Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-16/2012 (2-904/2011;) ~ М-926/2011 от 29.11.2011

Дело № 2-016\2012                                          РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Калач                                                                                                                           17 января 2012 года.

       Калачеевский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего Гиренко А.Л.,

при секретаре Тимошиловой Т.И.,

с участием истца Свирского В.М..

              представителя истца по доверенности Белова О.Б.,

представителя ответчика- ООО «Калач-АГРО-Инвест» Гришаева И.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску Свирского Василия Михайловича к ООО «Калач-АГРО-Инвест» о признании недействительным договора аренды земельного участка, признании недействительной государственной регистрации договора аренды и о возложении обязанности произвести в ЕГПЛ погашения регистрационной записи о регистрации договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Свирской В.М. обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №.

Признании недействительной государственной регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №.

О возложении обязанности на Управление Росреестра по Воронежской области произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №.

В обоснование исковых требований истец указал на следующие обстоятельства: ему принадлежали земельные доли, расположенные в пределах землепользования СХА «<данные изъяты>» <адрес>.

В ДД.ММ.ГГГГ он выдал доверенность, которой уполномочил ФИО1 представлять его интересы как собственника земельной доли. В частности, он ей поручил:

выделить земельный участок в натуре в счет принадлежащей мне доли в праве общей собственности на земельный участок, в том числе по своему усмотрению осуществить выделение земельного участка совместно с любыми другими участниками общей долевой собственности;

подать заявление о постановке выделенного земельного участка на государственный кадастровый учет, получить кадастровый паспорт земельного участка;

подать заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на выделенный земельный участок, получить свидетельство о государственной регистрации права;

подписать договор аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок, подписать передаточный акт.

В результате совершения ФИО1 действий по выделению земельного участка ему стали принадлежать 50/1359 долей в праве общей собственности на земельный участок площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточной части кадастрового квартала №.

Третьи лица, указанные в настоящем исковом заявлении, за исключением Управления Росреестра по Воронежской области, являются сособственниками земельного участка с кадастровым номером №.

В ДД.ММ.ГГГГ он забрал у ответчика зерно за пользование землей и обнаружил, что его количество оказалось меньшим, чем в предыдущие годы. Представители ответчика объяснили, что количество зерна определено договором аренды. Истец решил узнать условия договора аренды, экземпляр которого после его заключения ФИО1 ему не передавала, о самом факте заключения договора и его условиях ему не сообщила. Она также не представила ему ни в устной, ни в письменной форме отчёт об исполнения поручений, содержащихся в доверенности, не передала правоустанавливающие документы и свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Получив в ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Воронежской области текст договора аренды земельного участка, он изучил его и пришел к выводу, что он заключён с нарушением правил, установленных действовавшими на момент его заключения нормативными актами, регламентирующими оборот земель сельскохозяйственного назначения, а также с нарушением указаний, содержащихся в доверенности.

До заключения договора аренды умерли несколько сособственников земельного участка:

ФИО2, дата смерти ДД.ММ.ГГГГ, проживала по адресу: <адрес>;

Из статьи 209 ГК РФ следует, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Статья 260 ГК РФ наделяет лиц, имеющих в собственности земельный участок, правом продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Общее правило статьи 246 ГК РФ заключается в том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Изъятие из этого правила предусмотрено Федеральным законом от 24.07.2002 года № 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции, действовавшей до 01.07.2011 года), статьей 12 которого установлено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

Вопреки вышеприведенным законам ФИО1 заключила договор аренды земельного участка с арендатором и на условиях, которые фактически определила самостоятельно.

В тексте доверенности арендатор и условия договора аренды (срок, размер арендной платы, права и обязанности сторон) не указаны. В доверенности сформулировано полномочие поверенного на подписание договора аренды выделенного земельного участка с арендатором и на условиях, определенных общим собранием участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок.

Это означает, что после выделения земельного участка с кадастровым номером № и государственной регистрации права общей долевой собственности на него должно быть созвано общее собрание участников общей долевой собственности на выделенный земельный участок. Такое собрание должно было определить арендатора и условия договора аренды, на которых ФИО1 могла подписать договор аренды.

До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

Подпунктом 6 пункта I статьи 188 ГК РФ установлено, что действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность. Это означает, что к моменту заключения оспариваемого договора аренды прекратило действие доверенность, выданная ФИО3.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из пункта 53 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.04.2010 года усматривается, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. В силу части 2 статьи 13 ГПК РФ или части 1 статьи 16 АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

В пункте 56 вышеуказанного постановления разъяснено, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Истец Свирский В.М. исковые требования в судебном заседании поддержал по основаниям изложенным в исковом заявлении.

            Представитель истца Белов О.Б. поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении. До настоящего времени не созывалось собрание участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № поэтому не определены условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду.

Просит суд исковые требования его доверителя удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика Гришаева И.А. исковые требования не признала по следующим основаниям: в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений. В своем исковом заявлении истец в качестве основания для признания договора недействительным, указывает ст. 168 ГК РФ - несоответствие заключенного между ответчиком и собственниками земельных долей требованиям ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при этом не правильно трактует положения ст. 14 указанного закона. Безусловно, решение о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, принимается общим собранием участников долевой собственности. Однако в законодательстве отсутствует указание на необходимость проведения повторного собрания во вновь выделенном земельном участке для определения условий передачи его в аренду.

