Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2262/2016 от 04.04.2016

Гражданское дело №//2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 апреля 2016г. <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Поповой Е.В.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскании на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Промсвязьбанк» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору № (при ипотеке в силу закона) от 12.07.2007г., определенной на 01.06.2015г., в размере 1473962,32 руб., в том числе: 1 304 419,11 руб. - основной долг по кредиту, 169 543,21 руб. - проценты за пользование кредитом, расходы по проведению оценки в размере 10 000 руб., по оплате государственной пошлины в сумме 21 569,81 руб. Общество также просило обратить путем продажи с публичных торгов взыскание на жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 12.07.2007г., зарегистрированного в ЕГРП 24.07.2007г. за номером регистрации 68-68-01/028/2007-241, установив начальную продажную цену в размере 1626 400 руб.

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 12.07.2007г. между АКБ «Промсвязьбанк» (ЗАО) и ФИО1 заключен кредитный договор № (при ипотеке в силу закона), в соответствии с которым Банк предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере 1800000 руб. Кредит был предоставлен на приобретение в собственность ответчика жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. 12.07.2007г. сумма кредита была перечислена на счет ответчика в Банке, что подтверждается соответствующей выпиской. Ответчик за счет предоставленных ему кредитных средств приобрел в собственность предмет ипотеки по Договору купли-продажи указанных жилого дома и земельного участка от 12.07.2007г., зарегистрированному Управлением Росреестра по <адрес>. Начиная с 21.05.2014г., ответчик прекратил исполнять свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Просрочка ответчика по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом составляет более 372 дней, что подтверждается выпиской из банковского счета, расчетом задолженности. По состоянию на 01.06.2015г. задолженность по Кредитному договору ответчика перед Банком составляет 1 473 962,32 руб. Со стороны Банка в адрес ответчика было направлено требование о досрочном погашении кредита по Кредитному договору, однако указанное требование исполнено не было, в связи с чем, истец обратился с настоящим иском в суд.

В ходе рассмотрения дела к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечены ФИО5 и несовершеннолетние ФИО6 и ФИО7, а также комитет по охране здоровья населения и социального развития администрации <адрес>.

Представитель истца ПАО «Промсвязьбанк» по доверенности – ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании признал исковые требования в части. Полагал, что поскольку на погашение кредитных обязательств перед истцом были направлены средства материнского капитала, то необходимо учитывать интересы детей.

ФИО5 также привела изложенную ФИО1 позицию.

Комитет по охране здоровья населения и социального развития администрации <адрес> надлежащим образом извещенные о времени, дате и месте слушания дела, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.

В силу п.2 ст.33ФЗ «О банках и банковской деятельности», при нарушении заемщиком обязательств по договору банк вправе досрочно взыскивать предоставленные кредиты и начисленные по ним проценты, если это предусмотрено договором, а также обращать взыскание на заложенное имущество в порядке, установленном федеральным законом.

Согласно ст.309ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Одностороннее изменение условий договора, а также односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст.310ГК РФ).

В соответствии ст.819ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (Заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно ст.809ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.

В силу ст.810 ГК РФ Заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и порядке, которые предусмотрены договором.

На основании ч.2 ст.811ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Залог недвижимого имущества регулируется нормами Гражданского кодекса и нормами Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», (далее ФЗ № 102-ФЗ).

Согласно ст.334 ГК РФ к возникающему на основании закона залогу применяются правила Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, если законом не установлено иное. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст.1 ФЗ №102-ФЗ к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п.3 ст.339 ГК РФ и п.1 ст.19 ФЗ №102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Как установлено п.1 ст.11 ФЗ №102-ФЗ, государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (п.2 ст.11 ФЗ №102-ФЗ).

Предусмотренные ФЗ №102-ФЗ и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено законом.

П.2 ст.20 ФЗ №102-ФЗ предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, ли права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с п.1 ст.2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Судом установлено, что предметом ипотеки по Договору купли-продажи от 12.07.2007г. является жилой дом и земельный участок, зарегистрированные Управлением Росреестра по <адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.07.2007г. сделана запись регистрации № (далее - Договор КП).

Одновременно с государственной регистрацией Договора КП и перехода права собственности по нему, на основании ст. 20 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, была осуществлена государственная регистрация ипотеки Жилого дома (запись регистрации №) и Земельного участка (запись регистрации №) в пользу Банка, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права серия <адрес> и серия <адрес>, а также штампами органа, осуществившем государственную регистрацию, на Договоре КП.

П.1 ст.3 ФЗ №102-ФЗ определено: ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Также в п.2 ст.3 ФЗ №102-ФЗ указано: если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Кредитным договором не предусмотрено иных положений, чем указанные в ст.3 ФЗ № 102-ФЗ.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со ст.349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (ст.54.1 ФЗ №102-ФЗ).

В силу ст.50 ФЗ №102-ФЗ залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст.54 указанного ФЗ, при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет и указывает в нем способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание.

В силу ст.350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном ФЗ № 102-ФЗ, если законом не установлен иной порядок.

Согласно п.1 ст.56 ФЗ №102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что 12.07.2007г. между АКБ «Промсвязьбанк» (ЗАО) (в связи с переименованием - ПАО «Промсвязьбанк») и ФИО1 заключен кредитный договор № (при ипотеке в силу закона), в соответствии с которым истец предоставил ответчику денежные средства (кредит) в размере 1800000 руб. Кредит был предоставлен на приобретение в собственность ответчика жилого дома (двухэтажный, площадью 98,0 кв.м, кадастровый №) и земельного участка (площадью 815,0 кв.м, кадастровый №), расположенных по адресу: <адрес>, путем перечисления всей суммы кредита на счет ответчика 12.07.2007г. в Банке, что подтверждается выпиской из банковского счета. Ответчик за счет предоставленных ему кредитных средств приобрел в собственность.

