Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-250/2015 (2-9667/2014;) ~ М-9138/2014 от 22.10.2014

№ 2-250/11

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июля 2015 года г.Петрозаводск

Петрозаводский городской суд Республики Карелия

в составе: председательствующей судьи Гадючко И.Ю.,

при секретаре Шириновой С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Жвирко А. Е. к администрации Петрозаводского городского округа, Миролюбову П. Е. о регистрации перехода права собственности на квартиру и встречному иску Миролюбова П. Е. к Жвирко А. Е. о признании договора незаключенным, сделки недействительной, включении имущества в наследственную массу,

у с т а н о в и л:

Жвирко А.Е. обратился в суд с иском к администрации Петрозаводского городского округа о регистрации перехода права собственности на квартиру, по тем основаниям, что 22.03.2014 года между истцом и Миролюбовой Т.П. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>. В соответствии с указанным договором истец оплатил продавцу стоимость квартиры в размере <данные изъяты> рублей в день подписания договора наличными деньгами, при этом передача квартиры по условиям договора должна была произойти в срок до 22 августа 2014 года, однако11 июня 2014 года Миролюбова Т.П. умерла, в связи с чем передача квартиры по акту приёма-передачи осуществлена не была, не произведена государственная регистрация перехода права собственности. В связи с необходимостью оформления прав на приобретённый объект недвижимости истец просит зарегистрировать переход к нему права собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Определением суда произведена замена ненадлежащего ответчика администрации Петрозаводского городского округа на надлежащего Миролюбова П.Е.

Миролюбов П.Е. предъявил встречный иск к Жвирко А.А. о признании сделки купли-продажи квартиры от 22.03.2014 года незаключенной, поскольку сторонами договора не согласованы все существенные условия договора купли-продажи, а именно в договоре не указано право истца на проживание в квартире. В дальнейшем истец заявил дополнительные требования о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной по тем основаниям, что Миролюбова Т. П., <данные изъяты> года рождения, в период совершения сделки не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, в качестве последствий недействительности сделки истец просит включить спорную квартиру в наследственную массу, оставшуюся после смерти Миролюбовой Т.П.

Жвирко А.Е. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, его представитель, действующий по доверенности, в судебном заседании первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал.

Миролюбов П.Е. и его представитель, действующий на основании ордера, в судебном заседании первоначальный иск не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объёме.

Третье лицо Управление Росреестра по РК о времени и месте рассмотрения спора извещено надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направило.

Суд, выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, изучив материалы дела, медицинские документы на имя Миролюбовой Т.П., наследственное дело, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что Миролюбова Т.П., <данные изъяты> года рождения, умерла 11 июня 2014 года, при жизни являлась собственником жилого помещения по адресу: <адрес>.

Миролюбов П.Е. является наследником по завещанию к имуществу Миролюбовой Т.П., принял наследство в установленном законом порядке.

22 марта 2014 года Миролюбова Т.П. по договору купли-продажи продала принадлежащую ей квартиру по вышеуказанному адресу малознакомому ей Жвирко А.Е. Согласно условиям договора квартира должна была быть передана продавцом покупателю через 6 месяцев со дня подписания договора, Миролюбова Т.П. приняла на себя обязательства за данный период приобрести квартиру меньшей площади, освободить спорную квартиру не позднее 22 августа 2014 года, передать квартиру покупателю и сняться с регистрационного учёта. Жвирко А.Е. принял на себя обязательства за свой счёт оказать помощь в перевозке вещей продавца и оформлении документов на квартиру. Стоимость квартиры сторонами определена в сумме <данные изъяты> рублей. Согласно п. 2.1 договора наличные денежные средства продавец получил от покупателя в полном объёме в день подписания указанного договора.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, пояснениями сторон.

Жвирко А.Е. обратился в суд с иском о производстве государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорную квартиру.

Миролюбов П.Е. во встречных исковых требованиях просит признать договор купли-продажи незаключенным, недействительным по основаниям ст. 177 ГК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений являются предмет - недвижимое имущество (ст. 554 ГК РФ), цена недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ) и перечень лиц сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (ст. 558 ГК РФ).

