Решение по делу № 2-6247/2014 ~ М-4797/2014 от 30.05.2014

Дело № 2-6247/2014

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июля 2014 года                                 г. Уфа

Кировский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Зайдуллина Р.Р., при секретаре Валинуровой Г.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО ФПК «ПОЛИМЕР», ОАО «Стройпроектцентр» о защите прав потребителя и признании права собственности на недвижимое имущество,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан с исковым заявлением к ООО ФПК «ПОЛИМЕР», ОАО «Стройпроектцентр» о защите прав потребителя и признании права собственности на недвижимое имущество, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО “ФПК Полимер” (именуемое в дальнейшем “Инвестор”, действующего на основании договора инвестирования от 16.11.2009г. с застройщиком ОАО «СтройПроектЦентр) и ООО «ЮникаСтрой» был заключен договор № “О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.” (далее - договор). Согласно указанному договору истец профинансировал строительство двухкомнатной <адрес>Д2 (строительный номер) на 8 этаже в 16-этажном доме блок <адрес>, секция 8-10, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г. Уфы (почтовый адрес <адрес> на 8 этаже общей площадью по техническому паспорту 60,0 кв.м, по <адрес>, в Кировском районе г.Уфы), общей проектной площадью 61,89 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра- 30 000 (тридцать тысяч) руб. Стоимость квартиры составляет 1 856 700 руб. В соответствии с п. 1.1. Договора, после окончания строительства предметом собственности истца становится вышеуказанная квартира. Строительство квартир в жилом доме ведется Застройщиком - ОАО «СтройПроектЦентр». Согласно п. 1.3. Договора, плановый срок окончания строительства устанавливается - 2-й квартал 2011 года. На основании договора уступки права требования от 20.10.2010. ООО «ЮникаСтрой» (первая сторона) уступило свои права требования получения квартиры в собственность истцу ФИО1 В уплату за уступленные права требования (вторая сторона) уплатила первой стороне 1 485 360 руб. Во исполнение Договора, истец внес денежные средства - в сумме 1485360 (один миллион четыреста восемьдесят пять тысяч триста шестьдесят) руб. Так, согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО ФПК “Полимер” и истцом полностью оплачен инвестиционный взнос в размере 1 856 700руб. за 61,89 кв. м. жилого помещения.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствуют о том, что истец в полном объеме исполнил пункты 2,2,- 2.3. Договора. Следовательно, в соответствии с п.7.1. Договора, после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, Дольщик приобретает право на получение в собственность квартиры, указанной в п.п. 1.1. Договора при условии выполнения им обязательств согласно, п.п. 2.2.-2.5. Договора, а также в соответствии с п.7.3. Договора, у него возникли все права на квартиру, указанные в п.п.1.1 Договора. Истец выполнил свои обязательства по оплате стоимости общей проектной площади квартиры в полном объеме, расчет произведен полностью. Истец приобретал квартиру для личных нужд, с целью проживания в ней, в связи с этим является потребителем в соответствии с Законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей».

Истец просит суд признать за ней право собственности на двухкомнатную <адрес> на 8 этаже общей площадью по техническому паспорту 60,0 кв.м., в жилом <адрес> инвентарный номер 357437 по <адрес> в Кировском районе г.Уфы.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, представила суду ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ООО «ФПК «Полимер», извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился.

В судебном заседании представители истца ФИО3, ФИО4, действующие по доверенности, исковые требования поддержали, просили суд удовлетворить исковое заявление по изложенным доводам.

Представитель ответчика ОАО «СтройПроектЦентр» ФИО5, действующая по доверенности просила рассмотреть дело на усмотрение суда в соответствии с действующим законодательством.

Представитель третьего лица ОАО «Региональный банк развития» ФИО6, действующая по доверенности на судебном заседании просила в иске отказать ввиду того, что спор неподведомственен суду общей юрисдикции, а также обременения помещения залогом в пользу ОАО «Региональный банк развития».

При таких обстоятельствах дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ, в отсутствие указанных лиц.

Суд, изучив и оценив материалы настоящего гражданского дела, выслушав представителей явившихся лиц, приходит к выводу, что исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности, в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта.

Согласно ст. 2 указанного Закона, инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, совокупность практических действий по реализации инвестиций.

Из содержания ст. 4 Закона "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений" следует, что субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

В силу ст. 6 Закона "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме вложений" инвестор имеет право на самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 8 Закона об инвестиционной деятельности).

В соответствии с положениями ст. ст. 307, 309, 310 ГК Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Инвестиционный договор порождает между сторонами обязательственные отношения и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства.

В силу п. 3 ст. 308 ГК Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Согласно ст. 219 ГК Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО “ФПК Полимер” (именуемое в дальнейшем “Инвестор”, действующего на основании договора инвестирования от 16.11.2009г. с застройщиком ОАО «СтройПроектЦентр) и ООО «ЮникаСтрой» был заключен договор № “О долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская и Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы.” (далее - договор). Согласно указанному договору истец профинансировал строительство двухкомнатной <адрес>Д2 (строительный номер) на 8 этаже в 16-этажном доме блок <адрес>, секция 8-10, <адрес> микрорайоне «Бакалинский» в Кировском районе г. Уфы (почтовый адрес <адрес> на 8 этаже общей площадью по техническому паспорту 60,0 кв.м, по <адрес>, в Кировском районе г.Уфы), общей проектной площадью 61,89 кв. метров, из расчета стоимости одного квадратного метра- 30 000 (тридцать тысяч) руб. Стоимость квартиры составляет 1 856 700 руб.

В соответствии с п. 1.1. Договора, после окончания строительства предметом собственности истца становится вышеуказанная квартира.

