Судебный акт #1 (Определение) по делу № 33-21338/2015 от 26.08.2015

Судья: Зырянова А.А Дело № 33-21338/2015

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мариуца О.Г.,

судей Ситниковой М.И., Алибердовой Н.А.,

при секретаре Ермушове О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от <данные изъяты> апелляционную жалобу Андреева В. И. на решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по делу по иску Андреева В. И. к Сагатовой Д. Э., Аникееву М. П., ОАО «АКБ <данные изъяты> банк», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Мариуца О.Г.,

объяснения представителя Андреева В.И. по доверенности Кабанова И.Г., представителя Сагатовой Д.Э. по доверенности Свириденко В.В., Мисевра И.Г., Аникеева М.П., Аникеева В.П.,

УСТАНОВИЛА:

Андреев В.И. обратился в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что <данные изъяты> между ним и Сагатовой Д.Э. подписан договор купли-продажи принадлежащего ему на праве собственности земельного участка площадью 1200 кв.м. и расположенного на нем жилого дома общей площадью 439, 50 кв.м за <данные изъяты> рублей, который является притворной сделкой. Фактически между сторонами состоялось соглашение о заключении договора займа с залогом недвижимого имущества. Указал, что после выплаты им суммы долга с процентами в размере <данные изъяты> рублей дом должен быть возвращен в его собственность по договору обратного выкупа. Указал, что полученные в заем денежные средства он возвратил, однако заключенный с Сагатовой Д.Э. <данные изъяты> договор обратного выкупа данного имущества зарегистрирован не был, поскольку Сагатова Д.Э. от этого уклонялась. <данные изъяты> по договору купли-продажи СагатоваД.Э. продала участок с домом Аникееву М.П., который <данные изъяты> продал указанное имущество Аникееву В.П.

Истец просил признать договор купли-продажи от <данные изъяты> притворной сделкой, применить последствия недействительности сделки, признав недействительными все последующие сделки, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> восстановить его право собственности на дом и земельный участок, исключив из ЕГРП регистрационную запись о регистрации права собственности Аникеева В.П.

Ответчик Сагатова Д.Э. в судебное заседание не явилась, извещена, ее представитель в судебном заседании исковые требования не признал.

Ответчик Аникеев М.П. в судебном заседании исковые требования не признал.

Ответчик Аникеев В.П. в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель ОАО «АКБ <данные изъяты> банк» и Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>, третье лицо Ибрагимов М.Б. в судебное заседание не явились.

Решением Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично. Признан недействительным договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, заключённый <данные изъяты> между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> решение суда отменено, по делу постановлено новое решение об отказе Андрееву В.И. в иске.

Постановлением президиума Московского областного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от <данные изъяты> отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В апелляционной жалобе Андреев В.И. просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении его иска о применении последствий недействительности сделки, и о принятии нового решения об удовлетворении его исковых требований в полном объеме.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э. был подписан договор купли-продажи земельного участка площадью 1200 кв.м с расположенным на нем жилым домом площадью 439,50 кв.м по адресу: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>, по условиям которого истец продал указанное имущество за <данные изъяты> рублей.

Право собственности Сагатовой Д.Э. на недвижимое имущество было зарегистрировано <данные изъяты> года. <данные изъяты> была также зарегистрирована ипотека в силу закона, поскольку в п. 8 договора указано о приобретении Сагатовой Д.Э. имущества за счет кредитных средств ОАО «АКБ <данные изъяты> банк» и о его нахождении в залоге у банка.

<данные изъяты> между Сагатовой Д.Э. и Андреевым В.И. подписан договор купли-продажи, по условиям которого Сагатова Д.Э. продала Андрееву В.И. спорное имущество за <данные изъяты> руб.

Указанный договор не был представлен на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты>.

<данные изъяты> между Сагатовой Д.Э. и Аникеевым М.П. заключён договор купли-продажи спорного имущества за <данные изъяты> рублей.

<данные изъяты> между Аникеевым М.П. и Аникеевым В.П. заключён договор купли-продажи спорного имущества за <данные изъяты> рублей.

В настоящее время титульным собственником спорного земельного участка с домом является Аникеев В.П.