Таким образом, если продавцом подписан договор, облеченный в надлежащую форму и содержащий все его существенные условия, следует исходить из того, что договор заключен, а у продавца возникло обязательство его исполнить, т.е. передать имущество.

Суд установил, что продавец Миролюбова Т.П. и покупатель Жвирко А.Е. 22 марта 2014 года подписали договор купли-продажи спорной квартиры, который облечён в надлежащую форму и содержит все его существенные условия, поэтому оснований для удовлетворения исковых требований Миролюбова П.Е. о признании спорного договора незаключенным у суда не имеется, в данной части встречного иска суд считает необходимым отказать. Доводы Миролюбова П.Е. о том, что за ним сохраняется право пользования жилым помещением после его продажи, суд полагает несостоятельными, поскольку истец не относится к указанной категории граждан.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

На основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам, в том числе наследникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам.

Судом установлено, что обязательства продавца Миролюбовой Т.П. по передаче спорной квартиры Жвирко А.Е. не исполнено, вопросы перехода права собственности от продавца к покупателю в договоре сторонами не оговорены. Требований об исполнении продавцом (наследником) обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) жилого помещения покупателю Жвирко А.Е не заявлялись.

Между тем истец Миролюбов П.Е. оспаривает сделку купли-продажи спорной квартиры, ссылаясь на положения ст. 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершённая гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент её совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате её совершения.

По ходатайству Миролюбова П.Е. по делу были проведены судебно-психиатрические экспертизы.

Согласно Заключению судебно-психиатрической экспертной комиссии ГБУЗ РК «Республиканский психоневрологический диспансер» от 30 января 2015 года Миролюбова Т.П. в юридически значимый период (22 марта 2014 года) обнаруживала признаки <данные изъяты>. При этом имеющихся в представленных экспертам материалах сведений было недостаточно для оценки выраженности и глубины имеющихся у Миролюбовой Т.П. нарушений психики на момент заключения сделки купли-продажи квартиры, в связи с чем установить степень влияния имевшихся у неё нарушений психики на способность понимать значение своих действий и руководить ими, не представилось возможным.

После дополнительного допроса свидетелей и истребования дополнительных медицинских документов на имя Миролюбовой Т.П. по делу была назначена дополнительная экспертиза.

Согласно Заключению комиссии судебно-психиатрических экспертов Санкт-Петербургского ГКУЗ «Городская психиатрическая больница № 6 (стационар с диспансером)» от 05 мая 2015 года эксперты пришли к выводу о том, что Миролюбова Т.П. страдала при жизни, в том числе в юридически значимый период - в период совершения сделки купли-продажи квартиры, заключенной между Миролюбовой Т. П. и Жвирко А. Е. 22 марта 2014 года, психическим <данные изъяты>. Об этом свидетельствуют данные анамнеза, медицинской документации, материалы гражданского дела, согласно которым Миролюбова Т.П. в течение многих лет страдала сосудистыми заболеваниями (<данные изъяты>) с постепенным развитием у неё <данные изъяты>, что отмечалось при психиатрическом освидетельствовании в 2013 году, где её состояние расценено в рамках <данные изъяты>. В феврале 2014 года Миролюбова Т.П. была госпитализирована в соматический стационар, где было диагностировано <данные изъяты>. Таким образом, эксперты полагают, что в период совершения сделки купли-продажи спорной квартиры, Миролюбова Т.П. страдала психическим расстройством <данные изъяты>, не могла понимать значение своих действий и руководить ими.

Суд полагает, что в изложенных заключениях экспертов отсутствуют противоречия, поскольку выводы дополнительной экспертизы были сделаны, в том числе на основании дополнительных доказательств, представленных в материалы дела Миролюбовым П.Е.

В силу ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта является одним из доказательств, которое оценивается судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Оценка экспертного заключения, как одного из доказательств в гражданском процессе, является исключительной прерогативой суда и осуществляется им по правилам ст. ст. 67, 86 ГПК РФ, в совокупности с другими представленными по делу доказательствами.