В соответствии с Кредитным договором погашение кредита и уплата процентов за пользование кредитом должны осуществляться ежемесячно равными частями, включающими в себя сумму кредита и проценты, при сроке кредита - 204 календарных месяцев и процентной ставке -13% процентов годовых (п.п.1.1, 3.1 Кредитного договора). Порядок и сроки внесения ответчиком ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов определен разделом 3 Кредитного договора. При непогашении задолженности в сроки, установленные графиком погашения кредита, заемщик платит кредитору пени в размере процентной ставки по кредиту, действующей на дату наступления исполнения обязательств, на сумму просроченного платежа по кредиту и просроченного платежа по начисленным процентам за кредит, за каждый день просрочки до даты фактического погашения. При этом в рамках Кредитного договора в части, касающейся залоговых правоотношений, ответчик и Банк договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по указанному договору Банк вправе удовлетворить свои денежные требования по Кредитному договору за счет стоимости Предмет ипотеки посредством обращения взыскания на него. Стороны также договорились, что такое право возникает у Банка в случае неисполнения Заемщиком требования Кредитора о досрочном погашении по Кредитному договору в течение 30 календарных дней (п.4.4.2 Кредитного договора).

Начиная с 21.05.2014г., ответчик прекратил исполнять свои обязательства по Кредитному договору надлежащим образом. Просрочка ответчика по оплате ежемесячных платежей по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом составляет более 372 дней, что подтверждается выпиской из банковского счета, расчетом задолженности. По состоянию на 01.06.2015г. задолженность по Кредитному договору ответчика перед Банком составляет 1 473 962,32 руб., в том числе: 1 304 419,11 руб. - основной долг по кредиту; 169 543,21 руб. - проценты за пользование кредитом.

Со стороны Банка в адрес ответчика 19.11.2014г. было направлено требование № о досрочном погашении кредита по Кредитному договору, однако указанное требование ФИО1 исполнено не было.

В соответствии с п.4 ч. 2 ст.54 Федерального закона №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с последующими изменениями и дополнениями), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

В силу п.9 ст. 77.1 Закона «Об ипотеке», начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно Отчету ЗАО «ЮОФ «ПАРТНЕР», представленному суду истцом № от 04.06.2015г. об определении рыночной стоимости имущества, составленному независимым оценщиком, рыночная стоимость заложенного имущества составило 2033 000 руб.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от 06.11.2015г. по настоящему делу была назначена экспертиза по оценке стоимости недвижимого имущества - жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, принадлежащих ФИО1

В соответствии с заключением эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» от 15.01.2016г. рыночная стоимость жилого <адрес> (площадью 980, кв.м.) составила 2314564 руб., земельного участка, площадью 815 кв.м., по тому же адресу, составила 847600 руб., итого 3162164 руб.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге имущества)" установление начальной рыночной цены заложенного имущества равной 80% рыночной стоимости возможно только в случае ее определения на основании отчета оценщика.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)", реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Федеральным законом.

Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведенная АНКО «ТЦСЭ» экспертиза от 15.01.2016г. соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, у суда сомнений не вызывает, в связи с чем суд считает необходимым установить начальную продажную цену указанного недвижимого имущества в размере, равном 80% от рыночной стоимости, т.е. в размере 2529731,20 руб. (80% от суммы в размере 3162164 руб. – согласно экспертизе АНКО «ТЦСЭ»)

Заключение эксперта полностью соответствует требованиям статьи 86 ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", содержит подробное описание проведенного исследования, результаты исследования с указанием примененных методов, ответ на поставленный судом вопрос, оно не допускает неоднозначного толкования, не вводит в заблуждение, является достоверным и допустимым доказательством.

Поскольку период нарушения заемщиками обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, носит систематический и длительных характер, размер неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки, доказательств отсутствия вины ответчиков в нарушении кредитного договора в материалах дела не представлено, то требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество суд считает обоснованными.

Доводы ФИО1 и Е.А., что спорные жилой дом и земельный участок приобретены с использованием средств материнского капитала, является единственным пригодным для постоянного проживания ответчиков и членов их семьи, в том числе несовершеннолетних детей, основанием для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, ввиду специфики долгового обязательства, не являются, но при их доказанности, могут являться поводом для обращения в суд с заявлением об отсрочке исполнения решения суда в части обращения взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" использование средств материнского капитала на погашение ипотечного кредита не является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки; обращение взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, допускается и в том случае, если оно является единственно пригодным для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы в размере 21569,81 руб., понесенные истцом при уплате государственной пошлины при подаче иска в суд и 10000 руб. – за составление отчета ЗАО «ЮОФ «ПАРТНЕР».

В суд поступило ходатайство АНКО «ТЦСЭ» о возмещении экспертному учреждению расходов на производство экспертизы в сумме 13272 руб., с учетом положений ст. ст. 94, 103 ГПК РФ суд находит возможным взыскать указанную сумму в пользу экспертного учреждения, которое понесло расходы по проведению экспертизы с ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ФИО1 в пользу публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1473962,32 руб., расходы по проведению оценки в размере 10 000 руб., а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 21569,81 руб.

Обратить взысканию путем продажи с публичных торгов на жилой дом (кадастровый №) и земельный участок (кадастровый №), расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО1 на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ за номером регистрации 68-68-01/028/2007-241, установив начальную продажную цену в размере 2529731,20 руб.

Взыскать с ФИО1 в пользу АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» расходы по проведению судебной экспертизы в размере 13272 руб.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Октябрьский районный суд <адрес> в течение месяца.

Судья Е.В. Попова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.В. Попова