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключенный <данные изъяты> между Андреевым В.И. и Сагатовой Д.Э. договор купли-продажи земельного участка и дома является ничтожной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом имущества, в связи с чем, руководствуясь п.2 ст. 170 ГК РФ, признал данный договор недействительным.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается с учетом следующего.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ (в редакции на день заключения оспариваемого договора) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд правомерно пришел к выводу о том, что стороны, подписывая договор купли-продажи дома и участка, в действительности не имели намерения продать и приобрести недвижимое имущество, а фактически имели намерение заключить договор займа. По возвращении займа и процентов спорное имущество подлежало возвращению Андрееву В.И. путем заключения между сторонами договора обратного выкупа, где продавцом выступала Сагатова Д.Э., а покупателем- Андреев В.И.

Мотивы, по которым суд пришел к указанному выводу, изложены в решении суда и являются обоснованными.

Действительно, как правильно указал суд первой инстанции, цена, указанная в договоре от <данные изъяты>, в 4,8 раза ниже действительной стоимости недвижимого имущества; второй договор от <данные изъяты> был подписан Сагатовой Д.Э. через месяц после покупки недвижимости, что не согласуется с ее пояснениями о цели заключения договора. Цена имущества в договоре от <данные изъяты> равна цене, указанной в договоре от <данные изъяты>, с учётом процентов за пользование займом – <данные изъяты> рублей, что согласуется с объяснениями Андреева В.И. о том, что деньги он получал на короткий срок, и после их возврата Сагатова Д.Э. обязалась заключить с ним договор обратного выкупа.

Совершение сторонами сделки лишь для вида, заранее знавшими, что она не будет исполнена, подтверждает и то обстоятельство, что после заключения оспариваемого договора от <данные изъяты> и до конца февраля 2014 года Андреев В.И. проживал в нем.

За весь этот период никаких претензий по передаче ей дома и участка Сагатова Д.Э. не предъявляла, в то время как по договору купли-продажи обязательства по передаче имущества считаются исполненными с момента вручения этого имущества покупателю и подписания соответствующего документа о передаче( п.1 ст. 556 ГК РФ).

Несмотря на то, что между сторонами был подписан передаточный акт от <данные изъяты>, имущество Сагатовой Д.Э. не передавалось.

Указанное обстоятельство свидетельствует о неисполнении договора от <данные изъяты>, поскольку стороны преследовали иные цели, нежели предусмотрены в договоре.

Об этом свидетельствует нахождение спорного имущества в пользовании у Андреева В.И., из которого он был выселен принудительно неизвестными лицами с применением угроз, по поводу чего истец обращался в прокуратуру и полицию( заявления от <данные изъяты> л.д.21-25 т.1).

Учитывается судебной коллегией и то обстоятельство, что пояснения Андреева В.И. о передаче Сагатовой Д.Э указанной в договоре суммы <данные изъяты> рублей он подтвердил представленной распиской от имени Драмарецкого С.Л.( л.д. 43), указав, что последний являлся представителем ответчицы и был направлен ею. Несмотря на отрицание указанного факта Сагатовой Д.Э., об этом Андреев В.И. указывает и в своих объяснениях, данных <данные изъяты> в полиции(л.д.39 т.2).

Доводы Андреева В.И. о согласовании им условий займа с залогом недвижимости с Русланом, который представил Сагатову Д.Э. как жену, подтверждаются содержащимся в регистрационном деле брачным договором между Сагатовой Д.Э. и Дарчиевым Р.Т. от <данные изъяты> (л.д.231 т.1). Указанный документ опровергает доводы Сагатовой Д.Э. о том, что Руслана она не знает.

Совокупность всех изложенных выше обстоятельств, по мнению судебной коллегии, позволила суду первой инстанции прийти к правильному выводу о признании сделки притворной, которая была направлена не на переход права собственности на спорный дом от Андреева В.И. к Сагатовой Д.Э., а на обеспечение обязательства Андреева В.И. по возврату денежных средств по договору займа.

Последовательность, условия и обстоятельства заключения договора безусловно свидетельствуют о том, что Андреев В.И. не имел правового интереса в отчуждении дома и земельного участка за цену, значительно ниже их рыночной стоимости.

Ни один из ответчиков решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи от <данные изъяты> по мотиву притворности не обжаловал.

Приводимые Сагатовой Д.Э. в суде апелляционной инстанции доводы о необходимости проверить решение суда в полном объеме (ч.2 ст.327.1 ГПК РФ), поскольку нарушены ее права и законные интересы(л.д.4-11 т.2), судебная коллегия считает попыткой обжалования судебного постановления, при том, что на протяжении почти года Сагатова Д.Э. о несогласии с решением суда не заявляла.

