Судебный акт #1 (Решение) по делу № 2-2130/2013 ~ М-2529/2013 от 23.08.2013

Дело № 2-2130/13

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2013 года г. Ставрополь

Октябрьский районный суд г. Ставрополя в составе:

председательствующего судьи Коробейникова А.А.,

при секретаре Умаровой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Октябрьского районного суда г. Ставрополя материалы гражданского дела по исковому заявлению Абрамян ---, Удодова -, Константинова --, Донцовой --, Чернышевой -, Константиновой --, Константинова --, Федюкевич --, Щербань --, Сухоловского --, Ерофеевой --, Кисличкиной --, Манаковой --, Иваненко --, Левшаковой --, Власенко ---, Мельниковой --, Левшакова --, Мирошниченко --, Книги --, Кобыляцкого --, Банникова --, Пашкевича --, Толоконниковой --, Клиша --, Зыбина --а, Плешкова --, Терпигорьева --, Гридиной --, Петуховой --, Шихановой --, Шульги - к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК «Чехова, 67» о переведении с ЖСК «Чехова, 67» на истцов Абрамян --, Удодова --, Константинова --, Донцову --, Чернышеву -, Константинову --, Константинова - - Федюкевич --, Щербань --, Сухоловского --, Ерофееву --, Кисличкину --, Манакову --, Иваненко --, Левшакову --, Власенко --, Мельникову --, Левшакова ---, Мирошниченко --, Книгу -, Кобыляцкого --, Банникова --, Пашкевича -- Толоконникову ---, Клиша --, Зыбина --, Плешкова ---, Терпигорьева -- Гридину --, Петухову --, Шиханову ---, Шульгу -- перевести на них права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № --г., расположенному по ул. --, с кадастровым номером ---, площадью 11 013 кв.м., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации № --- от 27.06.2013 г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул. ---

У С Т А Н О В И Л :

Абрамян В.С. и другие обратились в суд с исковым заявлением (впоследствии уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК «--» о переводе с ЖСК -- на истцов Абрамян --, Удодова --, Константинова -- Донцову --, Чернышеву --, Константинову --, Константинова --, Федюкевич ---, Щербань --, Сухоловского --, Ерофееву --, Кисличкину ---, Манакову -- Иваненко --овну, Левшакову -, Власенко --- Мельникову ---, Левшакова --, Мирошниченко ---, Книгу ---, Кобыляцкого -- Банникова --, Пашкевича ---, Толоконникову ---, Клиша ---, Зыбина ---- Плешкова ---, Терпигорьева ---, Гридину ---, Петухову --, Шиханову ---, Шульгу --- прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № -- г., расположенного по ул. ---, с кадастровым номером --, площадью 11 013 кв.м., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации № -- г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул. ---, обосновав свои требования следующим.

На основании вынесенных и вступивших в законную силу судебных актов за каждым из истцов было признано право собственности на объекты незавершенного строительства (квартиры) в многоквартирном доме № ----.

12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя № -- земельный участок по ул. ---, кадастровый номер ---, площадью 11 013 кв.м. был предоставлен в аренду ответчику. 19.06.2013 г. между ответчиками был заключен договор аренды земельного участка. В договоре аренды установлены обременения в пользу участников долевого строительства ипотекой в силу закона.

ЖСК «Чехова, 67» не может выступать арендатором по договору аренды земельного участка № 1233 от 19.06.2013 г. в связи со следующим. Подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

По договору аренды № 1233 от 19.06.2013 г. земельный участок по ул. -- был предоставлен в аренду ЖСК «Чехова, 67» для продолжения строительства многоэтажного жилого дома. Однако при заключении договора аренды ответчиками не было учтено, что в отношении квартир во многоэтажном жилом доме по ул. -- уже имеются правообладатели, право собственности которых возникло на основании судебных актов и впоследствии зарегистрировано. Согласно ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ, согласно которой граждане и юридические лица, имеющие на определенном праве здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки. Собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным правом на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

Согласно приведенным нормам при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Аналогичная позиция содержится в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (Постановление ФАС Центрального округа от 16.01.2013 г. по делу № А14-13542/20110). С момента регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

Согласно разъяснениям п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды», по смыслу ст. 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и ст. 25.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка. В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.

Истцы полагают возможным распространение аналогии закона в соответствии со ст. 6 ГК на возникшие с ними отношения. Нормы п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ направлены на закрепление за собственниками объектов недвижимости права пользования земельным участком, занятым этими объектами, поэтому с учетом доводов о необходимости урегулирования перехода к собственникам помещений многоквартирных жилых домов права пользования находящимися под ними земельными участками данные нормы права подлежат применению в настоящем случае (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11). Незавершенные строительством объекты были переданы участникам долевого строительства - истцам, для которых и за счет которых многоквартирный дом с жилыми и иными помещениями был создан, соответственно, к участникам долевого строительства, зарегистрировавшим права собственности на квартиры и иные помещения в доме, также переходят и права на соответствующие земельные участки или части участка, занятые переданной недвижимостью (Постановление ФАС Московского округа от 7 сентября 2011 г. по делу № А41-12766/10).

Оформление прав собственности за истцами и иными гражданами на объекты в многоквартирном доме на земельном участке по ул. -- началось еще до заключения договора аренды земельного участка ответчиками, поэтому к указанным собственникам объектов недвижимости и должны были перейти права аренды на земельный участок.

Граждане - собственники многоквартирного дома по ул. -- приобрели право пользования участком в тех же границах и той же площадью, что и первоначальный застройщик - ОАО «Ставропольстрой», заключившее ранее с гражданами договоры долевого участия на возведение квартир в многоквартирном доме по ул. -- (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2011 по делу № --

В соответствии со ст.ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор как и собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Поскольку на спорном земельном участке планируется строительство второй и третьей очередей многоэтажных домов, постольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов, возможно посредством использования собственниками квартир земельного участка по ул. ---на праве аренды.

