-3956/2019 ~ М-3204/2019 от 20.06.2019

Дело № 2-3956/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2019 года          гор. Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре Зайцевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ермакова ФИО6 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки

УСТАНОВИЛ

Ермаков ФИО7 обратился в Щелковский городской суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указал, что 22 февраля 2018 года между истцом Ермаковым В.М. и ответчиком ООО «Кедр» был заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 288 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного строительства, и расположенного на этом участке дома, назначение: жилое, 3 этажный, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>», с кадастровым номером: №.

По условиям договора, стоимость земельного участка составляет 2974170 рублей, без НДС. Стоимость дома составляет 13525830 рублей, в том числе НДС 18% - 2063262,20 рублей. В совокупности 16 500 000 (шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

30.03.2018г. Управлением федеральной службы государственной регистрации и кадастра и картографии по Московской области был зарегистрирован переход права собственности на данное недвижимое имущество к покупателю Ермакову В.М., а также была произведена государственная регистрация ипотеки на указанное недвижимое имущество, о чём в ЕГРН сделаны записи регистрации №, № №, №.

Условия заключенного между сторонами настоящего договора купли- продажи недвижимости по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в рассрочку, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю и ипотеки, до настоящего времени истец Ермаков В.М. отказался и не исполнил обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018, не произвел оплату за земельный участок и дом в соответствии с пунктом 4 Договора, в виду того, что супруга истца Ермакова В.М. - Еник А.А. своего согласия на приобретение дома с земельным участком не дала, и запретила супругу производить оплату по данному договору, так как имеются значимые семейные обстоятельства, по которым оплата невозможна: в семье 28.09.2017 г. родился ребёнок, семья не намерена была переезжать на место жительства из г. Москвы в Подмосковье и такие денежные средства, являющиеся общим имуществом супругов, необходимые для оплаты, в семье отсутствуют.

В период с 30.03.2018 по 15.04.2018 в связи с тем, что супруга истца согласия на приобретение дома с земельным участком не дала, стороны в устном порядке пришли к согласию о расторжении договора купли-продажи и произведении государственной регистрации перехода права собственности на дом и земельный участок в пользу ООО «Кедр», однако решение данного вопроса было отложено по инициативе ответчика.

О достигнутой договорённости свидетельствует то, что истец в спорных объектах до настоящего времени не был. Ключи от дома и земельного участка ответчиком истцу не передавались. Это обстоятельство доказано Передаточным Актом от 22.02.2018.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 Договора платежи осуществляются по схеме ежемесячно 15 числа каждого месяца с 15.04.2018 по 15.08.2019.

Также ответчик со своей стороны с 15.04.2018 ни разу не требовал погашения задолженности, в том числе, в порядке части 2 статьи 811 ГК РФ, а истец, в свою очередь не требовал передачи ему ключей от дома и земельного участка.

Таким образом, из поведения сторон явно следует, что договор купли- продажи не подлежал исполнению и стороны не настаивали на его исполнении.

Из поведения ответчика явно усматривается недобросовестное поведение так как ответчик не уведомлял надлежаще истца по истечении длительного времени, желая получить выгоду.

Ответчик не заявлял требования об обращении взыскания на предмет залога в виде дома и земельного участка, что указывает на отсутствие необходимости в возврате объектов недвижимости, а доказывает желание получить имущественную выгоду для себя.

В соответствии с абзацем 3 пункта 6 договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018, существенным условием договора является: - «В случае просрочки осуществления своей обязанности по оплате, предусмотренной пунктом 4 настоящего договора, на срок более 2 (Двух) месяцев Продавец вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор, отправив письменное уведомление о расторжении по почте заказным письмом.

Продавец этим правом по договору не воспользовался и злонамеренно поставил семью истца Ермакова В.М. в тяжёлую жизненную ситуацию, обратившись в суд о взыскании задолженности по договору на всю цену 16 млн. 500 тысяч рублей. Желая получить для себя выгоду.

06.05.2019 истцом в адрес ответчика было направлено письмо о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018 в связи с отказом Покупателя Ермакова В.М. от исполнения договора.

14.05.2019 ответчиком было получено заявление о расторжении договора. На момент подачи настоящего искового заявления, ответчик ООО «Кедр» на предложение не ответил.