По мнению судебной коллегии, в данном случае предусмотренных ч.2 ст.327.1 ГПК РФ оснований для проверки судебного акта в полном объеме не имеется.

В силу положений ч. 2 ст.170 ГК РФ (в редакции на день заключения оспариваемого договора) к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Поскольку суд первой инстанции признал договор купли-продажи от <данные изъяты> притворной сделкой, прикрывающей займ с залогом недвижимости, то прикрываемая сделка подлежит оценке на предмет ее соответствия нормам, относящимся к займу и залогу.

Согласно п.п.2,3 статьи 339 ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.

В силу положений п.1 ст.339.1 и с.8.1 ГК РФ договор о залоге недвижимого имущества должен быть нотариально удостоверен.

Пунктом 4 статьи 339 ГК РФ установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

В силу п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Учитывая отсутствие в договоре от <данные изъяты> существенных условий договора залога и регистрации указанного договора, судебная коллегия считает правильным решение суда о признании его недействительным, поскольку в нем не указан ни размер обеспеченного обязательства, ни его срок, нарушена и форма прикрытой сделки.

Отказывая в иске оприменении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из того, что истец не является стороной последующих договоров, поэтому права истца их заключением не затрагиваются.

С выводами суда в указанной части согласиться нельзя.

Статьей 167 ГК РФ (в редакции на день заключения оспариваемого договора) установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно пункту 35 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

Как разъяснено в обзоре судебной практики по делам, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты> года, если ответчиком недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (т.е. заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила статей 301, 302 ГК РФ.

Поскольку окончательное требование, заявленное истцом, состояло в возврате ему спорного имущества, воля истца, как собственника спорного дома и участка, на передачу владения в пользу Сагатовой Д.Э. отсутствовала, то суду первой инстанции следовало применить положения статей 301, 302 ГК РФ.

В силу ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Кроме выбытия имуещства из владения истца помимо его воли, судебная коллегия учитывает и то обстоятельство, что Аникеев В.П. не представил достаточных доказательств, с достоверностью подтверждающих то, что при приобретении спорного дома и участка по договору купли-продажи он не знал и не должен был знать о неправомерности их отчуждения.

Как следует из п. 37, п. 38 указанного Постановления Пленума, возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества; в то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Андреев В.И. пояснял, что ответчики его знали, им было известно о том, что дом был им заложен при получении займа, знали и о недобросовестности действий Сагатовой Д.Э., ее мужа, а также представителя Ибрагимова М.Б.

Аникеев М.П. в судебном заседании <данные изъяты> пояснял, что с Андреевым В.И. знаком, они соседи по смежным участкам, Сагатова ему тоже знакома. Она предложила купить участок за 16 млн. руб., он купил. Его не смутило то, что собственником являлась Сагатова, с Андреевым не встречался больше года. Участок продал брату за 16 млн. руб.(л.д.241 т.1).

Пояснения Аникеева М.П. в суде апелляционной инстанции о том, что с Андреевым В.И. он не знаком(л.д.56 т.2), в связи с этим, оцениваются критически.

Как следует из пояснений ответчика в суде апелляционной инстанции, приобретая дом у Сагатовой Д.Э., Аникеев М.П. его осматривал, видел в нем оставшееся имущество Андреева. Затем Андреев В.И. имущество забрал- вывез доски, стройматериалы, часть имущества Аникеев М.П. выбросил. Претензий по имуществу Андреев В.И. не предъявлял(л.д.56 т.2).

Судебная коллегия учитывает, что Аникеев М.П. заключил с Сагатовой Д.Э. договор <данные изъяты> года, в то время как Андреев В.И. уже <данные изъяты> обратился в суд с настоящим иском(л.д.5 т.1), а <данные изъяты> истец обратился в полицию и прокуратуру по факту угроз неизвестных лиц, которые выламывали замки в доме, выносили вещи, вынуждая его выехать из дома(л.д.21-26 т.1).

При такой ситуации утверждение Аникеева М.П. о том, что Андреев В.И. ничего ему не говорил об обстоятельствах заключения договора с Сагатовой Д.Э. о неправомерности отчуждения, является не убедительным.

Аникеев В.П. является родным братом Аникеева М.П.