Спорный земельный участок в настоящее время находится во владении собственников квартир и иных помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истцов, но не ЖСК «Чехова, 67». Объектов недвижимости, принадлежащих ЖСК «Чехова, 67», на земельном участке не имеется.

По смыслу ст.ст. 606, 614, 615 ГК РФ и ст.ст. 22, 41-43 ЗК РФ арендатор должен иметь право и возможность временного пользования предоставленным ему имуществом, внося за это соответствующую плату. Однако невозможность использования ЖСК «Чехова, 67» спорного земельного участка, права на который в силу закона перешли к иным землепользователям - собственникам квартир, очевидна и подтверждается свидетельствами о регистрации прав собственности физических лиц. С момента государственной регистрации за истцами права собственности на квартиры и иные помещения в доме застройщик ОАО «Ставропольстрой» как и его правопреемники утратили возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст.ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (ст.ст. 22, 42 ЗК РФ), а арендодатель МО город Ставрополь утратил право свободного распоряжения земельным участком в связи с наличием иных законных землепользователей — собственников квартир. Предусмотренные ст.ст. 606, 608, 611 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться по своему усмотрению) отсутствуют.

Именно к собственникам квартир и помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме в силу ст. 35 ЗК РФ и ст. 271 ГК РФ перешло право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования. При этом собственники квартир в многоквартирном доме по ул. --- не принимали решения о распоряжении спорным земельным участком с заключением договора аренды с ЖСК «Чехова, 67»; не проводили общих собраний по вопросам передачи земельного участка в пользование иным лицам; никто из собственников не выражал согласие на заключение договора аренды земельного участка с ЖСК «Чехова, 67». В договоре аренды земельного участка № 1233 от 19.06.2013 г. отсутствуют подписи собственников помещений в доме № --

При заключении договора аренды земельного участка № 1233 от 19.06.2013 г. было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме, в том числе истцов. Согласно п. 3 ст. 35 ЗК РФ преимущественное право аренды осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения преимущественного права заключения договора аренды, аналогичные изложенным в п. 3 ст. 250 ГК РФ, по причине чего истцы имеют право на удовлетворение иска о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды.

Договор аренды № -- г. был заключен гораздо позднее регистрации прав собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. --- что указывает на возможность перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды на истцов — собственников квартир.

Определением суда от 27.09.2013 года по настоящему гражданскому делу иск в части требований, предъявленных от имени и в интересах Гридиной Е.И., оставлен без рассмотрения в связи с ее смертью и по причине того, что исковое заявление от имени умершей подписано неправомочным лицом. Согласно записи акта о смерти от -- года № --Гридина Е.И. умерла -- мая -- г. – до подписания и подачи иска, а в соответствии с подпунктом 6 пункта 1 статьи 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность.

В судебном заседании истцы Абрамян В.С. и Клиша С.Г., представитель истца Удодова А.Н. – Линник Л.А., действующая на основании доверенности от 24.05.2011 года, представитель истца Константинова И.Н. – Гребенников А.В., действующий на основании доверенности от 29.08.2013 года, истец Федюкевич И.А., действующая в своих интересах и в интересах других истцов по доверенностям, просили исковые требования удовлетворить в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

В судебном заседании председатель ЖСК «Чехова, 67» Алексеев А.А., а также представитель ответчика Дегтярева О.А., действующая на основании доверенности от 28.08.2013 года, представили письменные возражения на иск, где просили в удовлетворении требований отказать. В обоснование своих возражений пояснили следующее.

Истцы по предъявленному иску являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу ----. Право собственности на квартиры у истцов возникло в связи с участием в долевом строительстве указанного многоквартирного дома.

Правоотношения, возникающие по поводу участия граждан в долевом строительстве и приобретении указанными гражданами прав на имущество многоквартирного дома, регулируется специальными нормами права.

Так, в соответствии с частью 1 стати 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Способам зашиты прав собственников помещений в многоквартирных домах, в случае наличия спора о правах на земельный участок посвящена отдельная глава в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии с пунктом 68 указанного совместного Постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

С учетом изложенного, на законодательном уровне закреплено два способа защиты права собственников на земельный участок под многоквартирным домом - иск об оспаривании права аренды либо иск об установлении границ земельного участка.

Иск не может быть удовлетворен в силу ничтожности заявленных требований. В пункте 26 Постановление Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать, что в силу части 1 стати 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в жилом доме, все собственники помещений в многоквартирном доме стали собственниками соответствующей части земельного участка, расположенного под многоквартирным домом.

При этом, возникновение права собственности происходит на основании закона и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (пункт 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). По указанной причине требование собственника имущества о переводе на него прав и обязанностей арендатора этого имущества ничтожно, поскольку собственник имущества не может одновременно являться арендатором этого же имущества.

Исковое заявление не подлежит удовлетворению, поскольку направлено на нарушение имущественных интересов ЖСК «Чехова,67».

Истцы, являются собственниками помещений в многоквартирном доме, который представляет собой первую очередь строительства и располагается на земельном участке общей площадью --кв.м., кадастровый номер ---.

На указанном земельном участке помимо жилого дома, правообладателями помещений в котором являются истцы, расположен объект незавершенного строительства - вторая очередь строительства многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по ул. ---, правообладателем которого является ЖСК «Чехова, 67». Кроме этого, проектом организации строительства предусмотрено строительство третьей очереди многоквартирного дома.

Права ЖСК «Чехова, 67» на незавершенный строительством объект возникли на основании решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года.