Данное обстоятельство подтверждается Отчётом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №

В соответствии с пунктом 8 договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018, существенным условием договора является: «В случае, если стороны не могут прийти к соглашению, все споры и разногласия, которые возникли или могут возникнуть между сторонами по настоящему Договору, в том числе связанные с заключением, исполнением (неисполнением) или ненадлежащим исполнением), изменением, расторжением, признанием недействительным (полностью или частично), незаключёнными, подлежат разрешению в суде общей юрисдикции по месту нахождения недвижимого имущества».

На основании изложенного, просит суд:

Признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 22 февраля 2018 года между ООО «Кедр» и Ермаковым ФИО8.

Применить последствия недействительности сделки в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеющим кадастровый №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного строительства, и расположенного на этом участке дома, назначение: жилое, 3 этажный, общей площадью <данные изъяты>.м., находящегося по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № и возвратить в собственность продавцу ООО «Кедр».

Прекратить право собственности Ермакова ФИО9 на земельный участок, площадью 288 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, и расположенного на этом участке дома, назначение: <данные изъяты> <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес> с кадастровым номером: №.

Отменить (аннулировать) записи регистрации №, №, №, № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 марта 2018 года о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Кедр» к Ермакову ФИО10.

Взыскать с ООО «Кедр» в пользу Ермакова ФИО11 понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей.

Указать в Решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права недвижимого имущества за ООО «Кедр».

В судебном заседании представитель Истца по доверенности Липатёнков В.Б. уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель Ответчика, ООО «Кедр» Печененко В.В., действующая на основании доверенности против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание представителя не направило, извещены надлежащим образом.

Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, письменные доказательства, приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 22.02.2018 между ООО «Кедр» и Ермаковым В.М. был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащее Продавцу на праве собственности следующее недвижимое имущество: Земельный участок площадью 288 (Двести восемьдесят восемь) кв.м., адрес (местоположение) объекта: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: обл. Московская, р-н Щелковский, СПК «Агрофирма Жегалово», вблизи д. Серково, имеющий кадастровый №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты> (далее по тексту – «земельный участок») и расположенный на этом земельном участке дом, <данные изъяты> кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>», кадастровый (или условный) № (далее по тексту – «дом».(л.д.14-15)

Стоимость земельного участка по договору составляет 2 974 170 (Два миллиона девятьсот семьдесят четыре тысячи сто семьдесят) рублей, без НДС. Стоимость дома составляет 13 525 830 (Тринадцать миллионов пятьсот двадцать пять тысяч восемьсот тридцать) рублей, в том числе НДС (18%) – 2 063 262,20 рублей. В совокупности 16 500 000 (Шестнадцать миллионов пятьсот тысяч) рублей.

30.03.2018 по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018г. произошел переход права собственности на земельный участок и дом от ООО «Кедр» к Ермакову ФИО12, а также зарегистрирован ипотека в силу закона на земельный участок и дом, о чем в ЕГРН 30.03.2018г. сделаны записи регистрации №, №

Обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2018г. Ответчиком перед Ермаковым В.М. выполнены в полном объеме. Однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и дома до настоящего момента не исполнил.

Решением Щелковского городского суда Московской области от 22.11.2018 дело №2-5107/2018, вступившим в законную силу 28.12.2018 с Ермакова В.М. взыскана сумма задолженности по договору, проценты, взыскание обращено на заложенное имущество.

Следовательно, спорный договор является действующим, принятым в исполнение и не может быть расторгнут.

12.04.2019 по указанному Решению суда возбуждено исполнительное производство № от 12.04.2019г. и заложенное имущество, которое является предметом спорного договора, передано на торги.

Согласно ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Согласно ст. 551 ГК РФ Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015г. «О государственной регистрации недвижимости» Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением возникновения прав на созданный или образованный объект недвижимости) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме, если федеральным законом не установлено иное.

Спорный договор заключен между ООО «Кедр» (продавец) и Ермаковым В.М. (покупателем) без оформления общей долевой или совместной собственности. Право собственности оформлено на Ермакова В.М. как на единственного собственника, следовательно, ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в данном случае не подлежит применению, так как на совершение такой сделки не требуется согласие супруга.

Согласно ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Cт.35 СК РФ предусмотрено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, статья 35 Семейного кодекса направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов, и устанавливает, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.