По существующей практике, оформление с аренду земельных долей до внесения изменений в ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» проходило следующие этапы: 1. Проведение общего собрания собственников земельных долей в конкретном хозяйстве или земельном участке с конкретным кадастровым номером. В компетенцию такого собрания входило, в том числе, и определение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду (ч.1 ст. 14 ФЗ). 2. Проведение межевых работ и постановка образованных земельных участков на государственный кадастровый учет. 3. Регистрация права собственности граждан, обладающих земельными долями, во вновь образованных земельных участках. 4. Заключение и государственная регистрация договоров аренды на вновь образованные земельные участки.

Только после последовательного совершения действий, направленных на выдел земельного участка, осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на вновь возникший объект - земельный участок с иным кадастровым номером, образованный путем преобразования земельного участка с предыдущим кадастровым номером. Именно поэтому, при подаче документов на государственную регистрацию такого права во вновь образованных земельных участках, в том числе и в участке с государственным кадастровым номером №, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области был представлен протокол собрания собственников земельных долей – участников долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначение СХА «<данные изъяты>» <адрес>. В противном случае, регистрирующим органом было бы отказано не только в государственной регистрации договора аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя, но и в государственной регистрации права собственности истца во вновь образованном участке, что истцом не оспаривается. Копии указанных документов хранятся в Калачеевском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, откуда будут затребованы по ходатайству Ответчика.

Таким образом, ссылка истца на то, что до регистрации договора аренды не проводилось общего собрания собственников земельных долей, несостоятельна.

Кроме того, истец в тексте искового заявления неверно указывает те полномочия, которые он доверил осуществлять своему представителю, выдавая доверенность. В тексте доверенности указывается, что истец доверяет; «... распоряжаться выделенным земельным участком и долей в праве общей долевой собственности в выделенном земельном участке путем совершения сделок с ООО «Калач-АГРО-Инвест», для чего предоставляет следующие полномочия: заключать договоры аренды земельного участка, в том числе с множественностью лиц на стороне Арендодателя, и передаточные акты с ООО «Калач-АГРО-Инвест», выступающим в качестве Арендатора,.. . при этом определять остальные условия договоров и соглашений по своему усмотрению...». Исходя из изложенного, представитель истца по доверенности ФИО1 при подписании договора аренды действовала в рамках предоставленных ей истцом полномочий. Хотелось бы особо обратить внимание на тот факт, что выданная доверенности подписаны истцом лично, удостоверена в установленном законом порядке.

Так же тот факт, что Истец знал об условиях основного договора аренды, подтверждается представленными предварительными договорами №, где в п. 1.2 четко указывают, на то, что договор аренды заключается на срок 49 лет, а арендная плата составляет 120 кг зерна.

Кроме того, вопросы наследственных правоотношений, возникающих после смерти граждан, указанных в исковом заявлении, между их наследниками и ООО «Калач-АГРО-Инвест», не входят в предмет доказывания по данному делу, т.к. не затрагивают правоотношений между истцом и ответчикам, вытекающих из оспариваемого договора аренды. Так же, согласно ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

              Третье лицо на стороне истца, не заявляющий требований относительно предмета спора ФИО4исковые требования поддержала, кроме того суду пояснила: общего собрания не проводилось. ФИО1 договор аренды ей не передавала. Только после того как она получила квитанцию на оплату налога, в ГУЮ узнала, что с ней на земельный участок заключен договор аренды. Когда она выдавала доверенность ФИО1, то был разговор, что арендная плата будет сахаром и подсолнечным маслом. В результате оказалось, что арендная плата только зерном. И срок аренды 49 лет, на такие бы условия никто не согласился.

Третье лицо на стороне истца, не заявляющий требований относительно предмета спора в судебное заседание не явились.

               Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд полагает, что заявленный иск подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

               В силу требований ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона. Согласно пункту 1.2. статьи 14 Закона решением общего собрания участников долевой собственности определяются условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, уставный (складочный) капитал или доверительное управление.

ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание участников долевой собственности собственников земельного участка с кадастровым номером №

Согласно протокола указанного собрания, на нем решался вопрос о прекращении общей долевой собственности и разделе земельного участка с кадастровым №; Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду ООО «<данные изъяты>» и ООО «Калач-АГРО-Инвест»; Определение местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких участков в аренду ООО «<данные изъяты>», и ООО «Калач-АГРО-Инвест».

Доводы ответчика, что общее собрание собственников земельного участка из земель СХА «<данные изъяты>» проводилось и на нем были определены условия передачи земельного участка с кадастровым номером № в аренду, как того требует ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» суд не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела. По ходатайству сторон суд истребовал протокол общего собрания собственников земельного участка с кадастровым номерам №, однако был получен ответ, что протокола не имеется.

В силу требований ст. 14 ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» протокол общего собрания участников долевой собственности на земельный участок оформляется в трех экземплярах, один из которых хранится у председателя общего собрания участников долевой собственности, второй - у лица, по предложению которого проводилось это собрание, третий - в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, находящегося в долевой собственности.

Таким образом, анализируя представленные сторонами доказательства, выслушав доводы сторон, суд считает, что оспариваемый договор аренды заключен не в соответствии с условиями, предусмотренными ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», следовательно, он не соответствует требованиям закона. В силу же ст. 168 ГК РФ сделка не соответствующая требованиям закона ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. ФЗ от 24.07.2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такие условия не предусматривает.

              На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №.

Признать недействительной государственную регистрацию договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Произвести в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погашение регистрационной записи от ДД.ММ.ГГГГ, о регистрации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1720222 (один миллион семьсот двадцать тысяч двести двадцать два) квадратных метров, кадастровый номер №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование земельного участка - для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <адрес>, северо-восточная часть кадастрового квартала №.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение одного месяца дней со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. с 19 января 2012 года.

Судья