Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-90/2012 (2-3307/2011;) ~ М-3293/2011 от 02.11.2011

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ДД.ММ.ГГГГ г. Самара

Самарский районный суд г. Самары в составе судьи Антоновой Е.В., при секретаре Иванниковой Н.В.,

с участием:

представителя истца Искакова Г.А. – Горбачевой М.В., действующей на основании доверенности,

ответчика Костромовой Е.А., ее представителей Горбушкиной О.В., Лешкиной Е.В., действующих на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Искакова Г.А. к Костромовой Е.А. о взыскании задатка в двойном размере,

УСТАНОВИЛ:

Искаков Г.А. обратился в суд с иском к Костромовой Е.А. о взыскании задатка в двойном размере, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ними был заключен предварительный договор купли-продажи № долей в праве общей долевой собственности на <данные изъяты> квартиру <адрес> В обеспечение обязательств по предстоящему договору отчуждения доли в жилом помещении он передал Костромовой Е.А. задаток в размере 100000 рублей, чем выполнил обязательства по предварительному договору.

По условиям предварительного договора сделка купли-продажи должная была состояться ДД.ММ.ГГГГ. Истица не исполнила обязательства по предварительному договору, после получения задатка продолжала продавать долю в праве на квартиру иным лицам, в связи с чем основной договор купли-продажи не был заключен.

Ссылаясь на п. № договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также на п. 2 ст. 381 ГК РФ, истец просил взыскать с ответчика задаток в двойном размере – в сумме 200000 рублей, а также судебные расходы в виде государственной пошлины.

В судебном заседании представитель истца поддержала иск по изложенным в нем основаниям, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ у ответчика не были готовы все документы, поскольку в заявлениях других сособственников жилого помещения об отказе от преимущественного права покупки была указана цена продаваемой доли 2000000 рублей, а не 1480000 рублей, как следует из предварительного договора. Искакова Г.А. встречался с представителями продавца ДД.ММ.ГГГГ, однако, надлежащие отказы они не представили. ДД.ММ.ГГГГ в базу данных о продаваемой квартире была внесена корректировка, в соответствии с которой в объявлении о продаже отсутствовали сведения о полученном задатке. Считает, что сделка не состоялась по вине ответчика, в связи с чем просила взыскать с Костромовой Е.А. двойную сумму задатка.

Ответчик Костромовой Е.А., ее представители иск не признали, ссылаясь на наличие между сторонами договоренности о том, что договор купли-продажи будет заключен формально по цене, указанной в отказах о преимущественном праве покупки – за 2000000 рублей, фактически квартира продавалась истцу за 1480000 рублей, как указано в договоре о задатке. Костромовой Е.А. исполнила все свои обязательства, снялась с регистрационного учета, взяла справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, освободила квартиру от квартиранта. Считают, что сделка не состоялась по вине истца, который ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ отказался от заключения договора в связи с тем, что у него конфликт с супругой и нет денег. Просили в иске отказать.

Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом (покупатель) и ответчиком Костромовой Е.А. (продавец) был заключен договор о задатке, в соответствии с которым Костромова Е.А. обязалась продать, а Искаков Г.А. – купить <адрес>

Согласно п. № договора о задатке в обеспечение взаимных обязательств по «предстоящему отчуждению прав» Искакова Г.А. передал Костромовой Е.А. задаток в размере 100000 рублей; в случае неисполнения обязательств до ДД.ММ.ГГГГ (отказа от заключения договора купли-продажи указанного объекта недвижимости), Костромова Е.А. обязалась возвратить Искакову Г.А. задаток в двойном размере – в сумме 200000 рублей. В случае неисполнения договора по вине Искакова Г.А. выданный задаток остается у продавца Костромовой Е.А.

Срок действия договора о задатке – с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Стороны в судебном заседании не оспаривали, что денежные средства покупатель Искаков Г.А. должен был передать полностью в день сдачи документов на регистрацию – ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи объекта недвижимости сторонами не заключен.

В соответствии с ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Договор о задатке заключен между сторонами в письменной форме, что соответствует требованиям закона.

Вместе с тем, денежная сумма в размере 100000 рублей, переданная покупателем Искаковым Г.А. продавцу Костромовой Е.А., не может быть признана задатком, поскольку сторонами не заключен ни предварительный, ни основной договор; договор о задатке не содержит всех существенных и согласованных сторонами условий договора купли-продажи и не может быть признан одновременно предварительным договором, на что ссылается истец, полагая, что договор о задатке является также предварительным договором.