При оценке экспертного заключения суд принимает во внимание квалификацию экспертов, продолжительный стаж их работы, оценивает заключение экспертов Санкт-Петербургского ГКУЗ «Городская психиатрическая больница № 6 (стационар с диспансером)» как допустимое, надлежащее доказательство, с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

При таких обстоятельствах суд полагает, что истец Миролюбов П.Е. представил суду достаточные и бесспорные доказательства того, что Миролюбова Т.П. в период совершения оспариваемой сделки находилась в таким состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий или руководить ими.

С учётом изложенного исковые требования Миролюбова П.Е. о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной подлежат удовлетворению, в удовлетворении исковых требований Жвирко А.Е. о государственной регистрации перехода к нему права собственности на квартиру суд считает необходимым отказать.

В соответствии с п. 3 ст. 177 ГК РФ, если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 ГК РФ, согласно которым каждая из сторон недействительной сделки обязана возвратить другой всё полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость.

Оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, проанализировав установленные обстоятельства заключения сделки, суд полагает возможным в данном споре не применять правила о двусторонней реституции по следующим основаниям.

Ввиду отсутствия регистрации перехода права собственности на спорную квартиру от продавца к покупателю Миролюбова Т.П. на момент смерти являлась собственником спорного имущества.

Договор купли-продажи от 22 марта 2014 года содержит сведения о том, что продавец получил от покупателя денежные средства в полном объёме <данные изъяты> рублей в день подписания договора, однако с учётом заключения судебно-психиатрической экспертизы, согласно которой Миролюбова Т.П. при подписании договора находилась в таком состоянии, когда она не была способна понимать значение своих действий и руководить ими, данный договор нельзя признать надлежащим доказательством передачи Жвирко А.Е. денежных средств Миролюбовой Т.П.

Иных доказательств в подтверждение передачи денежных средств продавцу квартиры, как то сведении о снятии в указанный период денежных средств со счётов в банке или получении от продажи принадлежащего истцу имущества, либо других иных Жвирко А.Е. суду не представил. Миролюбов П.Е. оспаривает факт получения Миролюбовой Т.П. денежных средств от продажи квартиры, опровергается данный факт показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей.

В качестве последствий недействительности сделки истец Миролюбов П.Е. просит включить спорную квартиру в наследственное имущество, оставшееся после смерти Миролюбовой Т.П. Суд полагает данные требования не основанными на законе и не подлежащими удовлетворению, поскольку требования о включении имущества в наследственную массу могут быть заявлены наследниками при отсутствии надлежаще оформленных документов, подтверждающих право собственности наследодателя на имущество. В данном случае право собственности Миролюбовой Т.П. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, договор купли-продажи квартиры от 22 марта 2014 года признан судом недействительным, в регистрации перехода права собственности на жилое помещение к покупателю Жвирко А.Е. суд отказал, поэтому отсутствует необходимость во включении квартиры в наследственную массу в судебном порядке.

С учётом заявления ГБУЗ МЗ РК «РПНД» о возмещении расходов экспертного учреждения на производство судебной экспертизы, в соответствии со ст. 96 ГПК РФ, со Жвирко А.Е. в пользу ГБУЗ МЗ РК «РПНД» подлежат взысканию <данные изъяты> рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ со Жвирко А.Е. в пользу Миролюбова П.Е. подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований Жвирко А. Е. отказать.

Исковые требования Миролюбова П. Е. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между Миролюбовой Т. П. и Жвирко А. Е. 22 марта 2014 года.

В остальной части иска отказать.

Взыскать со Жвирко А. Е. в пользу Миролюбова П. Е. расходы на оплату госпошлины <данные изъяты> рублей.

Взыскать со Жвирко А. Е. в пользу Государственного бюджетного учреждения здравоохранения Республики Карелия «Республиканский психоневрологический диспансер» расходы на производство судебной экспертизы в сумме <данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано сторонами в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня изготовления судом мотивированного решения.

Судья И.Ю. Гадючко

Мотивированное решение изготовлено 27 июля 2015 года