Строительство квартир в жилом доме ведется Застройщиком - ОАО «СтройПроектЦентр». Согласно п. 1.3. Договора, плановый срок окончания строительства устанавливается - 2-й квартал 2011 года.

На основании договора уступки права требования от 20.10.2010. ООО «ЮникаСтрой» (первая сторона) уступило свои права требования получения квартиры в собственность истцу ФИО1 В уплату за уступленные права требования (вторая сторона) уплатила первой стороне 1 485 360 руб. Во исполнение Договора, истец внес денежные средства - в сумме 1 485 360 (один миллион четыреста восемьдесят пять тысяч триста шестьдесят) руб. Так, согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ между ООО “Полимер” и истцом полностью оплачен инвестиционный взнос в размере 1 856 700руб. за 61,89 кв. м. жилого помещения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что обязательства, возложенные на истца, исполнены надлежащим образом, денежные средства внесены в полном объеме ООО «ФПК «Полимер».

Следовательно у истца, оплатившего стоимость объекта инвестирования в полном объеме, возникло право на получение его в собственность.

Согласно уведомления Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан данные о зарегистрированных правах на спорный объект отсутствуют.

Техническим паспортом ГУП БТИ РБ от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома по <адрес> (почтовый адрес) подтверждается создание на указанный момент жилого <адрес>, 13, 16-ти этажности, в составе которого, в том числе, спорное жилое помещение.

Несмотря на то, что свои обязательства по Договору истец исполнил в полном объеме, ООО «ФПК «Полимер» обязательства по передаче объекта инвестирования истцу не выполнил, срок их исполнения, оговоренные Договором, не соблюдены.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.В соответствии с пунктом 1 статьи 4, пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

Исходя из положений статьи 5 Закона об инвестиционной деятельности и статьи 209 ГК РФ, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исходя из положений приведенных правовых норм, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско–правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, истец надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательства ответчиком вправе была требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

В связи с неисполнением ответчиком условий договора инвестиционного договора, к возникшим между сторонами отношениям подлежат применению указанные выше нормы материального права.

Разрешая спорные правоотношения и принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что поскольку все обязательства по договору о долевом участии в строительстве нежилого помещения истцом исполнены в полном объеме, то в соответствии с частью 1 статьи 218 ГК РФ у истца возникло право собственности на долю в объекте незавершенного строительства, которая после ввода объекта в эксплуатацию будет соответствовать указанному нежилому помещению.

Доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору, суду не представлено.

Доводы третьего лица ОАО «Региональный банк развития» о том, что требования истца подлежат рассмотрению в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика ОАО «СтройПроектЦентр» в Арбитражном суде Республики Башкортостан, суд считает их несостоятельными в силу следующего.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства" глава IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" дополнена параграфом 7, регулирующим особенности банкротства застройщиков.

Как предусмотрено п. 1 ст. 201.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (Застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (пп. 2 п. 1 ст. 201.1 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

Требования участников строительства удовлетворяются в порядке статей 201.10, 201.11 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IХ Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" слов и выражений, положения п. 1 ч. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве неприменимы к правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 1388-О, положения статьи 201.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не предусматривают возможности предъявлять к застройщику требование о передаче в собственность нежилого помещения.

Требования истца о признании права собственности на помещения в спорном доме не подпадают под нормы о специальной подведомственности дел арбитражным судам и под действие специальных правил о банкротстве застройщиков. Исходя из субъектного состава и характера спорных отношений дело подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции в силу статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 27 и 28 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Также признается судом несостоятельным доводы третьего лица ОАО «Региональный банк развития» о том, что в силу того, что жилой <адрес> микрорайона «Бакалинский», ограниченном <адрес>, Бакалинская, Ст. Злобина в Кировском районе г. Уфы, земельный участок с кадастровым номером 02:55:01 09 10:0333 по строительном адресу: г. Уфа, Кировский район, микрорайон «Бакалинский» находятся в залоге лица ОАО «Региональный банк развития» на основании договоров залога от ДД.ММ.ГГГГ № З/130 и от ДД.ММ.ГГГГ № З/135, исковые требования не подлежат удовлетворению.

При этом суд принимает во внимание правовую позицию Верховного Суда РФ, изложенную в п.15 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного суда РФ от 04.12.2013), согласно которой квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства.

В силу ст. 305 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

По смыслу ст.305 ГК РФ право титулованных владельцев имущества на защиту их прав от нарушений определено как равное правам собственников. Истцы, являясь будущими собственниками своих квартир, также имеют возможность защищать свои права на владение своим имуществом.

В силу ст. 76 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается.

Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки нежилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие нежилого помещения с обременением ОАО «Региональный банк развития» суду не представлено.

В соответствии со ст.16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. По этой причине совершение договоров ипотеки без согласия истца ухудшает его положение по сравнению с общими правилами действующего законодательства, закрепленными в ст.460 ГК РФ.

Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, учитывая, что до настоящего времени обязательства ответчиком не исполнены, сроки ввода в эксплуатацию ответчиком не соблюдаются уже длительное время, просрочка исполнения обязательств со стороны ответчика не имеет разумных сроков, суд находит исковые требования правомерными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО ФПК «ПОЛИМЕР», ОАО «Стройпроектцентр» о защите прав потребителя и признании права собственности на недвижимое имущество, удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную <адрес> на 8 этаже общей площадью по техническому паспорту 60,0 кв.м., в жилом <адрес> инвентарный номер 357437 по <адрес> в Кировском районе г.Уфы.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы.

Председательствующий          Р.Р. Зайдуллин

Решение суда принято в окончательной форме 16.07.2014.