В соответствии ч. 1 ст. 529 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч. 1 ст. 424 исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Таким образом, цена товара является существенным условием договора купли-продажи.

Между тем, в договоре о задатке стороны не достигли соглашения о цене продаваемой доли жилого помещения.

Так, пунктом №. договора о задатке предусмотрена окончательная стоимость продаваемого объекта недвижимости с учетом задатка – 1480000 рублей.

Согласно п. № договора о задатке стороны договорились указать в договоре купли-продажи «условную» цену.

Из указанных условий следует, что в договоре о задатке стороны не определили все существенные условия, на которых они обязались заключить договор купли-продажи.

Доводы представителей ответчика о том, что они договорились указать в письменном договоре купли-продажи цену продаваемой доли 2000000 рублей, являются необоснованными, поскольку истец данное обстоятельство не признает, а договором о задатке указанная цена не предусмотрена.

Кроме того, сами по себе доводы представителя истца и возражения представителей ответчика свидетельствуют об отсутствии между сторонами соглашения о том, на каких условиях они намеревались заключить договор купли-продажи.

Об отсутствии соглашения о цене свидетельствует тот факт, что в соответствии с отказами других собственников жилого помещения о преимущественном праве покупки цена продаваемого объекта недвижимости составляет 2000000 рублей, тогда как в договоре о задатке окончательная стоимость продаваемой доли составляет 1480000 рублей.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Учитывая, что предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора, отсутствие в предварительном договоре условия о цене, которая будет указана в основном договоре, свидетельствует о том, что предварительный договор между сторонами не заключен.

Представители ответчика признают, что предварительный договор между сторонами не заключался.

Таким образом, стороны не брали на себя обязательств в установленной законом форме, в обеспечение которых мог быть передан задаток; стороны не установили, в счет какой суммы уплачен платеж в размере 100000 рублей, и не заключили основной договор, доказательством которого может быть задаток, в связи с чем переданная истцом денежная сумма в размере 100000 рублей признается судом авансом, который подлежит взысканию с ответчика.

С учетом вывода о том, что переданная истцом денежная сумма является авансом, вопрос вины сторон в том, что договор купли-продажи доли в праве на жилое помещение не был заключен, не относится к юридически значимым обстоятельствам.

Вместе с тем, следует отметить, что в соответствии с ч. 2 ст. 250 ГК РФ продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других существенных условий, на которых продает ее.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из указанных норм права следует, что в договоре купли-продажи имущества должна быть указана та цена, по которой продавец предлагал остальным собственникам в праве общей долевой собственности купить его долю. В противном случае могут возникнуть неблагоприятные последствия для покупателя, о чем обоснованно заявляла представитель истца в судебном заседании, поскольку указанная в договоре о задатке цена – 1480000 рублей не соответствует цене, по которой другим собственникам предлагалось купить долю в жилом помещении – 2000000 рублей.

Доводы ответчика и его представителей о том, что истец отказался от покупки из-за конфликта с супругой, а также из-за отсутствия денег, представленными доказательствами не подтверждаются.

В соответствии со свидетельством о расторжении брака брак между истцом Искаковым Г.А. и его супругой прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ, что представители ответчика не оспаривают.

Доказательств отсутствия у истца денежных средств суду не представлено; представитель истца данное обстоятельство не признала.

Свидетель ФИО9 суду пояснил, что он снимал продаваемую комнату, его предупредили, что будут приходить покупатели, приходил парень, посмотрел, ему понравилось, он передал задаток за квартиру в размере 100000 рублей и больше никто не появлялся; с квартиры он съехал.

Данные показания не подтверждают и не опровергают чьей-либо вины в том, что сделка не состоялась, а подтверждают лишь наличие у истца намерений купить долю в жилом помещении.

На основании изложенного аванс в размере 100000 рублей подлежит взысканию независимо от причин, по которым не был заключен договор купли-продажи.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче иска государственная пошлина в размере 2600 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Искакова Г.А. к Костромовой Е.А. о взыскании задатка в двойном размере удовлетворить частично.

Взыскать с Костромовой Е.А. в пользу Искакова Г.А. аванс в размере 100000 рублей, государственную пошлину в размере 2600 рублей, а всего 102600 рублей.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Самарский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е. В. Антонова

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.