Договор между ними заключен спустя месяц после обращения Андреева В.И. в суд с настоящим иском.

При рассмотрении Видновским городским судом гражданского дела по иску Андреева В.И. к Аникееву В.П., Аникееву М.П., Сагатовой Д.Э. о признании договора недействительным, Аникеев В.П. в судебном заседании <данные изъяты> пояснил: Андрееву понадобились деньги, он заложил дом, не вернул деньги. Я получил земельный участок бесплатно(л.д. 32 т.2).

В суде апелляционной инстанции он пояснил, что в доме был хлам, книги, за стройматериалами пришел Андреев В.И.(л.д.57 т.2).

Указанные объяснения Аникеева В.П. в совокупности с тем, что он является братом Аникеева М.П., свидетельствую об осведомленности Аникеева В.П. о наличии спора в отношении спорного имущества.

Кроме того, учитывается судебной коллегией и то обстоятельство, что Аникеевы М.П., В.П. не могли точно пояснить, за какую сумму они купили спорное имущество.

Так, <данные изъяты> Аникеев М.П. пояснял, что он купил дом за 16 млн.руб.(л.д.241 т.1), в суде апелляционной инстанции он указал, что купил имущество за <данные изъяты> рублей(л.д.57 т.2).

Аникеев В.П., пояснявший в суде <данные изъяты> года, что получил земельный участок бесплатно(л.д. 32 т.2)., в суде апелляционной инстанции также пояснил, что купил дом за <данные изъяты> рублей(л.д.57 т.2).

Объяснить противоречия в своих объяснениях ответчики не могли.

Указанные обстоятельства, по мнению судебной коллегии, не позволяют согласиться с доводами Аникеева В.П. о том, что приобретая спорное имущество, он действовал разумно, добросовестно и осмотрительно, учитывая обстоятельства, при которых оно приобреталось, стоимость, указанную в договоре, наличие в доме имущества Андреева В.И., общения с ним его брата и самого Аникеева В.П. в период, рассмотрения дела в суде.

По мнению судебной коллегии, у Аникеева В.П. было достаточно оснований сомневаться в правомерности отчуждения дома Сагатовой Д.Э, и его братом, поскольку на момент совершения сделки от <данные изъяты> приобретаемое имущество фактически являлось предметом спора, в доме находилось имущество Андреева В.И.

Учитывая, что спорный дом и участок выбыли из владения Андреева В.И. помимо его воли, то требования Андреева В.И. об истребовании спорного имущества у титульного собственника с исключением из ЕГРП регистрационной записи о праве собственности Аникеева В.П. и о восстановлением регистрационной записи о праве собственности Андреева В.И. на указанное имущество подлежат удовлетворению.

Поскольку решение суда в части отказа в иске Андреева В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки основано на неверном определении фактических обстоятельств дела и неправильном применении норм материального права, оно подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Видновского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить в части отказа в иске Андреева В.И. о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде:

- обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> исключить из ЕГРП регистрационную запись о праве собственности Аникеева В. П. на земельный участок площадью 1200 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и на жилой дом площадью 439,50 кв.м. инв.№098:032-6902, лит.А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.;

- обязания Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> восстановить регистрационную запись о праве собственности Андреева В. И. на земельный участок площадью 1200 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и на жилой дом площадью 439,50 кв.м. инв.№098:032-6902, лит.А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.

Принять в отмененной части новое решение, которым исковые требования Андреева В. И. к Сагатовой Д. Э., ОАО «АКБ <данные изъяты> банк», Аникееву М. П., Аникееву В. П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> о применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Истребовать у Аникеева В. П. в пользу Андреева В. И. земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> исключить из ЕГРП регистрационную запись о праве собственности Аникеева В. П. на земельный участок площадью 1200 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и на жилой дом площадью 439,50 кв.м. инв.№098:032-6902, лит.А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <данные изъяты> восстановить регистрационную запись о праве собственности Андреева В. И. на земельный участок площадью 1200 кв.м. по адресу: <данные изъяты>, Булатниковский с.о., д. Лопатино, участок 13/1, кадастровый номер: 50:21:09 02 02:0452, и на жилой дом площадью 439,50 кв.м. инв.№098:032-6902, лит.А-А1-А2-АЗ-а-а1-а2-Г, адрес объекта: <данные изъяты>, дер. Лопатино, <данные изъяты>, условный номер: 50-50-21/073/2006-4.

В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи