Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-284/2018 (2-6853/2017;) ~ М-7431/2017 от 14.11.2017

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 февраля 2018г.                        г.Раменское М.о.

Раменский городской суд Московской области

в составе: председательствующего судьи Бессмертновой Е.А.,

при секретаре Новиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-284/18 по иску Парфенова В. В.ича, Шлякова Д. М. к ООО «Вектор плюс» об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

Парфенов В.В., Шляков Д.М. обратился в суд с иском к ООО «Вектор плюс» обратились в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (л.д. 3-11). В обоснование иска указали, что являются собственниками квартир - №<...> Парфенов В.В., №<...> Шляков Д.М., расположенных в <адрес>. Ответчик является на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 01.04.2015г. №<номер> собственником следующих технических помещений, расположенных по адресу: <адрес>: помещение II, 1 этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХIII, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХII, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХI, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение I, подвальный этаж, площадью 214 кв. м; помещение ХХ, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХVII, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХV, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение V, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение IV, 1 этаж, площадью <...> кв. м, помещение III, 1 этаж, площадью <...> кв. м. Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать дольщику по передаточному акту в течение трех месяцев вышеуказанные помещения или в соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Ответчик не может являться участником долевого строительства указанных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по причине того, что данные помещения относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, имеют инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование. В силу закона оспариваемые нежилые помещения принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности и не могут передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

В судебном заседании представитель истцов поддержала заявленные требования, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Вектор плюс» в судебном заседании отсутствовал, извещен, мнения по иску не представлено.

Судом определено о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц в порядке заочного производства, с вынесением по делу заочного решения, в порядке ст. 233 ГПК РФ.

Суд, заслушав представителя истцов, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что <номер> Парфенову В.В. на праве собственности принадлежит <адрес>, Шлякову Д.М. на праве собственности принадлежит <адрес>, расположенные в <адрес>. Ответчик является на основании договора участия в долевом строительстве жилого дома от 01.04.2015г. №<номер> собственником следующих технических помещений, расположенных по адресу: <адрес>: помещение II, 1 этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХIII, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХII, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХI, тех.этаж, площадью <...> кв. м; помещение I, подвальный этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХХ, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение ХVII, 2 этаж, площадью <...>. м; помещение ХV, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение V, 2 этаж, площадью <...> кв. м; помещение IV, 1 этаж, площадью <...> кв. м, помещение III, 1 этаж, площадью <...> кв. м.

Согласно договору участия в долевом строительстве застройщик обязан передать дольщику по передаточному акту в течение трех месяцев вышеуказанные помещения или в соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

В общей долевой собственности участников долевого строительства квартир находиться следующее имущество: внутренние инженерные коммуникации, помещения общего пользования, в том числе входные группы жилых секций с помещениями консьержа, лестничные площадки, лестничные марши, лифты, лифтовые шахты, технический этаж, мусорокамеры, венткамеры, электрощитовая.

После ввода в эксплуатацию многоквартирного <адрес> оспариваемые нежилые помещения, принадлежащие ответчику, использовались в соответствии с их назначением для обслуживания помещений в данном доме: технический подвал, технический этаж, что следует из экспликации к поэтажному плану.

В соответствии с частями 3, 4 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Общего собрания собственников по вопросу передачи спорных нежилых помещений в распоряжение иным лицам не проводилось, подобных решений собственниками не принималось.

В силу ч.1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)…

Спорные жилые помещения предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного <адрес>, в них имеется различное инженерное и техническое оборудование, обеспечивающее жизнедеятельность всего многоквартирного дома.

Ответчик не может являться участником долевого строительства указанных нежилых помещений в многоквартирном жилом доме по причине того, что данные помещения относятся к общему имуществу собственников в многоквартирном доме, имеют инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование. В силу закона оспариваемые нежилые помещения принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности и не могут передаваться в собственность третьим лицам отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Согласно проектной документации строительства жилого <адрес> (после присвоения адреса - <адрес>) оспариваемые нежилые помещения имеют инженерное и техническое оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу закона данные нежилые помещения относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирного <адрес>.

Согласно ч. 1 ст. 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Как разъяснено в п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных в защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров суды исходят из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из нормативного содержания ч. 1 ст. 38 ЖК РФ следует, что переход доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома возможен только при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и только приобретателю такого помещения.

В силу абзаца 2 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

В соответствии с проектной декларацией на строительство трехсекционног7о <...>-этажного дома (корпус 7А), расположенного по адресу: <адрес> (район <адрес>), п. 3.7 в составе общего имущества в объекте недвижимости, которое будет находится в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передачи объектов долевого строительства указаны: внутренние инженерные коммуникации, помещения общего пользования, в том числе входные группы жилых секций с помещениями консьержа, лестничные площадки, лестничные марши, лифты, лифтовые шахты, технический этаж, мусорокамеры, венткамеры, электрощитовая.