Приведенная норма права направлена на определение правового режима распоряжения имуществом, приобретенным супругами в браке. Между тем приобретение земельного участка и дома не является сделкой по распоряжению недвижимостью.

Данная сделка не требует нотариального удостоверения, не имеет обязательной нотариальной формы. Согласно статье 550, пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах (пункт 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации). Законом не установлена государственная регистрация спорной сделки. По правилам части 1 статьи 551 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество при совершении сделки купли-продажи с ним, а не договор купли-продажи, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 558 данного Кодекса (договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры).

Таким образом, реализация гражданином права на приобретение в собственность недвижимого имущества не является сделкой по распоряжению недвижимостью и сделкой, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, для совершения которых пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса требуется получение нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

При заключении оспариваемой следки осуществлял распоряжение денежными средствами, так как на момент заключения сделки общим имуществом супругов в соответствии со ст. 34 СК РФ были денежные средства, на которые в результате должно быть приобретено недвижимое имущество.

Следовательно, не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора не применяются положения статьи 35 Семейного кодекса о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.

п. 6 спорного Договора, на котором основывает исковые требования Ермаков В.М. предусмотрено право ООО «Кедр» на одностороннее расторжение договора, в случае просрочки оплаты покупателем Договора.

Указанное для ООО «Кедр» как для Продавца является правом на расторжение договора, а не возложенной на него обязанностью.

Согласно п. 19 спорного Договора – Договор может быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Со стороны ООО «Кедр» нарушений условий договора не было, имущество было передано в срок, по акту приема-передачи, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, у Ермакова В.М. не имеется оснований для одностороннего расторжения спорного Договора.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускается.

п. 2 ч. 2 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, на которых основывается Истец, предусматривают право одностороннего расторжения договора лишь при существенных нарушениях со стороны Продавца или в случае наличия того права у Покупателя в условиях Договора.

Действующим законодательством, а также спорным договором, одностороннее расторжение договора по инициативе покупателя, при выполнении всех условий продавцом (отсутствии нарушений со стороны продавца) не допускается.

Предметом договора купли-продажи являются действия продавца по передаче товара в собственность покупателя и соответственно действия покупателя по принятию этого товара и уплате за него установленной цены.

Предмет договора является существенным условием договора купли-продажи. При этом условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара (п. 3 ст. 455 ГК).

Предметом спорного договора являются: земельный участок и жилой дом (указанные выше).

Предмет договора четко определен сторонами, указаны кадастровые номера и площади объектов недвижимости.

Ключи от входной двери предметом договора не являются, а, следовательно, отсутствие ключей (со слов истца) не могут являться основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Истцом суду не представлено доказательств о наличии либо отсутствии ограждения по периметру приобретенного земельного участка, а также по наличию замков на входной двери в дом на момент подписания акта-приема передачи по спорному договору.

На основании изложенного, в случае утери Истцом ключей и невозможности попасть в спорный жилой дом, Истец вправе осуществить замену запорных входных устройств, в случае их наличия.

На основании изложенного, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ермакова ФИО13 к Обществу с ограниченной ответственностью «Кедр» о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 22 февраля 2018 года между ООО «Кедр» и Ермаковым ФИО14, применении последствий недействительности сделки в отношении земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеющего кадастровый №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, и расположенного на этом участке дома, <данные изъяты>., находящегося по адресу: <адрес> с кадастровым номером: № и возвращении в собственность продавцу ООО «Кедр»; прекращении права собственности Ермакова ФИО16 на земельный участок, площадью 288 кв.м., находящегося по адресу: <адрес>, имеющий кадастровый №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, и расположенного на этом участке дома, назначение: <данные изъяты>м., находящегося по адресу: <адрес>», с кадастровым номером: 50:14:0040118:1948; отмене (аннулировании) записи регистрации №, №, №, № в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 30 марта 2018 года о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Кедр» к Ермакову ФИО18; взыскании с ООО «Кедр» в пользу Ермакова ФИО17 понесенных расходов по уплате государственной пошлины в размере 60000 рублей; указании в решении суда, что оно является основанием для государственной регистрации права недвижимого имущества за ООО «Кедр» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме

Судья                             А.В. Торбик