Названным решением суд обязал ОАО «Ставропольстрой» передать ЖСК «Чехова, 67»:

- функции заказчика, функции застройщика объекта капитального строительства
«Многоэтажный жилой дом по ул. --

- строительную площадку, расположенную по адресу -- с объектом незавершенного строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. -- в квартале -- г. Ставрополя»;

- права и обязанности по договору № -- года аренды земельного участка по адресу г--, квартал --(дата регистрации -- г.; номер регистрации --

- разрешение на строительство Многоэтажного жилого дома по ул. -- г. Ставрополя;

- положительное заключение государственной экспертизы по объекту капитального
строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. ---г.
Ставрополя»;

- проектную документацию объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. ---

- исполнительную документацию по строительству объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. --

- проектную декларацию;

Во исполнение указанного решения 10 мая 2011 года между ОАО «Ставропольстрой» и ЖСК «Чехова, 67» подписан акт сдачи приемки незавершенного строительства «Многоэтажного жилого дома по ул. -- а также акт приема - передачи документации по Многоэтажному жилому дому по ул. ---

Вторая очередь строительства жилого дома принята на баланс ЖСК «Чехова, 67» по передаточной стоимости в размере 22 890 850, 39 рублей в состав основных средств.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» капитальные вложения -инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Таким образом, незавершенный строительством объект - вторая очередь строительства многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по ул. Чехова, 67 в квартале 204 г. Ставрополя является объектом капитальных вложений.

Статьей 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено право инвесторов на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений. В свою очередь статья 15 указанного закона предоставляет государственные гарантии на защиту капитальных вложений. В соответствии со ст. 16 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» капитальные вложения могут быть:

национализированы только при условии предварительного и равноценного возмещения государством убытков, причиненных субъектам инвестиционной деятельности, в соответствии с Конституцией Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации;

реквизированы по решению государственных органов в случаях, порядке и на условиях, которые определены Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Статьей 52 Градостроительного кодекса предусмотрено, что лицом, осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства (далее - лицо, осуществляющее строительство), может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо. Лицо, осуществляющее строительство, организует и координирует работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекта капитального строительства, обеспечивает соблюдение требований проектной документации, технических регламентов, техники безопасности в процессе указанных работ и несет ответственность за качество выполненных работ и их соответствие требованиям проектной документации.

Таким образом, до завершения строительства второй очереди ЖСК «Чехова, 67» должен являться правообладателем земельного участка, на котором находится незавершенный строительством объект, в противном случае ЖСК «Чехова, 67» лишается возможности осуществлять строительство.

В свою очередь истцами, предъявлен иск о передаче прав и обязанностей по договору аренды на весь земельный участок, без учета находящегося на нем объекта незавершенного строительства. Удовлетворение иска в полном объеме, по сути приведет к незаконному изъятию из владения ЖСК «Чехова, 67» объекта незавершенного строительства, права на который получены ответчиком на основании решения суда, вступившего в законную силу.

В рассматриваемом случае, в связи с избранием истцами ненадлежащего способа защиты права, последними не учтено следующее.

Конституционный суд Российской Федерации в своем Постановлении от 28.05.2010 № 12-П «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова» указал, что правовая природа общего имущества многоквартирных домов состоит в том, что это имущество, не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями.

В свою очередь, действующее правовое регулирование предусматривает необходимость формирования земельного участка под многоквартирным домом, причем под каждым жилым домом в отдельности, и возникновение права собственности на земельный участок только после проведения кадастровых работ по его формированию (в том числе работ по межеванию) и проведения государственного кадастрового учета (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2012 N 78-АПГ12-26).

В Определении 07.12.2011 № 78-Г11-57 Верховный суд Российской Федерации также указал, что действующее законодательство Российской Федерации не содержит акта, допускающего возможность формирования единого земельного участка, на котором расположены два и более отдельно стоящих многоквартирных дома или один многоквартирный дом и здание, не относящееся к общему имуществу этого дома.

При этом, в указанном Определении отражено, что право собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок возникает не в связи с фактом ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и не в связи с фактом участия в инвестировании строительства дома, а с момента формирования его в установленном законом порядке.

Истцы вправе претендовать только на часть земельного участка, расположенного под первой очередью строительства многоквартирного дома и необходимого для эксплуатации именно этого дома. Доказательств того, что для эксплуатации первой очереди жилого дома истцам необходим весь земельный участок площадью 11 013 кв.м., с расположенной на нем незавершенным строительством второй очередью, а также с проектом строительства на третью очередь, истцами не представлено.

Исходя из изложенного, единственным способом защиты прав истцов, в рассматриваемом случае, является иск об установлении границ земельного участка, расположенного под первой очередью многоквартирного жилого дома.

Исковое заявление основано на неправильном применении норм действующего
законодательства, в связи с чем не подлежит удовлетворению.

Арендные правоотношения, являющиеся предметом настоящего спора, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ, а также Земельным кодексом РФ.

Указанными нормативными актами, предусмотрен единственный случай, когда лицо вправе требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды.

Такой случай предусмотрен статьей 621 ГК РФ, в соответствии с которой при реализации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Истцы, арендаторами спорного земельного участка ни когда не являлись, в связи с чем избранный способ защиты права не может быть ими реализован.

В заявленном виде требования истцов не могут быть удовлетворены, поскольку
исключают возможность вступления истцов в действующий договор неизменном виде. Перевод прав и обязанностей по договору аренды, представляет собой перемену лица в обязательстве, при этом само обязательство, то есть договор аренды сохраняется в неизменном виде.

В силу норм главы 34 ГК РФ условие договора об арендной плате, порядке и способах ее уплаты, являются существенными условиями договора аренды.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.

Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.

При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов.

В рассматриваемом случае, все истцы, претендующие на вступление в договор аренды являются собственниками квартир, то есть используют имущество в не предпринимательских целях.

Исходя из этого, обязательства по оплате арендной платы за земельный участок должны носить долевой характер, то есть в договоре аренды должно быть указано, какая доля арендной платы приходится на каждого арендатора исходя из размера квартиры каждого собственника.

В заявленных требованиях, истцы не приводят соответствующего расчета и изменений в договор аренды, в части распределения арендной платы между собственниками, внести не просят.

Тем самым, в случае удовлетворения иска, сам договор аренды становится незаключенной сделкой, поскольку существенное условие о порядке уплаты арендной платы, является не соблюденным.

Кроме того, надлежит учесть, что договор аренды, по которому истцы просят перевести права и обязанности обременен залогом в пользу участников долевого строительства (ипотека в силу закона). В случае удовлетворения иска арендаторы земельного участка станут одновременно залогодержателями права аренды. Просили в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя Локтионов А.С., действующий на основании доверенности от 13.08.2013 года, просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебное заседание не явились остальные истцы, извещенные судом надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, представили заявления о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие с участием представителей, наделенных полномочиями в соответствии с выданными доверенностями.

Суд с учётом мнения участников процесса посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся истцов в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

25.03.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Плешковым Л.В. было признано право собственности на однокомнатную квартиру № -, назначение: жилое, на 4-ом этаже, расположенную в многоквартирном доме № -

19.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства – квартиры (степенью готовности 75 %) в многоквартирном доме № --: за Донцовой И.М. — квартиру № 6 на 2-ом этаже, за Щербань П.Г. — квартиру № -, на 1-ом этаже.

25.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (степенью готовности 75 %) в многоквартирном доме № -- по ул. -: за Петуховой О.Е. - квартиру № - на 5-ом этаже.

28.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Банниковым В.И. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру № - степенью готовности 75% на 3-ем этаже дома по ул. -

29.04.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Константиновым Н.И. было признано право собственности на объект незавершенного строительства — квартиру № -, степенью готовности 75% на 2-ом этаже дома по ул. ---

05.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № - за Жмырковой Я.С. - на однокомнатную квартиру № - расположенную на 2-ом этаже, за Манаковой Л.А. - на четырехкомнатную квартиру № -, расположенную на 2-ом этаже, за Шихановой Е.Н. - на однокомнатную квартиру № - расположенную на 6-ом этаже.

10.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Федюкевич И.А. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - квартиру № -, степенью готовности 75 % на 6-ом этаже дома по ул. -

11.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Константиновой Г.И. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру № -, степенью готовности 75 % на 4-ом этаже дома по ул. --

12.05.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Чернышевой Н.А. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру № - степенью готовности 75 % на 3-ем этаже дома по ул. --

24.05.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя от было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № ---: за Удодовым А.Н. – трехкомнатную квартиру № --на 2-ом этаже; за Левшаковой Ю.С. - однокомнатную квартиру № 31, на 2-ом этаже; за Левшаковым С.Ф. - однокомнатную квартиру № -- на 4-ом этаже; за Гридиной Е.И. - двухкомнатную квартиру № --на 5-ом этаже.

01.06.2011 г. решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № --: за Константиновым И.Н. - двухкомнатную квартиру № -; за Сухоловским А.В. - однокомнатную квартиру № - на 1-ом этаже.

08.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № ---: за Власенко Т.И. - однокомнатную квартиру № - за Мирошниченко В.И. - однокомнатную квартиру № - на 5-ом этаже; за Кобыляцким В.В. - однокомнатную квартиру № -на 6-ом этаже; за Терпигорьевым А.Е. - однокомнатную квартиру № - на 5-ом этаже.

10.06.2011 года решениями Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № --: за Иваненко Т.П. - на однокомнатную квартиру № --на 3-ем этаже, за Пашкевич А.А. - на двухкомнатную квартиру № -на 2-ом этаже.

21.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Абрамян В.С. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - двухкомнатную квартиру № -, степенью готовности 75 % на 2-ом этаже дома по ул. --

24.06.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя было признано право собственности на объекты незавершенного строительства - квартиры (в степени готовности 75 %) в многоквартирном доме № --по ул. ---: за Клиша С.Г. - на двухкомнатную квартиру № - на 3-ем этаже, за Ерофеевой С.В. - на однокомнатную квартиру № - на 2-ом этаже, за Мельниковой Н.В. - на однокомнатную квартиру № - на 4-ом этаже, за Толоконниковой Н.В. - на однокомнатную квартиру № - на 2-ом этаже, за Зыбиным В.И. - на однокомнатную квартиру № - на 4-ом этаже.

20.07.2011 г. определением Ленинского районного суда г. Ставрополя за Шульга Л.Б. было признано право собственности на объект незавершенного строительства — двухкомнатную квартиру № 76, степенью готовности 75 % на 6-ом этаже дома по ул. --

09.09.2011 г. решением Ленинского районного суда г. Ставрополя за --. было признано право собственности на объект незавершенного строительства - однокомнатную квартиру № 42, степенью готовности 75 % на 6-ом этаже дома по ул. ---

В материалы дела истцами представлены копии свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, выданные на основании вступивших в законную силу приведенных выше судебных актов.

12.09.2012 г. постановлением администрации города Ставрополя № 2866 «О предоставлении ЖСК «Чехова, 67» в аренду земельного участка для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул. -- земельный участок по ул. - кадастровый номер -, площадью -кв.м. был предоставлен в аренду ЖСК «Чехова, 67».

- г. постановлением администрации города Ставрополя «О внесении изменения в постановление администрации г. Ставрополя от -- в постановление администрации города Ставрополя № 2866 были внесены изменения в части обременений земельного участка ипотекой в силу закона.

-13 г. заключен договор аренды земельного участка № -- зарегистрированный в Управлении Росреестра по СК, № записи о регистрации --- г. В договоре аренды указаны обременения в пользу участников долевого строительства ипотекой в силу закона.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствие с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

Частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) предусмотрено право любого заинтересованного лица в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии со статьей 11 ЗК РФорганами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Из материалов дела следует, что между ЖСК «Чехова, 67» как арендатором и КУМИ г. Ставрополя как арендодателем заключен договор аренды земельного участка № ----г., зарегистрированный в установленном законом порядке.

Положениями подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Судом установлено, что в соответствии с Постановлением администрации г. Ставрополя № 2866 от 12.09.2012 г. и договора аренды № -- г., земельный участок по ул. --- был предоставлен в аренду ЖСК «Чехова, 67» для продолжения строительства многоэтажного жилого дома.

При заключении указанного договора аренды не было учтено, что в отношении помещений и квартир в незавершенном строительством многоэтажном жилом доме по ул. Чехова, 67 имеются правообладатели, право собственности которых возникло на основании вступивших в законную силу судебных актов и зарегистрировано в установленном порядке.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Как следует их пункта 3 статьи 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Согласно данной норме граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

Собственники зданий, строений, сооружений обладают правом на приобретение права аренды земельных участков, в том числе, под объектами незавершенного строительства, которые также отнесены законодателем категории недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ).

Из содержания пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 2 статьи 271 ГК РФ при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»). Согласно толкованию указанных норм с момента регистрации перехода права собственности на здания новый собственник признается фактическим землепользователем участка, несмотря на отсутствие оформления арендных отношений в виде составленного собственником земельного участка и новым собственником объекта недвижимости самостоятельного договора аренды.

По смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

В частности лица, приобретшие в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях, с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании. Данная позиция изложена в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

В связи с изложенным суд считает правомерным и возможным применение по аналогии закона в порядке статьи 6 ГК РФ положений статей 271, 552 ГК РФ и статей 35, 36 ЗК РФ.

Судом установлено, что помещения в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. Чехова 67 были переданы участникам долевого строительства (физическим лицам), для которых и за счет которых многоквартирный дом с жилыми и иными помещениями создавался. В этой связи к участникам долевого строительства, зарегистрировавшим права собственности на квартиры и иные помещения в доме, также перешли права на соответствующий земельный участок, занятый незавершенными строительством объектами первой и второй очередей

С учетом доводов о необходимости урегулирования перехода к собственникам помещений многоквартирных жилых домов права пользования находящимися под ними земельными участками подлежат применению в настоящем случае нормы пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, пункта 3 статьи 552 ГК РФ, как направленные на закрепление за собственниками объектов недвижимости прав пользования земельным участком, занятым этими объектами (Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1721/11). Переход к собственникам квартир и иных помещений в многоквартирном доме прав аренды на земельные участки, позволяет истцам в дальнейшем реализовать выкуп земельных участков под объектами недвижимости на основании статьи 36 ЗК РФ.

Судом с достоверностью установлено, что оформление прав собственности за истцами и другими собственниками помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме на земельном участке по ул. -- началось не позднее 2010 г., то есть задолго до заключения договора аренды земельного участка с ЖСК «Чехова, 67».

Граждане - собственники помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме, расположенном по ул. --, приобрели право пользования участком в тех же границах и той же площадью, что и первоначальный застройщик - ОАО «Ставропольстрой», заключившее ранее с гражданами договоры долевого участия на возведение квартир в многоквартирном доме по ул. -- (Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2011 по делу № А55-7761/2010).

В соответствии со статьей 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право, в числе прочего, возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Согласно пункту 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ (Апелляционное определение Московского областного суда от 23 октября 2012 г. по делу № 33-19490).

На земельном участке продолжается строительство второй и третьей очередей многоэтажных домов, постольку достижение цели использования земельного участка, то есть строительство всего комплекса предусмотренных проектом объектов возможно посредством использования собственниками помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме на праве аренды земельного участка по ул. -, кадастровый номер --, площадью 11 013 кв.м.

Объектов недвижимости, принадлежащих ответчику ЖСК «Чехова, 67» на зарегистрированном паве, на земельном участке не имеется.

С момента государственной регистрации за гражданами права собственности на квартиры и иные помещения организация-застройщик (ОАО «Ставропольстрой») как и его правопреемники утратили возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (статьи 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли - проектирование и строительство (статьи 22, 42 ЗК РФ), а арендодатель в лице КУМИ города Ставрополь утратил право свободного распоряжения земельным участком в связи с наличием иных законных землепользователей — собственников помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. --

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что предусмотренные статьями 606, 608, 611 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться по своему усмотрению) отсутствуют. К собственникам помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме в силу статей 35 ЗК РФ и 271 ГК РФ перешло право аренды земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования.

Судом при вынесении решения учтено то обстоятельство, что истцы как собственники помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. --- не принимали решения о распоряжении спорным земельным участком с заключением договора аренды с участием ЖСК «Чехова, 67»; никто из собственников не выражал согласие на заключение договора аренды земельного участка с ЖСК «Чехова, 67».

В договоре аренды земельного участка № -- г. отсутствуют подписи собственников помещений в доме № --ва, то есть мнение истцов и иных собственников не было учтено.

Таким образом, суд считает, что при заключении договора аренды земельного участка № --- г. было нарушено преимущественное право аренды собственников квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 3 статьи 35 ЗК РФ преимущественное право аренды осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены специальные последствия нарушения преимущественного права заключения договора аренды, аналогичные изложенным в статье 250 ГК РФ, следовательно подлежат удовлетворению требования истцов о переводе на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору аренды с автоматическим возникновением множественности лиц на стороне арендатора.

В свою очередь, суд не может принять в качестве обоснованных доводы ответчиков, положенных в основание представленных возражений.

Право собственности на помещения в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. -- возникло у истцов в связи с участием в долевом строительстве указанного многоквартирного дома, но на основании вступивших в законную силу судебных актов согласно статье 8 ГК РФ.

Не соответствует закону довод ответчика о том, что единственным надлежащим способом защиты прав истцов, в рассматриваемом случае, является иск об установлении границ земельного участка, расположенного под первой очередью многоквартирного жилого дома. В данном случае границы земельного участка по ул. -- с кадастровым номером --, площадью 11 013 кв.м., установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Под установленным порядком определения границ земельного участка понимается его описание и индивидуализация в Едином государственном кадастре земель, который представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, месторасположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Спора о границах земельного участка между сторонами по настоящему делу не имелось; ответчики границы земельного участка не оспаривали. У ЖСК «Чехова, 67» на основании договора аренды не возникало право на земельный участок для эксплуатации незавершенного многоквартирного дома.

Судом принято во внимание, что земельный участок по ул. --был предоставлен в аренду для целей строительства, которое по настоящий момент не завершено, то есть цель, для которой данный земельный участок предоставлялся в аренду еще не достигнута.

Многоквартирный дом по ул. --- в эксплуатацию на момент рассмотрения спора не введен.

Кроме того, избранный истцами способ зашиты прав не противоречит разъяснениям, содержащимся в пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым, если земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Суд полагает, что наличие арендных правоотношений с участием истцов не препятствует в дальнейшем реализовать им свое право на приобретение земельного участка расположенного по ул. ---, в собственность после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. При этом обязательства сторон по договору аренды будут прекращены не позднее регистрации прав собственности на земельный участок.

Ссылка ответчиков в обоснование своих возражений на правовые положения части 1 стати 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, как предполагающих возникновение у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, несостоятельна.

Данные нормы подлежат применению с момента, когда строительство возводимого многоквартирного дома окончено на 100%, многоквартирный дом сдан в эксплуатацию и земельный участок под домом сформирован. В данном же случае дом не закончен строительством и не введен в эксплуатацию, на земельном участке имеется часть возведенного объекта второй очереди, право на который за ответчиком ЖСК «Чехова, 67» не зарегистрировано, то есть сам по себе незавершенный многоквартирный дом так и не был введен в гражданский оборот.

До момента ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию процесс строительства не считается завершенным и характеризуется длящимся характером с видоизменением объекта.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшие разрешение на строительство, непосредственно либо через многофункциональный центр с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок; градостроительный план земельного участка; разрешение на строительство.

При рассмотрении настоящего спора ответчиками не было представлено доказательств окончания строительных работ в полном объеме, наличия нового разрешения на строительство объекта, а также разрешения на ввода объекта – многоквартирного жилого дома по ул. ---, в эксплуатацию, поэтому суд не может принять как обоснованные доводы истца.

Суд не соглашается с мнением ответчика о том, что рассматриваемые исковые требования направлены на нарушение имущественных интересов ЖСК «Чехова,67.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. ЖСК «Чехова, 67» не представило в материалы дела доказательств нарушения заявленными исковыми требованиями своих имущественных интересов. Кроме того, наличие определенного имущественного интереса ответчика в отношении незавершенного строительством объекта второй очереди не имеет определяющего правового значения для цели рассматриваемого спора, поскольку перевод прав и обязанностей арендатора на истцов по заключенному договору аренды не влияет на объем имущественных прав и законных интересов ответчика.

Судом при этом учтено, что в судебном заседании представители ЖСК «Чехова, 67» подтвердили отсутствие доказательств наличия у ответчика зарегистрированных прав на возводимый объект второй очереди по ул. --сославшись лишь на решение Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 г.

Однако из резолютивной части указанного судебного акта не следует возникновения каких-либо прав ЖСК «Чехова, 67» в отношении возведенного незавершенным строительством жилого дома по -- (первой очереди). Кроме того, из решения суда следует, что ответчику были переданы функции застройщика только в отношении заключенных договоров долевого участия, то есть в рамках обязательственных отношений.

Поскольку все истцы являются обладателями зарегистрированных прав на помещения в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. -- на основании вступивших в законную силу судебных актов, то с момента государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества обязательственные правоотношения по договорам долевого участия с застройщиком ОАО «Ставропольстрой» прекратились. Истцы воспользовались вещно-правовым способом защиты своих прав, следствием чего явилось возникновение зарегистрированных вещных прав на помещения, расположенные в возводимом многоквартирном жилом доме по ул. ---

Кроме того, ЖСК «Чехова, 67» не представил доказательств того, что он является правообладателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Решением Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25.03.2011 г. на ОАО «Ставропольстрой» возложена обязанность по передаче в ЖСК «Чехова, 67»:

- функции заказчика, функции застройщика объекта капитального строительства
«Многоэтажный жилой дом по ----». (В то же время функции заказчика и застройщика представляют собой обязательства, которые необходимо исполнить для возникновения прав (требований) от граждан, но при условии, что у участников долевого строительства перед застройщиком имелись неисполненные корреспондирующие обязательства);

- строительную площадку, расположенную по адресу г--- с объектом незавершенного строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. ---. (Однако в силу пункта 3 статьи 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Поэтому возложение Ленинским районным судом на ОАО «Ставропольстрой» обязанности по передаче строительной площадки в пользу ЖСК «Чехова, 67» не может влечь за собой возникновении обязательств у третьих лиц, в качестве которых в отношениях между ОАО «Ставропольстрой» и ЖСК «Чехова, 67» выступают собственники помещений в незавершенном строительством многоквартирном доме по ул. -, в том числе истцы. Кроме того, судом учитывается, что при рассмотрении спора в Ленинском районном суде г. Ставрополя принимали участие иной состав лиц, отличный от субъектного состава по настоящему спору. В соответствии с частью 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда и не подлежат доказыванию и оспариванию вновь при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица).

- права и обязанности по договору № 7617 от 05.10.2009 года аренды земельного участка по адресу -, квартал - (дата регистрации - г.; номер регистрации - (Срок действия данного договора истек задолго до момента рассмотрения настоящего спора);

- разрешение на строительство Многоэтажного жилого дома по ул. ---, срок действия которого также истек;

- положительное заключение государственной экспертизы по объекту капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. ---

- проектную документацию объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по --

- исполнительную документацию по строительству объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. Чехова, 67 в квартале 204 г. Ставрополя»;

- проектную декларацию.

Таким образом, очевидно, что многоэтажный жилой дом по ул. Чехова, 67 в квартале 204 г. Ставрополя не мог поступить в собственность или на ином вещном праве ответчику, поскольку по данному объекту имелись дольщики - физические лица, за счет средств которых и для которых создавался указанный объект, что подтверждается вступившими в законную силу решениями судов, а также свидетельствами о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Передача функций застройщика -- не порождала у последнего вещных прав на незавершенный многоквартирный дом.

В судебном заседании ответчик утверждал и о том, что --7» является правообладателем второй очереди строительства жилого дома.

Однако в решении Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года не указывается на передачу ответчику второй очереди строительства жилого дома по ул. Чехова, 67.

В соответствии со статьей 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Доказательств наличия зарегистрированных прав на возводимый во вторую очередь строительства жилой дом по - у ответчика не имеется; доказательств нарушения вынесенным судебным актом прав ответчика -не представил.

Суд относится критически к доводу ответчика о том, что -» является субъектом инвестиционной деятельности в рамках возникших правоотношений с собственниками помещений в незавершенном многоквартирном жилом доме.

Доказательств этому со стороны ответчика представлено не было

Возможность участия --в качестве субъекта инвестиционной деятельности прямо опровергается содержанием решения Ленинского районного суда г. Ставрополя от 25 марта 2011 года. Из данного судебного акта следует, что право собственности за истцами и передача -- функций заказчика и застройщика объекта капитального строительства «Многоэтажный жилой дом по ул. ---производились Ленинским районным судом г. Ставрополя в связи с заключенными договорами долевого участия в строительстве жилья.

Судом учтено, что в решении Ленинского районного суда не указывается на приобретение --доли в праве собственности на объект помимо участников долевого строительства – граждан.

Таким образом, -» на основании решения суд приобрел функции заказчика и застройщика по договорам долевого участия, заключенным между гражданами и ОАО «Ставропольстрой», а не выступал в качестве субъекта инвестиционной деятельности в связи с финансированием строительства объекта.

В силу положений статьи 1 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются данным законом, устанавливающим гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 2 данной нормы привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 1 Закона запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Судом с достоверностью установлено, что истцы не являются участниками ЖСК --; договоров с ответчиком на участие в долевом строительстве по ул. - не заключали, в том числе после регистрации прав собственности на помещения в многоквартирном доме по ул. -- Доказательств обратного ответчиками суду не представлено.

Также в ходе судебного разбирательства ЖСК «Чехова, 67» не предоставил суду договор об инвестиционной деятельности в подтверждение своих доводов об участии в инвестиционной деятельности.

Таким образом, не является обоснованным утверждение ответчика о том, что ЖСК «Чехова, 67» должен являться правообладателем земельного участка, на котором находится незавершенный строительством объект, в противном случае -- лишается возможности осуществлять строительство.

Данный довод не может быть принят судом, поскольку, как установлено в судебном заседании, -- не является правообладателем объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке по ул. Чехова, 67.

Единственным доказательством, свидетельствующим о наличии права ответчика на земельный участок, на которое ссылается ответчик, является сам договор аренды № --г., который заключен с нарушением преимущественных прав истцов и не должен был заключаться с -

Суд находит позицию ответчика противоречивой и лишенной правовой определенности, поскольку ЖСК «Чехова, 67» изначально приводит довод, указывающий на ничтожность сделки аренды, и одновременно ссылается на необходимость заключения договора аренды именно с ответчиком, что было бы невозможно в принципе.

Не принимается во внимание довод ответчика о том, что удовлетворение иска в полном объеме приведет к незаконному изъятию из владения -- объекта незавершенного строительства, права на который получены ответчиком на основании решения суда, вступившего в законную силу.

Данное утверждение порочно и не принимается как состоятельное.

Предметом заявленного иска являются требования о переводе на истцов прав и обязанностей по заключенному договору аренды, в результате которого возникает множественность лиц на стороне арендатора. Истцами не заявлялись правопритязания на объект незавершенного строительства (второй очереди) по ---, который ответчик полагает принадлежащим ему; в настоящем споре требований относительно указанного объекта не заявлялось.

Больше того, договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается в соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Суд считает, что ЖСК «Чехова, 67» не представил доказательств того, что предполагаемые к возведению объекты второй и третьей очередей являются в соответствии с проектной документацией самостоятельными многоквартирными жилыми домами, стоящими отдельно от незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по ул. Чехова, 67 первой очереди.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено названным Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. При этом собственники помещений в незавершенном строительстве объекте не имеют права на приватизацию земельного участка, поскольку «объект незавершенного строительства» прямо не поименован в статье 36 ЗК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 N 15874/11 по делу N А40-31112/10-94-132). Применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе.

Объектами земельных отношений согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 6 ЗК РФ являются земельные участки.

Земельный участок площадью 11 013 кв. м. по - имеет один кадастровый номер -2, его границы описаны и определены в установленном законом порядке как в отношении одного объекта земельных отношений.

Земельный участок является единым и неделимым участком, которому присвоен один адрес – г-

При этом ответчики не представили доказательств, свидетельствующих о делимости земельного участка, на котором находятся возведенные объекты недвижимости, не заявляли ходатайств о проведении землеустроительной или иной экспертизы.

Суд считает, что довод ответчика о праве истцов претендовать только на часть земельного участка, расположенного под первой очередью строительства многоквартирного дома и необходимого для эксплуатации именно этого дома, не соответствует закону.

Ответчиком не учтено следующее. Истцы заявили требования о переводе на них прав и обязанностей арендатора по договору аренды, по которому земельный участок площадью 11 013 кв. м. по ул. Чехова, 67 с кадастровым номером 26:12:031002:1112 предоставлен для продолжения строительства многоэтажного жилого дома по ул. Чехова, 67, но не для цели эксплуатации уже готового и сданного в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, в собственность только в целях эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений (Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007). Объекты незавершенного строительства, как основание возникновения исключительного права на земельный участок, в статье 36 ЗК РФ не указаны.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Между тем земельный участок, предоставленный для строительства объекта капитального строительства по своей площади может значительно отличаться от площади земельного участка, необходимого для эксплуатации уже готового здания в соответствии со статьей 33 ЗК РФ, поскольку незавершенные строительством объекты не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию. Предоставление земельного участка для строительства само по себе не влечет обязанность уполномоченного органа передать данный участок для эксплуатации объекта недвижимости такой же площади после окончания его строительства, так как площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды № --- г. является завершение строительства объекта. Процесс строительства предполагает необходимость ведения работ, проезда грузового транспорта, наличия строительной площадки, ограждений и т.д.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой земельный участок по ул. --был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Вместе с тем правообладатели объектов незавершенного строительства не лишены права сформировать земельный участок для дальнейшего строительства с учетом площади, необходимой для эксплуатации строений, в порядке, предусмотренном статьями 33, 35 ЗК РФ.

Доводы представителя КУМИ города Ставрополя Локтионова А.С., действующего на основании доверенности от 13.08.2013 года, заявленные в судебном заседании в устной форме о том, что истцами не соблюден досудебный порядок урегулирования спора не могут быть принят во внимание.

По смыслу статей 131, 132, 135, 222 ГПК РФ на необходимость соблюдения досудебного порядка обращения к ответчику должно быть указано федеральным законом или предусмотрено договором сторон.

Для настоящего случая подобной оговорки федеральное законодательство не содержит.

В договоре аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 1233 от 19.06.2013 г., расположенного по ул- с кадастровым номером --12, площадью 11 013 кв.м., такого условия, в том числе в разделе 7 договора не содержится.

Кроме того, истцы не являлись стороной заключенного договора аренды, поэтому условия этого договора могут распространяться на правоотношения с участием истцов лишь при условии их включения в состав одной из сторон сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Абрамян Удодова -, Константинова -, Донцовой - Чернышевой --, Константиновой -, Константинова -, Федюкевич -, Щербань -, Сухоловского -, Ерофеевой - -, Манаковой -, Иваненко -, Левшаковой -, Власенко -, Мельниковой -, Левшакова -, Мирошниченко -, Книги -, Кобыляцкого -, Банникова -, Пашкевича -, Толоконниковой -, Клиша -, Зыбина -, Плешкова -, Терпигорьева -, Петуховой -, Шихановой - Шульги - к комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, ЖСК «Чехова, 67» о переведении с ЖСК «Чехова, 67» на истцов Абрамян -, Удодова - Константинова -, Донцову -, Чернышеву -, Константинову -, Константинова -, Федюкевич -, Щербань -, Сухоловского -, Ерофееву -, Кисличкину -, Манакову -, Иваненко -, Левшакову -, Власенко -, Мельникову -, Левшакова -, Мирошниченко -, Книгу -, Кобыляцкого --, Банникова - Пашкевича -, Толоконникову -, Клиша -, Зыбина -, Плешкова -, Терпигорьева -, Петухову -, Шиханову -, Шульгу - перевести на них права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № 1233 от 19.06.2013 г., расположенному по ул. -, с кадастровым номером -, площадью 11 013 кв.м., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации № - г., с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул. - - удовлетворить в полном объеме.

Перевести с --» на истцов: Абрамян В- С-, Удодова А-Н--, Константинова Н- И-, Донцову Ирину Михайловну, Чернышеву Н- А-, Константинову Г И-, Константинова И.Н, Федюкевич И А, Щербань П Г, Сухоловского А В, Ерофееву С В, Кисличкину Я С., Манакову Л А, Иваненко Т.П, Левшакову Ю. С, Власенко Т И, Мельникову Н- В-, Левшакова С Ф-, Мирошниченко В- И-, Книгу Н- И-, Кобыляцкого В- В-, Банникова В- И-, Пашкевича А- А-, Толоконникову Н- В-, Клиша С- Г-, Зыбина В-я И-, Плешкова Л- В-а, Терпигорьева А- Е-, Петухову О- Шиханову Е- Н-, Шульгу Л-Б- права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь № -- г., расположенного по улице ---, с кадастровым номером --, площадью 11 013 кв. м., зарегистрированному в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, запись регистрации -- г., с множественностью лиц на стороне арендатора, с учетом потенциальной возможности вступления в указанный договор аренды иных лиц на стороне арендатора - правообладателей в многоквартирном доме по ул. ---.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суда через Октябрьский районный суд г. Ставрополя в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 02 октября 2013 года.

Судья А.А. Коробейников

решение суда не вступило в законную силу.