Законом не предусмотрено внесение изменений в проектную документацию по строительству многоквартирного дома в произвольной форме. Любое изменение требуется согласования и утверждения после проведения государственной экспертизы. Внесение изменений в проектную документацию после получения положительного заключения экспертов должно быть внесено Застройщиком в проектную декларацию в течении трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (п. 4 ст. 19 ФЗ РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

В силу частей 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу ч. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Состав общего имущества определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.

Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в том доме. Такие помещения не имеют самостоятельного назначения и относятся к общему имуществу собственников.

По смыслу приведенных выше положений закона отнесение помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признание их самостоятельными объектами недвижимости обусловлено их предназначением. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как прежние, так и действующие на момент разрешения спора нормы материального права предусматривали, что лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши в силу закона относятся к общему имуществу собственников здания; иные помещения могут быть отнесены к общему имуществу собственников здания в том случае, если такие предназначены для обслуживания более чем одного помещения и такие помещения используются всеми собственниками.

Судом установлено, что решения собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу: <адрес>, по вопросу о передаче спорных нежилых помещений в собственность ООО «Вектор плюс» не принималось.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда РФ, содержащимся в Определении от 19 мая 2009 г. N 489-О-О, по смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанные спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме (являются общими помещениями, не имеющими самостоятельного значения, и предназначены для обслуживания многоквартирного дома в целом); право собственности на спорные помещения принадлежит истцам как собственникам квартир в многоквартирном доме в силу закона независимо от регистрации этого права в ЕГРП, поскольку указанные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Как установлено судом, право на спорные объекты возникло у ответчика в нарушении норм действующего законодательства.

Таким образом, являются обоснованными доводы истца о том, что спорные помещения должны быть истребованы у ответчика.

При таких обстоятельствах само по себе отсутствие решения собственников многоквартирного жилого дома свидетельствует о том, что спорное имущество выбыло из владения собственников многоквартирного дома помимо его воли.

Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21.04.2003г. N6-П разъяснил, что права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного п.п.1,2 ст. 167 ГК РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.). Согласно ч.1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Ввиду отсутствия законного права собственности на спорные помещения и выбытия этого имущества из владения собственника помимо его воли, спорное имущество может быть истребовано собственником, независимо от того, является ли ответчик ООО «Вектор плюс» добросовестным приобретателем.

В связи с удовлетворением иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, подлежат удовлетворения требования о прекращении права собственности на спорные объекты.

Правовая позиция ВС РФ по вопросам, связанными с данным спорными отношениями, стоит на том, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. Договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным. Передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений, что так же подтверждается п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом ВС РФ 04.12.2013 г. (ред. от 04.03.2015 г.).

Согласно позиции Президиума ВАС РФ указанный правовой режим должен оделяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Право общей долевой собственности собственников на оспариваемые нежилые помещения возникло с момента регистрации права собственности на первую квартиру в доме, этот момент оспариваемые нежилые помещения не были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, и фактически использовались собственниками в качестве общего имущества.

Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на оспариваемые нежилые помещения, может возникнуть до момента государственной регистрации права первого помещения в доме.

Таким образом, требования истица о признании права собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме подлежат удовлетворению в силу ч.1 ст. 290 ГК РФ, ч.1 ст. 36 ЖК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199, 233 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

    Истребовать у ООО «Вектор плюс» из чужого незаконного владения следующее имущество, находящиеся в многоквартирном жилом <адрес>, расположенном по адресу: <адрес>, а именно:

помещение ХХIII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение ХХII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение ХХI, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение I, подвальный этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

    Признать недействительным договор №<номер> от 01.04.2015г. участия в долевом строительстве жилого дома в части следующих нежилых помещений:

помещение ХХIII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение ХХII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение ХХI, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение I, подвальный этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>.

Признать местами общего пользования, объектами долевого строительства:

    1. помещение ХХIII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>

<адрес>

    2. помещение ХХII, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>

<адрес>

помещение ХХI, технический этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

помещение I, подвальный этаж, площадью <...> кв. м, <адрес>;

расположенные в <адрес> по адресу: <адрес>, пропорционально общей площади принадлежащей собственникам на праве собственности жилых и нежилых помещений.

Заочное решение может быть пересмотрено Раменским городским судом по заявлению, поданному ответчиком в 7-дневный срок со дня получения копии решения суда или обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья